האם ישנה בישראל בועת נדלן?

האם ישנה בישראל בועת נדלן?

בעשור האחרון כל מדינת ישראל ראתה את העלייה החדה במחירי הדיור בישראל. עד היום העלייה במחירי הדיור לא עוצרת, וממשיכה לצמוח ביתר שאת, ולא רואים פתרון באופק. לכן, ראוי לשאול האם קיימת בישראל בועת נדלן? ואם התשובה היא חיובית, השאלה שאנחנו צריכים לשאול את עצמנו היא איך ישראל תצא מבועת נדלן זו?

כשקיימת בועת נדלן, ישנה עלייה חדה וגדולה בנכסי הנדל"ן והמקרקעין. המחירים ממשיכים לעלות בקצב גבוה מאוד, ובסופו של דבר הם לא תואמים להכנסות הממוצעות של האזרחים במדינה שאליה הגיעה בועת הנדל"ן. כך לאט לאט נוצרת אינפלציה ובועת נדלן שגדלה וגדלה ובסופו של דבר תתפוצץ. בישראל בכלל ובתל אביב בפרט שערי המשכנתא שירדו ביחד עם גידול האוכלוסייה המהיר הביא לעלייה חדה במחירי הדיור בישראל. בנוסף ממשלת ישראל הפחיתה מס רכישה על דירות נוספות להשקעה – מעבר לדירה הראשונה. כל התהליכים האלו קירבו את ישראל עוד ועוד לתהליך של בועת נדלן.

עקב כך מחירי הדירות בתל אביב ובישראל מוערכים במחירים הרבה יותר גבוהים, והם לא מאוזנים ונוטים לתנודות רבות, בעיקר כלפי מעלה. ממדד בועות הנדל"ן הגלובלי של חברת UBS – Global Wealth Management מתקבל ממחקר שנערך כל שנה, ובודק מחירי דירות ב-25 ערים גדולות בעולם ומחלק אותן לקטגוריות – מעין "רמזור" של בועת נדלן.

הקטגוריות שהמדד נותן לערי העולם במסגרת מחקר בועת נדלן הן:

• אפור – ערים שלפי הערכות הבנקים, מחירי הדירות שבתוכן מוערכים בחסר.
• ירוק – ערים שלפי ההערכות, מחירי הדירות שבתוכן מצביעים על שוויון.
• צהוב – ערים שלפי ההערכות, המחירים של הדירות מוערכים ביתר.
• אדום – ערים שבהן ללא ספק יש חשש לבועת נדלן

את המדד מבססים על שילוב של שני גורמים עיקריים בשוק הנדל"ן. המדד הראשון הוא היחס בין מחירי הדירות בעיר מסוימת להכנסה הממוצעת של תושביה. המדד השני הוא היחס בין מחירי הדירות, למחירי השכירות של הדירות.

מדד UBS בדק בין היתר את העיר תל אביב, ולגביה המדד אומר שבמשך 30 השנים האחרונות המחירים בתל אביב חוו צמיחה שהיא בין הגבוהות ביותר מהערים המשתתפות במחקר מדד ה – UBS. בעבר תל אביב כבר נכנסה לרשימת הערים האדומות, המצביעה על בועת נדלן. לאחר מכן היא חוותה ירידה קלה ואז שוב חוותה עלייה במדד, ששוב גורר אותה לכיוון האדום. בתל אביב ספציפית, ישנה צמיחת אוכלוסייה מאוד מהירה, שגם גרמה לדחיפת המחירים מעלה. ביחד עם תל אביב נמצאות במדד ערים ענקיות ויקרות כמו: סן פרנסיסקו, בוסטון, ניו יורק, טוקיו, סידני, ז'נבה, מוסקבה, סינגפור ולונדון. 

אם ניכנס עמוק יותר לתוך הכלכלה, נשים לב שבנק ישראל ממשיך עם שיעור הריבית הנמוך, שיושבת על 0.1%, למרות ששיעור האינפלציה נמצא בעלייה. בזמן האחרון בנק ישראל החל להעלות את הריבית, וכפי שראינו בדרום קוריאה, כשהבנק המרכזי העלה שם את הריבית מ – 0.5% ל – 0.75%, לא קרה שום דבר רע, שגרם להרס הכלכלה.  בישראל חוק ההסדרים אומר שמי שיש לו דירה להשקעה, צריך להגיש דוח שנתי על ההכנסות שלו מהשכרת הדירה שלו. עד שחוק זה נכנס, הרבה אנשים העלימו מיסים מההכנסות שנכנסו להם עקב השכרת הדירה. העלמות מס כאלו יכולות להגיע לשבעה מיליארד דולר בשנה אחת – סכום אסטרונומי שיכול לתת בוסט נוסף לכלכה הישראלית, ולמתן בועת נדלן.

ישנם עוד גורמים רבים, שמביאים לעלייה במחירי הדיור בארץ בפרט ובעולם בכלל, ועם השנים הבועה הולכת ומתנפחת לממדים אדירים, כפי שאנו רואים בישראל כיום. בסופו של דבר אפשר להגיד שהממשלה ובנק ישראל, איבדו שליטה על מחירי הדיור, וכך עשרות אלפי זוגות צעירים לא מצליחים להגיע לדירה משלהם, ומוותרים מראש על קניית דירה, וממשיכים לחיות שנים על גבי שנים בשכירות. ישנם גם כאלה שהמחירים כבדים עליהם מידי, ובסופו של דבר נאלצים אפילו לחזור לגור עם הוריהם, ביחד עם הילדים – דבר שמעיק גם על הזוגות הצעירים, וגם על הוריהם, שעד היום נאלצים לעזור להם – אם בשכירות, אם בכסף, ואם בגידול הילדים, כי כל אחד מהזוגות נדרש ללכת לעבוד כדי לכסות את ההוצאות.

בנק ישראל ערך מחקר בשנת 2015 שבדק את העלייה במחירי הדירות בישראל בין השנים 2008-2013. דרך המחקר, בנק ישראל הגיע למסקנה גם הוא שכנראה מדובר בבועת נדלן.  למרות המחירים הגבוהים בישראל, קשה להגיע למסקנה – האם ישנה בועת נדל"ן בישראל? הנתון הכי חשוב שכולנו שמים לב אליו, הוא מחירי הדיור והעלייה החדה במחירים לאורך השנים. בנוסף ישנה עלייה בשיעורי החוב של למשכנתאות, של הזוגות הישראלים הצעירים, וכמות משכורת גבוהה מאוד, שאותה הישראלים צריכים לשלם על מנת להגיע לדירה. 

יש לזכור תמיד שבועות מתפוצצות. וברגע שבועת הנדל"ן בישראל תתפוצץ, הממשלה תנסה להתמודד עם הבעיה. אך הבעיה הגדולה היא שהממשלה לא מנסה כרגע לצאת מהבועה, אלא בישראל כמו בישראל, תמיד מתעוררים לאחר שדברים קורים.