השקעות נדל"ן במיאמי

רבים מאיתנו הישראלים חולמים על נכס בחו"ל, עדיף לנו במדינה נחשבת עם אקלים נוח, רצוי ליד רצועת חוף מרשימה. את כל זה ועוד הרבה יותר, מספקת לנו מיאמי שבפלורידה ארה"ב.

עם בעבר זו הייתה רק משאלת לב, הרי שבשנים האחרונות אנו עדים לכך, שיותר ויותר ישראלים החלו לרכוש נכסים בארה"ב בכלל ובמיאמי בפרט. מדוע דווקא שם? הסיבות הן מגוונות ובמאמר זה ננסה לפרטן ולתהות על קנקנן.

כבר בתחילת המאה הקודמת שאפו רבים מרחבי העולם להגיע לארה"ב. חלקם קיוו להתיישב בה ולהקים את ביתם , חלקם רצו רק לבקר, ולחזות במו עיניהם בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, חלקם המזערי בחרו להשקיע מהונם. המגמה מאז אותם ימים לא השתנתה, להיפך היא גברה. ארה"ב חיזקה את מעמדה כמנהיגת העולם, וכמעצמה הכלכלית הגדולה בעולם. מאות מיליונים בעולם קיוו לשפר את מעמדם הכלכלי ולהיות חלק מההצלחה. במילניום הנוכחי  אין צורך להגר לארה"ב, כדי להנות מפירותיה הכלכליים. ואכן ,משקיעים זרים המתגוררים מעבר לאוקיאנוס, רוכשים נכסי נדל"ן בכל רחבי ארה"ב.

בין שלל סוגי השקעות ההון, השקעה בנדל"ן נחשבת כבר שנים להשקעה הבטוחה ביותר. זה לא רק הודות לבנקים בארה"ב וברחבי העולם, שחילקו משכנתאות כמעט לכל דורש. עד לשנת 2007 הציג שוק הנדל"ן האמריקאי נתוני צמיחה מרשימים. בתוך פחות מעשור, בין השנים 2000-2007 זינקו מחירי הנדל"ן בעשרות אחוזים. לווי המשכנתאות, לא הצליחו לעמוד בקצב התייקרויות הדיור וגובה הריבית, לא נותר להם כסף לשלם לבנקים. הדבר הקריס חלק לא מבוטל מתעשיית הנדל"ן, ובראשם את הבנקים. בעקבות זאת, כלל שוק ההון הגיב בהתאם, והבורסה בניו יורק צנחה באחוזים ניכרים. השוק הפיננסי בארה"ב נכנס לסחרור וגרר אחריו גם את שווקי אירופה והעולם כולו.

ארה"ב נקלעה לאחד המשברים הפיננסים הגדולים בתולדותיה, "משבר הסאב פריים". מיאמי הייתה בין הערים הבולטות שנפגעו משמעותית מהמשבר. ארה"ב כמנהיגת הכלכלה העולמית, לא יכלה להרשות לעצמה ריסוק כלכלי. הממשל הפדראלי הגיב מהר והזרים בילוני דולרים לשוק הפיננסי, בכך סייע לבנקים הגדולים ששרדו. הקריסה נבלמה, כמו גם מחירי הנדל"ן.  עד שאלו החלו לטפס חזרה בשנת 2012, ומאז לא עצרו, גם בעיצומו של משבר מגפת הקורונה.

אז מדוע להשקיע בנדל"ן בארה"ב ובמיאמי בפרט?

ארצות הברית היא מנהיגת העולם החופשי, יש אומרים מנהיגת העולם כולו, חוזקה הכלכלי מאפשר לה להיות מנהיגת הכלכלה העולמית. העולם הפיננסי מושפע באופן ישיר מהמתרחש בארה"ב. עוצמה זו מעניקה שקט נפשי למשקיעם הזרים במיוחד. בנוסף, למשקיעם הישראלים ממתין בונוס ,ישראל חתומה מזה כמעט שלושה עשורים על אמנת מס עם הממשל בארה"ב. עובדה חשובה זו, מונעת מהמשקיע הישראלי לשלם כפל מס.

מיאמי ביץ

חוזקה הכלכלי של פלורידה:

אחת המדינות המאפיינות את עוצמתה הכלכלית היא פלורידה. המדינה ממוקמת בדרום מזרח ארה"ב, ומונה יותר מ-20 מיליון איש. היא המדינה השלישית בגודל אוכלוסייתה בארה"ב, הכלכלה המקומית מונה כטריליון דולרים והתוצר הגולמי שלה מהווה כ- 5% מזה של כול ארה"ב. פלורידה נהנית ממיקום פנטסטי, היא גובלת במערב עם מפרץ מקסיקו וג'ורג'יה, ובמזרח עם האוקיינוס האטלנטי. כך שהאקלים חמים, השמש זורחת על החופים המרהיבים .

פלורידה הוכתרה לאחרונה, כאחת מעשר המדינות הטובות ביותר בהשקעות ועסקי הנדל"ן. זאת גם תודות לשיעור המס הנמוך שלה לבעלי עסקים, בנוסף לכלכלה החזקה שלה. פלורידה רשמה שיא של כמעט 120 מיליון ביקורי תיירים בשנה. היא פופולרית גם בשל היותה ביתם של דיסני וורלד, אולפני יוניברסל ונס"א. עובדה זו מוצאת ביטוי גם בעליית השקעות הנדל"ן במדינה. אבל לא רק , פלורידה מעניקה הטבות מס למשקיעים. בדמות ביטול מס רכישה ומס על הכנסה. מה שהופך אותה ליעד אטרקטיבי ביותר, החל מתיירי נופש ,חופים ושייט עתירי ממון, המגיעים לנפוש בחופים המדהימים שיש למדינה הזו להציע. כמו גם משפחות , צעירים ופנסיונרים שמעתיקים את מגוריהם ע"מ להנות מהשפע ומזג האויר הנפלא .

מיאמי , חוד החנית של פלורידה!

אבל עם פלורידה נחשבת "ליהלום" מבוקש בקרב משקעי הנדל"ן, אז מיאמי היא הפנינה שבו.  מיאמי נמצאת בקצה הדרום מזרחי של פלורידה, אוכלוסייתה מונה כ- חצי מיליון איש ואזור המטרופולין כולו מונה כ- 6 מיליון נפש.  מיאמי נחשבת בעיני רבים "כשער לאמריקה", היא מהווה מוקד מסחרי, תרבותי וכלכלי. בה שוכנת קהילה עסקית בינלאומית, מהחזקות בעולם. היא מדורגת במקום ה- 20 בעולם ( עפ"י דרוג  GAWC)  ברמת העסקאות הבינלאומית. מיאמי מהווה מוקד משיכה עולמי להפקות טלוויזיה ומוזיקה. מאז תחילת שנות האלפיים נבנו בה עשרות גורדי שחקים, והיא חוותה תנופת נדל"ן אדירה שנעצרה במשבר הסאב פריים ממנו הצליחה להתאושש .למיאמי יש יותר חופים מרהיבים להציע מאשר כל עיר אחרת בארה"ב. לחופיה יצא שם דבר בקרב שועי הנדל"ן בעולם, ורבים מעשירי העולם נוהגים לנפוש בה. כלכלתה המגוונת והגישה הנוחה לשווקים הבינלאומיים, הופכים אותה לקרקע פורייה לעסקים ולמשקיעים זרים ומקומיים. מיאמי נחשבת "כבירת השייט בעולם", נמל  מיאמי מאכלס את קווי השיט וספינות השייט הגדולות בעולם. הנמל הוא גם אחד העמוסים בעולם בכמות נפח המטענים, עם כעשרה מיליון טון בשנה! מה שמעיד על עוצמתה הכלכלית של מיאמי. עוד על חוסנה של העיר, אפשר ללמוד מכמות התיירים האדירה המגיעים לעיר. בשנת 2019 ביקרו במיאמי קרוב ל- 20 מיליון תיירים, שנייה בכמות התיירים הזרים רק לניו יורק. אין פלא עם כך שדה התעופה הבינלאומי במיאמי, הוא אחד העמוסים בעולם. ומהווה את שער הכניסה האווירי השלישי בגודלו לארה"ב, קרוב ל- 50 מיליון נוסעים עברו בו רק בשנת 2019.

האקלים הטרופי במיאמי, מושך אליו מבקרים ממדינות צפוניות קרות בימי החורף. מה שמבטיח רציפות תיירות משך כל ימות השנה והשפעה חיובית על השכירויות בעיר.

מיאמי זה לא רק נופש, העיר מיצבה עצמה לאחרונה, כקולטת חברות גדולות ועסקים לתחומה. בכך היא מושכת אליה אנשי מקצוע משכילים ואוכלוסייה מבוססת, כמו רופאים, עורכי דין, בנקאים ובעלי עסקים  לעבוד ולהתגורר בעיר. מה שהביא בשנים האחרונות לביקוש גדול לנדל"ן, לצמיחה במחירי הנכסים, ולתחזית של עליית מחירים לפחות בשנים הקרובות  כפי שנחתן לראות להלן:  ,תחזית לצמיחת מחירי הנדל"ן במאיימי בשנים 2022-2016:

הזינוק במחירי הנדל"ן והשכירות במיאמי ופוטנציאל הצמיחה!

מחירי הנדל"ן החציוניים במיאמי טיפסו בהתמדה בחמש השנים האחרונות, וכעת הם גבוהים קצת יותר מ-12% מעל הממוצע הארצי, המחיר החציוני של בית הנו 372 אלף דולר. דמי השכירות עלו במהלך השנה האחרונה ב- 2% והצפי הוא שימשיכו לטפס בשיעור דומה בעל שנה בחמש השנים האחרונות , כבר כעת דמי השכירות במיאמי גבוהים בשיעור של 9% מהממוצע הארצי. מחירי  משקיעי נדל"ן  זרים מהווים חלק משמעותי של רוכשי דירות באזור רבים מהם בבתי יוקרה. מיאמי מציעה אפשרות לממש השקעות לטווח ארוך, הן בנדל"ן למגורים והן בהשקעות מסחריות. אחד ההיבטים המושכים את המשקיעים הוא המהירות שבה שוכרים את הנדל"ן. בעיקר במרכז העיר, הביקוש להשכרה גדול. יתרון גדול לבעל נכס בפלורידה על פני מקומות אחרים הוא העובדה, שזהו שוק שבו שוכר שלא משלם, מפונה תוך חודש. בו חוזי שכירות לשנה מאפשרים לבדוק את דמי השכירות על פי מגמות השוק.

שלושת המחוזות העיקריים של מיאמי:

אזור מיאמי רבתי כולל שלושה מחוזות עיקריים: פאלם ביץ', ברוורד ומיאמי דייד:

האזור הגדול יותר במטרופולין הוא Miami-Dade, הוא מאכלס למעלה מ-2.8 מיליון תושבים ויש לו את אוכלוסיית המהגרים הגבוה ביותר במדינה, כאשר רוב התושבים הם ממוצא היספני. מיקומו בקצה המזרחי דרומי של חצי האי של פלורידה, מהווה יתרון גדול. סמיכותו לנמלים, מעניקה לו אפשרויות רבות מבחינת דירות ובתי נופש לשכירות מקרב התיירים והנופשים. מדובר באזור שלושה שדות תעופה בינלאומיים ומספר נמלי שיוט ושייט בינלאומיים, העמוסים מכיוון מדינות בדרום אמריקה ואמריקה הלטינית. האזור תיירותי ביותר, מאופיין בגורדי שחקים לאורך החוף, והנדל"ן למגורים ושכירות מבוקש מאד משך כל ימות השנה. התנעות באזור שדה התעופה ובאזור הקרוזים אדירה, המחירים אינם זולים יחסית, אבל לפי אנליסטים השיא עדיין לפניהם.

העיר Palm Beach הנמצאת במחוז בעל שם זהה, נחשבת לעיר קייט יוקרתית, בד"כ מספר תושביה הוא כ -10,000 איש . אבל בעונת התיירות העיר משלשת את עצמה, בעונת התיירות ההיצע עולה על הביקוש, רק בשנה האחרונה זינקו מחירי הבתים החציונים ב- 17.48%.הערכה היא שהמקום ימשיך להיות מבוקש, ושמחירי בתי הנופש, הבתים ימשיכו לזנק גם בשנים הקרובות בצורה משמעותית.

מחוז Broward הוא המאוכלס ביותר בפלורידה והמבוקש ביותר למגורים. הוא מכיל 22 פרברים עם ממוצע של יותר ממאה אלף תושבים לפרבר. העיר הגדולה במחוז נקראת פורט לודרדייל, רוב הנכסים הינם בתים פרטיים צמודי קרקע, והפופולריות של המקום עצומה, אבל לא מדובר רק במגורים, חברות גלובאליות זיהו את הפוטנציאל וקבעו שם את משרדיהם. מה שמגביר את הביקוש לנדל"ן מסחרי ולמגורים. המחוז פופולארי הן אצל  משקיעים זרים, והן אצל אמריקאים רבים. העוברים למקום ממדינות אחרות על מנת לשפר מגורים, להנות מהזדמנויות התעסוקה, ממזג האוויר, או בכדי להעביר את שנות הפנסיה.

להלן הזינוק בעליית המחירים במחוזות עיקריים מיאמי!

בנוסף כדאי לשים לב לאזור המשולב, מיאמי-פורט סנט לוסי-פורט לודרדייל. אזור נרחב  זה כולל את  מרטין, סנט לוסי והנחל ההודי מצפון למחוז פאלם ביץ. השווי החציוני של בתים במיאמי פורט לודרדייל – ווסט פאלם ביץ 'מטרו הוא  375,082 דולר. האזור הפך לאחרונה למבוקש ביותר. מחירי הבתים במיאמי פורט לודרדייל-ווסט פאלם ביץ' עלו ב-18.2% בשנה האחרונה, אנליסטים צופים  שהם יזנקו  ב-20.6% בשנה הקרובה.

מחירי הנדל"ן החציוניים במיאמי טיפסו בהתמדה בחמש השנים האחרונות, וכעת הם גבוהים קצת יותר מ-12% מעל הממוצע הארצי, המחיר החציוני של בית הנו 372 אלף דולר. דמי השכירות עלו במהלך השנה האחרונה ב- 2% והצפי לפי מחקר שוק הנדל"ן של Wallet investor במיאמי, הוא שהמחירים ימשיכו לטפס בשיעור דומה לפחות בשנה הקרובה. כבר כעת דמי השכירות במיאמי גבוהים בשיעור של 9% מהממוצע הארצי. התשואה השנתית  הממוצעת הנה כ- 4% . משקיעי נדל"ן  זרים מהווים חלק משמעותי של רוכשי דירות באזור רבים מהם בבתי יוקרה.

מחיר שכירות ממוצע חודשי בשכונות במטרופולין מיאמי בדולרים

באיזו שכונה לבחור?

מגוון הנכסים  של מיאמי הוא שם דבר בענף הנדל"ן בארה"ב ובעולם. שימו לב לנתון המדהים הבא. בעוד בישראל 66% הם בעלי הנכסים ורובם המכריע גם מתגוררים בהם. הרי במיאמי התמונה הפוכה לחלוטין, 71% מהנכסים נמצאים בהשכרה! מה שמעיד על הפוטנציאל האדיר של דירות להשכרה במיאמי.

כמות השוכרים המתגוררים בדירות לעומת בעלי הדירות במיאמי!

בשוק שבו ההיצע היום רחב מאוד, ולדיירים יש הרבה אפשרויות בחירה, אם אנחנו מחפשים רווחיות רצוי לבחור  ב"מיקום פרימיום", מקום  עם מרכיב  ייחודי אחד או יותר כמו נוף מדהים, פנטהאוז (קומה אחרונה), שירותים ואבטחה 24/7, גישה או  הליכה ל- חוף, מרכז קניות, מרכז עירוני וכד'.

לדוגמא: במידה ואתם פונים לשוכרים מהרמה הסוציו אקונומית הגבוהה ומהקהילה הבינלאומית.  הנכס אמור להיות ממוקם  בשכונה שבה נמצאים בתי ספר בינלאומיים כמו :

Coconut Grove, Coral Gables, Key Biscayne, Surfside

החוף הדרומי של מיאמי South Beach הוא האזור הכי מבוקש לנדל"ן ולבילויים, זוהי רצועת חוף מדהימה המשתרעת על פני 18 ק"מ ומוקפת מים משני צדדיה. שחקני קולנוע מפורסמים , שחקני NBA  מובילים ומפורסמים בכלל נוהגים לפקוד את בתי הנופש שלהם . שימו לב לנתון הבא : בנובמבר 2021 עלו מחירי הדירות במיאמי ביץ' ובכלל זה של סאוות ביץ ב-25.6% בהשוואה לשנה שעברה, ונמכרו במחיר חציוני של 525 אלף דולר. וגם, לקח בממוצע פרק זמן של  96 ימים למכור בית במיאמי ביץ בשנת 2021 לעומת 152 ימים בשנת 2021.בנובמבר 2021   נמכרו 265 בתים, לעומת 2021 בשנה שקודם לכן.

שימו לב למגוון המחירים הרחב והייחודי למיאמי, אתם תוכלו למצוא את ההשקעה המתאימה לתקציב ההון להשקעה שלכם:

השקעות נדל"ן במיאמי שמניבות  תשואות נאות  נמצאות גם ב-  בריקל, אדג'ווטר,  דאונטאון מיאמי, ואפילו כמה שכונות מגורים תוססות בסאות' ביץ' המושכות  West avenue או Sunset Harborעובדי טכנולוגיה ובעלי מקצעות חופשיים העובדים במרכז העיר ומגבירים את השכירות האיכותית באזור.

אפשר באזורים אילו להשקיע בנדל"ן באופן שונה במקצת.

היא די פופולרית במיאמי.  (  פירוט להלן Multi Family שיטת ה"מולטי פמילי")

ניתן לחזות בלא מעט יחידות דיור כאילו, התפוסה ביחידות אילו, בין הגבוהות בארה"ב, תודות למהגרים הרבים ואופי האוכלוסייה המקומית . ניתן למצוא אותן כמעט בכל אזור במיאמי.

להלן הזינוק בצמיחת שכר הדירה בין נובמבר 2020 לבין נובמבר 2021 בחתך ערים ושכונות   באזור מיאמי רבתי.

אילו סוגי השקעות ניתן להשקיע במיאמי?

רכישת דירה בבניין – במיאמי כמו בכל ארה"ב , היצע הדירות בבניינים שונה באשר באירופה או בישראל. רוב הדירות מתרכזות במרכזי הערים, מטרת הרכישה הנה למגורים בתקווה לגרוף רווח הוני גם במכירה.

רכישת בית קרקע/פרטי – רכישת נכס המיועד למגורים. המטרה היא להשכיר את הנכס ולהנות מהכנסה קבועה מדמי השכירות. מטרה נוספת של הרוכש היא, שהנכס ישביח עצמו עם הזמן, כך שבעתיד לבוא  יוכל להפיק ממנו רווח הון מהפרשי המכירה.

רכישת נכס למטרת מסחר – מיאמי ידועה בכמויות המסחר האדירות שלה, יש בה שפע של נכסים למסחר כגון, משרדים, חנויות, מרכזי מסחר, בתי מלון וכד'. הצפי גם כאן , להנות מדמי שכירות קבועים . גודל התשואה כמובן בהתאם למיקום הנכס ושוויו.

קרן השקעות–  מבוססת על ידי רכישת יחידות השתתפות. בעצם השקעתכם אתם  למעשה  רוכשים את הזכות, להיות שותפים במיזמים שקרן ההשקעות מחליטה להשקיע. יש לציין, שעצם זה שרכשתם  יחידות ההשקעה באמצעות קרן ההשקעה,  אינה מקנה לכם בעלות כנס ספציפי או  על נכסי הקרן, אלא שותפות עסקית בלבד. זאת  ביחס ישיר לגובה ההשקעה.  לעומת זאת, התשואות בהשקעות כאילו יחסית גבוהות, זאת מכיוון שמנהלי הקרן לוקחים סיכונים מחושבים, שסביר  שמשקיע פרטי היה נמנע מהם. 30השקעה מינימלית בקרן ההשקעות הנה 30  אלף דולר בלבד.

 רכישת נכס באמצעות מולטי פמילי –   Multifamily Residential

מולטי פמילי פופולרי הוא נכס המיועד למגורים, המכיל מספר רב של יחידות דיור במתחם אחד. ניתן להשקיע בכמה יחידות דיור, יחידה אחת, או אפילו ניתן למזער את ההשקעה  ע"י  כך שהרכישה נערכת ע"י מספר רב של משקיעים . היזם מאתר מספר משקיעים,וכך הוא מוזיל משמעותית את סכום ההשקעה . מידי פעם נערכת השבחה יזומה ע"י היזם ע"מ לעלות את ערך הנכס , בזמן זה הנכס ריק וללא שוכרים, אולם היזם מפצה על כך. תשואה בהשקעה זו יחסית גבוהה. השקעה זו  פופולארית  בארה"ב והבנקים מציעים תנאי מימון נוחים . קרוב ל -200  אלף דולר , זו השקעה הממוצעת בפלורידה בנכס מסוג זה.

מחירי דירות בעשרים וחמש השנים האחרונות

אמנה למניעת כפל מס בין ישראל ארה"ב:

ממשלת ישראל והממשל האמריקאי, חתומים על אמנת מס בין שתי המדינות מזה 25 שנים. זהו למעשה הסכם המסדיר את ענייני המיסוי בין שתי המדינות . האמנה כוללת בין היתר, כללי מיסוי שיחולו על השקעות נדל"ן, אשר להן זיקה משותפת בין שתי המדינות, כשהכוונה בעיקר לכפל מס.

בסעיף הרלוונטי לכפל מס עולה , כי בכל סוג הכנסה, לא יוטל על הנישום כפל מס. אולם, הוא יצטרך לשלם עליו מס בשיעור המס הגבוה ביותר מבין שתי המדינות. קרי,  עם המס בארה"ב יעמוד על 10% ולעומת זאת המס בישראל  יסתכם ב-  20%. אנו נשלם 10% מס בארה"ב ואת היתרה 10%, נחויב לשלם בישראל.

למי שברשותו אזרחות של ארה"ב-  ארה"ב דאגה להוסיף באמנה, סעיף הנקרא מיסוי אזרחים. אזרח  ישראלי המחזיק בנוסף באזרחות של ארה"ב, יחויב במס בארצות הברית ומחויב לתאום מס גם בישראל. נוסף על כן , אזרח ארה"ב מחויב לדווח לארצו על מלוא הכנסותיו בכל מדינה.  דהיינו, גם אם אותו אזרח אינו תושב ארה"ב.

מיסים הנגבים בפלורידה:

המיסים העיקריים הנגבים בפלורידה כוללים מס מכירה, ארנונה, מע"מ בשיעור של 6%. אין מס הכנסה אישי בפלורידה. לפלורידה אין מס הכנסה של המדינה.

מס הכנסה תאגידי בפלורידה: תאגידים שעושים עסקים ומרוויחים הכנסה בפלורידה חייבים להגיש החזר מס הכנסה של חברות (אלא אם כן הם פטורים).

מס רכוש בפלורידה: מס רכוש בפלורידה מבוסס על שווי שוק נכון ל-1 בינואר באותה שנה.

שיטת המיסוי הפדראלי בארה"ב:

המס בארה"ב שונה בתכליתו  ממרבית ארצות העולם, מכיוון  שבארה"ב פקודות המס שונות ממדינה למדינה. ישנן מדינות הגובות מס בשיעור של עד 6%,  אחרות גובות פחות, וישנן מדינות שאינן גובות את  מס מדינה הנקרא   State Tax כלל. פלורידה היא בין המדינות אשר פוטרת ממס זה גם לאזרחים זרים.

כאזרחים ישראלים ,חשוב לנו לדעת שברווחי הון מנכסי נדל"ן בארה"ב, זכות המיסוי הראשונית תהיה של המדינה בה מפיק בעל הנכס את רווחי הוון שלו. כלומר, במקרה זה בארה"ב. נקודה נוספת שיש להבהיר, אזרח ישראלי חייב בדיווח שנתי ובתשלום מס על הכנסתו במדינה זרה, גם עם  הוא מנהל את חשבונותיו שעיקרם בחו"ל. זה תופס גם עם קיימת בין המדינות אמנת מס, ואין זה פוטר אותו מתיאום מס גם בישראל.

כל בעל נכס בארה"ב, מחויב בהגשת דוחות מס על רווחי הון מנדל"ן הקרואים   Fix, Determinable, Annual or Periodical  . במקרה של רווח הון משכר דירה, למשקיעם זרים המס מסתכם ב- 30%  על הכנסת הברוטו. קיימת בכל זאת אפשרות להפחית את המס, זאת במידה ואתם מסווגים את ההכנסה לעניין מסחרי או עסקי,  מה שהאמריקאים מכנים   Effectively Connected Income. מה נדרש מאתנו לבצע? למלא מסמך בו אנו  מצהירים, שהנכס הינו למטרה מסחרית או עסקית בלבד, את המסמך יש להגיש  לרשות המס המקומית. אפשרות  נוספת להפחתת המס, היא  להגיש מסמך "הצהרת פחת", בו אתם מפרטים את ההוצאות  הישירות שהפנו לטובת תחזוקת הנכס. את הוצאות אילו ניתן להפחית מההכנסה החייבת במס.

בארה"ב קיימת הבחנה בגובה המס החייב בתשלום בין נשואים לבין יחידים. מומלץ להדגיש את הסטטוס בו אתם נמצאים. שיטת המס הנהוגה בארה"ב היא מדורגת .כלומר, עד הכנסה של 19,750 דולר בשנה המס הוא 10% בלבד. מי שירוויח עד  80,250 דולר בשנה ישלם 12% מס בלבד! מעל להכנסה זו ועד 171,050 דולר המס קופץ ל 22% בשנה, וכך הלאה.

מהי מדיניות המיסוי של רשויות המס בישראל, עבור הכנסות שכר דירה מחו"ל?

פקודת רשות המס קובעת, שכל אזרח ישראלי חייב במס בישראל על רווחי הון בישראל או בחו"ל (הדבר בא לידי ביטוי, באמנת המס המשותפת). עיון   בפקודת מס הכנסה מגלה, כי לפי סעיף  122 א'. עולה כי ניתן להפחית  את גובה תשלום "המס הכפול" .זאת ע"י כך שפקודת מס זו, מאפשרת לנו לבחור באחת משתי האופציות לתשלום כלהלן:

באמצעות תשלום ברוטו – תשלום  מס אחיד של 15% על ההכנסה ברוטו בארה"ב. כאשר לבעל הנכס האופציה לנכות הוצאות פחת. כלומר הגשת ההוצאה השנתית על הנכס שבבעלותך בישראל, תסייע להפחתת תשלום השלמת המס בישראל.

באמצעות תשלום נטו – התשלום בישראל יהיה על ההכנסה נטו שקיבלת משכירות הנכס בארה"ב , אבל, הוא  יופחת מהסכום המס הפדראלי ומס ששולם למדינה בה הנכס נמצא .כלומר , תחויב רק על הפרשי המס הנגבים בישראל לעומת אילו שבארה"ב. במקרה זה יחול על המס השולי ולא יפחת מ- 31 אחוזים.

חשוב להדגיש  שניתן להחליף בין האופציות בסיומה של שנת מס.

האם בישראל מחויבים לדווח על מכירת נדל"ן במיאמי (מס שבח) ?

בישראל מחויבים בתשלום מס שבח (מס על רווחי הון), על כל מכירת נכס בשיעור של  25% . אזרח ישראלי חייב במס זה, גם אם העסקה מבוצעת בחו"ל. חובת הדיווח לרשויות המס בישראל היא תוך 30 יום ממכירת הנכס. במידה ואתם מתכוונים למכור את הנכס שלכם בארה"ב, ממומלץ מאד לבצע תאום מס בישראל.

 החלטתם לרכוש נכס? כיצד זה עובד בפועל?

רובן המכריע של רכישות הנכסים בארה"ב מבוצע  באמצעות מכרזים. על אותם מכרזים  מתחרים בעיר מבוקשת כמו מיאמי לא מעטים. לכן, מומלץ להתכונן היטב למכרז. רצוי גם לפנות לסוכני נדל"ן, הבקיאים היטב בהכנת מכרזים ומתמצאים היטב בשוק הנדל"ן המקומי.  בכדי לגשת למכרז, האמריקאים מבקשים להציג מסמך המוכיח הון זמין, זה נקראProof Of Fund   או בשמו המקוצר  POF. המסמך אמור להיות מוצג בכל הצעת מחיר למוסד בנקאי או דומה לזה, ומהווה אסמכתא לביטחונות. משקיעים זרים שאינם אזרחי ארה"ב ומעוניינים לרכוש נכס, יאלצו להקים חברה בע"מ   (Limited Liability Company) , עלות פתיחת החברה, נע בין 150 ל- 250  דולרים. באמצעות אותה החברה, ייפתח חשבון בנק, בו יבוצעו כל העברות הכספים.

הוצאות נלוות מלפני רכישת הנכס ועד לאחר קבלתו:

בנוסף על מחיר הנכס הבסיסי, יש לקחת בחשבון הוספת עלויות נוספות והכרחיות כלהלן:

טרם ובמהלך הרכישה – כ- 200 דולר עלות  בדיקת קבלן לנכס, כ- 200 דולר עלות בדיקת שמאי , עלות עו"ד ( בהתאם לאופי הלווי), עלויות אכלוס הנכס . כמו כן, במידה ובחרת בסוכן נדל"ן שיסייע בידך, נהוג לשלם לו כגובה דמי שכירות של חודש אחד. במידה והעדפת  חברות ניהול, דמי התשלום  המקובלים הינם 10% מן השכירות. רובן של  חברות הניהול עוסקות בנוסף, במידה ותשכור את שירותיהן, בטיפול במכרזים, באיתור שוכרים, בהתנהלות השוטפת מולם, כולל תחזוקה וגביית דמי שכירות.

בתום הרכישה– לא מעט נכסים במיאמי , זקוקים לשיפוץ ברמה כזו או אחרת, קחו בחשבון הוצאה לא מעטה, הגשת דוחות מס כ- 150 דולר ואחזקה שטוטפת של הנכס.

שורה תחתונה!

לאחרונה קיימת מגמת נדידה בארה"ב של תושבים, מאזורי מס גבוה  למדינות שבהן המס הוא מינימלי או כלל לא קיים. לא מדובר רק בחברות גדולות ובאיילי הון, אלא גם על אזרחים מהשורה, לא מעטים מהם מגיעים למיאמי. העיר שהתקשתה להתאושש ממשבר הסאב פריים שפקד את ארה"ב לפני למעלה מעשור, מדביקה בשנים האחרונות את הפערים. ובצעדי ענק, משקיעים זרים ומקומיים זורמים "לעיר השמש והחופים" והביקוש רב. השפעות מגפת הקורונה על שוק העבודה בארה"ב כולה ובמיאמי בפרט, תורמים גם הם להגירה חיובית. אנליסטים סבורים שזו רק התחלת גל ביקושים נחזה בביקושם גוברים והולכים. יחד עם זאת ברצוננו להדגיש שכל השקעת נדל"ן במיאמי כרוכה בסיכון. לכן ממומלץ להתייעץ בטרם מקבלים החלטה.