שוק הנדל"ן הישראלי חווה בשנתיים האחרונות תקופה של האטה יחסית, המתבטאת בירידה מסוימת במחירי הדיור ובמספר עסקאות נמוך יותר מבעבר. ואולם, בחינה של המתרחש בירושלים מגלה תמונה שונה: בעיר הבירה, ובעיקר באזורי הביקוש שבה, השוק ממשיך להפגין חוסן, והתשואות על דירות נותרות גבוהות גם עבור מי שרכש נכס ממש לפני עליית הריבית.
ההאטה הכללית — ומה שמסתתר מאחורי המספרים
אחד המדדים המרכזיים לעוצמת השוק הוא מספר העסקאות: כאשר היקף העסקאות יורד ביחס לתקופות קודמות, מדובר לרוב בסימן לחולשה. במקביל, היצע הדירות בישראל נמצא במגמת עלייה, אך הוא עדיין אינו מספיק כדי לענות על הביקוש הקיים — וזו הסיבה המרכזית לכך שהמחירים נותרים גבוהים למרות ההאטה.
נקודה חשובה שראוי להבהיר נוגעת למונח "דירות לא מכורות", שגורם לא פעם לבלבול בקרב הציבור. רבים מדמיינים עשרות אלפי דירות מוכנות העומדות ריקות וממתינות לרוכשים, אך המציאות מורכבת יותר. חלק ניכר מהדירות המסווגות כ"לא מכורות" כלל אינן בנויות עדיין — חלקן נמצאות בשלב היתר בנייה בלבד, ולעיתים יחלפו שנים עד שייבנו בפועל. ההערכות מדברות על פחות מ-15 אלף דירות מוכנות ובלתי מכורות בישראל, מספר נמוך בהרבה מהתחושה הרווחת. אילו אכן היו עשרות אלפי דירות ריקות בשוק, סביר להניח שהמחירים היו נמוכים משמעותית.
ירושלים מדלגת מעל הירידה
הדיון הציבורי על ירידת מחירי הדיור מאז מרץ 2022 כמעט אינו נוגע בירושלים. בחינה של עסקאות שבוצעו לאחרונה בעיר — דירות יד שנייה שנקנו ונמכרו מאז תחילת העשור — מלמדת שהירידה במחירים לא חלחלה לאזורי הביקוש בבירה.
דוגמה בולטת: דירה ברחוב לוי אשכול, בשטח של 72 מ"ר, נמכרה תמורת 3.95 מיליון שקל. מדובר בדירה בקומה הראשונה מתוך שלוש, שנרכשה בדצמבר 2021 במחיר של 2.65 מיליון שקל. במשך כ-4.4 שנים נרשם עבורה רווח של כ-49% — ולמעשה כמעט 50% על דירה שנקנתה ממש לפני תחילת מחזור העלאות הריבית. מבחינת הרוכש המקורי, מדובר בתוצאה מרשימה במיוחד.
הנתונים היבשים תומכים במגמה
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ברבעון הראשון נמכרו בירושלים 991 דירות יד שנייה — מספר גבוה ביחס לערים אחרות. חשוב לזכור שנתון זה כולל את חודש מרץ, שהושפע לרעה מאירועי המלחמה. לשם השוואה, בין אוקטובר לדצמבר, ללא השפעת מלחמה, נמכרו 888 דירות. כלומר, מדובר בעלייה של כ-11.6% במספר העסקאות — ואם מנטרלים את ההשפעה השלילית של מרץ, הפער עשוי להיות גדול אף יותר.
עסקאות שממחישות את התשואות
מעבר לנתונים המצרפיים, עסקאות פרטניות ממחישות היטב את התשואות שהניבו נכסים בעיר:
- רחוב סולם יעקב: דירת 64 מ"ר בקומה הראשונה מתוך שלוש נמכרה ב-2.52 מיליון שקל, עם רווח של 53.7% על פני מעט יותר משבע שנים. מדובר בממוצע של פחות מ-10% לשנה — נתון מרשים בהתחשב בכך שהוא כולל את השנים 2023 ו-2025, שבהן נרשמה האטה בשוק.
- רחוב חיים מרינוב: דירת 4 חדרים בשטח 92 מ"ר בקומה החמישית נמכרה ב-2.54 מיליון שקל, לאחר שבעל הנכס החזיק בה שנים רבות. הרווח הכולל: 127% על פני 17.1 שנים.
- רחוב נוף הרים: דירת 4 חדרים בקומה השנייה נמכרה ב-4.8 מיליון שקל. בעל הנכס החזיק בה 25 שנה, לאחר שרכש אותה ב-2011 ב-1.51 מיליון שקל — תשואה של 218%, כלומר מכירה במחיר גבוה פי שלושה ויותר ממחיר הרכישה.
- רחוב ההגנה: דירת 3 חדרים בשטח 68 מ"ר בקומה הרביעית נמכרה ב-2.55 מיליון שקל. הדירה נרכשה בפברואר 2022, רגע לפני העלאת הריבית, ב-1.62 מיליון שקל — רווח שנתי ממוצע של 13.5%, נתון גבוה במיוחד בהתחשב בהאטה שנרשמה בשוק.
מדוע ירושלים שונה?
אחד ההסברים המרכזיים ליציבות המחירים בירושלים קשור בתושבי חוץ. משקיעים מחו"ל רוכשים דירות יוקרה בעיר ומחזיקים בהן לאורך שנים רבות — חלקן מיועדות להשכרה וחלקן משמשות כדירות נופש. מדובר בקהל שאינו רגיש באותה מידה לתנודות המקומיות בריבית או במצב הכלכלי, ולכן הביקוש מצדו נותר יציב לאורך זמן. אופי זה של הביקוש מסייע לשמור על רמות מחירים גבוהות גם בתקופות שבהן ערים אחרות רושמות היחלשות.
מה המשמעות לרוכשים ולמשקיעים
בחינה של עשרות עסקאות שבוצעו בירושלים בחודשים האחרונים מצביעה על עלייה ממוצעת של 5%-10% בשנה במחיר הדירה. ככלל, ככל שהזמן שחלף מרכישת הדירה ארוך יותר, כך הרווח הממוצע גבוה יותר. ההאטה בשוק אמנם הורידה מעט את הממוצע — שכן המחירים עלו במידה מתונה בלבד בשלוש השנים האחרונות — אך העלייה שנרשמה ב-2024, בין היתר בזכות מבצעי מימון שהזרימו ביקושים לשוק עד להגבלתם במרץ 2025, סייעה לשמור על מגמה חיובית.
עבור רוכשים ומשקיעים בישראל, המסקנה המרכזית היא שלא כל השוק מתנהג באופן אחיד. בעוד שבחלק מהאזורים ניתן למצוא ירידות מחירים והזדמנויות, ירושלים ממשיכה להיתפס כשוק חזק ויציב, במיוחד באזורי הביקוש המרכזיים. מי ששוקל רכישה בעיר צריך לקחת בחשבון שרמות המחירים נותרות גבוהות, אך גם שהתשואות ההיסטוריות מלמדות על יציבות מרשימה לאורך זמן. כמו בכל השקעה בנדל"ן, מומלץ לבחון כל עסקה לגופה, לקחת בחשבון את מיקום הנכס, את מאפייני האזור ואת אופק ההחזקה, ולא להסתמך על ממוצעים כלליים בלבד.
שאלות נפוצות
האם מחירי הדירות בירושלים ירדו בתקופת ההאטה?
בניגוד למגמה הארצית, אזורי הביקוש בירושלים כמעט לא הושפעו מירידת המחירים. עסקאות שבוצעו לאחרונה מצביעות על עליות ממוצעות של 5%-10% בשנה.
מהי התשואה הממוצעת על דירה בירושלים?
בחינת עשרות עסקאות מלמדת על עלייה ממוצעת של 5%-10% בשנה במחיר הדירה, כאשר תקופת החזקה ארוכה יותר נוטה להניב רווח כולל גבוה יותר.
מדוע ירושלים יציבה יותר מערים אחרות?
אחד ההסברים המרכזיים הוא נוכחות תושבי חוץ, הרוכשים דירות יוקרה ומחזיקים בהן שנים רבות כדירות השקעה או נופש, מה ששומר על ביקוש יציב.
כמה דירות יד שנייה נמכרו בירושלים ברבעון הראשון?
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נמכרו בירושלים 991 דירות יד שנייה ברבעון הראשון, עלייה של כ-11.6% ביחס לרבעון הקודם.
