בית שאן: העיר הזולה בישראל שמנסה לחקות את מודל דימונה

בפינה המזרחית של עמק המעיינות יושבת בית שאן, עיר שממשיכה להתמודד עם תדמית של יישוב חלש ומוזנח, אך בה בעת מהווה את אחת מנקודות העניין הבולטות בשוק הנדלן הישראלי. כאן אפשר עדיין לרכוש דירה חדשה במחיר שבמרכז הארץ נתפס כבלתי אפשרי, אך במקביל מדובר בעיר שבה גם המחירים הנמוכים אינם מספיקים כדי למשוך יזמים או להזרים ביקוש יציב. הפער הזה בין ההזדמנות התיאורטית למציאות בשטח הופך את בית שאן למקרה בוחן מרתק עבור כל מי שמתעניין בהשקעות נדלן בפריפריה.

כמה עולה דירה בבית שאן

מחיר דירה ממוצעת למכירה בעיר עומד כיום על כ-1.186 מיליון שקל, ושכר הדירה החודשי הממוצע נע סביב 2,600 שקל. אלה מספרים שנמצאים הרבה מתחת לממוצע הארצי ומייצרים פער עצום לעומת ערי המרכז. אך מאחורי הממוצע מסתתר פילוח חד בין שני מקטעי שוק שונים לחלוטין.

בשכונות הוותיקות, דירות ישנות נמכרות בטווח של 6,000 עד 8,900 שקל למ"ר, כך שדירה בגודל 100 מ"ר ניתנת לרכישה בכ-600 עד 800 אלף שקל בלבד. לעומת זאת, דירות חדשות בפרויקטים שנבנו בשנים האחרונות מגיעות ל-10,600 עד 13,800 שקל למ"ר, כלומר דירת ארבעה עד חמישה חדרים חדשה תעלה בין 1.25 ל-1.45 מיליון שקל ואף יותר.

הפער הזה בין השוק הישן לחדש קיים בערים רבות, אך ברמות המחירים הנמוכות של בית שאן הוא בולט במיוחד. מי שמחפש כניסה זולה לשוק הדיור יכול לרכוש דירה ישנה במחיר שנמוך ב-40% עד 50% ממחיר דירה חדשה — פער שבמרכז הארץ הצטמצם משמעותית בשנים האחרונות.

ההתקררות בשוק המקומי

הנתונים העדכניים מצביעים על מגמת התמתנות. בחודשים יולי-אוגוסט 2025, המחיר הממוצע למ"ר של דירות ארבעה חדרים בעיר עמד על כ-9,011 שקל, מה שמשקף מחיר של כ-1.1 מיליון שקל לדירה בגודל הזה. מדובר בירידה מסוימת ביחס לרף שאליו הגיעו דירות חדשות בעיר כשנה קודם לכן, כאשר בסוף 2024 דווח כי מחירי דירות חדשות בפרויקטים פרטיים חצו את הרף של 12 אלף שקל למ"ר.

אך הסימן המובהק ביותר להתקררות אינו המחיר עצמו אלא הביקוש. במהלך 2025 נרשמה ירידה של כ-20% בהתעניינות במודעות מכירה של דירות ארבעה חדרים בעיר לעומת 2024. במילים אחרות, גם אם הדירות עדיין זולות יחסית, בפועל פחות אנשים מחפשים לרכוש אותן. עבור משקיעים, נתון כזה הוא נורת אזהרה מרכזית — כי גם דירה שנרכשת בזול עלולה להיתקע ללא שוכרים או קונים עתידיים.

כשקרקע כמעט בחינם לא מספיקה

אחד המקרים שממחישים בצורה החדה ביותר את מורכבות השוק המקומי התרחש במכרזי רשות מקרקעי ישראל. בסוף 2023 שיווקה הרשות 690 דירות בעיר במטרה להרחיב את ההיצע, אך אף יזם בודד לא הגיש הצעה. מחיר המינימום במכרזים אלה עמד על שקל אחד בלבד, אך הוצאות הפיתוח הנדרשות — שנעו בין 4.5 ל-13 מיליון שקל לכל מתחם קרקע — הרתיעו את הקבלנים. גם קרקע בחינם לא נראתה כלכלית בעיניהם.

לעומת זאת, כשמדובר בדירות בהנחה ממשלתיות, התמונה מתהפכת. במכרז לשכונת מערבית עמד המחיר למ"ר ללא הנחות על כ-7,305 שקל בלבד, נמוך אף מהממוצע העירוני. עם ההנחות הסטטוטוריות שמקבלים זכאי דיור, מחיר הדירה בפועל ירד לכ-600 אלף שקל — הנחה של כ-40% לעומת השוק החופשי. בהגרלה קודמת לאותה שכונה נרשמו יותר מ-3,700 משפחות לכ-96 דירות בלבד, מה שמלמד שעל אף הביקורת, קיים עדיין ביקוש ממשי לדיור הזול שמציעה העיר, בעיקר מצד זוגות צעירים שמתקשים לעמוד במחירי המרכז.

הטבות המיסוי ומעמד עדיפות לאומית

הסבר חלקי לתנודתיות טמון במאפיינים הייחודיים של העיר. בית שאן מדורגת באזור עדיפות לאומית א', מעמד שמזכה משקיעים ומעסיקים בהטבות נדיבות במיוחד. בין השאר מדובר במענקי השקעה של 32%, הנחה של עד 90% בערכי קרקע, הקלה של 12% במס הכנסה לשכירים העוברים לעבוד בעיר, ומס חברות מופחת בכ-7.5%. מנגד, העירייה עצמה נמצאת מ-2024 בתוכנית הבראה, נתון שמשקף את הקושי הכלכלי המבני שעדיין מלווה את הרשות המקומית.

השאיפה להפוך לדימונה הבאה

ראש העיר נועם ג'ומעה, שנכנס לתפקידו לאחר כמעט שני עשורים של כהונת קודמו, הציב יעד שאפתני: להפוך את בית שאן לדימונה הבאה — עיר שהצליחה בעשורים האחרונים לשנות תדמית ולעורר תנופת בנייה לאחר שנים שבהן איש לא רצה לרכוש בה דירה. בראיון שנתן, תיאר ג'ומעה את העיר כ"אטרקטיבית לקהלים חזקים", אך הודה במקביל שכיום היא אטרקטיבית בעיקר לקהלים מוחלשים, וכי העירייה קולטת כ-100 משפחות רווחה חדשות מדי שנה שמופנות אליה מרשויות אחרות.

אלפי יחידות דיור בתכנון

מה שבכל זאת מבדיל את בית שאן מערי פריפריה אחרות הוא היקף הבנייה החדשה המתוכננת ביחס לגודלה הנוכחי. בסוף 2024 אישרה הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור תוכנית להקמת שכונה חדשה בכניסה המערבית לעיר, הכוללת כ-2,870 יחידות דיור ו-19 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה. במקביל מקודמות שכונות נוספות:

• שכונת יצחק שמיר הדרום-מזרחית עם כ-1,400 יחידות דיור
• שכונת דוד לוי הדרום-מערבית עם כ-1,100 יחידות נוספות
• שכונת מסילות מערב עם כ-3,000 יחידות דיור
• שכונה נוספת עם כ-1,000 יחידות באזור שבין מסילות מערב לתחנת הרכבת

אם כל הפרויקטים האלה יצאו לפועל, מדובר בתוספת של אלפי יחידות דיור לעיר שמונה כיום רק כמה עשרות אלפי תושבים — היקף שעשוי לשנות מהיסוד את פני העיר.

מה זה אומר למשקיעים ולרוכשים

בית שאן ממחישה את המתח המובנה בשוק הנדלן של הפריפריה הישראלית. מצד אחד, מחירי כניסה נמוכים במיוחד והטבות מיסוי משמעותיות. מצד שני, ביקוש שנחלש, יזמים שנרתעים ותשתית כלכלית עירונית שעדיין שברירית. עבור זוגות צעירים שמחפשים דיור בר-השגה, ההנחות הממשלתיות עשויות להוות פתרון אמיתי. עבור משקיעים, לעומת זאת, השאלה המרכזית היא האם תוכניות הבנייה הגדולות והשקעות התשתית של המדינה אכן יתורגמו לביקוש בפועל — או שיישארו בגדר תוכנית שאפתנית שהשוק לא מצליח למלא.