השקעות נדל"ן – המדריך המלא

תוכן עניינים

כמעט לכל אדם בחיים יש את השלב בו הוא מתחיל להתעניין בהשקעות, כל אחד בזמן שלו. לרוב ההתעניינות באפיקי ההשקעה השונים נוצרים עקב כך שהכסף יושב בבנק בצורה שאינה אפקטיבית בכלל, ומי כמו הישראלים יודע שכסף עושה כסף… אפיק השקעה בולט ופופולרי בישראל הוא בתחום הנדל"ן. תחום הנדל"ן הינו תחום שנחשב יציב יחסית, אך אפשרויות ההשקעה הן כל כך מגוונות ועל זה נרצה לשים דגש היום. בין אם אתם מתלבטים היכן להשקיע את הכסף או שכבר הגעתם להחלטה ספציפית, אנו ממליצים לכם לקרוא את המדריך הבא ואולי זה ישנה אצלכם את קו המחשבה.

השקעות נדל"ן – מה זה?

השקעות נדל"ן הוא מונח כללי לתתי השקעות בתחום הנדל"ן. תחום הנדל"ן הוא אחד התחומים המפותחים בארץ ובעולם ונחשב למבין השווקים היציבים ביותר. השקעות נדל"ן יכולות להיות עבור נכס מניב או נכס יזמי, הבחירה בידיים שלכם. השקעות נדל"ן אינן רק השקעות עבור דירות מוכנות, השוק מכיל בתוכו השקעות מרובות כגון: השקעות עבור נכסי תמ"א 38, פינוי בינוי עתידי, השקעה בקרקעות אשר אינן מופשרות, השקעה בקרקע מופשרת, השקעה בדירות, מחסנים, קרקעות אשר אינן מיועדות לבנייה וכן הלאה. לכל סוג השקעה יש את היתרונות והחסרונות שלו, וכמובן את התקציב שלו.

השקעות בנדל"ן – מה זה נכס מניב לעומת נכס יזמי?

כבר לפי שם המונח ניתן לדעת פחות או יותר מה הכוונה בנכס מניב. רוב משקיעי הנדל"ן מחפשיםסוגי השקעות נדלן בארץ ובחול נכס מניב מאשר נכס יזמי, לנכס מניב יש צורך בהון התחלתי נמוך יותר והסיכון הוא פחות. אז מה זה למעשה נכס מניב? נכס מניב הוא נכס הנמצא בבעלותכם המעניק לכם הכנסה פסיבית נוספת. נכס מניב יכול להיות בית, משרד, חנות להשכרה, מחסנים וכן הלאה, כל נכס או שטח הנמצא בבעלותכם. נכס מניב יציב יהיה שייך לשוק הנדל"ן במיקוד על מגורים, התשואה נאה והסיכון לצד זה די נמוך. כמובן, לא כל דירה תניב לכם תשואה טובה ולכן יש לוודא את כל הפרטים הקטנים לפני שאתם מוציאים סכומי עתק מהכיס שלכם.

נכס יזמי הוא נכס המעניק לנו תשואה הרבה יותר גבוהה, אך הסיכון יהיה תואם לגובה התשואה. ביזמות נדל"ן הכסף סגור לתקופה ארוכה, הסיכונים בפרוייקט הינם גבוהים כיוון שלא בטוח שתוכלו לאכלס את כל הדירות. כמו כן, ההון ההתחלתי אותו אתם צריכים הוא גבוה בהרבה יותר ולכן אין הרבה משקיעים בתחום היזמות בארץ. על היזם לדעת את צפי הביקוש, לענות על צרכי שיווק וכמובן לגייס כסף ממשקיעים שונים.

השקעות נדל"ן – לא רק בארץ

כפי שאתם בוודאי מבינים שוק הנדל"ן הינו שוק מאוד פופולרי, אך כמה משקיעים אפשר להכיל בארץ קטנה כמו ישראל? בשנים האחרונות רבים ממשקיעי הנדל"ן החליטו להגלות להשקעות בחו"ל, והתוצאות מעולות. יש יתרון גדול להשקעות נדל"ן בחו"ל והוא ההיצע הגבוה והמחירים הנמוכים, כמובן שיש לדעת איפה להשקיע. המשקיעים הישראלים פונים בדרך כלל למדינות הנמצאות באירופה או בארצות הברית. בשנים האחרונות הפכה קפריסין, יוון ורומניה למוקד עלייה למשקיעים ישראלים רבים. 

חשוב להדגיש, יש שוני ניהולי בין השקעת נדל"ן בארץ לעומת השקעת נדל"ן בחו"ל, החוקים השונים חלים על המשקיעים. לכן, כאשר אתם בוחרים להשקיע בנדל"ן בחו"ל יש לקחת בחשבון שכל הידע שיש לכם עכשיו הוא רלוונטי, אך יש עוד הרבה מה ללמוד. ההמלצה הרווחת היא להיעזר בחברה המתמחה בתחום הנדל"ן, היא זו שתשקיע עבורכם.

השקעות נדל"ן נחשבות להשקעה בטוחה?

השקעות נדל"ן נחשבות בכללי לבטוחות יותר מאשר השקעות באפיקים אחרים, אך כל מקרה לגופו.השקעות בנכסי נדלן השקעות בחו"ל נחשבות לבטוחות מכיוון שהסיכון שם נמוך יותר, אך גם המחירים נמוכים. נכס שיעלה לכם בארץ מיליון שקלים ברומניה יעלה כחצי מיליון ולעיתים גם פחות, התשואה תהיה משתלמת יותר בהתאם להשקעת ההון עבור הנכס. החיסרון היחיד שיש בהשקעות בחו"ל הוא הזמינות שלנו להגיע לנכס בכל פעם שאנו צריכים, אך חברה חיצונית איתה אנו עובדים פותרת את הסוגיה הזאת.

השקעות נדל"ן – הדגשים שיש להכיר לפני ההשקעה

בכל השקעה קיים סיכון, אך בשביל לצמצם את הסיכון עליכם לעשות סדר בכל הבלגן, זאת באמצעות הגדרת כללים ברורים ובחינת ההשקעה הן מבחינת טיב ההשקעה והן מבחינת מצבכם הפיננסי. ריכזנו לפניכם כמה דגשים שיש לקחת בחשבון:

  1. גודל הנכס – במקרה של נדל"ן הגודל לא קובע… תוכלו למצוא נכס אשר מניב לכם תשואה גבוהה יותר מכיוון שהמיקום שלו יותר אסטרטגי. לכן, הדבר האחרון שאתם צריכים להסתכל עליו הוא גודל הנכס, הגודל פחות רלוונטי, מה שחשוב לכם הוא מיקום הנכס, המחיר שלו והתשואה שלו לעומת המחיר.
  2. מיקום – נכסים מניבים יש בכל מקום, יש בארץ בערים קטנות או גדולות, יש בחוץ לארץ בכל חור, כל מה שנותר לכם הוא לבחור. למיקום יש השפעה ישירה על מחיר הנכס, כמו כן על הביקוש הצפוי לנכס מצד המשכירים. לאו דווקא התשואה תהיה גבוהה יותר בערים מרכזיות, כיוון ששם מחיר הדירות כפול מאשר בדרום הארץ לדוגמא. לעיתים אף משתלם יותר להשקיע בנדל"ן בחו"ל מאשר בארץ, שם המחירים נמוכים והתשואה גבוהה יחסית.
  3. הון התחלתי – לכל השקעה אליה אתם נכנסים עליכם עליכם לוודא לא רק כמה ההשקעה תניב לכם, אלא גם את היכולת הכלכלית שיש לכם כעת וכמו כן הערכות להוצאות לא צפויות לאחר ההוצאה עבור ההשקעה. כמו כן, יש גם את התקציב לניהול הכנס המניב עצמו כמו רואה חשבון, תיווך, מס הוצאות שוטפות וכו'. משקיעים רבים קופצים "מעל הפופיק" ומכניסים את עצמם לקשיים כלכליים, אין זו המטרה של השקעות נדל"ן או כל השקעה אחרת.
  4. רמת סיכון – הכלל אומר שככל שהתשואה יותר גבוהה כך גם הסיכון, האם אתם מוכנים לקחת את הסיכון הזה על עצמכם? רמת הסיכון צריכה להיות מחושבת לפי הניסיון שלכם, הידע שלכם וכמובן המצב הכלכלי הנתון שלכם. כמו כן, עוד דבר אשר משפיע על רמת הסיכון הוא המיקום של הנכס והשקעות עתידיות באזור. כמו כן, יש להכיר את הביקוש לסוג הנכס, בשנים האחרונות עלה הביקוש עבור דירות שניים עד שלושה חדרים, בדרך כלל עבור שותפים. ככה שאם תקנו דירה המתאימה למשפחה באזור שלא מתאים למשפחות זה אומר שהמחקר המקדים שלכם לא היה מספיק מושקע.

השקעות נדל"ן – חישוב תשואה

התשואה היא הדבר העיקרי בסופו של דבר, עליכם לחפש נכס אשר יניב לכם תשואה יציבה והולמת. התשואה כפי שציינו נמדדת על פי כל הפרמטרים: ביקוש, סיכון, גודל, מיקום והשקעה. במקרה בו אין למשקיע מספיק כסף עבור רכישת הנכס יכול הוא להיעזר בהלוואות, משכנתאות וכו', אין זה דבר פסול אך יש לחשב הוצאות אלו בחישוב התשואה. לא תמיד התשואה שתמדדו היא זו שתקרה בפועל, התשואה מושפעת מגורמים שונים שאין לנו אפשרות לחזות אותם, כמו לדוגמא משבר הקורונה. אך אם זה מנחם אתכם, שוק הנדל"ן הינו שוק יציב יחסית לעומת אפיקי השקעה אחרים. בשביל לחשב תשואה מומלץ להיעזר באיש מקצוע או במחשבון תשואה, חשוב שיהיה לכם ידע בחישוב תשואה לתחום הנדל"ן, חישוב תשואה כללי לא יהיה אפקטיבי עבורכם.

השקעות נדל"ן – השקעה עצמאית או באמצעות חברת השקעות?

יש משקיעים ויש משקיעים, השקעות בנדל"ן פתוחות לכולם. בדרך כלל כאשר אנו נפגוש משקיעיםלהשקיע בנדלן דרך חברה או באופן עצמאי עצמאיים הם יהיו משקיעים עתירי ניסיון וידע בתחום הספציפי בו הם משקיעים. כאמור, השקעות נדל"ן הן עולם בפני עצמו, יש השקעות עבור קרקע חקלאית, השקעות נדל"ן עבור דירות, השקעות נדל"ן עבור שטחים שאינם מופשרים וכן הלאה… במילים פשוטות, אם תשקיעו לבד סביר להניח שתרוויחו יותר, אם תשקיעו את כספכם דרך חברת השקעות יגבו גם דמי תיווך ועבודה. עם זאת, השקעה דרך חברות מיומנות ימזערו את הסיכון שלכם להפסיד סכומים גבוהים או קטנים בשל הידע הקולקטיבי של החברה. כמו כן, לא תצטרכו לעבוד קשה כפי שאתם תעבדו באופן עצמאי. 

מציאת נכסים מניבים אינה משימה פשוטה, ולכן קיימות חברות אשר מציעות את שירותן בכל הנוגע למציאת ההשקעה הכדאית עבורכם. היתרון בהשקעה דרך חברה מיומנת היא שהחברה מכירה את תנודות שוק הנדל"ן ויודעת לצאת ולהיכנס מתי שצריך מכל השקעה. כמו כן, השקעות נדל"ן בחו"ל הופכות להיות הרבה יותר פשוטות דרך חברה ולא באופן עצמאי, שכן אתם צריכים להכיר את הנכס בו אתם משקיעים ולא תמיד מתאפשר או משתלם לעשות זאת לבד.

מה ההון ההתחלתי בשביל השקעות נדל"ן?

לא חייב להיות עשיר בכדי להשקיע בנדל"ן… יש השקעות נדל"ן אשר יעלו לכם כמה מיליוני שקלים, אך מצד שני תוכלו לקחת חלק כמשקיעים בפרויקט נדל"ני בסכום של כמה עשרות אלפי שקלים, אך התשואה אינה תהיה גבוהה (עדיף מאשר שהכסף יישב בבנק, לא?). אם כך, כל הון מסוים שיש לכם יכול להיות עבורכם השקעה, גם אם מדובר רק על כמה מאות שקלים שיכנסו לכם בשנה, זה עדיף מאפס שקלים, כסף עושה כסף בסופו של דבר. 

הפחד הראשוני להשקיע הוא מובן ולכן אין זו חובה להשקיע את הכסף שלכם, אך אם אתם באמת רוצים להשקיע חשוב להדגיש שאתם צריכים לעבוד קשה בהתחלה בשביל לראות תוצאות הולמות. גם אם אתם משקיעים דרך חברה חיצונית אנו ממליצים לכם לערוך מחקר גם אודות הנכסים המניבים או היזמיים הרלוונטים לכם, וגם אודות החברה דרכה תרצו להשקיע בפעם הראשונה. 

מסקנות

עולם ההשקעות הוא עולם שיש בתוכו סיכון, כולם יודעים זאת, אך תחת עולם ההשקעות יש קטגוריות שונות אשר חלקן בעלות סיכון גבוה וחלקן בעלות סיכון נמוך – השקעה ללא סיכון היא לא השקעה, אם מישהו מנסה למכור לכם חלום כזה תדעו להתרחק. שוק הנדל"ן בארץ הוא שוק די צפוף והמחירים יחסית יקרים, לכן משקיעים רבים בוחרים להשקיע את כספם בנכסים מניבים במדינות אירופה וארצות הברית, בדרך כלל התוצאות טובות יותר מאשר בארץ. השקעות נדל"ן מניבות בארץ הן בדרך כלל השקעות עבור קרקעות, ההוצאה יחסית נמוכה והתשואה גבוהה. הסכום ההתחלתי איתו אתם צריכים להגיע לחברת ההשקעות יכול לנוע בטווח עצום, יש חברות שמקבלות השקעות גם מ-5 אלף ש"ח, ויש כאלו שרק מ-30 אלף ש"ח. בכל מצב, תמיד עדיף שהכסף שלכם יישב במקום מניב מאשר בבנק.

דירות להשקעה - איפה כדאי לקנות?

לפרסום כתבה, השאירו פרטים

איך לשלם פחות על הביטוח שלכם

גיליתם להפתעתכם כי אתם משלמים מאות שקלים כל חודש על הביטוחים השונים? הסיטואציה הזאת היא כמובן לא סיטואציה אידיאלית. אף אחד לא ירצה למצוא את

קרא עוד »

קידום באינסטגרם

אינסטגרם יכול להיות אמצעי שיווקי מעולה, במיוחד בעידן של היום בו כמעט לכל אחד יש אינסטגרם. קיימות דרכים רבות לקידום באינסטגרם שרובן חינמיות. כמו כן,

קרא עוד »