נכסים למכירה מבנקים – כל מה שאתם חייבים להכיר על רכישת נכסים מכונס נכסים
חושבים לקנות נכסים למכירה מבנקים? הגעתם למקום הנכון. בשורות הבאות נגע בכל מה שאתם חייבים להכיר אודות הליך קניית נכסים מבנקים. אנשים רבים כלל לא מודעים לאפשרות זו, ולכן נגע בשורות הבאות בכל הדגשים החשובים ביותר בהליך קניית נכסים מבנקים. תחילה, נגע בסיבה המרכזית בגינה הציבור בישראל מתנפל על שוק הנדל"ן המקומי. לאחר מכן נגע בסיבה המרכזית בגינה הבנקים מוכרים דירות מגורים ולסיום, נכיר את היתרונות הגדולים בגינם משקיעים רבים בוחרים לרכוש נכסים דווקא מהבנקים. אז רגע לפני שנצלול לאחד ממסלולי ההשקעה האטרקטיביים בישראל, חשוב שתכירו את הסיבה המרכזיות שגורמת לאנשים רבים בישראל לרכוש נדל"ן בכל מחיר.
הסיבה המרכזית בגינה הציבור הישראלי מתנפל על שוק הדיור המקומי – ביקוש גבוה והיעדר היצע!
כידוע, מחירי הדיור בישראל נמצאים במגמת עלייה ברורה שהחלה לפני למעלה מעשר שנים. עליית המחירים נגרמת בעיקר בשל מחסור בהיצע וכמות ביקוש גבוהה שרק הולכת וגדלה. הביקוש הגבוה לדיור בישראל גרר את המחירים בשנים האחרונות לשיאי כל הזמנים לאחר עשרות אחוזי עלייה. רק בשנה החולפת מחירי הדיור בישראל זינקו ביותר מ 15% בשנה בודדת, מה שגורם לרבים לחשוב שאם הם לא יקנו נכס עכשיו, הם ידרשו לשלם עליו כמה עשרות אחוזים יותר בעוד מספר שנים בודדות. גם אתם חושבים על קניית דירות מגורים? חשוב שתכירו את האפשרות של נכסים למכירה מבנקים. משקיעים רבים בוחרים באפשרות זו של רכישת נכסים מבנקים בשל כלל היתרונות שהיא מציעה על פני החלופה – רכישת נכס בשוק החופשי.
הכירו את הלוואת המשכנתא – הלוואה ארוכת טווח בסכומים גדולים ובריביות נמוכות
במטרה להבין לעומק את הסיבה בגינה הבנקים מציעים שלל נכסים למכירה, חשוב להקדים היכרות בסיסים עם הלוואת המשכנתא. מרבית רוכשי הדיור בישראל נעזרים בהלוואת משכנתא לטובת רכישת הנכס. הלוואת המשכנתא היא הלוואה המתאפיינת בטווחי זמן ארוכים, סכומים גדולים וריביות נמוכות. מטרת ההלוואה היא לאפשר לאנשים שאין בידם להשיג את מלוא ההון הנדרש לרכישת דירה, לרכוש נכס למגורים או להשקעה (חשוב להדגיש כי קיימים לא מעט הבדלים בין משכנתא לרכישת דירה למטרת מגורים לבין משכנתא לרכישה דירה שניה למטרת השקעה. ההבדל המרכזי הוא באחוזי המימון – במשכנתא לדירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% משווי הנכס בעוד במשכנתא לדירה שניה ניתן לקבל עד 50% בלבד). ריכזנו עבורכם סיכום קצר למאפייני הלוואת המשכנתא.
מאפייני הלוואת המשכנתא הם:
| מאפייני ההלוואה | פירוט והרחבה |
| הלוואה לטווחי זמן ארוכים | הלוואת המשכנתא ניתנת לכל דורש (שעומד בכל התנאים לקבלתה) לטווחי זמן ארוכים – עד 30 שנה. לווים רבים בוחרים לפרוס את ההחזר החודשי ל 30 שנה במטרה להקטין את גובה ההחזר ולהמשיך לנהל שגרת חיים כלכלית תקינה. |
| הלוואה בריביות נמוכות | הלוואת המשכנתא ניתנת בריביות נמוכות בעשרות אחוזים בהשוואה לכל שאר ההלוואות השונות. חשוב להדגיש שגובה הריבית נגזר ברמת הסיכון. ככל שהסיכון לבנק גדול יותר, כך הריביות גבוהות יותר (מחושב בעיקר על בסיס דירוג האשראי, אחוז המימון וההכנסה החודשית של בני הזוג). |
| הלוואה בסכומים גדולים | הלוואת המשכנתא מתאפיינת במתן סכומים גדולים במיוחד. סכום הלוואה נגזר ממחיר הנכס. לרוכשים נכס ראשון הבנקים יסכימו להעניק עד 75% מימון משווי הנכס. לרוכשים נכס שני הבנקים יעניקו כ 50% מימון משווי הנכס בלבד. על פי רוב מדובר על הלוואה של מאות אלפי ואף מיליוני שקלים. |
משכון הנכס הנרכש בעזרת ההלוואה – כך הבנק מבטח את עצמו
שואלים את עצמכם איך ייתכן שהבנקים מעמידים הלוואה כל כך מסוכנת (טווחי זמן ארוכים, סכומי כסף גדולים) בריביות כל כך נמוכות? כפי שציינו מעלה, הריבית של ההלוואה נגזרת מרמת הסיכון. רמת הסיכון של הבנקים בהלוואת המשכנתא נמוכה במיוחד מהסיבה הפשוטה שהנכס שנרכש על ידי בני הזוג בעזרת הלוואת המשכנתא, ממושכן לבנק עד לסיום כל ההלוואה. במילים אחרות, הנכס מהווה לבנק את הבטוחה הנדרשת בכדי להוריד את רמות הסיכון ולאפר ללווים ליהנות מריביות נמוכות במיוחד. ומה קורה אם הלווה לא מצליח לעמוד בכל התשלומים החודשיים לאורך כל שנות ההחזרים. ניחשתם נכון, הבנק יכול להפעיל הוצאה לפועל, למכור את הנכס המשועבד לו ולהשיב לעצמו את כל סכום הלוואתו. אז מדוע ישנם נכסים למכירה מבנקים? מהסיבה הפשוטה שישנם לא מעט אנשים שלא מצליחים לעמוד בכל שנות החזרי ההלוואה, מה שמאלץ את הבנקים למכור את הנכסים שלהם ולפרוע את ההלוואה.
לאחר שהכרנו את הסיבה בגינה בנקים רבים בישראל מציעים דירות למכירה, חשוב שתכירו את הליך הרכישה מהבנקים וכמובן את הסיבה המרכזית בגינה משקיעים רבים סבורים שרכישה מהבנקים יכולה להסב להם הנחה משמעותית ממחירי השוק.
לא מצליחים לעמוד בתשלום החודשי ולהחזיר לבנק את הלוואתו? הוא ימשכן את דירתכם וימכור אותה בעזרת כונס נכסים
הבנקים מוכרים נכסים של לקוחות שאינם מצליחים לעמוד בכל שנות ההחזר החודשי בעזרת הוצאה לפועל. הוצאה לפועל ממנה כונס נכסים שכל תפקידו זה למכור את הנכס עבור הבנק. הרוכשים שמעוניינים לרכוש את הנכס מכונס נכסים, נדרשים לעבור הליך התמחרות קצר עד למועד המכירה. הנקודה המרכזית שמנחה את כונס הנכסים במהלך הליך המכירה היא משך זמן המכירה. מטרתו של כונס הנכסים היא למכור את הנכס כמה שיותר מהר במטרה להשיב לבנק את כל כספו. הבנקים השונים אינם מנסים למכור את הנכס במחירים גבוהים ממחירי השוק במטרה ליהנות מרווחים מהליך המכירה. מטרת הבנק היא להשיב לעצמו את כל כספו בלבד. חשוב להדגיש, הבנקים מעמידים לרשות הלווה עד 75% מימון בלבד, מה שאומר שגם אם הבנק ימכור את הנכס בהנחה של 25% ממחיר השוק, הוא עדיין יקבל את מלוא הסכום שהעניק ללווה בעת רכישת הנכס.
דירות רבות מכינוס נכסים נמכרות במחירי הנחה של בין 10% ל 30% ממחירי השוק
שילוב זה של רצון למכור מהר ככל הניתן ואפשרות לקבל את כל סכום ההלוואה גם במחירי הנחה, מוביל לא אחת למכירה במחירים נמוכים ממחירי השוק. משקיעים רבים בוחרים לרכוש נכסים מכונס נכסים במטרה ליהנות מהנחה של בין 10% ל 30% ממחירי השוק. איך רוכשים נכסים מכונסי נכסים? מרבית כונסי הנכסים מפרסמים את הנכסים הנמכרים בעיתונים המובילים. בפרסומים כונסי הנכסים מזמינים את הציבור להגיש הצעה לרכישת הנכס. חושבים להגיש הצעה? חשוב לדעת שאתם נדרשים לעשות זאת בעזרת טפסים מיוחדים שניתן לקבל אצל כונס הנכסים. עם הגשת ההצעה, המציע נדרש להפקיד ערבות בנקאית או שיק בנקאי על סך אחוז מסויים מהצעתו (לרוב מדובר על כ 10%). ההצעה לא התקבלה? המציע יקבל בחזרה את השיק או הערבות הבנקאית. חשוב להדגיש שלא אחת ישנה התמחרות של ממש בין כלל הקונים הפוטנציאליים, כך שכל המרבה במחיר זוכה באפשרות לרכוש את הנכס. לעיתים ההתמחרות מובילה למחירי שוק – נקודה שחשוב לשים לב אליה.
איך רוכשים נכסים מכונס נכסים? כל מה שאתם חייבים להכיר על הליך הרכישה
בעת פרסום הנכס, כונס הנכסים יפרט את כל הפרטים הידועים לו אודות נתוני הדירה, לרבות גודלה, מיקומה, קומה ועוד שלל נתונים נוספים. רוצים לראות את הדירה בעיניים? ברוב המקרים כונסי הנכסים ירכזו מספר ימים בהם הם יראו את הנכס לכל דורש. חשוב להקפיד להגיע בתאריכים ובשעות שנקבעו מראש, אחרת לא ניתן יהיה לראות את הדירה. חשוב להדגיש כי הדירה נמכרת במצבה הנוכחי כמו שהיא (as is), מה שאומר שרוכש הנכס אחראי על בדיקת כל מצבו המשפטי והפיזי. אנשים רבים שלא מודעים לכך בוחרים לרכוש נכסים מהבנקים ללא כל בדיקה מעמיקה אודות מצבם, מה שיכול לגרום לרכישה של נכסים פגומים הן מבחינה משפטית, והן מבחינה פיזית. ריכזנו עבורכם את כל היתרונות והחסרונות של רכישת נכסים למכירה מהבנקים.
היתרונות והחסרונות הגדולים של רכישת דירה מהבנק הם:
| יתרונות | חסרונות |
| ברוב המקרים דירות מכונסי נכסים ימכרו במחירים נמוכים ממחירי השוק. בין 10% ל 30% מתחת למחירי השוק של דירות דומות. | רכישת דירה מכונס נכסים מחייבת את הקונים להגיע במועד קבוע ובשעות קבועות לראות את הנכס. לא יכולים להגיע במועדים שנקבעו? לא תוכלו לראות את הדירה כלל. |
| רכישת דירה מכונס נכסים מאפשרת לרוכשים לרכוש דירה בנויה תוך זמן קצר. מטרת העל של הבנק היא למכור מהר ולהשיב לעצמו את כל כספי ההלוואה שהעניק ללווה. | הליך הרכישה מכונס נכסים מצריך את הקונה להתמודד עם טפסי הצעה, כתיבת שיק בנקאי על סך כ 10% משווי ההצעה, התמודדות עם התמחרות ועוד. |
| דירה הנמכרת מכונס נכסים נמכרת כמו שהיא (as is), מה שאומר שייתכנו פגמים משפטיים או פיזיים בנכס. אחריותו של הקונה לבחון את הנכס מכל בחינה. |
