אנשים רבים בוחרים להשקיע את מיטב חסכונותיהם בענף הנדל"ן בישראל. בשונה מהמקובל לחשוב, ענף הנדל"ן מציע לבוחרים בו מבחר גדול של מסלולי השקעה שיוכלו להתאים לכל משקיע בהתאם לרמות הסיכון שהוא מוכן לקחת, לצפיות הרווח וכן לטווחי זמן ההשקעה. רגע לפני שנגע באחת ההשקעות הרווחיות ביותר בישראל, חשוב שתכירו את הנקודה המרכזית בגינה כדאי גם לכם להצטרף להשקעות בענף הנדל"ן. אז אם עד היום חששתם מהשקעות ומעולם לא חשבתם לרכוש נכסים למטרות השקעה, חשוב שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות שיוכלו לחסוך לכם לא מעט כסף מידי שנה.
חוששים מעולם ההשקעות? הבנקים מציעים לכם חלופה שתגרום לכם להפסיד לא מעט כסף מידי שנה!
האפשרות המרכזית בה בוחרים כל אותם אנשים שחוששים מענף השקעות הנדל"ן היא תוכנית חיסכון בנקאית. כלל הבנקים בישראל מציעים לכל לקוחותיהם מסלולי חיסכון בנקאיים הכוללים
ריבית חיובית (אפסית) וללא סיכון כלל. מסלולים אלה אינם חשופים להשקעות כך שערך החיסכון נשמר ללא תנודתיות כלל. אפיק חיסכון זה נשמע אטרקטיבי במיוחד עבור רבים הבוחרים לשכן בו את כל חסכונותיהם. אך האם באמת מסלול זה הוא הדרך הבטוחה ביותר לשמור על הכסף? ההפך הוא הנכון. מסלולי חיסכון בנקאיים מבטיחים לכלל הבוחרים בהם הפסדים משמעותיים בכל שנה. ולא, לא מדובר בהפסד רווח פוטנציאלי שהיה ניתן להרוויח באפיקי השקעה מקבילים, אלא בהפסד ממשי המתבטא בשחיקת כוח הקנייה של הכסף.
האינפלציה והשפעתה על החסכונות שלנו – זה מה שהבנקים מסתירים מכם!
האינפלציה, עליות מחירים כלליות, גורמת לשחיקת כוח הקנייה של הכסף. עליית המחירים הכללית בישראל עומדת על כ 2% בכל שנה, מה שאומר שכל חיסכון שישב בבנק ללא תנועה (או כמעט ללא תנועה) נשחק בכ 2% מידי שנה. אנשים רבים לא מודעים לכך מהסיבה הפשוטה שהם רואים שהערך המספרי של החיסכון שלהם נותר זהה במהלך כל שנות החיסכון, אך כוח הקנייה של הכסף נשחק בצורה משמעותית בכל שנה. הדוגמה הטובה ביותר לכך היא עגלת קניות בסופר. עד לפני מספר שנים היה ניתן למלא עגלת קניות למשפחה ממוצעת בעזרת שטר בודד של 100 שקלים בלבד. כיום, אותו שטר בדיוק של 100 שקלים לא יצליח למלא חצי מאותה עגלה הכוללת את אותם המוצרים. במילים אחרות, למרות שהסך המספרי של הכסף זהה בשני המקרים (100 שקל), ערכו הראלי, כוח הקנייה שלו נשחק עם השנים בעקבות עליות המחירים הכלליות.
נדל"ן מניב למגורים לעומת משרדים להשקעה – כל ההבדלים שאתם חייבים להכיר לפני שתבחרו את המסלול המתאים ביותר עבורכם!
אפיק השקעות נדל"ן הוא הדרך הטובה ביותר להתמודדות עם אינפלציה. ערך הנכסים עולה בקצב מהיר יותר מקצב עליית האינפלציה ובנוסף, השקעות נדל"ן מאפשרות לבוחרים בהן ליהנות
מהכנסה פסיבית מהשכרת הנכסים (מה שמבטיח עוד 2.5% – 10% רווח מידי שנה). חושבים להתחיל להשקיע? ריכזנו עבורכם את כל המידע החשוב ביותר אודות משרדים להשקעה. מסלול ההשקעה הגדול ביותר בענף הנדל"ן הוא נדל"ן מניב למגורים. במסגרת המסלול המשקיעים רוכשים דירת מגורים ומשכירים אותה לטווחי זמן ארוכים. מסלול זה כולל יתרונות רבים, אך גם חסרונות גדולים המקשים על משקיעים רבים ליהנות מיתרונותיו. בשורות הבאות נגע בכל היתרונות והחסרונות של מסלול הדגל בענף הנדל"ן לעומת מסלול רכישת משרדים להשקעה.
- משרדים להשקעה
רכישת משרדים להשקעה בפרט ונכסים מסחריים בכלל כוללים לא מעט יתרונות על פני רכישת דירות מגורים והשכרתן לטווחי זמן ארוכים.
זולים יותר
ראשית, חשוב לדעת שנכסים מסחריים זולים בעשרות אחוזים בהשוואה לנכסי מגורים. מחירי הדיור בישראל עלו בשנים האחרונות במאות אחוזים, מה שהפך את ענף ההשקעות בנכסי מגורים למורכב וכמעט בלתי אפשרי עבור משקיעים רבים. רכישת דירת מגורים באזורי ביקוש תחייב את המשקיע להביא מהבית הון עצמי גבוה במיוחד. לעומת זאת, רכישת נכסים מסחריים בכלל ומשרדים להשקעה בפרט יאפשרו למשקיעים ליהנות מהשקעה מניבה במחירים נמוכים בעשרות אחוזים.
אחוזי תשואה גבוהים יותר
שנית, אחד מכללי האצבע שמלווים משקיעי נדל"ן רבים ומקצועיים הוא: ככל שהנכס זול יותר, כך התשואה שתתקבל מהשכרתו תהיה גבוהה יותר. כלל זה מבטיח לבוחרים במשרדים להשקעה
ליהנות מאחוזי תשואה גבוהים יותר בהשוואה לתשואה שתתקבל מהשכרת דירת מגורים. אחוזי התשואה מהשכרת דירת מגורים באזורי מרכז הארץ נעה בין 2.2% לבין 3.5% ואילו באזורי פריפריה ניתן לקבל בין 3.7% ל 5% מידי שנה. לעומת זאת, משרדים להשקעה יכולים להניב לבוחרים בהם אחוזי תשואה גבוהים משמעותית הנעים בין 5% ל 10% תשואה בכל שנה. נתון זה מבטיח לבוחרים במסלול הכנסה חודשית גבוהה שתאפשר להם לכסות את מלוא ההלוואות שלקחו לשם רכישת המשרד ואף להישאר עם עודף לא מבוטל מידי חודש.
ביקוש תנודתי – תיתכן ירידת ביקושים חדה
מנגד, חשוב להדגיש כי הביקוש למשרדים בפרט ונכסים מסחריים בכלל אינו קשיח כמו הביקוש לנכסי מגורים. הביקוש לנכסי מגורים קשיח במיוחד מהסיבה הפשוטה שתמיד אנשים יצטרכו קורת גג לגור תחתיה. לעומת זאת, משרדים ובתי עסק שונים יכולים לחוות ירידות ביקושים משמעותיות תוך זמן קצר. הדוגמה הטובה ביותר לכך היא נגיף הקורונה שפרץ אל חיינו בסערה בסוף 2019. הנגיף גרם לסגירת משרדים רבים והוציא את כל עובדיהם לעבודה מהבית. במהלך תקופות שיאי תחלואה, הביקושים לחנויות רחוב, לקניונים ואף למשרדים בכל גודל ירד בעשרות אחוזים. איך ירידת הביקושים משפיעה עליכם כמשקיעים? חשוב שתכירו את מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע והשפעתו הן על מחיר הנכס והן על הסכום שתוכלו לקבל מהשכרתו.
מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע והשפעתו על המשקיעים
כלל נוסף שחשוב שתכירו מתוך שינה הוא: כל עוד הביקוש למשרדים גבוה מההיצע הקיים, גם מחירם עולה וגם עלות השכרתם עולה. כך גם להיפך, כל עוד ההיצע הקיים גבוה מהביקוש, מחירי
המשרדים יורדים ואיתם גם עלות השכרתם. במילים אחרות, מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע משפיע באופן ישיר על מחירי הנכסים.
- הביקוש למשרדים נגזר מגידול הצורך בעובדי משרד, בהתפתחותן של חברות שונות, בזינוק ענף ההייטק בישראל ועוד.
- היצע המשרדים בישראל נגזר ממשתנה אחד בלבד, קצב התחלות הבנייה החדשות. קצב התחלות הבנייה החדשות של משרדים באזורים שונים בכל רחבי הארץ ישפיע באופן ישיר על כמות המשרדים בעוד מספר שנים (בתום שלבי הבנייה).
חשוב להדגיש כי מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע בענף המשרדים בפרט וכל הנכסים המסחריים בכלל די מאוזן. בשונה ממאזן הכוחות בין הביקוש להיצע בענף הדיור, בו ניכר כי הביקושים גבוהים משמעותית מההיצע הקיים. נתון זה אומר כי מחירי המשרדים כנראה יעלו בקצב איטי יותר בהשוואה לעליית מחירי הדיור באזורים רבים בארץ. בחינת מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע ברזולוציה ארצית אינה מדוייקת, ולכן חשוב לבדוק את הדברים ברמה עירונית ואף ברמת השכונה בה ממוקמת ההשקעה הבאה שלכם. ייתכן שישנם אזורים בהם רמות הביקושים למשרדים גבוהות משמעותית מההיצע הקיים, מה שיבטיח למשקיעים עליות ערך משמעותיות במרוצת השנים.
היתרונות, החסרונות והסיכונים ברכישת משרדים להשקעה
אז אם גם אתם רוצים לרכוש משרדים להשקעה, ריכזנו עבורכם את כל היתרונות, החסרונות והסיכונים הקיימים באפיק השקעה זה, והם:
| יתרונות | חסרונות וסיכונים |
| מחירים נמוכים בהשוואה למחירי הדיור – מאפשרים למשקיעים קטנים ליהנות מהשקעה מניבה | רמות הביקוש למשרדים אינן קשיחות – פרוץ נגיף הקורונה הוכיח שהביקושים יכולים לרדת בעשרות אחוזים |
| אחוזי תשואה גבוהים מהשכרת משרדים – נעים בין 5% ל 10% מידי שנה | מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע די מאוזן – מה שאומר שמחירי המשרדים אינו צפוי לזנק בשנים הקרובות |
| משרדים מבטיחים למשקיעים בהם הכנסה חודשית קבועה המעוגנת בחוזה. הכנסה זו תכסה את כלל ההלוואות שלקחו לטובת רכישת המשרד ואף תשאיר עודף לא מבוטל בכל חודש | השקעה תנודתית בהשוואה להשקעה בדירת מגורים |
כך תבחרו נכון את אזור ההשקעה שלכם
נשמע לכם מעניין? חשוב שתדעו לבחור נכון את המשרד הטוב ביותר הממוקם באזור החם ביותר להשקעה. משקיעי נדל"ן רבים בתחילת דרכם לא מבינים את החשיבות הרבה של בחירת
המיקום, ולכן חשוב להדגיש מספר דגשים בנושא. כפי שציינו לעיל, הגורם המרכזי המשפיע הן על מחירי הנכסים והן על המחיר שניתן לקבל מהשכרתם הוא מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע. בחינת מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע ברזולוציה ארצית אינה מספיקה. על מנת לבחור נכון את המיקום הטוב ביותר לרכישת משרדים להשקעה, אתם חייבים לבחון את מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע ברזולוציות עירוניות ואף שכונתיות. איך עושים את זה? ריכזנו עבורכם את כל המאפיינים הבולטים ביותר לאזורי ביקוש. אזורים בהם רמות הביקוש הן למשרדים והן לדירות מגורים גבוהות, בהשוואה לממוצע האזורי הם אזורים הם:
- אזורים הממוקמים ליד נתיבי תחבורה ראשיים המאפשרים הגעה נוחה ופשוטה מאזורים שונים מכל רחבי הארץ.
- אזורים הממוקמים ליד תחנות רכבת – עובדים רבים מגיעים למקומות העבודה מכל רחבי הארץ ברכבת.
- אזורים הממוקמים ליד אזורי מסחר גדולים – אזורי מסחר מושכים לא מעט עובדים הנדרשים למשרדים למטרות עבודתם.
כלל המאפיינים הללו ועוד רבים נוספים יסייעו לכם לאתר את המקומות הטובים ביותר בהם רמות הביקוש למשרדים צפויות להיות גבוהות בהשוואה לממוצע האזורי. חשוב להדגיש כי ככל שיהיו אנשים רבים יותר בקרבת המשרד שלכם, כך מבחינה סטטיסטית הביקוש יעלה. לכן, אזורי פריים לוקיישן בפריפריה יהנו מרמות ביקוש גבוהות בהשוואה לממוצע האזורי אך נמוכות בהשוואה לממוצע האזורי באזורי מרכז הארץ. לכן, מחירי המשרדים באזורי פריפריה זולים בעשרות אחוזים בהשוואה למשרדים הנמכרים באזורי הביקוש של מרכז הארץ.
הכירו את הסיבות המרכזיות לפערים בין עליות מחירי הדיור לבין עליות מחירי נכסים מסחריים
נקודה נוספת שחשוב להדגיש היא הפער בין תנועות מחירי הדיור לבין תנועות מחירי נכסים מסחריים. משקיעי נדל"ן רבים בתחילת דרכם סבורים כי השקעות במשרדים כוללות יתרונות רבים על
פני מסלול הדגל של הענף, הכולל רכישת נכסי מגורים ומשכרתם לטווחי זמן ארוכים. לכן, חשוב להדגיש ולומר כי אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת הנכסים הם רק אפיק רווח אחד מתוך שתיים בהשקעות מניבות לטווחי זמן ארוכים. האפיק השני שחשוב לא לשכוח להביא בחשבון הוא עליית ערך הנכסים. משקיעים רבים בתחילת דרכם סבורים כי קיימת קורלציה בין תנועות מחירי הדיור לתנועות מחירי הנכסים המסחריים, ולכן חשוב לעמוד על ההבדלים בין השניים.
מחירי הדיור בישראל עולים באופן רציף במשך למעלה משני עשורים. בעשורים הללו המחירים הספיקו לעלות במאות אחוזים בעוד עליות הנכסים המסחריים נמוכים משמעותית בעשרות אחוזים. ישנן מספר סיבות לכך, והן:
- יכולת הגדלת ההיצע – כפי שציינו מעלה, מחירי הנכסים נגזר ממאזן הכוחות בין הביקוש להיצע. הגדלת ההיצע ושמירה על מאזן כוחות יציב תבטיח עליות מחירים מתונות, אם בכלל. הגדלת ההיצע של דירות המגורים מורכב, ארוך ומייגע הרבה יותר בהשוואה להליך הגדלת היצע המשרדים. כמו כן, בניין משרדים יכול לכלול אלפי יחידות קטנות בעוד בניין מגורים ממוצע כולל עשרות יחידות בלבד. במילים אחרות, יכולת הגדלת ההיצע בקלות ובמהירות בענף המסחרי שומרת על מאזן כוחות יציב בין הביקוש להיצע, ומונעת את זינוק המחירים.
- גידול ברמות הביקושים – הביקוש לדיור קשיח וכל אדם בישראל זקוק או יזדקק בעתיד לקורת גג לגור תחתיה. לעומת זאת, הביקוש למשרדים פחות קשיח, ולא כל אדם במשק נדרש לעבוד במשרד. במילים אחרות, רמות הביקושים לדיור גבוהות משמעותית וגדלות בקצב מהיר יותר בהשוואה לרמות הביקושים לנכסים מסחריים בכלל ולמשרדים בפרט.
לכן, חשוב להבין כי משרדים להשקעה יבטיחו לכם רכישת נכסים במחירים נמוכים ממחירי נכסי מגורים, אחוזי תשואה שנתיים גבוהים משמעותית ממסלול הדגל של הענף הכולל רכישת דירת מגורים והשכרתה, אך עליית ערך נמוכה בהשוואה לעליות מחירי הדיור בישראל. היכרות מעמיקה עם כלל הנתונים הללו תאפשר לכם להגיע להחלטה מושכלת הכוללת את כל המידע הנדרש. משקיעי נדל"ן רבים בוחרים משרדים להשקעה ונהנים מהכנסה חודשית גבוהה ומאחוזי תשואה גבוהים מידי שנה. רוצים גם? חשוב שתכירו את אפשרויות המימון העומדות לרשותכם.
אפשרויות המימון האטרקטיביות ביותר שיסייעו לכם לממן רכישת משרדים להשקעה הן:
- משכנתא – בניגוד למקובל לחשוב, בשנים האחרונות בנקים רבים נפתחים לרעיון של מתן הלוואות משכנתא לרכישת נכסים מסחריים. חשוב להדגיש כי עד לפני מספר שנים הלוואות
משכנתא ניתנו רק לטובת רכישת נכסי מגורים, אך כיום תוכלו ליהנות גם מהלוואת לטובת משרדים להשקעה. הלוואות המשכנתא מתאפיינות בהלוואות של סכומי כסף גדולים, לטווחי זמן ארוכים ובריביות נמוכות. - הלוואות חוץ בנקאיות – הלוואות חוץ בנקאיות מתאפיינות בהלוואות של סכומי כסף קטנים, לטווחי זמן בינוניים ובריביות גבוהות. הסיבה המרכזית שמביאה משקיעים רבים להיעזר בהלוואה חוץ בנקאית היא לטובת השלמת ההון העצמי הנדרש לקבלת הלוואת המשכנתא.
- שותף משלם – משקיעים רבים בוחרים שותפים משלמים לכל עסקה. אם גם לכם יש את הזמן והידע הנדרש לאיתור השקעות נכונות שצפויות להניב אחוזי תשואה גבוהים, תוכלו ליהנות מלא מעט משקיעים פסיביים שישמחו להעמיד לרשותכם את הסכום הנדרש וליהנות מאחוזי תשואה קבועים על כספם.
משכנתא ניתנו רק לטובת רכישת נכסי מגורים, אך כיום תוכלו ליהנות גם מהלוואת לטובת משרדים להשקעה. אפשרויות המימון הללו יסייעו לכם למנף את ההון העצמי העומד לרשותכם וליהנות מרווחים גבוהים במיוחד על הכסף שהבאתם מהבית. משקיעים מקצועיים מבינים כי הלוואת המשכנתא היא
מתנה של ממש המאפשרת להם להגדיל רווחים. אז אם גם אתם חששתם מהלוואת המשכנתא כל השנים, חשוב שתכירו את עיקרון המינוף בעזרתו משקיעים רבים מצליחים להגדיל הכנסות ולרכוש נכסים עם הון עצמי נמוך או אף ללא הון עצמי כלל. הלוואות המשכנתא הניתנות בישראל נכון לכתיבת שורות אלה, אטרקטיביות במיוחד ומאפשרות למשקיעים רבים ליהנות מהלוואות גדולות בריביות זולות.
לסיכום, הכנה נכונה תוך היכרות עם כל הפרטים החשובים תבטיח לכם בחירה מיטבית בהשקעה המתאימה ביותר עבורכם
לסיכום, בחירה נכונה ומושכלת של אפיק השקעה תוך היכרות מלאה עם כלל המשתנים השונים תבטיח לכם אחוזי תשואה גבוהים מידי שנה. חשוב להביא בחשבון הן את היתרונות והן את החסרונות של משרדים להשקעה בהשוואה למסלול הדגל, נדל"ן מניב למגורים. כמו כן חשוב להביא בחשבון את כל ההוצאות הנלוות שתידרשו לשלם על מנת לוודא שהעסקה אגן מרוויחה. משקיעים רבים בתחילת דרכם שוכחים לחשב את כל ההוצאות הנלוות, כך שלבסוף הם מגלים שהעסקה שביצעו מתבררת כעסקה מפסידה. התייחסות מלאה לכלל הנקודות והדגשים שהובאו מעלה תבטיח לכם בחירה נכונה של מסלול ההשקעה המתאים ביותר עבורכם, במיקום החם ביותר באזור.
