משכנתא לקבוצות רכישה

משכנתא לקבוצות רכישה – מתכוונים לאגד קבוצה יזמית לרכישת נכסים במחירים נמוכים? חשוב להביא בחשבון את המשכנתא הייחודית לקבוצות רכישה

חושבים לרכוש דירה למטרות מגורים או השקעה בישראל? ריכזנו עבורכם את כל הפרטים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר אודות הלוואת המשכנתא. עד לפני מספר שנים קבוצות רכישה נועדו בכדי לאגד קונים יחד ולהפוך למעין קבוצה יזמית לבניית או לרכישת נכסים. היתרון הגדול של קבוצות הרכישה הוא שהן מבטיחות לכלל חברי הקבוצה דירות בהנחה של בין 10% ל 20% ממחירי השוק. חשוב להדגיש ולומר כי במרוצת השנים התגלו לא מעט בעיות וקשיים עם קבוצות הרכישה, כך שאם התארגנות יזמית זו מעניינת אתכם, חשוב לבחון היטב את כל הליך הרכישה ולהכיר מקרוב גם את החסרונות והסיכונים הכלולים במסלול. אך בשורות הבאות נגע במוטציה של קבוצות הרכישה – משכנתא בקבוצות רכישה. 

משכנתא לקבוצות רכישה: הכירו את קבוצות הרכישה ואת האפשרות החדשה – משכנתא לקבוצות רכישה 

עד לפני מספר שנים לא היה ניתן לקבל משכנתאות בקבוצות. גם הרוכשים בקבוצות הרכישה לקחו משכנתא באופן פרטי, ללא כל קשר לשאר חברי הקבוצה. אך בשנים האחרונות חל שינוי בדבר ונולדה האפשרות של משכנתא לקבוצות רכישה. בשורות הבאות נעמיק בכל הפרטים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר אודות קבלת המשכנתא בשיטה זו, לרבות כלל היתרונות, החסרונות ואופן ניהול כל תקופת ההחזרים. אך רגע לפני שנצלול לעומק הפרטים אודות המשכנתא הקבוצתית, חשוב לגעת בנקודה חשובה הקשורה לכל עולם המשכנתאות בכל רחבי העולם – עליית הריבית. 

ומה עם הריביות? בסימן עליה! הסיבה המרכזית שגורמת להעלאות ריבית בכל רחבי העולם

נכון לכתיבת שורות אלה, בשנת 2022 הפדרל ריזרב (הבנק המרכזי בארה"ב) החליט כי עליו להתחיל להעלות את הריבית. מדוע? הסיבה המרכזית היא בניסיון להתמודד עם האינפלציה המשתוללת בכל רחבי העולם. בנק ישראל מיישר קו עם ההחלטות המתקבלות בארצות הברית, כך שהנתונים הללו רלוונטיים גם עבורכם. נכון לרבעון השני של שנת 2022, האינפלציה בארצות הברית עומדת על לא פחות מ 8.6% והאינפלציה בישראל עומדת על 4% משנה לשנה. נתונים אלה פוגעים באופן ישיר בכיס של כולנו, ומטרתו המרכזית של הבנק המרכזי היא לבלום את עליית האינפלציה ולהוריד אותה לרמות של כ 1.5% בכל שנה. איך מתמודדים עם אינפלציה? אחד הכלים המרכזיים הנתונים לרשות הבנק המרכזי הוא העלאת ריבית. 

הריביות בישראל עלו, וצפויות להמשיך לעלות בעתיד הקרוב!  

ואכן, ארצות הברית, ישראל ועוד לא מעט מדינות בכל רחבי העולם החליטו להעלות ריביות בשנת 2024. נכון לכתיבת שורות אלה ניתן לומר כי העליות עדיין לא הגיעו לסיומן, ואף האינפלציה עדיין לא החלה לרדת. אז אם אתם מתכוונים לקחת הלוואת משכנתא בעתיד הקרוב, כדאי להזדרז לעשות זאת וליהנות מריביות אטרקטיביות. לאחר שנגענו בנתוני הריבית בישראל בפרט ובכל רחבי העולם בכלל, חשוב לעבור לדגשים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר אודות משכנתא לקבוצות רכישה. 

משכנתא לקבוצות רכישה: הכירו את כל ההבדלים בין משכנתא לקבוצות רכישה 

לבין משכנתא ללקוחות פרטיים 

ראשית, חשוב להדגיש כי קיימים הבדלים רבים בין משכנתא רגילה לבין משכנתא בקבוצת רכישה. בשונה מהמקובל לחשוב, משכנתא לקבוצות רכישה אינה משכנתא זולה יותר, אלא היא ברוב המקרים אף יקרה יותר. מהם ההבדלים? ריכזנו עבורכם את כל ההבדלים המשמעותיים ביותר, והם:

• שיטת ההחזרים: בוליט לעומת החזרים חודשיים למשך 30 שנה

אחד ההבדלים המשמעותיים ביותר בין משכנתא רגילה לרכישת דירה קיימת לבין משכנתא לקבוצות רכישה הוא בשיטת ההחזרים. כל אדם שרוצה לקבל הלוואת משכנתא באופן פרטי לטובת רכישת נכס קיים, יפרוש את ההחזרים על פני עשרות שנים (עד 30 שנה). תשלומי ההחזרים יכללו גם את הריביות וגם את הקרן כך שלאחר כל שנות ההחזרים, הלקוח יסיים את כל חובותיו לבנק. לעומת זאת, שיטת ההחזרים של משכנתא לקבוצות רכישה שונה בתכלית. שיטת ההחזרים של משכנתא לקבוצות רכישה נקראת בוליט ובמסגרתה הלקוח ישלם את ריביות המשכנתא בלבד. לאחר כשלוש שנים של תשלומי ריביות, הלקוח נדרש לשלם את כל הקרן שלקח באופן מיידי. כלומר, משכנתא לקבוצות רכישה היא משכנתא לטווח זמן קצר.

• מחזור משכנתא 

חשוב להדגיש כי גם אם אין ברשותכם את סכום כל הקרן לתשלום לאחר שלוש שנים מעת לקיחת ההלוואה, ישנן לא מעט אפשרויות שיאפשרו לכם לשלם את כל הנדרש. האפשרות המרכזית היא מחזור משכנתא. במסגרת מחזור משכנתא הלקוח לוקח משכנתא חדשה (רגילה), בעזרתה הוא מכסה את המשכנתא שלקח במסגרת קבוצת הרכישה (מחזיר לבנק את כל הקרן), ונשאר עם התנאים של המשכנתא החדשה.

• מימון: מימון קבוע לכל חברי הקבוצה כ 60% מימון לטובת בנייה, לעומת אחוזי מימון משתנים בהתאם להון העצמי של כל לקוח

הבדל נוסף שחשוב להכיר בין משכנתא לקבוצות רכישה לבין משכנתא רגילה הוא אחוז המימון הניתן לכל חברי הקבוצה. במשכנתא רגילה, הלקוח יכול להתאים לצרכיו אחוז מימון נדרש (עד כ 75% מימון). בחירת אחוז המימון נבחרת תוך התחשבות בהון העצמי וביכולת ההחזר. לעומת זאת, המימון במשכנתא לקבוצות רכישה קבוע ואחיד בין כלל חברי הקבוצה. ברוב המקרים מדובר על מימון בשיעור של 60% לכל חברי הקבוצה. יש לכם הון עצמי גבוה שמאפשר לכם לקחת רק 50% מימון? זה כלל לא משנה, תידרשו לקחת 60% מימון ולהשאיר בכיסכם את יתרת ההון העצמי העומד לרשותכם.

• תקופת זמן ההלוואה: הלוואה ארוכת שנים לעומת הלוואה קצרת מועד

הבדל נוסף ומשמעותי למדי הוא תקופת ההלוואה. משכנתא רגילה ניתנת לפריסה של עד 30 שנה. אנשים רבים מצליחים לקחת הלוואת משכנתא לרכישת דירה רק בגין האפשרות לפרוס לשנים ארוכות (מה שמוריד את ההחזר החודשי כמובן). לעומת זאת, הלוואת משכנתא לקבוצות רכישה היא הלוואה קצרת מועד לתקופת זמן של כ 3 שנים בלבד. לאחר כ 3 שנים הלווים נדרשים להחזיר את כל הקרן, מה שהם על פי רוב עושים בעזרת מחזור משכנתא.

• ריביות

בטוחים שהריבית של משכנתא לקבוצות רכישה זולה יותר? בשונה מהמקובל לחשוב, הריביות של משכנתא לקבוצות רכישה גבוהות יותר מהריביות הממוצעות ללקוחות פרטיים. הסיבה המרכזית לכך היא תמחור הסיכון. הבנק מעריך כי הלוואת משכנתא לקבוצות רכישה מסוכנת יותר בהשוואה להלוואת משכנתא לאדם פרטי, ולכן הוא דורש על כספו ריביות גבוהות יותר. הפרשי הריביות נעים סביב 1.5%.

• תנאי הלוואה: אחידים לעומת משתנים 

 רוצים לבחור את מסלולי ההלוואה המתאימים עבורכם? בהלוואת משכנתא פרטית תוכלו לעשות זאת בקלות רבה. כיום יש לא מעט מסלולי משכנתא מותאמים כמעט לכל צורך. אך אם אתם בוחרים במשכנתא לקבוצות רכישה, חשוב לדעת שאתם מחוייבים למסלול קבוע. כלל הבוחרים לקחת משכנתא לקבוצות רכישה לא יכולים לבחור את המסלולים המתאימים להם. מסלול המשכנתא אחיד, ומחייב את כל חברי הקבוצה. כפי שציינו מעלה, בשנים הראשונות כלל הלווים משלמים את הריביות בלבד ולאחר מספר שנים בודדות, הם נדרשים לשלם את הקרן במלואה. 

קראו עוד: משכנתא הפוכה לגיל הזהב

סיכום ההבדלים בין משכנתא פרטית למשכנתא בקבוצה

לסיכום הדברים, ריכזנו עבורכם טבלה מסודרת הכוללת את כל ההבדלים שאתם חייבים להכיר בין משכנתא רגילה לבין משכנתא לקבוצות רכישה:

אז אם גם אתם מתכוונים ליצור קבוצה יזמית במטרה לרכוש נכסים במחירים נמוכים ממחירי השוק, חשוב להביא בחשבון גם את הלוואת המשכנתא. חוששים מהמחויבות להחזיר את כל ההלוואה לאחר כ 3 שנים בלבד? בעזרת מחזור משכנתא תוכלו לקבל הלוואת משכנתא חדשה בתנאים פרטיים לכיסוי המשכנתא של קבוצת הרכישה. כלומר, לאחר כ 3 שנים כל תנאי ההלוואה שלכם משתנים ואתם מיישרים קו עם כל נתוני הלוואת המשכנתא לאנשים פרטיים.