שמאי מקרקעין קובע את אחוז ירידת ערך וגם קובע את הערך שלה בסכומי כסף.
ירידת ערך – להלן מספר מקרים:
- מפגעים סביבתיים.
- תוכניות בניה או אחרות בסביבת הנכס הנישום
- ירידת ערך דירה כתוצאה מליקויי בנייה
במקרים מורכבים, מומלץ להתייעץ עם עורך דין ליקויי בניה בעל ניסיון בתחום ליקויי בנייה.
קיימים 2 מקורות עיקריים לירידת ערך:
- ליקויים מהותיים או הפרת תנאי חוזה:
- ירידת ערך נגרמת כתוצאה מפגמים חמורים בבנייה או אי עמידה בתקני הבניה ע"י הקבלן.
- דוגמאות: אי התאמה של שטחים, אי עמידה בתקנים, ליקויים בשלד הבניין, בעיות רטיבות חמורות. במקרים אלה, ירידת הערך אף משפיעה על איכות החיים של הדיירים.
- ליקויים בלתי ניתנים לתיקון:
- ירידת ערך נגרמת כתוצאה מפגמים שאינם ניתנים לתיקון או שתיקונם יקר מדי.
- דוגמאות: נזקים יסודיים, פגיעה בשלד הבניין, ליקויים בתשתיות חיוניות. במקרים אלה, ירידת הערך קשורה לקושי למכור את הדירה בעתיד ולתחושת חוסר ודאות לגבי עתיד המבנה.
המלצות:
- הזמנת דו"ח בדק בית: לפני הערכת ירידת ערך, מומלץ להזמין דו"ח בדק בית מקצועי לאבחון ליקויים.
- הערכת שמאי מקרקעין: השמאי יבחן את הליקויים, יקבע את היקף הפגיעה בשווי הדירה ויגיש חוות דעת מקצועית.
ירידת ערך פסיכולוגית:
- ירידת ערך עשויה להתרחש גם לאחר תיקון ליקוי מהותי, כתוצאה מהידיעה על קיומו בעבר.
- דוגמה: בניין שעבר תיקון יסודי לאחר שקיעת יסודותיו, או דירה שסבלה מנזקי רטיבות קשים בעבר.
- תחושת חוסר ביטחון עשויה להשפיע על נכונות רוכשים פוטנציאליים לרכוש את הדירה, ולהוביל לירידת ערכה.
- גורמים רבים משפיעים על שווי הדירה, ויש להתייחס אליהם באופן מקיף ויסודי.
מהי תרומתו של שמאי מקרקעין לרוכשים נכס?
שמאי מקרקעין תורם רבות למי שעומדים לפני רכישת נכס, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה תכנונית.
- בדיקה תכנונית – בדיקה האם הנכס נבנה בהתאם להיתר הבניה, משתנים של שווי בעקבות פיתוח האיזור בו מצוי הנכס או שינוי מהותי שלו כמו בנייה של בית ספר או תחנת אוטובוס לדוגמא.
- בדיקת זכויות בניה נוספות ואפשרות ניצולן.
- שווי הנכס לטובת לקיחת מימון מבנק או גורם חוץ בנקאי
היטל השבחה בעת מכירת הנכס
סכום המס שיש לשלם בעת מכירת הדירה לרשות המקומית בגין תוכניות בנין עיר חדשות שהגדילו זכויות בניה ובכך העלו את שווי הנכס הינו 50% מההפרש של שווי הנכס קודם התוכניות המשביחות לשוויו כעת לאחר אישור התוכניות. כאשר המוכר מקבל דרישה לשלם היטל השבחה על בסיס שמאות של הועדה המקומית, באפשרותו להגיש שומה נגדית באמצעות שמאי מטעמו אשר עשויה להפחית את סכום ההיטל.
