משקיעי נדל"ן בישראל ובעולם בוחרים נדל"ן מכונס נכסים במטרה ליהנות מאחוזי הנחה לא מבוטלים בהשוואה למחירי השוק. רכישת דירה במחירים הנמוכים ממחירי השוק בכ 20% נשמע לכם מעניין? בשורות הבאות נגע בכל הדגשים החשובים והטיפים המקצועיים שאתם חייבים להכיר אודות נדל"ן מכונס נכסים. אך לפני נצלול לעומקם של פרטים, חשוב לגעת בנקודה חשובה ורלוונטית גם לאנשים שמעולם לא חשבו להשקיע את חסכונותיהם בענף הנדל"ן.
מחירי הדיור בישראל בשיאי כל הזמנים – האם זה הזמן לרכוש נדל"ן?
מחירי הדיור בישראל עולים במשך למעלה משני עשורים רצופים במאות אחוזים. העליות הובילו להכפלה ואף לשילוש ערך הנכסים תוך מספר שנים, מה שגורם
לרבים לחשוב ששוק הדיור המקומי עומד פסע לפני תחילת הבלימה ומגמת הירידה. לשיטתם, המחירים מנופחים ולא יכולים להמשיך לעלות ללא גבול. אנשים אלה בצירוף לא מעט אחרים שחוששים להפסיד את חסכונותיהם בענף ההשקעות, בוחרים את החלופה המרכזית הקיימת בישראל, תוכנית חיסכון בנקאית. תוכנית חיסכון בנקאית מבטיחה ללקוחות שמירה על ערך הכסף ללא חשיפה להשקעות כלל, עם ריבית חיובית (ואפסית) מידי שנה. אנשים רבים שחוששים מענף ההשקעות או סבורים שמחירי הדיור בישראל מנופחים, בוחרים באפשרות זו ללא היכרות עם העובדה שכל הבוחרים בתוכניות החיסכון השונות שהבנקים מציעים, מפסידים כסף רב מידי שנה.
האינפלציה שוחקת את ערך הכסף שלכם – הכירו את הדרך הבטוחה להפסיד לא מעט כסף בכל שנה!
האינפלציה התמידית במדינת ישראל גורמת לעליית מחירים כללית השוחקת את כוח הקנייה של הכסף. האינפלציה הממוצעת בישראל עומדת על לא פחות מ 2% מידי שנה, מה שאומר שכל תוכנית חיסכון המניבה פחות מכך, גורמת לכם להפסיד כסף רב בכל שנה. אז לפני שאתם ממהרים לבחור בתוכניות החיסכון הבנקאיות שהבנקים מציגים כדרך הבטוחה ביותר לשמור על כספיכם, חשוב שתכירו את אחת השיטות הטובות ביותר להשקיע נכון בענף הנדל"ן בישראל.
רכישת נכסים מכונס נכסים – כל היתרונות והחסרונות שחשוב שתביאו בחשבון
ענף הנדל"ן מציע לכל הבוחרים להשקיע בו מבחר גדול של מסלולי השקעה. בניגוד למקובל לחשוב, ענף הנדל"ן אינו מסתכם ברכישת דירה והשכרתה לטווחי זמן ארוכים. אחד ממסלולי ההשקעה האטרקטיביים ביותר הוא מסלול רכישת נדל"ן מכונס נכסים. כונס נכסים הוא גורם בעל סמכות משפטית המחזיק בנכס מתוקף תפקידו. בישראל ישנן שלוש קבוצות הכוללות הליך משפטי המכונה כינוס נכסים, והם: כינוס נכסים במסגרת דין אזרחי, כינוס נכסים המסגרת הוצאה לפועל וכן כינוס נכסים במסגרת דיני חברות לטובת שעבוד שחך על נכסים שונים של החברה. בשורה התחתונה, כונס הנכסים הוא גורם המחזיק בנכס במטרה למכור אותו לטובת קבלת תשלום לכל מטרה.
הסיבות המרכזיות בגינן דירות רבות בישראל מגיעות לידיו של כונס נכסים
כונס הנכסים המקבל לידיו את השליטה בנכס הוא עורך דין מקצועי בתחום המקרקעין העוסק בתחום כינוס נכסים. המקרים השכיחים ביותר בגינם דירות מגורים
רבות מגיעות לידי כונס נכסים הם:
- ירושה – יורשים המקבלים נכס שעבר בירושה ולא מצליחים למכור אותו במטרה לחלק בין כל האחים את התשלום המגיע להם, יכולים להיעזר בכונס נכסים מקצועי. כונס הנכסים יצליח למכור את הנכס תוך זמן קצר כך שערכו יחולק באופן שווה בין כל האחים.
- גירושים ללא חלוקה מוסכמת – סיבה נוספת בגינה כונסי נכסים מוכרים את הנכס עבור בעליו היא גירושים ללא הסכמה על חלוקת הממון. לא מעט זוגות מתגרשים ללא הצלחה להגיע להסכמות בנושא חלוקת הרכוש, מה שמוביל להתגלגלות הנכס לידי כונס נכסים, המוכר את הנכס ומחלק את ערכו בהתאם לחלוקה שנקבעה בבית המשפט.
- חובות של בעלי הדירה – גם חובות של בעלי הנכס יכולים לגלגל אותו לידי כונס נכסים. במידה ובעלי הדירה לא מצליחים לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא, הבנק יכול למנות כונס נכסים מקצועי שיקבל לידיו את הנכס במטרה למכור אותו ולהשיב לבנק את כל המגיע לו בחזרה.
רוכשי דירות מכונסי נכסים יכולים ליהנות מהנחות משמעותיות בהשוואה למחירי השוק
הרעיון הגדול העומד מאחורי מסלול ההשקעה לרכישת נכסים מכינוס נכסים הוא רכישה במחירים מוזלים ומכירה במחירי שוק תוך זמן קצר. כונסי הנכסים לא אחת מוכרים נכסים במחירים נמוכים ב 10% עד 30% הנחה ממחירי השוק במטרה למכור את הנכס כמה שיותר מהר. משקיעים רבים בוחרים לנצל את ההזדמנות ולרכוש נכסים אטרקטיביים המוצעים למכירה בהנחות גדולות במיוחד. נשמע מעניין? ריכזנו עבורכם כמה נקודות חשובות שאתם חייבים להכיר אודות הליך רכישת דירה מכונס נכסים.
כך תאתרו את הדירות הנמכרות בכינוס נכסים
ראשית, חשוב לדעת כי כונס הנכסים חייב על פי חוק לפרסם את מכירת הנכס בלא פחות משני עיתונים שונים. פרסום המודעה מאפשרת לכל דורש להציע הצעות מחיר לרכישת הנכס. במודעה יפורסמו מגוון פרטים אודות הנכס וכן דרכי התקשרות לעורך הדין המשמש ככונס נכסים של הדירה. ישנם מודעות בהן מפורסם מחיר המינימום שניתן להציע בשביל להשתתף בהליך המכירה. שנית, חשוב לדעת שכונס נכסים לא מראה את הדירה לעיתים תכופות, כמו מתווך מצוי, אלא קובע עם כל המעוניינים לרכוש את הנכס יום או יומיים מרוכזים בהם כלל המתמודדים לרכישה מגיעים ביחד.
שלבי ההתמחרות – הגשת הצעת מחיר ובמקרים רבים התמודדות במכירה פומבית
לאחר שכלל המעוניינים לרכוש את הנכס הגיעו לראות את הדירה, כולם מקבלים טופס הצעת מחיר בו הם כותבים את ההצעה הגבוהה ביותר מבחינתם. במקרים רבים כונס הנכסים בוחר להזמין את כל המגישים הצעת מחיר להתמחרות פומבית. המכירה הפומבית מתחילה מהמחיר הגבוה ביותר שהוגש בהצעות המחיר והדירה תימכר בסיום המכירה הפומבית לאדם שיציע את המחיר הגבוה ביותר. חשוב להדגיש ולומר כי כונסי הנכסים אינם מחוייבים להסכים למחיר הגבוה ביותר שמוצע בהתמחרות הפיזית, כך שגם אם הצעתם את המחיר הגבוה ביותר, לא בטוח שתוכרזו כזוכים במרכז. נתון זה מאפשר לכונסי נכסים רבים להקפיץ את המחיר ככל העולה על רוחם בעזרת שותף בהתמחרות, ללא חובה למכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר. משקיעי נדל"ן מקצועיים מכירים את התופעה ומגיעים לכל התמחרות עם קווים אדומים ברורים מבחינת המחיר, שאותם הם לא מוכנים לעבור.
נכסים הנמכרים בכינוס נכסים נמכרים ללא רבב מבחינה משפטית
חשוב לציין שלאחר ההתמחרות והזכייה ברכישת הנכס, הזוכה רוכש דירה נקייה לחלוטין מכל רבב משפטי. אנשים רבים חוששים לרכוש נכסים מכונסי נכסים בשל הפגם המשפטי שיכול להיות במכס ולכן חשוב להדגיש כי רכישה מכונס נכסים תבטיח לכם נכס נקי לחלוטין מכל רבב משפטי, בדיוק כמו נכסים שתקנו בשוק החופשי.
המציע הצעת מחיר צריך להגיע מצוייד עם שיק בנקאי על סך 5% – 10% מהצעתו
נקודה נוספת שחשוב לדעת על הליך רכישת נכס מכונס נכסים היא הצורך להעמיד שיק בנקאי על סך 5% – 10% משווי ההצעה. כונס הנכסים דורש מהזוכה להעמיד לרשותו שיק בנקאי שנועד לוודא שהזוכה לא יתחרט בשלבים מתקדמים מאוד של ההצעה. יש להדגיש, במידה והמציע מחיר לרכישה לא זכה במכרז, השיק הבנקאי מוחסר לו ללא כל בעיה.
הכירו את החסרונות הגדולים של רכישת דירה מכונס נכסים
כיום יש מגוון אתרים אינטרנטיים הכוללים את כל הנכסים המוצעים למכירה במודעות העיתונות. אתרים אלה יאפשרו לכם לחפש את הנכסים המפורסמים באזורים המועדפים עליכם בקלות רבה. רוב האתרים דורשים תשלום דמי מנוי חודשיים. רגע לפני שאתם ממהרים לרכוש נכס להשקעה מכונס נכסים, חשוב להכיר את אחד היתרונות הגדולים ביותר של השיטה. ברוב מודעות כינוס הנכסים תוכלו לראות שהנכס נמכר במצבו הנוכחי, as is, מה שאומר שהאחריות על כל פגם בנכס מוטלת על הרוכש בלבד. כונס הנכסים אינו מחוייב לטפל בבעיות שונות בנכס ואף אינו חייב להודיע על קיומם לקונה החדש. נתון זה חושף את הרוכשים דירות מכונסי נכסים לסיכון בבחירת נכס בעל חריגות בניה, ללא היתרים שונים, עם בעיות תכנויות ועוד. חשוב להדגיש כי יש לקונה הדירה זמן לבדוק את הנכס, אך הזמן מוגבל, מה שהופך את הסיפור למורכב.
ייתכן קושי בקבלת הלוואת משכנתא לרכישת דירה מכונס נכסים
נקודה נוספת שחשוב להביא בחשבון היא הקושי לקבל הלוואת משכנתא עם נכסים שנקנים מכונס נכסים. הבנקים בישראל חוששים להעמיד לרשות הציבור הלוואת גדולות עבור נכסים שלא מכסים את שווי ההלוואה. במילים אחרות, כל בעיה שתתגלה בנכס עלולה לגרום למצב בו הבנקים לא מאשרים מתן הלוואת משכנתא לרכישת הנכס. במקרים רבים הבנקים מסרבים לתת הלוואת משכנתא לנכסים שנקנו מכונס נכסים והתגלו כבעייתיים, לאחר שהקונה כבר חתם על החוזה והעמיד לרדות כונס הנכסים שיק בנקאי על סך 10% משווי הנכס. סיכון זה מצטרף לרשימת החיסרונות של רכישת דירה מכונס נכסים, מה שהופך את המסלול לפחות אטרקטיבי ממה שחושבים.
מסלולי השקעה נוספים שיאפשרו לכם ליהנות מהנחות משמעותיות בהשוואה למחירי השוק
אז רגע לפני שאתם בוחרים את המסלול המתאים ביותר עבורכם, חשוב שתכירו עוד מספר מסלולי השקעה שונים שיאפשרו לכם לרכוש נכסים במחירים נמוכים ממחירי השוק.
- נדל"ן על הנייר – אחד ממסלולי ההשקעה הגדולים ישראל שמאפשרים למשקיעים ליהנות מאחוזי הנחה משמעותיים במחירים הוא מסלול רכישת נדל"ן על הנייר. קבלנים רבים מציעים דירות מגורים על הנייר במחירי "פריסייל" המגלמים הנחה של בין 10% ל 30% ממחירי השוק. הסיבה המרכזית בגינה קבלנים מציעים מספר דירות למכירה מוקדמת בהנחה היא הצורך בתזרים מזומנים חיובי כבר בתחילת הפרוייקט. הקבלנים מבינים שהם לא יכולים למכור נכסים על הנייר במחירי שוק בשל כמה חסרונות מרכזיים. ראשית, דירות על הנייר אינן מאפשרות למשקיע ליהנות מהשכרתן לאורך כל תקופת הבנייה. שנית, רכישת דירה על הנייר כוללת סיכון שהקבלן לא יעמוד בכל התחייבויותיו ועוד. במסגרת המסלול, המשקיע רוכש דירה במחירים נמוכים על הנייר, ומוכר אותה במחירי שוק עם קבלת המפתח. ריכזנו עבורכם את כל היתרונות, החסרונות והסיכונים במסלול:
| יתרונות | חסרונות וסיכונים |
| רכישת נכסים בהנחה של בין 10% ל 30% ממחירי השוק | סיכון שהקבלן לא יעמוד בכל התחייבויותיו |
| ללא התעסקות עם שוכרים כלל | ללא הכנסה פסיבית וחודשית מהשכרת הנכס |
| קווח נזיל בתום תקופת הבנייה | מרבית התשלום צמודה למדד לאורך כל שנות הבנייה |
- אקזיט בנדל"ן – מסלול השקעה נוסף הוא מסלול אקזיט בנדל"ן. מסלול זה כולל מציאת נכסים הנמכרים במחירים נמוכים ממחירי השוק, השבחתם על ידי שיפוץ קוסמטי ומכירתם במחירי שוק. חשוב להדגיש שמסלול זה אינו מתאים לכל משקיע ודורש שעות ארוכות של עבודה מידי שבוע. משקיעים רבים בוחרים במסלול זה במטרה להגדיל את ההון העצמי שלהם תוך זמן קצר וליהנות מנזילות ההשקעה. ריכזנו עבורכם את כל היתרונות, החסרונות והסיכונים הכלולים במסלול זה, והם:
| יתרונות | חסרונות וסיכונים |
| מציאת נכסים במחירי הנחה משמעותיים ממחירי השוק | סיכון בבחירת נכסים פגומים מבחינה משפטית או מבחינה פיזית |
| ללא התעסקות עם שוכרים כלל | ללא הכנסה פסיבית מהשכרת הנכסים |
| רווח נזיל לאחר תקופה קצרה של מספר חודשים | מסלול השקעה המצריך שעות ארוכות של עבודה מידי שבוע |
