רישום טאבו – כד להיות בטוחים עם הנכס שלכם

אחד מהמהלכים החשובים והקריטיים ביותר בעת רכישת נכס מקרקעין כלשהו הוא הרישום והבדיקה שלו בטאבו. לשכת רישום המקרקעין או בשמה המוכר יותר – טאבו, הינה יחידה במשרד המשפטים אשר תפקידה לתעד ולשמור מידע על כלל הנכסים בישראל, כדי לקבל מידע אמין ואמיתי על זהות ונתוני הדירה, הבעלים שלה, הסטטוס המשפטי שלה ועוד. נתונים אלו קריטיים כאמור, לפני רכישת הדירה מהגורם שהיא הייתה עד כה בבעלותו ולא פחות חשוב להבטיח כי הנכס הוא אכן שלכם, בלי יכולת לערער על כך.

טאבו בישראל

בטאבו- לשכת רישום המקרקעין, נמצאות ומאוגדות כלל העסקאות, התנודות והנתונים על נכסי מקרקעין בישראל. למעשה, בטאבו ניתן למצוא את תעודת הזהות של הנכס ובה כל הנתונים הרלוונטיים מהם ניתן ללמוד על מצבו, זהות האוחזים בו, שטחו והשימוש המותר בו, מיקומו המדויק ומצבו המשפטי. למעשה, כל עוד אין רישום של הנכס בטאבו או שיש רישום אבל הוא עדיין על שם המוכר, לא התבצעה עסקה בפועל מבחינה משפטית חוקית.

קשה להאמין, אבל למרות העובדה שקריטי לרשום את הנכס בטאבו ולמרות ששום עסקה אינה סופית כל עוד היא אינה רשומה בטאבו, ישנם מאות אלפי נכסים בישראל שאינם רשומים כלל או רק באופן חלקי בטאבו. דבר זה יכול לגרור את הבעלים לתסבוכות משפטיות ויכול להכאיב הרבה יותר, כאשר נרצה למכור נכס שרכשנו לפני שנים רבות ולא רשמנו בטאבו.

נסח טאבו

לשכת המקרקעין מנהלת מספר פנקסים (למרות שהם ממוחשבים ברובם) ובהם מידע על נכסי המקרקעין בישראל. ישנם פנקסי שטרות, פנקסי זכויות ופנקסי בתים משותפים. כדי שעסקת מכר בנדל"ן כלשהו תתוקף ותאושר באופן סופי, על הנכס להיות רשום באחד מ-3 הפנקסים שציינו על פי המתאים עבורו. עד שהבעלים החדשים לא רושמים את הנכס בטאבו על שמם, מבחינה משפטית הוא אינו שלהם ואין זה משנה עם שילמו כבר את כל הסכום בגינו. מנגד, אם הם רשמו את הנכס על שמם בטאבו- הרי הוא שלהם מכאן ולעולם.

נסח טאבו הוא מסמך המהווה הוכחה מאושררת על ידי משרד רשם המקרקעין מי בעצם הבעלים של הנכס, ומהי תעודת הזהות הנכונה שלו. נסך הטאבו חשוב מאוד כאשר אנחנו רוצים לרכוש דירה. הוא יכול להוכיח לנו את זהות הבעלים האמיתי של הדירה, כדי שלא חלילה נקנה דירה מישהו שאין לו חלק בה. נסח הטאבו, אמור לתת לנו את המידע האמין והמדויק ביותר על זכויות הבעלים בנכס ופרטים נוספים חשובים אחרים.

מה מכיל נסח טאבו

בין השאר יכיל נסח הטאבו את פרטי הבעלים ואת הסטטוס של הבעלים המוכר בנכס (האם הוא בעלים ממש או רק חוכר). יהיה בו מידע מדויק על סוג הנכס: האם הוא נכס מסחרי או פרטי, דירה בבית משותף או בית פרטי וכד'. יופיעו בו פרטי המיקום של הנכס, לא רק הגוש, החלקה או תת החלקה אלא גם השטח ושטחים משותפים שנמצאים בסמיכות אליו, קומה ומספר דירה, בבתים משותפים ועוד.

בנסח יופיע מידע על משכנתא או התחייבות אחרת שיש על הנכס (ואז יש עוד "בעלים" עליו, מלבד הבעלים שמוכר לכם). מקרים דומים הם נכסים שיש להם מספר בעלים, נכס שהוא מופקע או נכס שהוא כתוצאה מיורשה וכד'. בנסח יופיעו גם פרטים על  חריגות בניה בנכס וכן הצמדות בניה שיש לשייך אותם לנכס למרות שהם לא בניין ממש, כמו חניה, מחסנים, גינה וכד'. גם כאשר מדובר בנכס של שותפים רבים כמו בית משותף, לנסח הטאבו חשיבות רבה, שכן הוא מכיל מידע על חלוקת השטח של כל דירה, הבעלות על הדירות, הבעלות על השטחים הציבוריים , שאמורים להיות בבעלות משותפת, זכויות מעבר בנכס ועוד.

זהירות – הערות אזהרה

מלבד כל הפרטים שציינו, יכול להכיל נסח הטאבו גם הערות אזהרה. הערות אלו חשובות עבורנו הרוכשים, שכן הם יכולים להדליק אצלנו נורות אדומות ולהימנע מליפול למלכודות וסיבוכים משפטיים. למעשה, הערת אזהרה היא הערה המציגה התחייבות בכתב של בעל הזכויות במקרקעין לעשיית עסקה ספציפית בהם או הצהרתו כי אינו יכול לעשות בהם עסקה אחרת, חוץ מזו שהוא עושה כעת אתכם. למעשה, הערת האזהרה מגינה על הרוכשים מאפשרות של בעל הנכס לנסות ולמכור את הדירה לאדם אחר, במקביל למכירה לכם.  ישנם סוגים רבים של הערות אזהרה, כמו הערות אזהרה על חובות שיש לנכס, שעבודים ואילו עיקולים וכן זכויות קדימה שניתנים עליו לגופים אחרים (למשל בנקים).

החובה לרשום הערות אזהרה בטאבו מוטלת על הרוכשים מרגע החתימה על החוזה, שכן הם יהיו המרווחים הגדולים ממנה, היות והיא תאפשר להם גם להיות מוגנים מפני מכירה שניה על ידי בעלים נכלולי. כמו כן, לאחר רישום הערת אזהרה, המוכר לא יכול לעשות גם שום שינוי ברישום הנכס או אפילו בדברים הקשורים לשטחו וכד'.

איך להוציא נסח טאבו

נסח טאבו ניתן להוצאה באחת מלשכות רישום המקרקעין הפרוסים ברחבי הארץ וכן אפשר כיום לעשות זאת גם דרך האינטרנט. כדי לבצע זאת, עלינו להצטייד במידע מדויק על הנכס, כולל מספר הגוש, החלקה ותת החלקה במידה וישנה, פרטים אותם עלינו לקבל מהמוכר או הקבלן. בידה ואין אפשרות לקבל זאת מהם, ניתן לשאוב את הפרטים מלשכות המקרקעין עצמם. במקרים אלו ובכלל, עלינו לוודא כי הפרטים שקיבלנו מדויקים ונכונים, כדי שלא נסתבך עם רישום של נכס שאינו באמת שלנו.

לאחר שהוצאנו נסח טאבו ואנחנו רוצים לרשום את הנכס על שמנו, אנו צריכים לבצע רישום זכויות המשתכן בנכס, שהוא בעצם רישום הנכס על שם הבעלים.  כל עוד לא רשמנו את העסקה בטאבו\ הבעלות לא ממש עברה על שמנו, גם לאחר עשרות שנים בהם התגוררנו בדירה. יתכן שזה לא יטריד אותנו ממש אבל מתי נתקל בבעיה, כאשר נרצה אנחנו למכור את הנכס אבל לא נוכל כי בעצם, איננו רשומים כבעלים עליה. למעשה, אנחנו נגרע מהנסח ההיסטורי של הנכס ולא נהיה רשומים בו כבעלים.

לא כולם רשומים בטאבו

על אף החשיבות העצומה של רישום טאבו, נכסים רבים של ישראלים טרם רשומים בו. הסיבות לכך יכולות להיות מגוונות. לרוב, זה נובע מכך שהבעלים החדשים או הקבלן וחברת הבניה (שהם אלו שצריכים לרשום את הטאבו ברכישת דירה חדשה מהם) לא עשו זאת או לא השלימו את התהליך. אין להקל ראש בדבר, היות וכאמור, הדבר יפגע בכם בהמשך. במקרים כאלו מומלץ להיעזר בעורך דין מוחה בנדל"ן או בחברות המסייעות ברישום טאבו ולהעביר את הנכס על שמכם.

ככלל, ברוב המקרים יש להתקשר עם הטאבו פעמיים. הראשון מיד לאחר חתימת החוזה כדי לרשום הערת אזהרה לטובתנו ולהבטיח את התחייבות המוכר כלפינו. הפעם השנייה היא כאשר הנכס עובר לידנו בסוף התהליך של הרכישה. אז עלינו לשנות את הרישום בטאבו עלינו כבעלי הנכס החדשים.

כאמור, ניתן לקבל נסחי טאבו דרך הרשת ומומלץ להיעזר באנשי מקצוע במידה ואינכם בקיאים בדבר. נסחים ורישומים טומנים בחובם אגרות שיש לשלם, בדרך כלל בסכומים סמליים כמו 125 ₪ לרישום אזהרה או 15 ₪ להוצאת נסח טאבו ברשת.