תשואה דירה להשקעה – איך מחשבים את אחוזי התשואה שמתקבלים מהשכרת נכסים? כל מה שחשוב שתכירו על בחירה נכונה של השקעה מדוייקת!
חושבים לרכוש דירה להשקעה עם כל החיסכונות שלכם אך לא יודעים כיצד לבחור נכון את הדירה הכדאית ביותר להשקעה? הגעתם למקום הנכון. בשורות הבאות נגע בכל מה שאתם חייבים להכיר אודות השקעות נדל"ן נכונות, לרבות חישוב נכון של אחוזי התשואה על דירה להשקעה, התייחסות לאפיק רווח נוסף – עליית ערך הנכס, בחירה נכונה של השכונה הכדאית ביותר להשקעה בעיר בה בחרתם להשקיע ועוד. היכרות עם כלל הנתונים הללו תבטיח לכם בחירות נכונות ומדוייקות של נכסים שיושכרו מהר, ערכם יעלה ואחוזי התשואה שיונבו מהם יהיו גבוהים מהממוצע הארצי. אז לפני שאתם ממהרים להשקיע את מירב החסכונות שלכם בנכס הראשון שאתם מצליחים לאתר, חשוב שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות.
אחוז התשואה הוא לא המשתנה היחיד שאתם צריכים להביא בחשבון בבחירת נכסים להשקעה – הכירו את כל הנקודות שאתם חייבים להביא החשבון טרם בחירת הנכס הבא שלכם
משקיעים רבים בוחרים את הנכסים שלהם על בסיס חישוב אחוזי התשואה בלבד. לפני שנכיר מקרוב את השיטה הנכונה ביותר לחישוב אחוזי התשואה בניכוי כלל ההוצאות הצפויות בכל שנה, חשוב שתכירו מספר נקודות חשובות נוספות שצריכות להשפיע על החלטתכם לרכוש נכס להשקעה. מעבר לאחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת הנכס, חשוב להביא בחשבון גם את מיקומו הגאוגרפי, הפיתוח הסביבתי שהוא צפוי לעבור בעתיד הקרוב, קצב עליית מחירי הנכסים באזור, קרבה למסלולי רכבת קלה עתידית ועוד. בשורות הבאות נגע בכל הנקודות החשובות שאתם חייבים להביא בחשבון טרם בחירת הנכס שלכם.
הדגשים החשובים שאתם חייבים לבדוק טרם בחירת הנכס שלכם הם:
| אחוזי התשואה המתקבלים מהנכס | אחוזי התשואה הממוצעים בישראל נעים בין 2.1% ל 3.4% באזורי מרכז הארץ, ובין 3.5% ל 4.5% באזורי פריפריה. בשורות הבאות נרחיב אודות חישוב אחוזי התשואה ונפרט את אחוזי התשואה הממוצעים בערים הבולטות בישראל. |
| פוטנציאל השבחה עתידי | נקודה נוספת שחשוב לבחון לפני בחירת הנכס היא פוטנציאל ההשבחה העתידי. ישנם נכסים שצפוים לעבור הליך פינוי בינוי, תמ"א 38 א' או מגוון אפשרויות פיתוח עירוניות. נכסים אלה מעניינים את המשקיעים ומבטיחים עליית ערך משמעותית תוך מספר שנים בודדות. |
| קצב עליית מחירי הנכסים באזור | מעבר לבחינת אחוזי התשואה ופוטנציאל השבחה עתידי של הנכס, חשוב לבחון את קצב עליית המחירים באזור בשנים האחרונות. ישנם אזורים רבים בישראל בהם מחירי הדיור זינקו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, ולעומתם, ישנם אזורים אחרים (לרוב מתאפיינים בביקוש נמוך במיוחד), בהם מחירי הדיור עלו באחוזים בודדים בשנים האחרונות. |
| קרבה למוסדות לימוד אקדמיים | נתון נוסף שמשפיע על החלטתם של משקיעים רבים הוא קרבה למוסדות לימוד אקדמיים. מוסדות לימוד אקדמיים מבטיחים למשקיעים יתרונות רבים, העיקריים שבהם הם:
|
| קרבה למרכזי תיירות, פנאי ובידור | כמו כן גם נקרבה למרכזי תיירות, פנאי ובידור מבטיחים לבוחרים באזור ליהנות מעליית ערך מהירה של הנכסים ומשוכרים רבים שירצו להתגורר בדירתם. קרבה למרכזי בילוי, פנוי, תיירות, בידור או קניות מאפשרים נוחות חיים, מה שגורר עליית ביקוש ניכרת לשכונות הממוקמות במרחק הליכה מהמרכזים הללו. |
| קרבה למסלולי תחבורה ציבורית – רכבת ישראל, רכבת קלה ואוטובוסים | בדומה למרכזי הפנאי, הבידור, הבילוי והקניות, גם הקרבה לתחבורה ציבורית משמעותית עבור רבים. רמות הביקושים לשכונות הממוקמות לצידי תחנות אוטובוס, פסי רכבת ישראל או רכבת קלה גבוהות במיוחד. משקיעים רבים בוחרים בנכסים הממוקמים לצד נתיבי תחבורה ציבורית ראשיים ונהנים מביקוש גבוה לדירתם, מה שמוביל לעליית מחירים מהירה הן בעלות הנכס והן בשכירות. |
אז איך מחשבים את אחוזי התשואה? הכירו את המשתנים שמרכיבים את המשוואה
כעת, לאחר שנגענו בכל הדגשים החשובים שחשוב לבחון מעבר לאחוזי התשואה, חשוב שתכירו את אופן החישוב המדוייק ביותר של אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת נכסים בישראל. לא מעט משקיעים מחשבים לא נכון את אחוזי התשואה, מה שעלול לגרום להם לבחור בנכסים שאינם כדאיים להשקעה. אז ראשית, חשוב לפתוח ולומר כי אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת נכסים נגזרים משני משתנים בלבד:
- עלות הנכס
- סך השכירות השנתית
כל שאתם נדרשים לעשות בשביל לחשב את אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת נכסים זה להכיר את מחיר הנכס (מחיר הקנייה), ולהעריך את גובה השכירות שתוכלו לקבל מהשכרת נכס זה. איך תדעו להעריך בכמה תוכלו להשכיר את הנכס? בעזרת שיטת ההשוואה.
תשואה דירה להשקעה: שיטת ההשוואה להערכה נכונה של גובה השכירות
שיטת ההשוואה מצריכה מכם לערוך השוואה בין הנכס שלכם לבין כמה שיותר נכסים דומים ככל הניתן לנכס שלכם. חשוב לערוך השוואה לנכסים מושכרים שאתם יודעים בכמה הם מושכרים מידי חודש. בעידן האינטרנטי ניתן לעשות זאת די בקלות על ידי בדיקה מהירה בכל פלטפורמות מכירת הדיור. נסו להגיע לכמה שיותר נכסים הממוקמים בסמוך לנכס שלכם ובדקו בכמה הם מושכרים או מוצעים להשכרה. מחירי השכירות הממוצעים לנכסים דומים באזור הנכס שלכם הם כנראה המחירים שתצליחו לקבל מהשכרת הנכס.
חשוב להביא בחשבון את עלויות ההוצאות הנדרשות לתחזוקת הנכס
יש לכם הערכה מושכלת של עלות השכירות בנכס? עכשיו אתם צריכים להכפיל אותה בסך חודשי השכירות בשנה. אם עלות השכרת הנכס היא 6,000 מידי חודש, עלות השכרת הנכס השנתית היא 6,000 כפול 12 חודשים, 72,000 שקלים. חלק גדול מהמשקיעים מחשבים את אחוזי התשואה מהשכרת הנכס על בסיס חישוב זה בלבד, מה שיכול להוביל לבחירת השקעות לא נכונות. לכן, חשוב להדגיש ולומר כי עליכם להביא החשבון הוצאות שנתיות עבור תיקונים שונים בנכס. ברוב המקרים הוצאות אלה מחושבות כחודש שכירות, מה שאומר שבשביל לחשב אחוזי תשואה מדוייקים לאחר הוצאות, יש להכפיל את השכירות החודשית ב 11 חודשים, ולא ב 12 חודשים. שכירות שנתית זו עומדת על 66,000 שקלים בלבד לצורך חישוב התשואה השנתית. כעת, כל שנותר לעשות זה לחלק את ההכנסה משכירות לעלות הדירה.
הכפילו את השכירות החודשית ב 11 חודשי שכירות ולא ב 12!
לדוגמא, נכס שעלותו 2,000,000 שקלים ומושכר ב 6,000 שקלים מידי חודש יניב כ 3.3% תשורה בכל שנה. החישוב נעשה כך: 6,000 שקלים כפול 11 חודשי שכירות בשנה (11 ולא 12 כי עלות חודש אחד מחושבת להוצאות נדרשות בנכס), שווה 66,000 שקלים. 66,000 שקלים לחלק לעלות הדירה, 2,000,000 שקלים, תניב 3.3% תשואה. ריכזנו עבורכם כמה הערים המובילות ביותר בישראל עם חישוב אחוזי התשואה הממוצעים בשטחיהן. רגע לפני שנציג את הרשימה חשוב להדגיש נקודה חושבה. אחד מכללי האצבע שמנחים משקיעים רבים בבחירת נכסים להשקעה הוא: ככל שמחיר הנכס גבוה יותר, כך אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרתו נמוכים יותר. וכן להיפך, ככל שמחיר הנכס נמוך יותר, כך אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרתו גבוהים יותר. לכן, קיימים פערים משמעותיים באחוזי התשואה המתקבלים מערי המרכז (בהם מחירי הדיור גבוהים במיוחד), לבין אחוזי התשואה המתקבלים מאזורי פריפריה.
קראו עוד: תשואה על דירה להשקעה
תשואה דירה להשקעה: הכירו את התשואות הממוצעות המתקבלות בערים המובילות בישראל:
| תל אביב | כ 2.2% תשואה שנתית מהשכרת נכסים. |
| ראשון לציון | כ 3.3% תשואה שנתית מהשכרת נכסים. |
| גבעתיים | כ 2.5% תשואה שנתית מהשכרת נכסים. |
| חיפה | כ 4% תשואה שנתית מהשכרת נכסים. |
| באר שבע | כ 4.5% תשואה שנתית מהשכרת נכסים. |
| אשדוד | כ 3.9% תשואה שנתית מהשכרת נכסים. |
| אילת | כ 4.3% תשואה שנתית מהשכרת נכסים. |
כפי שניתן לראות בטבלה, ערים באזורי מרכז הארץ בהם מחירי הדיור גבוהים יותר, מניבות אחוזי תשואה נמוכים יותר בהשוואה לאזורים פריפריאליים. לפני שאתם בוחרים את מיקום הנכס שלכם, חשוב לבחון את מצב העיר באשר לתשואה הממוצעת ולבחון היטב את השכונות הבולטות בכל רחבי העיר. בעזרת הטבלה שנובאה מעלה תוכלו לאתר את השכונות הטובות ביותר שממוקמות לצידי תחבורה ציבורית, מרכזי פנאי ובידור, אוניברסיטאות שונות ועוד. השכונות הללו הן השכונות הטובות ביותר שיבטיחו לכם השקעה נכונה המניבה אחוזי תשואה גבוהים לצד עליית ערך משמעותית.
