אשדר תשיב יותר מ-2 מיליון שקל לרוכשי דירות בעקבות פשרה בתביעה ייצוגית

חברת הנדל"ן אשדר תשיב ללקוחותיה למעלה משני מיליון שקל, וזאת בעקבות הסכם פשרה שאושר במסגרת תביעה ייצוגית שהוגשה נגדה. במרכז ההליך המשפטי עמדה סוגיה טכנית לכאורה, אך בעלת השלכות כספיות ממשיות עבור מי שרכש דירה מהחברה: אופן ההצמדה של תשלומי הרכישה למדד תשומות הבנייה. עבור רוכשי דירות באשדר ובאזור, זהו מקרה שממחיש עד כמה חשוב לקרוא בעיון את סעיפי ההצמדה בחוזי המכר, שכן הם עשויים להשפיע ישירות על הסכום הסופי שמשלמים בפועל.

הרקע לתביעה

לפני כארבע וחצי שנים, בספטמבר 2021, פנו לבית המשפט ארבעה רוכשי דירות מאשדר — שני זוגות — בבקשה לאישור תובענה ייצוגית נגד החברה. לטענתם, הסעיף בחוזי המכר שעסק בהצמדת התשלומים למדד נוסח באופן מקפח. הבעיה, לגישתם, נגעה לתשלומים ששולמו במחצית הראשונה של החודש: אלה הוצמדו למדד שהתפרסם רק לאחר ביצוע התשלום בפועל, כלומר למדד שכלל לא היה ידוע לרוכש במועד שבו העביר את כספו.

המשמעות המעשית היא שרוכש יכול היה לשלם סכום מסוים, ובדיעבד להיווצר פער בין הסכום ששולם לבין הסכום שהיה אמור לשלם לפי המדד שכבר היה ידוע באותו יום. המבקשים טענו כי מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד, בהתאם לחוק החוזים האחידים, וביקשו לבטל את הסעיף, לקבוע את אופן ההצמדה הראוי ולחייב את החברה להשיב את הסכומים שנגבו ביתר.

מי נכלל בקבוצת התובעים

קבוצת התובעים בתביעה הוגדרה באופן רחב: כל מי שרכש נכס מאשדר ואשר לפחות אחד מתשלומי התמורה עבור אותו נכס הוצמד למדד שטרם פורסם בעת שביצע את התשלום בפועל. במסגרת הסכם הפשרה סוכם על הגדרה מדויקת יותר — כל מי שרכש נכס מאשדר בשבע השנים שקדמו להגשת הבקשה, ואשר תשלומיו הוצמדו למדד עתידי.

מדובר בהגדרה שעשויה לכלול מספר לא מבוטל של משקי בית, ובהם ככל הנראה גם תושבים מקומיים שרכשו דירות בפרויקטים של החברה. לכן, למי שרכש דירה מאשדר בשנים האחרונות, מומלץ לבדוק אם הוא נמנה עם חברי הקבוצה הזכאים להחזר.

עמדת החברה

אשדר, מצדה, דחתה את טענות המבקשים. לגישת החברה, חוזה המכר שנחתם מול רוכשי הדירות אינו בגדר חוזה אחיד, וסעיף ההצמדה — שהוא חלק מהתמורה הכספית — הוחרג במפורש מתחולת חוק החוזים האחידים. עוד טענה החברה כי אין מדובר בתנאי מקפח, שכן מטרת ההצמדה היא לשמור על הערך הריאלי של התמורה החוזית לאורך זמן. בנוסף נטען כי רוב מועדי התשלום נקבעו ממילא לאחר ה-15 בחודש, כך שהמדד היה ידוע בעת ביצוע התשלום.

במהלך ההליך התבקשה גם עמדת המדינה. בית המשפט הורה ליועצת המשפטית לממשלה להגיש התייחסות לטענה בדבר תנאי מקפח בחוזה אחיד, אולם בשלב זה נמסרה הודעה שלפיה אין מקום למסור עמדה בהליך.

הפשרה: פירוט הסכומים

השופטת איריס אילוטוביץ סגל מבית המשפט המחוזי בתל אביב, שדנה בבקשה, המליצה לצדדים לפנות להליך גישור. הגישור נשא פרי, ובאוגוסט האחרון הודיעו הצדדים כי הגיעו לפשרה — עוד לפני שהבקשה לאישור התביעה כתובענה ייצוגית אושרה.

עיקרי ההסכם:

• אשדר תשיב לכל אחד מחברי הקבוצה 51% מההפרש שבין הסכום ששולם בפועל לבין הסכום שהיה אמור להיות משולם אילו הוצמד ל"מדד הידוע" במועד התשלום.
• סך ההשבה הכולל בגין העבר עומד על 2,035,372 שקל (כולל מע"מ), המהווים 51% מגביית היתר לכאורה, המוערכת בכ-3,990,925 שקל (כולל מע"מ).
• הכספים יועברו לחשבונות חברי הקבוצה. במקרים שבהם פרטי החשבון אינם ידועים, החברה תשלח הודעות בהודעת טקסט או בדוא"ל.

מעבר להחזר עצמו, נקבע כי אשדר תצהיר שבהסכמי מכר הנחתמים כיום, וכן באלה שנחתמו בעבר וטרם הושלמו לגביהם כל התשלומים, היא תצמיד את כלל התשלומים למדד סימטרי — כלומר למדד הידוע ביום התשלום — בהתאם לחוק המכר (דירות). שינוי זה נועד למנוע את הישנות המצב מלכתחילה.

גמול לתובעים ושכר טרחה

בנוסף לסכום ההשבה לחברי הקבוצה, נקבע כי אשדר תשלם גמול למארגני התביעה בשיעור 3% מסכום ההחזר הכולל — 61,061 שקל בתוספת מע"מ. באי כוח המבקשים יהיו זכאים לשכר טרחה בשיעור 20% מסכום ההחזר, המסתכם ב-407,074 שקל בתוספת מע"מ. כמו כן הוסכם שהחברה תשפה את המבקשים בגין החלק הראשון של אגרת בית המשפט, בסך 5,544 שקל, ובגין עלות חוות דעת מומחה בסך 10,000 שקל. בסך הכול צפויה אשדר לשלם כ-2.5 מיליון שקל.

הערות היועמ"שית — ומדוע נדחו

בתחילת החודש הגישו גורמי המקצוע במשרד היועצת המשפטית לממשלה מספר הערות להסדר. לטענתם, במקרים דומים נקבעו לעיתים שיעורי השבה גבוהים יותר — בטווח של 60% עד 70% — ולכן ביקשו לשקול שיעור השבה גבוה מ-51%, תוך הותרת ההכרעה לשיקול דעת בית המשפט. עוד העירו כי לדעתם ראוי לשלם את שכר הטרחה באופן הדרגתי וכפוף לביצוע ההסדר בפועל, כדי לתמרץ את ביצועו המלא לטובת חברי הקבוצה. באשר לבקשה לפטור מתשלום החלק השני של האגרה — הגורמים המקצועיים התנגדו וסברו שדינה להידחות.

בסופו של דבר החליטה השופטת אילוטוביץ סגל לאמץ את הסכם הפשרה, וקבעה כי מדובר בהסדר "ראוי, הוגן וסביר בנסיבות העניין". לדבריה, אין פער מהותי בין הפיצוי המוצע בפשרה לבין הסעד שחברי הקבוצה היו עשויים לקבל אילו התביעה הייתה מתקבלת במלואה. השופטת ציינה כי המבקשים העריכו את סכום התביעה בלמעלה מ-2.5 מיליון שקל, בעוד הפיצוי בפשרה עומד על כ-2 מיליון שקל, אך הבהירה כי אין לייחס לפער זה משקל רב, בין היתר בשל ספק לגבי רמת הדיוק של מסד הנתונים ששימש בסיס להערכת הנזק.

מה זה אומר לרוכשי דירות

המקרה של אשדר מדגיש נקודה חשובה עבור כל מי ששוקל לרכוש דירה חדשה מקבלן, ובכלל זה תושבי אשדר. אופן ההצמדה של התשלומים למדד תשומות הבנייה אינו פרט שולי — הוא יכול להשפיע על עשרות אלפי שקלים לאורך תקופת התשלומים. מומלץ לבחון בקפידה את סעיף ההצמדה בחוזה, לוודא שהתשלומים מוצמדים למדד הידוע ביום התשלום, ובמקרה של ספק — להתייעץ עם גורם מקצועי לפני החתימה. מי שכבר רכש דירה מאשדר ונמנה עם קבוצת הזכאים, צפוי לקבל את ההחזר ישירות לחשבונו או באמצעות פנייה מהחברה.