השקעות נדל"ן בלונדון

לונדון היא עיר הבירה של אנגליה ושל הממלכה המאוחדת, היא העיר והמטרופולין הגדולות ביותר בממלכה, היא שוכנת על גדות נהר התמזה. לונדון המודרנית מורכבת מאיחוד של ערים , עיירות רובעים ושכונות אשר נספחו במשך השנים לתחום המוניציפלי של העיר. בירת הממלכה המאוחדת היא אחת הערים המרשימות ואהודות ביותר בתבל, היא אחת אחת מהמרכזים הפיננסים הגדולים בעולם ומדורגת במקום החמישי בעולם מבחינת גודל תמ"ג למטרופולין, העיר מובילה בעולם בין היתר בתחומים רבים ומגוונים, פיננסים, מסחר, מחקרים רפואיים ומדעים, תרבות וספורט. העיר המתיירת ביותר בעולם מונה כ- 9 מיליון תושבים  וכ-15 מיליון במטרופולין בסה"כ. לונדון היא מקום מושבה של משפחת המלוכה הבריטית, ארמון בקינגהאם לבדו ואתרי המלוכה מסביב מושכים עשרות מיליוני תיירים בשנה. בריטניה היא אחת המדינות המשפיעות והחזקות כלכלית בעולם. לונדון מהווה את חוד החנית וחלון הראווה של הממלכה המאוחדת. הדבר משפיע ישירות על השקעות הנדל"ן בלונדון,  וכבר בשנת 2017 למדנו מפרסומים רשמיים של הבריטים, כי משקיעים מחו"ל ורוכשי נכסים. רכשו למעלה ממחצית מכלל הבתים למכירה בכמה מאזורי המיקוד האקסקלוסיביים ביותר של לונדון בששת החודשים האחרונים של אותה השנה . לונדון ביססה את מעמדה לאחת הערים המבוקשות בעולם בהשקעות הון בכלל ובהשקעות נדל"ן בפרט.

לאחר שהבנו את חוזקה הפיננסי של לונדון, נניח לפניכם את הסיבות  להשקעת הנדל"ן בעיר.

לונדון היא אחת הערים המבוקשות באירופה ואולי בעולם כולו מבחינת השקעות נדל"ן.  העיר המורכבת מפסיפס רחב של תרבויות מושכת עליה בשנה כ- 20 מיליון תיירים  וכאמור נחשבת למתיירת ביותר בעולם. מהווה בסיס איתן לביקוש נדל"ן. משך שנים נחשבה לונדון כיקרה מבחינת מחירי הנדל"ן, בשנים האחרונות אחלו אנליסטים לנתח את כדאיות ההשקעה בערים שונות באירופה. מסתבר שהעיר אינה יקרה כפי שנהוג היה לחשוב, ובמיוחד לאחר בלימת המחירים שחוותה בתום העשור הקודם. בהתחשב בתשואות ובפוטנציאל בעתיד הקרוב המחירים בכל קנה מידה סבירים בהחלט. בהמשך לזאת, ריכזנו עבורכם את הסיבות העיקריות להשקעת נדל"ן בלונדון.

פופולרית וחוזק כלכלי:

לונדון מאז ומתמיד נחשבה כאחת הערים הפופולריות בעולם. למעשה, היא מהווה עד היום כמושא הערצה לרבים בעולם ולדוגמא עבור מיליארדים. לונדון משמשת מודל לחיקוי לערים לא מעטות בעולם. העיר מהווה את המרכז המסחרי והעסקי של הממלכה המאוחדת ומדד לעוצמתה הכלכלית של הממלכה כולה. אוכלוסייתה של העיר מהווה 12.5% מאוכלוסיית בריטניה והיא למעשה העיר השלישית בגודלה באירופה (רק איסטנבול ומוסקבה  גדולות ממנה). לונדון מושכת אליה משקעים ,יזמים, אנשי עסקים ותיירים רבים מכל העולם. משקעים זרים בנדל"ן  מהווים 41% מפעילות השוק המקומי, רק בשנת 2020 הושקעו בה  3.321 מיליארד ליש"ט ע"י המשקיעים הזרים. כאשר הצרפתים בראש רשימת הרוכשים הזרים , אחריהם משקעים מהונג קונג ומארה"ב. הגיוון של המשקעים המגיעים מכל רחבי העולם, רק ממחישים את חוזקה הכלכלי של לונדון ואת האמון שהם רוכשים לה.

העיר המתיירת בעולם:

 כ- 20 מיליון תיירים פקדו את לונדון בשנת 2019 רגע לפני התפשטות מגפת הקורונה. לונדון היא העיר המתיירת ביותר בעולם (בצוותא עם בנגקוק). לונדון נחשבת לרבים בעולם כמרכז עולמי. בית המלוכה הבריטי על שלל מוסדותיו וארמונו, מושך מיליוני תיירים מידי שנה. אותם תיירים אינם רוצים להחמיץ את חילופי המשמרות של המשמר המלכותי בסמוך לארמון המלוכה. את האתרים האחרים כמו הביג בן, רחוב אוקספורד המפורסם בבתי הכל בו, כיכר פיקדילי וכו' פוקדים המוני תיירים. לונדון נחשבת לבירת התרבות העולמית, תיאטראות מהמפורסמים בעולם, מוזיקה בכל הסגנונות, החל מקלאסיקה ועד למופעי רוק המוניים המושכים תירים רבים. גם הספורט מושך מיליוני תיירים בשנה, ובמיוחד קבוצות הכדורגל של לונדון. בעיר משחקות כמה מהקבוצות המפורסמות והאהודות בעולם, כמו צ'לסי, ארסנל וטוטנהם. אילו וקבוצות אחרות ברחבי לונדון, מושכות מאות אלפי תיירים אוהדי כדורגל בשנה. טורניר הטניס המפורסם בעולם נערך מידי שנה ברובע ווימבלדון. גם באתרים היסטורים העיר התברכה, אתרי מורשת עולמיים מרכזים כמות נכבדה של תיירים, כמו מצודת לונדון, מתחם וסטמיניסטר ועוד. עשרות מיליון תיירים בשנה עושים רק טוב לדירות ונכסים להשכרה, בנקל יחסית ניתן להשכיר דירות עם זה באופן עצמאי או דרך Airbnb . אין עוד עיר בעולם שאפשרויות ההשכרה בה כל כך רבות.

תשתיות ותחבורה:

אמצעי התחבורה בלונדון הן מהמפרסמים והמתקדמים בעולם. עיר עוצמתית וחזקה נמדדת בין היתר בתשתיות התחבורה והכבישים שלה, בשדות התעופה שבה, בדרכי הניידות והנגישות  לעיר וממנה, ובתוך העיר עצמה. לונדון עונה על כל הקריטריונים, קחו לדוגמא את רכבת היורוסטאר (Eurostar) . היוצאת מלונדון  ומחברת את העיר ליבשת אירופה, קרי לפריז ולבריסל במהירות של עד  300 קמ"ש, דבר המאפשר להגיע מלונדון לפריז תוך שעתיים של נסיעה!

לא מפתיע שהרכבת התחתית הראשונה בעולם נחנכה בלונדון כבר בשנת 1863. רשות התחבורה המטרופוליטנית שפועלת בלונדון הTFL  מאגדת את כל זכייני התחבורה הציבורית  לכדי מערכת אינטגרטיבית אחת. בלונדון רכבות עילית ליעדים שונים בממלכה, רכבות קלות, אוטובוסים ציבוריים ( ביניהם גם קומתיים הידועים בכל העולם) , מוניות ואף תחבורה ימית על נהר התמזה. תשתיות התחבורה והכבישים המהירים לשאר רחבי הממלכה מגבירים את הנגישות לעיר הבירה וממנה.

בלונדון לא פחות מששה שדות תעופה, המעידים על תנועת נוסעים גדולה ביותר. שדה התעופה היתרו הוא הגדול בממלכה המאוחדת ויש הטוענים שהוא העמוס ביותר בעולם. (יתר שדות התעופה הבינלאומיים בעיר הם:  סטנסטד, לוטון, לונדון סיטי ולונדון סאות'נד).

ריכוז אדיר של סטודנטים:

לונדון מהווה את אחד מריכוזי הסטודנטים הגדולים בעולם , ישנם בה מאות קולג'ים ועשרות רבות של אוניברסיטאות, חלקן מהיוקרתיות והגדולות בעולם. אוניברסיטת לונדון מאגדת 18 מוסדות שונים והקמפוסים שלה ממוקמים במרכז וברחבי העיר. היא המוסד האקדמי הגדול בממלכה המאוחדת ולומדים בה כ- 145 אלף! גם אימפריאל קולג' הינו מוסד אקדמי בעל שם עולמי בו לומדים כ-20 אלף סטודנטים והוא נחשב לאחד המוסדות הטובים והמבוקשים בעולם ללימודי רפואה ומדעים. מוסדות אקדמים גדולים נוספים נמצאים אף הן בעיר. מאות אלפי סטודנטים הלומדים בלונדון, חלקם המגיעים מכל רחבי העולם, חלקם האחר מגיעים מכל רחבי בריטניה בתוספת הסגל האקדמי והעובדים. יוצרים ביקוש עצום לדירות ונכסים להשכרה. מדובר בשכירות בדרך כלל לטווח ארוך עם תשואה יחסית גבוהה.

מקום אידאלי לגור בו:

מצבו של שוק הנדל"ן הלונדוני אידיאלי למשקיעים בחו"ל. אבל לא רק,  אנשים רבים רואים בלונדון מקום מצוין לחיות בו מכיוון שזו עיר מרובה בהזדמנויות, כלכלה תוססת ומגוונת ואוכלוסייה דינמית ורב-תרבותית. היות שלעיר יש הרבה מה להציע, אנשים רבים מוצאים את עצמם מעתיקים את מגוריהם ללונדון, בכדי לבנות ולהתחיל בקריירה חדשה  או לעבור להתגורר בעיר בשל ההיצע העצום שהיא מציעה. הבירה הבריטית נהנית מהגירה חיובית וממהגרים מכל העולם מה, שהופך את לונדון להזדמנות מצוינת עבור משקיעי הנדל"ן  להשקיע בנכסים להשכרה או בתי מגורים.

יציבות ופוליטית  וכלכלית:

בריטניה נחשבת לאחת המדינות החזקות והמשפיעות בעולם, היא נחשבת לערש הדמוקרטיה. בזכות זאת, או למרות זאת, היא מפגינה יציבות פוליטית מרשימה. הדבר מעודד בעלי הון להשקיע במדינה ולחוש ביטחון בהשקעתם. גם שנדמה היה לאחרונה, שבריטניה נקלעת למערבולת פוליטית וכלכלית, בעקבות משאל העם שבו הוחלט על הברקזיט (יציאה של הממלכה מהאיחוד האירופי). היא הצליחה לצאת ממנה בצורה מרשימה, הן מבחינה פיננסית והן בבחינה פוליטית. לונדון אגב, כפי שאתם יכולים לראות להלן, מתאוששת מעט לאט יותר מהממוצע ברחבי ההמלכה, מה שמשרת את משקיע הנדל"ן הפוטנציאלים.

להלן שינוי  מחירי הנדל"ן באחוזים בלונדון, יחסית לערים אחרות באנגליה בחמש השנים האחרונות:

הזדמנות פיננסית:

מגפת הקורונה השפיע על מחירי הנדל"ן בלונדון , בעוד ביתר ערי הממלכה המחירים נסקו מעלה,  מחירי הנכסים למגורים בכמה מהמחוזות היוקרתיים ביותר בלונדון התכווצו  החל מהרבעון הראשון של 2020. המחיר החציוני בווסטמינסטר, אזור עיריית לונדון ,קנזינגטון וצ'לסי ירד בשיעור שנתי שנע בין 2.3% ל-14%. מומחים מסבירים את ירידת המחירים במרכז לונדון  במידה רבה תודות למגמה, שאנשים רבים החליטו לעבור לאזורים פחות צפופים בעקבות הסגרים וההגבלות בעקבות המגפה. אולם, ניתן לראות שינוי מגמה, מהרבעון הראשון של 2021 מחירי הנדל"ן החלו לטפס שוב.  כפי שתראו בגרף להלן, המחירים עדיין רחוקים מהשיא שנרשם בשנת 2019. אנליסטים מעריכים שהמחירים עוד יעלו, לכן הם מזהים הזדמנות לרכוש נדל"ן בלונדון במחירים נוחים יחסית.

להלן השינוי בביקוש לשכירות באיזורים שונים בלונדון ובבריטניה כולה.

שימו לב לנתון המעניין הבא, כמות העסקאות בלונדון ירדה משמעותית בין השנים 2017-2020 בכ- 50%. אך עלתה במידה דומה בחציון הראשון של שנת 2021. הסיבה העיקרית לכך הייתה ההחלטה של ממשלת בריטניה על הברקזיט , שמשמעותה  יציאה של הממלכה המאוחדת מחברות באיחוד האירופי, בו הייתה בריטניה גורם דומיננטי ביותר. עקב אי הוודאות להשלכות הכלכליות והמדיניות מצד שני האיחוד האירופי והבריטים.  צנח המטבע המקומי. הליש"ט באחוזים נכבדים. ההתאוששות המרשימה שחוו הבריטים ממשבר הסאב פריים נעצרה . שוק ההון והפיננסים אינו אוהב אי ודאות בשווקים, לכן בירת הכלכלה של בריטניה ספגה ירידות בעסקאות ובבקושים. הוסיפו לכך את ההשלכות השליליות של מגפת הקורונה, ותבינו מדוע השוק בלונדון ירד עד לשלהי שנת 2020.

להלן כמות עסקאות הנדל"ן בלונדון בחמש השנים האחרונות

אולם, השוק הפנים במהלך הזמן הקצר מאז הבריקזיט והמגפה. שבעקבות  עוצמתה הכלכלית, בריטניה מסתדרת היטב ללא האיחוד האירופי, כמו גם עם השפעת מגפת הקורונה . מה שגרם לבעלי ההון  לחזור להשקיע בנדל"ן בתחילת 2021, הנדל"ן נחשב להשקעה בטוחה יותר מכל השקעה אחרת בשוק ההון. שוק השכירות בלונדון עבר שינוי מהיר מעודף היצע, לעודף ביקוש בעיקר בשוק היד השנייה , דמי השכירות החלו לטפס מעלה כמו גם מחירי הנכסים. על פי גורמים ממשלתיים רשמים, הצפי בעליות המחירים ודמי השכירות  אמור להימשך.

השינוי החד ביותר במחירי הנדל"ן ברובעים בלונדון בשנה האחרונה ( 08/2020-08/2021)

היתרונות של השקעה בנדל”ן בלונדון בתקופה זו

להשקעה בנדל”ן בעיר הבירה של אנגליה יש לא מעט יתרונות, הנה כמה מהם:

ביקוש מקומי ואוניברסלי: לונדון נהנית מביקוש תמידי בנדל"ן , מלבד אי הוודאות בעניין הברקזיט, משקיעים מכל העולם נוהרים להשקיע בעיר גם בעתות משבר עולמי, היות והם מעדיפים להשקיע את הונם בעיר חזקה ויציבה.

אמנת המס בין ישראל ובריטניה: מאפשרת למשקיע הישראלי להימנע מתשלום של כפל מס במקרה של השקעת נדל"ן. גם תשלום המס המדורג הנהוג בממלכה הבריטית משחק לידי המשקיע.

חוזקו של השקל לעומת הליש"ט: עוצמתו  של המטבע הישראלי לעומת הליש"ט, במיוחד בשלהי שנת 2021 גורם עוד יותר למחירי הנדל"ן בלונדון להיות אטרקטיביים מתמיד.

תשואה נאה: לונדון מספקת תשואות גבוהות יחסית, לאילו שניתן להשיג ברוב הערים המובילות בישראל ובטח בעלות ההשקעה לנכס. מן המפורסמות בעסקי הנדל"ן, כי  אחוזי התשואה הגבוהים ביותר, מגיעים בד"כ דווקא מההשקעות הנמוכות עד הבינוניות. דוגמא לכך היא השקעה בדירה בקרבת קמפוסים של אוניברסיטאות. אומנם ברוב המקרים השכונה לא תהיה יוקרתית במיוחד , אבל דמי השכירות יהיו גבוהים יחסית וקבועים. בנוסף, גם עליית ערך הנכס עתידה לעלות בהתאם. הוסיפו לכך את הפרשי המטבע  ותגלו השקעה שעשויה להיות משתלמת בהחלט.

מיסוי על נדל"ן ורכישתו  בלונדון

על רכישת נדל"ן מוטל בבריטניה מס , ממשלות ישראל ובריטניה חתומות על אמנת מס משותפת. הדבר מקל מאד על המשקיע הישראלי שנמנע בעקבות זאת מתשלום כפל מס. למרות זאת, יש להדגיש כי תשלום מס בבריטניה על רווחי הון, אינו פוטר מלבצע תיאום מס עם רשויות המס בישראל ומומלץ בהחלט לעשות כן.

להלן סוגי המס הנגבים בבריטניה ובכלל זה בלונדון כמובן:

מס רכישה- ככלל, תשלום המס מדורג ונקבע על פי סכום הרכישה. כך למשל, קיים פטור מתשלום עד לסכום של  125,000 ליש"ט במידה וזו דירה ראשונה.  נכסים שמחיריהן  בין 125,001 ליש"ט ל- 250,000 ליש"ט המס הוא 2%.המס על  נכסים שמחירן נע בין 250,001 ליש"ט ל– 925,000 ליש"ט  עומד על 5%,המס על נכסים שמחיריהן נעים בין 925,001 ליש"ט ל- 1,500,000 עומד כבר על 10% . על נכסים היקרים מ- 1,500,000 ליש"ט תאלצו לשלם מס של  12%.

החל מחודש יולי 2021 הנהיגה ממשלת בריטניה מס חדש הנקרא SDLT. זהו מס בולים המוטל על משקיעים זרים ובנוסף על המס הקיים כבר. המס מדורג ומגיע עד ל 5% בסכום השקעה של עד לחצי מיליון ליש"ט.

מס על רווחי הון- שיעורי המס פרוגרסיביים גם במס מסוג זה, הם נגבים בהתאם לגובה ההכנסה, מלבד לרווחים  עד לסכום של 12.5 אלף ליש"ט עליהם יש פטור מתשלום מס.

סוגי השקעות נדל"ן

השקעת נדל"ן בקרבת אוניברסיטאות – לונדון היא בין הערים עם מספר הסטודנטים הגבוה בעולם. העיר מרובה בקמפוסים הפזורים במרכז העיר, אבל לא רק. זהו גן עדן למשקיעי נדל"ן , התשואה בהשכרת נכס לסטודנטים היא בדרך כלל גבוה יחסית להשקעה, וגם מניבה הכנסה קבועה.

השקעת נדל"ן למטרת השכרה למגורים ברובעים נחשבים – בלונדון רובעים בהם מתגוררים אנשי עסקים , אקדמיה ומקצועות חופשיים המועסקים בעיר. השקעה בנכסים  באזורים יוקרתיים כאילו  אומנם יקרה יחסית , אבל מבטיחה בדרך כלל הכנסה קבועה ונאותה עם תשואה נאה. צ'לסי –  Chelsea היא דוגמא לרובע כזה, בשכונה ידועה כשכונה לאומנים, ויש לה מוניטין כאחת שהתגוררו בה ביון היתר, הביטלס, הרולינג סטונס וכד' .מחיר הנכס הממוצע של בית בשכונה זו החל מ- 1.33 מיליון דולר ועד לכ-1.88 מיליון דולר. כיום מתגוררים בה בעיקר אנשי עסקים, אקדמיה אבל גם תמצאו בה עדיין מפורסמים.

השקעה בנדל"ן ברובעים מרוחקים מעט ממרכז העיר– ישנם רובעים בהם מתגוררים מהגרים, פועלים, סטודנטים  וצעירים. נכסים אילו יהיו בד"כ יהיו זולים. אולם התשואה תהייה גבוה יחסית וההכנסה משכירות היא קבועה בד"כ.

הרובעים בעלי התשואה הגבוה ביותר בלונדון בדמי שכירות.

השקעה נדל"ן מסחרי– השקעה שמטרתה הכנסה מדמי שכירות קבועים , ההשקעה יכולה לבוא לידי ביטוי במגוון רחב של תחומים כמו: משרדים, קניונים, אזורי תעשייה, בתי מסחר ומלונות.

הוצאות נלוות נוספות:

בכל השקעת נדל"ן, יש להוסיף על סכום ההשקעה ההתחלתי סכום נוסף של לפחות 10%.  הכוונה היא , על הוצאות לא צפויות ( כגון שיפוץ נכס, בירוקרטיה  וכד'). אבל גם על הוצאות צפויות מראש כמו שכר טרחת  עו"ד, שמאי, בעלי מקצוע למיניהם וכמובן מיסוי על כל סוגיו.

המלצות שיקלו על ביצוע העסקה:

סיוע במומחים מקומיים – השקעה בנכס בלונדון היא בראש ובראשונה היא עסקה , ככזו היא כרוכה במחקר שוק  ותכנון מקיפים. לכן מומלץ מאד להסתייע בעו"ד המכיר היטב את חוקי המדינה והבירוקרטיה  , באנשי נדל"ן מקומיים הבקיאים היטב בנבחי הרובעים בלונדון ובקהל היעד. אפשרות אחרת , לשכור חברת ניהול שתעשה עבורכם כמעט הכול, החל מאיתור הנכס, דרך סיוע ברכישתו ,איתור שוכרים ועד לאחזקה שוטפת וגביית דמי שכירות.

לבסוף, מומלץ להסתייע גם ביועץ מס, אומנם קיימת אמנת מס בין בריטניה וישראל. אולם על מנת שלא להיקלע לאי נעימויות ותשלומים מיותרים בעתיד, מוטב להיעזר בשורותיו של איש המקצוע .

נכס מיד שנייה– בכדי להבטיח הכנסה מיידית לאחר ההשקעה בנכס, והפחתת סיכון עדיף לרכוש נכס מיד שניה

אפשרויות מימון באמצעות פתיחת חשבון בנק בחו"ל– מומלץ לפתוח חשבון בנק בלונדון, הדבר יקל על תנועת העברת הכספים וכניסתם. כמו כן, שימוש במטבע המקומי יחסוך עמלות מיותרות של החלפת מטבע. רצוי גם לבקש מימון מאותו בנק, במקשה  תסייע למשקיע, היות והבנק יבצע בדיקה מעמיקה לנכס המדובר יאשר (במידה וכך) שהנכס עומד בכל הקריטריונים המקובלים בממלכה.

לסיכום:

השקעת נדל"ן בלונדון, ללא ספק אחת הערים החזקות, הפופולריות והמוערכות ביותר בעולם, נראית כהשקעה בטוחה יחסית. ההילה והעניין התמידי סביב העיר, מושכת אליה משקיעי הון מכל קצוות תבל. העיר שלא שוקטת לעולם על שמריה, וממציאה את עצמה כל פעם מחדש בכל תחומי החיים, ממגנטת עשרות מיליוני אנשים  בשנה. בירת הממלכה המאוחדת מציעה בתקופה האחרונה  לפי אנליסטים, הזדמנות אולי בלתי חוזרת להשקעת נדל"ן ובמחיר סביר, טרם השוק יטפס באופן חד מעלה לאחר יציבות ונסיגה יחסית במחירי הנכסים שחוותה בשנים האחרונות. למרות כל זאת, חשוב להדגיש, כי בכול השקעת נדל"ן ובטח בחו"ל מהווה סיכון מסוים למשקיע, לכן יש לבצע בדיקה מעמיקה טרם ההחלטה לרכוש נכס בחו"ל ולהסתייע באנשי המקצוע הרלוונטיים.