השקעות נדל"ן בקופנהגן

דמיינו לעצמכם,  שיש ברשותכם וילה יוקרתית על שפת אגם עם נוף פסטורלי ליערות המתכסים בלבן. או בית פרטי באחת מהערים הנחשבות והמוערכות בעולם. אחת המובילה דרך קבע כמעט בכל הקטגוריות של הסקרים הבינלאומיים , החל מאיכות חיים, תשתיות ועד להיבט הכלכלי פיננסי  , כזו  שמאד ממומלץ להשקיע בה ובעיקר לעשות בה עסקים. המשקיעים הזרים כבר גילו אותה, הישראלים לא נותרו  גם הם אדישים. קופנהגן בירת דנמרק עלתה על מפת השקעות הנדל"ן ובכמויות מרשימות מצד המשקיע הישראלי.

דנמרק היא אחת המדינות הפופולאריות ביותר על הישראלים, לא מפתיע שמשקיע הנדל"ן הישראלי החל להתעניין ולהשקיע  בקופנהגן באופן מסיבי יחסית . קופנהגן אינה רק בירתה הכלכלית של דנמרק, היא למעשה בירתו של כל האזור הסקנדינבי בלטי. במטרופולין של העיר מתגוררים יותר משלושה וחצי מיליון איש, אזור קופנהגן הוא המאוכלס ביותר בצפון אירופה! העיר שוכנת על צומת דרכים חשוב ביותר בצפון אירופה. הדנים הפנימו זאת ובשנת 2000 נחנך גשר ארסונד, המחבר את הבירה למאלמו שבשוודיה ומשם מחבר את העיר למדינות הסקנדינביות. קופנהגן  מתקדמת מאד באמצעי התחבורה והתשתיות, נמל התעופה שלה הוא בין הגדולים באירופה והגדול בסקנדינביה. בעיר רכבת תחתית ורכבות המגיעות בין היתר ליעדים כמו ברלין, המבורג ושטוקהולם. מלבד זאת,  כמיטב המסורת הצפון אירופית, כ 40% מתושבי העיר רוכבים על אופניים כדי לנוע ברחבי העיר.

קופנהגן נחשבת לאחת הערים עם הסטנדרטים הגבוהים ביותר של איכות חיים. לעירייה משרד האחראי על קידום החיים הציבוריים בעיר, כאשר הממד האנושי והתנאים החברתיים הם בראש סדר העדיפויות שלה. החל משנת 1960 לדנים אסטרטגיות ומדיניות ציבוריות, שמטרתה רווחתם ואיכות החיים של אנשים. לכן יותר ויותר אנשים מבקשים להתגורר בדנמרק ובעיר בקופנהגן.  בשנת 2008 דורגה הבירה הדנית במקום הרביעי מבין 50 ערי העתיד של אירופה. רק לונדון פריז וברלין הקדימו אותה ברשימה. לא מפליא שקופנהגן החלה להנות בשנים האחרונות מביקושם נדל"ן אדירים מצד המקומיים והזרים.

המשקיע הישראלי מנצל לאחרונה את חולשת היורו למעומת השקל, גם מדיניות הרבית הנמוכה של בנק ישראל , דחקה את המשקיע הישראלי לחפש אופציות בחו"ל. אכן המשקיע בנדל"ן העדיף את יעדים מעניינים ואטרקטיביים.  קופנהגן היא בהחלט יעד כזה, לאחרונה ניכרת התעניינות גוברת ברכישת נכסים בבירה הדנית ובמיוחד ברכישת בתים פרטיים, וילות פופולריות בדנמרק בכלל ובקופנהגן בפרט. שימו לב לעובדה הבאה , מסתבר שבגודל מ"ר לנפש,  דנמרק היא במקום הראשון באירופה ובהפרש ניכר על הדולקת אחריה. הדני הממוצע מתגורר ב 51 מ"ר לנפש לעומת 38 מ"ר בצרפת , אחת המדינות החזקות באירופה. משמעות הדבר, כי הדנים על 5.5 מיליון תושביהם מעדיפים להתגורר בבתים גדולים, קרי בתים פרטיים.

להלן נתונים לגודל הדירה במ"ר לנפש בדנמרק לעומת מדינות מובילות באירופה לפי נתוני הבנק הלאומי הדני.

כל הסיבות מדוע להשקיע נדל"ן דווקא בקופנהגן!

מספר פרמטרים עיקריים משפעים על משקיע הנדל"ן בהחלטתו לרכוש נכס, תשואה גבוהה ככול הניתן, מיסוי נמוך ומחיר נוח. קופנהגן עונה על כל הפרמטרים  בהשוואה לשוק הנדל"ן הישראלי. פרמטר חשוב נוסף הוא הבטחון העסקי. דנמרק נחשבת אחת המדינות המשגשגות ביותר בעולם. היא הגיע למקום החמישי בעולם בסקר על ידי המכון היוקרתי לגאטום, המתייחס לאיכות הכלכלה, סביבה עסקית, הון חברתי וביטחון. משקיע הנדל"ן מחפש יציבות כלכלית, במדינה צומחת שתניב לו הכנסה קבועה. השקעת נדל"ן בקופנהגן מקנה למשקיע בדיוק מה שהוא מחפש.

במאמר זה ננסה לחדד את היתרונות להשקעה באחת הערים המוערכות בעולם.

השינוי במחירי הנדל"ן.

שוק הנדל"ן הדני, חווה כמו רוב השווקים באירופה ובארה"ב ירידות בעקבות משבר "הסאב פריים". תזכורת , המשבר החל בארה"ב  בשנת 2008 , הבנקים חילקו משכנתאות בסכומים גבוהים לכל דורש והציבור נהר לרכוש נכסים, הביקוש הרב גרם לעלייה חדה של  מחירי הנדל"ן. המלווים לא עמדו בהחזרת התשלומים לבנקים וגרמו לקריסת שגרם לסחרור בשוק הנדל"ן. המשבר העמוק חצה את האוקיאנוס והגיע לאירופה ומקומות אחרים בעולם. רק סיוע של הממשל הפדראלי בארה"ב לבנקים, ולגורמים מרכזיים בשוק ההון והנדל"ן, הצליח להפוך את המגמה מספר שנים מאוחר יותר.

משבר הנדל"ן בקופנהגן בעקבות הסאב פריים נמשך זמן קצר בלבד, אומנם מחירי הנדל"ן צנחו בשנת 2008 בכ- 30% , אבל כבר בשנת 2010 נרשמה התאוששות. אגב, הבירה הדנית יצאה מהמשבר הרבה לפני שאר הערים  החזקות באירופה ובארה"ב. מחירי הנדל"ן החלו לטפס מעלה, והגיעו לרמתם מלפני המשבר כבר בשנת 2015. המגמה החיובית המשיכה, למרות ההשפעות השליליות של מגפת הקורונה אשר נחתה על  שווקי הנדל"ן בעולם בשנת 2020. במהלך המגיפה, שוק הדיור הדני התאפיין הן בפעילות מסחר גבוהה והן במחירים בעלייה מהירה.

להלן זינוק במדד המחירים של בתים חד-משפחתיים בדנמרק זינק :

*נכון לחודש מאי 2021 ובהשוואה למאי 2020

מדוע משתלם להשקיע בווילה– לפי נתוני הלשכה הסטטיסטיקה של דנמרק נכון לחציון הראשון של שנת 2021, חותה דנמרק ובעיקר קופנהגן.  חודש השלישי ברציפות של עלייה דו ספרתית ואחת העליות הגבוהות ביותר שנרשמו מאז ומעולם. שימו לב לעליית המחירים של בתים פרטיים, הביקוש לווילות בדנמרק מגיע בקופנהגן לרמות שיא! רבים מבין המשקעים הזרים אינם מסתפקים ברכישת וילה להשקעה . אלא רוכשים למשפחתם בית קייט בסמוך לאחד האגמים, או במיקום אחר בסמוך למרכז העיר. האפשרות לנפוש בשיא הקיץ בווילה עם נוף מרגיע , להנות ממזג אוויר נעים, כאשר כל אפשרויות הבילוי והקניות בקופנהגן נמצאות במרחק קצר, מציתות את הדמיון. הוסיפו לכך את עליית הערך של הנכס, ותבינו  מדוע הביקוש לנכסים ובעיקר וילות בקופנהגן ממשיך לעלות.  אפשר כמובן בין הגיחות לווילה בקופנהגן, להשכיר את הווילה ולהנות בתשואה של בין -10% 5%. תשואה נאה לכל הדעות, שבישראל ובמקומות אחרים בעולם רק יכולים לשאוף להשיג אותה. אתם תוכלו להנות גם מבית נופש בחופשה שלכם , וגם לקצור תשואה גבוהה במשך ימות השנה. יש להדגיש, כי בכל השכרת נכס לזמן קצר, התשואה אומנם גבוה, אולם ההכנסה אינה בהכרח קבועה. ייתכן מאד שתאלצו להקדיש זמן ולספוג לעיתים חודשים ללא שכירות, קחו זאת בחשבון. אופציה נוספת , לרכוש וילה ולהשכיר אותה לטווח ארוך, התשואה תנוע בסביבות ה- 5% לשנה ותהנו מהכנסה קבועה. הביקוש הוא עצום ורצוי להיעזר בחברות ניהול , שיאתרו עבורכם שוכרים , יתנהלו מולם בשוטף וידאגו לאחזקה השוטפת של הנכס. כמובן שממומלץ להסתייע טרם קניית הנכס בעו"ד ויועצים מקצועיים ( מפורט בהמשך).

וילה בקופנהגן

להלן מחירי כל סוגי הנכסים ועליית נפח העסקאות בקופנהגן,  במהלך השנה האחרונה ועד יוני 2021, על פי איגוד הבנקים הדנים למשכנתאות (ADMB):

שימו לב לעוצמת שוק הנדל"ן הדני ובמיוחד באזור הבירה, המחיר המבוקש הממוצע של דירות  זינק ב-14.4% בהשוואה לשנה הקודמת ל 6,665 יורו  למ"ר. הביקוש המשיך לעלות במהירות למרות מגפת הקורונה, הרבה תודות לריבית שלילית על משכנתאות. ברבעון הראשון של 2021, המכירות של בתים צמודה קרקע עלו ב-40% ל-13,632 יחידות לעומת שנה קודם לכן, לאחר צמיחה שנתית של 15.4% ב-2020, לפי ADMB. כמו כן, המכירות של דירות למגורים עלו ב-37% בהשוואה ל-4,980 יחידות ברבעון הראשון של 2021, בעוד שמכירות בתי הנופש כמעט הוכפלו ל-3,662 יחידות באותה תקופה. המסקנה המתבקשת היא לרכוש נכס בית צמוד קרקע או לחילופין בית נופש .שני סוגי נכסים אילו זכו לביקוש חסר תקים בבירה הדנית. שכונות מומלצות לרכישת נכס, קרלסברג, אורסטד ונורדאבן(ראה להלן), אפשרות נוספת, רכישת קרקע ובניה בית צמוד או בית נופש(ראה בהמשך את התנאים לרכישת קרקע בדנמרק). נתון מדהים נוסף משלהי   שנת 2020 הוא, שמחצית מעסקאות הנדל"ן מתבצעות באזור קופנהגן. כלומר, סיכוי גבוהה מאד שמשקיע הנדל"ן יימצא  שוכר במהירות יחסית וייהנה מיחס תשואה גבוה יחסית.

לפי נתוני הבנק הלאומי הדני מחצית מעיסקאות הנדל"ן מתבצעות בקופנהגן

כלכלה חזקה ויציבה:

כלכלת דנמרק משגשגת כבר שנים , הכלכלה הוכיחה עמידות מרשימה בעת משברים עולמיים. דירוג אשראי גבוהה ביותר  AAA/A-1+ ותחזית יציבה , מעמידה את הדנים במקומות הראשונים בעולם במבחן דרוג האשראי. התל"ג המקומי הוא בין הגבוהים בעולם ומגיע ל -60 אלף דולר לנפש. הדני הממוצע מבוסס היטב כלכלית ,לא תמצאו פערים כלכליים משמעותיים בחברה הדנית . בניגוד לחברה הישראלית בה הבעלות על נכסים פרטיים מסתכמת ב- 66%, הרי באירופה המגמה בדיוק הפוכה. רוב התושבים מתגוררים בדירות שכורות. בקופנהגן הפוטנציאל לשכירות כפול, היות ורוב האוכלוסייה מבוססת היטב מבחינה כלכלית, ויכולה להרשות לעצמה לגור בשכירות ואף לשלם בהתאם.

דנמרק נהנית משיעורי תעסוקה גבוהים באופן היסטורי, הריביות נמוכות ואף שליליות, מערכת משכנתאות איתנה ואקלים פוליטי יציב מאוד. יתר על כן, החוב הלאומי של דנמרק למדינות זרות מעולם לא היה נמוך יותר, זוהי, כפי שאנו רואים זאת, חותמת איכות לחברה הדנית. אנחנו לא היחידים כנראה, שכן, משקיעים זרים נוטים לראות באג"ח ממשלתי דני, מקלט בטוח. אף על פי ולמרות שהם משלמים ריביות שליליות. זה בא לידי ביטוי בהשקעות בשוק הנדל"ן , שהביא את קופנהגן לנפחי עסקאות ברמת שיא בשנים 2020 ו- 2021 . רובן של עסקאות הנדל"ן כפי שניתן לראות בטבלה להלן,  מונעים על ידי משקיעים בינלאומיים .

להלן הגידול והשליטה של משקיעי נדל"ן  בינלאומיים בדנמרק:          עלויות עסקה נמוכות: כמדינה חברתית, עלויות עסקות הנדל"ן הן יחסית נמוכות , מלבד עניין המיסוי עליו נרחיב בהמשך.  

שיעורי מימון נמוכים באמצעות הבנקים הדנים:

בקניית נכס ניתן להיעזר בהלוואות גמישות בתנאים טובים, גם מימון באמצעות משכנתאות, בדרך כלל הבנקים מעניקים אשראי  עד 60% משווי הנכס.

מועד הלוואת המשכנתא ניתן  מינימום לשנה ועד מקסימום עשרים שנה. מבנה התשלום יכול לכלול  ריבית משתנה או קבועה, עם או בלי החזרי קרן רבעוניים.

כל הלוואה חדשה, ממומנת עקרונית על ידי הנפקות אג"ח משכנתא חדשות בגודל שווה, ובמאפייני תזרים מזומנים ופדיון זהים, הנקראים עיקרון האיזון. התמורה ממכירת האג"ח מועברת ללווה, ובדומה לכך, תשלומי הריבית והקרן מועברים ישירות למשקיעים המחזיקים באג"ח משכנתא.

מוסדות המשכנתאות הדנים קיימים מאז 1850 , ונחשבים למכשירים פיננסיים חזקים מאוד ובעלי סיכון נמוך מאוד. למרות גודלה הקטן לעומת מדינות אחרות וחזקות באירופה, לדנמרק יש את הנתח השני בגודלו בשוק אג"ח המשכנתאות באירופה.

קופנהגן 

רמה גבוהה של שקיפות:

דנמרק היא בין השווקים השקופים ביותר באירופה ובעולם כולו. השוק הדני השקוף מספק למשקיע סביבה בטוחה ונמוכה לסיכון בהשקעות זרות ישירות.

ההשקעות בקופנהגן  מתנהלות בשוק הנהנה ממסגרת חוקית ורגולטורית שקופה ויציבה ביותר יחד עם תהליך עסקה פשוט יחסית.

נהלי השכירות:

עדכון לדמי השכירות נהוג לבצע  בדרך כלל אחת לשנה. בעל הדירה והשוכר יכולים להסכים באופן חופשי על גובה השכירות, כל עוד דמי השכירות אינם בלתי סבירים או מנוגדים לנהלים עסקיים תקינים. במשך השכירות אין הגבלות סטטוטוריות על משך הסכם שכירות מסחרי ופרטי.

יציבות פוליטית:

דנמרק נהנית מיציבות פוליטית מרשימה, היא זוכה באופן קבוע מאהדה בינלאומית והייתה מבין הראשונות לפני כ 50 שנה לחתום על האמנת האיחוד האירופי, בו היא כמובן חברה במכונתו החדשה. משקיעי הנדל"ן הזרים והמקומיים,  יודעים לעריך ביטחון ויציבות פוליטית וכלכלית .לכן קופנהגן זוכה לביקושם גבוהים.

תיירות :

דנמרק עשתה קפיצה משמעותית בשנים האחרונות מבחינת כניסות תיירים. כ-30 מיליון תיירים ביקרו בה בשנת 2019, להזכירכם , אוכלוסייתה מונה 5.8 מיליון איש בלבד. כלומר, ביחס לתייר תושב דנמרק ממוקמת במקום הרביעי בעולם!  היות ואיי פארו וגרינלנד הינם חלק מהממלכה הדנית, מהווה קופנהגן בסיס גם לתיירים אילו. אופציית השכרת הנכס בעיר לטווח קצר, עלתה בשנים האחרונות בצורה משמעותית כמו גם עם התגברות הפופולאריות של מודל השכירות Airbnb .

אילו סוגי נכסים להשקעה:

אנו נתרכז בעיקר בבירה קופנהגן ובאזור המטרופולין שלה, שם נערכים לפחות ממחצית עסקאות הנדל"ן בדנמרק כולה. קופנהגן היא העיר המאוכלסת ביותר בממלכה הדנית. היא מהווה את מרכז והלב הכלכלי של המדינה. העיר מציעה מגוון רחב של נכסים פוטנציאלים להשקעה, כפי שניתן לראות בסקירה הבאה:

השקעה בדירת מגורים למטרת השכרה–  האופציה הפופולארית להשקעה הינה רכישת דירה להשקעה . רבים מאיתנו מחפשים השקעה לתווך ארוך שתבטיח לנו הכנסה חודשית קבועה. הרווחה הכלכלית של תושבי דנמרק , כמות התיירים הבלתי נתפסת יחסית לגודל האוכלוסייה בקופנהאגן , גורמת לביקוש גדול לשכירות של דירות.  אומנם השיא נרשם בחודשי הקיץ שעה שמודל ההשכרה  Airbnb פורח, אולם גם בשאר העונות הביקוש לשכירויות רב, הן מהתושבים המקומיים והן מבעלי מקצועות חופשיים ועובדי היי טק  בעיר. יש להדגיש, אומנם בעונות השיא שכר הדירה בהשכרה לטווח הקצר גבוה ביחס של זה בטווח הארוך. אבל יש לקחת בחשבון, חודשים ללא הכנסה והקדשת זמן באיתור שוכר.

השקעה בנכסי תעשייה ומסחר – אופציה בהחלט מתקבלת על הדעת כשמדובר בקופנהגן. עם זאת חשוב להבין כשמדובר בנכסים למסחר ותעשייה , בחירת המיקום היא קריטית לאופי העסק והסובב אותו . כך למשל אזור רובע אורסטד יכול להיות מעניין, משרדים חדשים צצו שם בשנים האחרונות, הרובע משלב בתי מגורים, בתי מלון יוקרתיים ואפילו  מרכזי כנסים. גם רובע קרלסברג משלב דירות מגורים עם משרדים, מיקום הרובע במרכז העיר ובסמוך למגורים נותן לו יתרונות רבים. במידה וחיפשתם אזור יותר תעשייתי (לפחות בעברו) תמצאו את נורדאבן. הרובע נמצא סמוך לנמל ונהנה לאחרונה מהתחדשות בנייה מחודשת לתעשייה ולמגורים כאחד.

מהם הסיכונים בהשקעת נדל"ן בקופנהגן

כול השקעת נדל"ן בחו"ל טומנת בחובה סיכון. ננסה לאתר בשבילכם את אילו שעלולים להוות מכשול להשקעתכם :

הראלי במחירי הנדל"ן– המחירים בקופנהגן לא מפסיקים לעלות , כבר כעשור המחירים נוסקים מעלה , אבל השיא נרשם בחציון האחרון של שנת 2020. שעה שזינקו כ- 14% לעומת החציון המקביל בשנה שעברה.  הניסיון מלמד שלאחר עלייה כזו קיימת אפשרות לירידה. גם   ה-Danmarks National Bank בדוח היציבות הפיננסית שלו לשנת  2021 מסכים עם תזה זו בכותבו, "עליות חדות במחירי הדיור מגדילות את הסיכון לירידות מחירים עוקבות". ישנם שיאמרו שזהו דווקא סיכוי למשקיע, אחרים סבורים שהעליות היו מוגזמות וירידה חדה במחירי הנדל"ן היא רק עניין של זמן. למרות שהעיר לא נפגעה ממשבר נגיף הקורונה עד כה, קופנהגן אינה חסינה לעד. אתם תשפטו.

נתוני הבנק הדני על עליית מחירי הבתים בקופנהגן במהלך שנת 2020:

בירוקרטיה מסורבלת – דנמרק היא בהגדרה מדינת שיוון חברתי, יתכן שבשל כך, היא אינה מאשרת רכישת קרקעות על ידי משקיעים זרים.  על מנת שמשקיע זר ירצה לרכוש נכס, נדרשים מגורים קבועים בדנמרק או שגרתם בדנמרק במשך תקופה רצופה של חמש שנים. האישור מתקבל ממשרד המשפטים הדני. או  שעליו לפנות לבית המשפט המקומי בטענה כי הנו משקיע עסקי. הדבר גורר אחריו הקמת חברה בע"מ בשטח הריבוני של דנמרק, ולצידו תשלום מס של לא מפחות מ-15 אלף יורו. אזרחי האיחוד האירופי שבינינו ידרשו להתגורר בדנמרק עם ברצונם לדלג על הבירוקרטיה למשקעים זרים שלא מהאיחוד האירופי.

חוסר בקיאות בחוקים ונהלים מקומיים במיוחד בנוגע להגבלים על משקיעם זרים  – רובינו לא בקיאים עם כל החוקים והדרישות של הרשויות במדינה זרה. החוקים וההיטלים הנדרשים מהמשקיע שונים מהותית ממדינה למדינה. במקרה של המדינה הסקנדינבית הרחוקה, מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בקופנהגן,  כמו גם פנייה לעו"ד על מנת לסייע בפתרון כל סבך בירוקרטי. מעבר להיבט המקצועי , אותם אנשים יביאו מניסיונם ,את היכרותם עם האופי והתרבות המקומית אשר חשובים לא פחות לסגירת עסקה יעילה ומהירה יחסית.

מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן בדנמרק:

המיסוי בדנמרק מאופיין בגביה  של מיסים ישירים ועקיפים. ממשלת ישראל וממשלת דנמרק חתמו על אמנת מס משותפת מעודכנת בשנת 2009. היה זה חידוש לאמנת המס שנחתמה בין שתי המדינות עוד בשנת 1966. משמעות העדכון הוא שאין כפל מס עבור רווחים. האמנה המחודשת קובעת, שהכנסות ממקרקעין שמכניס תושב מדינה אחת במדינה שנייה,  תשלום המס יבוצע במדינה השנייה בלבד, דהיינו, תשלום המיסוי יבוצע במדינת המקור, דנמרק. הנ"ל כולל  הכנסות מרווחי הון משכירות מקרקעין (סעיף 6 לאמנה), הסעיף  הנו משמעותי עבור משקיע הנדל"ן הישראלי. למרות זאת, חשוב להדגיש, כי דנמרק בהיותה כאמור מדינה שוויונית חברתית, גובה לא מעט מיסים כפי שיפורט להלן.

מס בדנמרק על הכנסות מנדל"ן

מס הכנסה – לאחר מס אחיד בגובה 8% , קיים גם מס ההכנסה  מדורג ,  משקיעים ימוסו על רווחי הון בשיעור זה ומלבד והכנסתם לא עלתה על 60 אלף יורו. מדרגת מס גבוהה  יותר תשולם מעל סכום זה.

מס מוניציפלי  על הנכס למשקיעם זרים – בתום כל שנה אזרחית , משקיעים זרים נדרשים לשלם מס קבוע של 24% עבור רווחים מהנכס  . בנוסף נגבה מס "ארנונה" מידי שנה אשר הנו בין 1.6%-3.4% ממחיר הנכס.

מס רכוש – בד"כ כלל יהיה בסביבות 1% משווי הנכס, המס נגבה אחת לשנה. מס בריאות –  בגין הרווחים נגבה מס של 4% כתשלום של מס בריאות.

מס שבח – בדנמרק מחשבים את הרווח כחלק מההכנסה על הנכס , המיסוי נכלל בתחשיב הכללי מול רשויות המס המקומיות. בפועל אין מס שבח.

הקלות מס לישראלים בהקמת חברה– הקמת חברה בדנמרק, מחייבת לשלם מס חברות בגובה של 25%. אולם, הקמת חברה המחזיקה בחברות בת (חברת אחזקות) השייכות לאיחוד האירופי , תאפשר אופציה לפטור ממס על הכנסות החברה מדיבידנד ורווחי הון.

הפטור יינתן בשני תנאים , האחד, אחזקה מינימלית של שנה לפחות בחברה. השנייה, שליטה לפחות של 10% בחברות הבת .

בהתאם לחקיקה אירופאית, קיים גם פטור מ"ניכוי מס במקור" ביחס לדיבידנדים המועברים לחברת האחזקה של המשקיע בדנמרק. כך יוצא, שהדיבידנדים זוכים ל"כפל פטור ממס". ההכנסות מדיבידנד אינם מחויבים במס במדינות שמהן פועלות חברות הבת ואינם מחויבים במס בדנמרק.

הוראות המס בדנמרק, הסכמי המס עם האיחוד האירופי, ואמנת המס בין שתי המדינות בהחלט מקלים על המשקיע הישראלי.

לסיכום

השקעת נדל"ן בקופנהגן יכולה להסתבר כהצלחה גדולה, כל הנתונים הבסיסיים מצביעים על כך. המדינה הסקנדינבית קובעת שיאים חדשים בהשקעות הנדל"ן, ובמיוחד של המשקיעים הזרים. חוכמת ההמונים כנראה חזקה מכל סטטיסטיקה והערכות של אנליסטים. קופנהגן הוכיחה ביצועים מרשימים , חוזק כלכלי ועסקי לאורך שנים. מה שמיקם אותה כאחת הערים החזקות באירופה. מצד שני, הדנים  שונים בתפיסתם ובאופים מישראלים , המשקיע הישראלי עלול להרגיש מעט לא נוח בארץ הרחוקה והקרה. מה עוד שהמיסוי והבירוקרטיה על משקיעים זרים אינו מקל על ההחלטה. זכרו בכל השקעה ישנו סיכון מסוים ובטח בהשקעה מעבר לים.