רבים מאזרחי מדינת ישראל מתגוררים בדירות שכורות. בטרם כניסתם לדירה, הם חותמים עם המשכיר על חוזה שכירות, בו נקבעים, בין היתר, משך מגוריהם בדירה, גובה שכר הדירה שעליהם לשלם וכו'.
לעתים, בתום תקופת השכירות, השוכרים מסרבים להתפנות מהדירה. מדובר בתופעה מגונה ובעייתית, ובמאמר זה אציג את השלבים הנכונים בדרך לפתרון הבעיה, קרי, לפינוי שוכר שלא מתפנה. אדגיש, כי אציג את השלבים לפי סדר כרונולוגי, וכן, כאשר אחד השלבים מביא לפינוי השוכר – אין צורך להתקדם לשלב הבא.
יש לבצע שקיפות מצב בפני השוכר – לרוב באמצעות מכתב התראה
על אף הכעס, התסכול ואולי אף הנזקים הממוניים שנגרמים למשכיר כתוצאה מסירוב השוכר להתפנות, הרי שהמשכיר לא יכול להודיע במפתיע לשוכר שהוא מפנה אותו מהדירה. המשכיר צריך, קודם כל, להציג בפני השוכר את הבעייתיות במצב הקיים.
אם סירוב השוכר להתפנות מהדירה הוא ממושך, והמשכיר אינו מאמין ששיחה "נעימה" בינו לבין השוכר תגרום לאחרון לשנות את התנהגותו, עליו לשלוח לשוכר מכתב התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים.
המכתב צריך להיות מפורט ככל האפשר ובו צריך המשכיר להסביר לשוכר שלושה דברים עיקריים:
- את הבעייתיות, כאמור, במצב הקיים, כלומר – מה הסיבה לשליחת המכתב
- מה הוא דורש מהשוכר
- מה צפוי לקרות אם השוכר לא ימלא דרישות אלו (המשכיר יתבע אותו – אתייחס לכך בהמשך).
מהיכרות המשכיר את מערכת היחסים בינו לבין השוכר, עליו לחשוב היטב אם רצוי שהמכתב ינוסח על ידי עורך דין או לא. יתרון מרכזי בניסוח המכתב על ידי עורך דין הוא שבמידה והצדדים אכן יגיעו לבית המשפט – המכתב ישמש אותם כראיה. מאידך, ייתכן ושליחת המכתב מעורך דין תגרום ל"עליית מדרגה" בסכסוך בין הצדדים ולכך שהתקשורת ביניהם תמשיך להתקיים רק על ידי עורכי דינם.
הגשת תביעה לפינוי מושכר
במידה והמכתב לא מונע מהשוכר להמשיך בשלו, המשכיר חייב לפתוח בהליכים משפטיים כנגד השוכר. התביעה הרלוונטית במקרים שכאלה, נקראת תביעה לפינוי מושכר.
פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי קובע כי ניתן להגיש תביעת פינוי מושכר בהליך מזורז. כלומר, פסק הדין עשוי להתקבל תוך תקופה קצרה מפתיחת ההליך, לעתים אפילו תוך 60 יום בלבד.
היתרון בתביעה שכזו הוא שעקב העובדה שפסק הדין ניתן תוך תקופה קצרה מתחילת ההליך, כך שהותו של הדייר הסרבן בדירה אינה מתארכת מדי והנזק שנגרם למשכיר עקב השהות, מצטמצם.
יש לציין, שהסעד היחידי אותו יכול המשכיר לדרוש בתביעה לפינוי מושכר הוא פינויו של השוכר מהדירה. בנוסף, ניתן להגיש תביעה שכזו רק כשמדובר בשוכר שלא מוגדר כ"דייר מוגן".
הגשת תביעה לפינוי דייר בסדר דין מקוצר
לכאורה, המשכיר יכול להגיש תביעה זו אם תביעתו לפינוי מושכר נדחתה, אך הסיכויים שתביעתו תתקבל לאחר דחיית תביעתו לפינוי מושכר – אינם גבוהים.
בדרך כלל, המשכיר מגיש תביעה שכזו כאשר הוא מעוניין בסעדים נוספים מלבד פינוי השוכר. לתביעה זו יכול המשכיר לצרף כל תביעה אחרת הקשורה לדירה המושכרת, לדוגמא תביעה בגין נזקים ממוניים שנגרמו כתוצאה מסירובו של הדייר להתפנות. זהו ההבדל בין תביעה זו לבין תביעה לפינוי מושכר.
לכאורה, ניתן לראות זאת כיתרון, כי כאמור, הסעד היחידי שניתן לדרוש בתביעה לפינוי מושכר הוא פינויו של השוכר מהדירה. ואולם, יש לזכור שהאפשרות לצרף תביעות נוספות, הופכת את התביעה לפינוי דייר בסדר דין מקוצר למורכבת הרבה יותר מהתביעה לפינוי מושכר, ולכן גם לארוכה יותר.
בנוסף, יש לציין כי הגשת תביעה אחת אינה מונעת את האפשרות להגיש תביעה אחרת. ניתן להגיש במקביל גם תביעה לפינוי מושכר וגם תביעה לפינוי דייר בסדר דין מקוצר, ושתי התביעות אינן פוגעות זו בזו.
כמו כן, בתביעה לפינוי דייר בסדר דין מקוצר, הדייר יכול להגיש כתב הגנה רק אם קיבל אישור לכך מבית המשפט.
דגשים נוספים – מה אסור לעשות בדרך לפינוי שוכר שלא מתפנה?
לצד השלבים הנכונים בדרך לפינוי שוכר שלא מתפנה, ראוי להציג גם את הפעולות שאסור למשכיר לעשותן, גם אם הוא מאמין ביכולתן לפתור את בעייתיות המצב ולגרום בסופו של דבר לפינוי השוכר.
ובכן, למרות שהשוכר מסרב להתפנות מהדירה, למשכיר אסור לבצע פעולות שתפרענה לשהותו בדירה. כלומר, במידה והמשכיר ינתק את המים והחשמל בדירה, או יפעיל כוח פיזי כלפי השוכר, תוך מחשבה שפעולות שכאלו תגרומנה לו להתפנות מהדירה – יבין המשכיר במהרה שלא כך הדבר, ופעולות שכאלו עלולות להחריף אף יותר את היחסים בינו לבין השוכר, שיוכל להגיש תביעת נזיקין כנגד המשכיר ולטעון שזה פעל באלימות כלפיו ופגע, למשל, בזכותו לחיות בכבוד.
לסיכום, כדי לפנות שוכר שלא מתפנה, על המשכיר להציג בפני השוכר את הבעייתיות במצב הקיים, לרוב – באמצעות שליחת מכתב התראה.
במידה והמכתב לא גורם לשוכר לשנות התנהגותו, על המשכיר להגיש כנגדו תביעה לפינוי מושכר, או גם תביעה לפינוי דייר בסדר דין מקוצר אם הוא מעוניין בכך (ניתן, כאמור, להגיש תביעה לפינוי דייר בסדר דין מקוצר גם במקום תביעה לפינוי מושכר).
פעולות כמו הפעלת כוח פיזי כלפי השוכר, או ניתוק החשמל והמים מהדירה – אסורות בהחלט ועלולות להחריף עוד יותר את היחסים בין המשכיר לבין השוכר.
