השקעות נדל"ן – המדריך המלא

ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

או חייגו: 054-5991219

הרובע- פארק היין הרובע- פארק היין
זכרון יעקב

מתחם מסחרי בעל צביון ייחודי!
תואם את האופי והשפה ה"טוסקנית" של זכרון יעקב ושל פארק היין בפרט.

לפרטים נוספים

קידר – מגדיאל החדשה – רח' החקלאי קידר – מגדיאל החדשה – רח' החקלאי
הוד השרון

פרויקט החקלאי המבוקש מבית קידר מבנים יצא לדרך ונפתחה ההרשמה לשלב דירות הפרמיום בפרויקט: דירות גן , מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים.

לפרטים נוספים

East גליל ים East גליל ים
גליל ים – הרצליה

יצחקי & רפפורט פותחים לשיווק פרויקט יוקרה הממוקם על אחת עתודות הקרקע מהאחרונות שנותרו בשכונת גליל ים היוקרתית.
גינה ענקית בכניסה למתחם ומרחבים ירוקים הנשקפים מהדירות.
Presale בשכונה החדשה גליל ים – הרצליה

לפרטים נוספים

יצחקי GREEN – נווה זמר יצחקי GREEN – נווה זמר
רעננה

יצחקי GREEN הפרויקט החדש בשכונת נווה זמר ברעננה.
חווית דיור אקסקלוסיבית לאוהבי החיים הטובים

לפרטים נוספים

בוטיק באנטיגונוס – הצפון הישן בוטיק באנטיגונוס – הצפון הישן
תל אביב

חווית מגורים מרהיבה במיקום הכי נחשב של תל אביב .

לפרטים נוספים

יהודה מכבי 32-36, פינת שדרות סמאטס יהודה מכבי 32-36
תל אביב

מתחם היוקרה של תל אביב! ממוקם ברחוב יהודה מכבי 32-36 וגובל בחלק המערבי בשדרת סמאטס ובחלק המזרחי ברחוב ויצמן,
במסגרת הפרויקט נהרסים 3 מבנים על מגרש ייחודי בגודלו ונבנים 2 מבני בוטיק בני 8 קומות בעיצוב מודרני ומרהיב ,בין המבנים תוקם לרווחת הדיירים גינה פרטית בת מאות מטרים הכוללת ספסלים, פינות ישיבה מרשותת WIFI, וצמחייה יפנית.
המתחם הינו הכי גבוה במפגש הרחובות ולמעשה מהווה יצירה ארכיטקטונית ובידול בסביבתו.

לפרטים נוספים

כמעט לכל אדם בחיים יש את השלב בו הוא מתחיל להתעניין בהשקעות, כל אחד בזמן שלו. לרוב ההתעניינות באפיקי ההשקעה השונים נוצרים עקב כך שהכסף יושב בבנק בצורה שאינה אפקטיבית בכלל, ומי כמו הישראלים יודע שכסף עושה כסף… אפיק השקעה בולט ופופולרי בישראל הוא בתחום הנדל"ן. תחום הנדל"ן הינו תחום שנחשב יציב יחסית, אך אפשרויות ההשקעה הן כל כך מגוונות ועל זה נרצה לשים דגש היום. בין אם אתם מתלבטים היכן להשקיע את הכסף או שכבר הגעתם להחלטה ספציפית, אנו ממליצים לכם לקרוא את המדריך הבא ואולי זה ישנה אצלכם את קו המחשבה.

השקעות נדל"ן – מה זה?

השקעות נדל"ן הוא מונח כללי לתתי השקעות בתחום הנדל"ן. תחום הנדל"ן הוא אחד התחומים המפותחים בארץ ובעולם ונחשב למבין השווקים היציבים ביותר. השקעות נדל"ן יכולות להיות עבור נכס מניב או נכס יזמי, הבחירה בידיים שלכם. השקעות נדל"ן אינן רק השקעות עבור דירות מוכנות, השוק מכיל בתוכו השקעות מרובות כגון: השקעות עבור נכסי תמ"א 38, פינוי בינוי עתידי, השקעה בקרקעות אשר אינן מופשרות, השקעה בקרקע מופשרת, השקעה בדירות, מחסנים, קרקעות אשר אינן מיועדות לבנייה וכן הלאה. לכל סוג השקעה יש את היתרונות והחסרונות שלו, וכמובן את התקציב שלו.

השקעות בנדל"ן – מה זה נכס מניב לעומת נכס יזמי?

כבר לפי שם המונח ניתן לדעת פחות או יותר מה הכוונה בנכס מניב. רוב משקיעי הנדל"ן מחפשיםסוגי השקעות נדלן בארץ ובחול נכס מניב מאשר נכס יזמי, לנכס מניב יש צורך בהון התחלתי נמוך יותר והסיכון הוא פחות. אז מה זה למעשה נכס מניב? נכס מניב הוא נכס הנמצא בבעלותכם המעניק לכם הכנסה פסיבית נוספת. נכס מניב יכול להיות בית, משרד, חנות להשכרה, מחסנים וכן הלאה, כל נכס או שטח הנמצא בבעלותכם. נכס מניב יציב יהיה שייך לשוק הנדל"ן במיקוד על מגורים, התשואה נאה והסיכון לצד זה די נמוך. כמובן, לא כל דירה תניב לכם תשואה טובה ולכן יש לוודא את כל הפרטים הקטנים לפני שאתם מוציאים סכומי עתק מהכיס שלכם.

נכס יזמי הוא נכס המעניק לנו תשואה הרבה יותר גבוהה, אך הסיכון יהיה תואם לגובה התשואה. ביזמות נדל"ן הכסף סגור לתקופה ארוכה, הסיכונים בפרוייקט הינם גבוהים כיוון שלא בטוח שתוכלו לאכלס את כל הדירות. כמו כן, ההון ההתחלתי אותו אתם צריכים הוא גבוה בהרבה יותר ולכן אין הרבה משקיעים בתחום היזמות בארץ. על היזם לדעת את צפי הביקוש, לענות על צרכי שיווק וכמובן לגייס כסף ממשקיעים שונים.

השקעות נדל"ן – לא רק בארץ

כפי שאתם בוודאי מבינים שוק הנדל"ן הינו שוק מאוד פופולרי, אך כמה משקיעים אפשר להכיל בארץ קטנה כמו ישראל? בשנים האחרונות רבים ממשקיעי הנדל"ן החליטו להגלות להשקעות בחו"ל, והתוצאות מעולות. יש יתרון גדול להשקעות נדל"ן בחו"ל והוא ההיצע הגבוה והמחירים הנמוכים, כמובן שיש לדעת איפה להשקיע. המשקיעים הישראלים פונים בדרך כלל למדינות הנמצאות באירופה או בארצות הברית. בשנים האחרונות הפכה קפריסין, יוון ורומניה למוקד עלייה למשקיעים ישראלים רבים. 

חשוב להדגיש, יש שוני ניהולי בין השקעת נדל"ן בארץ לעומת השקעת נדל"ן בחו"ל, החוקים השונים חלים על המשקיעים. לכן, כאשר אתם בוחרים להשקיע בנדל"ן בחו"ל יש לקחת בחשבון שכל הידע שיש לכם עכשיו הוא רלוונטי, אך יש עוד הרבה מה ללמוד. ההמלצה הרווחת היא להיעזר בחברה המתמחה בתחום הנדל"ן, היא זו שתשקיע עבורכם.

השקעות נדל"ן נחשבות להשקעה בטוחה?

השקעות נדל"ן נחשבות בכללי לבטוחות יותר מאשר השקעות באפיקים אחרים, אך כל מקרה לגופו.השקעות בנכסי נדלן השקעות בחו"ל נחשבות לבטוחות מכיוון שהסיכון שם נמוך יותר, אך גם המחירים נמוכים. נכס שיעלה לכם בארץ מיליון שקלים ברומניה יעלה כחצי מיליון ולעיתים גם פחות, התשואה תהיה משתלמת יותר בהתאם להשקעת ההון עבור הנכס. החיסרון היחיד שיש בהשקעות בחו"ל הוא הזמינות שלנו להגיע לנכס בכל פעם שאנו צריכים, אך חברה חיצונית איתה אנו עובדים פותרת את הסוגיה הזאת.

השקעות נדל"ן – הדגשים שיש להכיר לפני ההשקעה

בכל השקעה קיים סיכון, אך בשביל לצמצם את הסיכון עליכם לעשות סדר בכל הבלגן, זאת באמצעות הגדרת כללים ברורים ובחינת ההשקעה הן מבחינת טיב ההשקעה והן מבחינת מצבכם הפיננסי. ריכזנו לפניכם כמה דגשים שיש לקחת בחשבון:

  1. גודל הנכס – במקרה של נדל"ן הגודל לא קובע… תוכלו למצוא נכס אשר מניב לכם תשואה גבוהה יותר מכיוון שהמיקום שלו יותר אסטרטגי. לכן, הדבר האחרון שאתם צריכים להסתכל עליו הוא גודל הנכס, הגודל פחות רלוונטי, מה שחשוב לכם הוא מיקום הנכס, המחיר שלו והתשואה שלו לעומת המחיר.
  2. מיקום – נכסים מניבים יש בכל מקום, יש בארץ בערים קטנות או גדולות, יש בחוץ לארץ בכל חור, כל מה שנותר לכם הוא לבחור. למיקום יש השפעה ישירה על מחיר הנכס, כמו כן על הביקוש הצפוי לנכס מצד המשכירים. לאו דווקא התשואה תהיה גבוהה יותר בערים מרכזיות, כיוון ששם מחיר הדירות כפול מאשר בדרום הארץ לדוגמא. לעיתים אף משתלם יותר להשקיע בנדל"ן בחו"ל מאשר בארץ, שם המחירים נמוכים והתשואה גבוהה יחסית.
  3. הון התחלתי – לכל השקעה אליה אתם נכנסים עליכם עליכם לוודא לא רק כמה ההשקעה תניב לכם, אלא גם את היכולת הכלכלית שיש לכם כעת וכמו כן הערכות להוצאות לא צפויות לאחר ההוצאה עבור ההשקעה. כמו כן, יש גם את התקציב לניהול הכנס המניב עצמו כמו רואה חשבון, תיווך, מס הוצאות שוטפות וכו'. משקיעים רבים קופצים "מעל הפופיק" ומכניסים את עצמם לקשיים כלכליים, אין זו המטרה של השקעות נדל"ן או כל השקעה אחרת.
  4. רמת סיכון – הכלל אומר שככל שהתשואה יותר גבוהה כך גם הסיכון, האם אתם מוכנים לקחת את הסיכון הזה על עצמכם? רמת הסיכון צריכה להיות מחושבת לפי הניסיון שלכם, הידע שלכם וכמובן המצב הכלכלי הנתון שלכם. כמו כן, עוד דבר אשר משפיע על רמת הסיכון הוא המיקום של הנכס והשקעות עתידיות באזור. כמו כן, יש להכיר את הביקוש לסוג הנכס, בשנים האחרונות עלה הביקוש עבור דירות שניים עד שלושה חדרים, בדרך כלל עבור שותפים. ככה שאם תקנו דירה המתאימה למשפחה באזור שלא מתאים למשפחות זה אומר שהמחקר המקדים שלכם לא היה מספיק מושקע.

השקעות נדל"ן – חישוב תשואה

התשואה היא הדבר העיקרי בסופו של דבר, עליכם לחפש נכס אשר יניב לכם תשואה יציבה והולמת. התשואה כפי שציינו נמדדת על פי כל הפרמטרים: ביקוש, סיכון, גודל, מיקום והשקעה. במקרה בו אין למשקיע מספיק כסף עבור רכישת הנכס יכול הוא להיעזר בהלוואות, משכנתאות וכו', אין זה דבר פסול אך יש לחשב הוצאות אלו בחישוב התשואה. לא תמיד התשואה שתמדדו היא זו שתקרה בפועל, התשואה מושפעת מגורמים שונים שאין לנו אפשרות לחזות אותם, כמו לדוגמא משבר הקורונה. אך אם זה מנחם אתכם, שוק הנדל"ן הינו שוק יציב יחסית לעומת אפיקי השקעה אחרים. בשביל לחשב תשואה מומלץ להיעזר באיש מקצוע או במחשבון תשואה, חשוב שיהיה לכם ידע בחישוב תשואה לתחום הנדל"ן, חישוב תשואה כללי לא יהיה אפקטיבי עבורכם.

השקעות נדל"ן – השקעה עצמאית או באמצעות חברת השקעות?

יש משקיעים ויש משקיעים, השקעות בנדל"ן פתוחות לכולם. בדרך כלל כאשר אנו נפגוש משקיעיםלהשקיע בנדלן דרך חברה או באופן עצמאי עצמאיים הם יהיו משקיעים עתירי ניסיון וידע בתחום הספציפי בו הם משקיעים. כאמור, השקעות נדל"ן הן עולם בפני עצמו, יש השקעות עבור קרקע חקלאית, השקעות נדל"ן עבור דירות, השקעות נדל"ן עבור שטחים שאינם מופשרים וכן הלאה… במילים פשוטות, אם תשקיעו לבד סביר להניח שתרוויחו יותר, אם תשקיעו את כספכם דרך חברת השקעות יגבו גם דמי תיווך ועבודה. עם זאת, השקעה דרך חברות מיומנות ימזערו את הסיכון שלכם להפסיד סכומים גבוהים או קטנים בשל הידע הקולקטיבי של החברה. כמו כן, לא תצטרכו לעבוד קשה כפי שאתם תעבדו באופן עצמאי. 

מציאת נכסים מניבים אינה משימה פשוטה, ולכן קיימות חברות אשר מציעות את שירותן בכל הנוגע למציאת ההשקעה הכדאית עבורכם. היתרון בהשקעה דרך חברה מיומנת היא שהחברה מכירה את תנודות שוק הנדל"ן ויודעת לצאת ולהיכנס מתי שצריך מכל השקעה. כמו כן, השקעות נדל"ן בחו"ל הופכות להיות הרבה יותר פשוטות דרך חברה ולא באופן עצמאי, שכן אתם צריכים להכיר את הנכס בו אתם משקיעים ולא תמיד מתאפשר או משתלם לעשות זאת לבד.

מה ההון ההתחלתי בשביל השקעות נדל"ן?

לא חייב להיות עשיר בכדי להשקיע בנדל"ן… יש השקעות נדל"ן אשר יעלו לכם כמה מיליוני שקלים, אך מצד שני תוכלו לקחת חלק כמשקיעים בפרויקט נדל"ני בסכום של כמה עשרות אלפי שקלים, אך התשואה אינה תהיה גבוהה (עדיף מאשר שהכסף יישב בבנק, לא?). אם כך, כל הון מסוים שיש לכם יכול להיות עבורכם השקעה, גם אם מדובר רק על כמה מאות שקלים שיכנסו לכם בשנה, זה עדיף מאפס שקלים, כסף עושה כסף בסופו של דבר. 

הפחד הראשוני להשקיע הוא מובן ולכן אין זו חובה להשקיע את הכסף שלכם, אך אם אתם באמת רוצים להשקיע חשוב להדגיש שאתם צריכים לעבוד קשה בהתחלה בשביל לראות תוצאות הולמות. גם אם אתם משקיעים דרך חברה חיצונית אנו ממליצים לכם לערוך מחקר גם אודות הנכסים המניבים או היזמיים הרלוונטים לכם, וגם אודות החברה דרכה תרצו להשקיע בפעם הראשונה. 

מסקנות

עולם ההשקעות הוא עולם שיש בתוכו סיכון, כולם יודעים זאת, אך תחת עולם ההשקעות יש קטגוריות שונות אשר חלקן בעלות סיכון גבוה וחלקן בעלות סיכון נמוך – השקעה ללא סיכון היא לא השקעה, אם מישהו מנסה למכור לכם חלום כזה תדעו להתרחק. שוק הנדל"ן בארץ הוא שוק די צפוף והמחירים יחסית יקרים, לכן משקיעים רבים בוחרים להשקיע את כספם בנכסים מניבים במדינות אירופה וארצות הברית, בדרך כלל התוצאות טובות יותר מאשר בארץ. השקעות נדל"ן מניבות בארץ הן בדרך כלל השקעות עבור קרקעות, ההוצאה יחסית נמוכה והתשואה גבוהה. הסכום ההתחלתי איתו אתם צריכים להגיע לחברת ההשקעות יכול לנוע בטווח עצום, יש חברות שמקבלות השקעות גם מ-5 אלף ש"ח, ויש כאלו שרק מ-30 אלף ש"ח. בכל מצב, תמיד עדיף שהכסף שלכם יישב במקום מניב מאשר בבנק.

 המשקיעים מתקשים לבחור השקעות נדל"ן 

גם אתם מביטים בקנאה על החבר הזה שידע לקנות נכס בזמן וליהנות מתשואה גבוהה. גם אתם אומרים לעצמכם שלו הייתים נכנסים לשוק השקעות הנדל"ן בזמן הנכון ובמקום הנכון היום הייתם נהנים מההשקעה שלכם. ואכן תחום הנדל”ן הפך להיות התחום החם בעולם ההשקעות, ולא בכדי. כשמסתכלים על שוק ההשקעות מגלים כי הריבית הנמוכה במשק מצד אחד, ואי היציבות של השווקים בעולם, הפכו את השקעות נדל”ן למסלול השקעה יחסית סולידי ומושך. נכון שגם במסלול השקעה זה אין תמיד יציבות מוחלטת, אך אין להתעלם מהעובדה כי הוא מאפשר למשקיע ליהנות מתשואה נאה, במיוחד אם ההשקעה נעשית תוך הסתמכות על ידע מקצועי ואיכותי.

להשקיע ולהרוויח – האם זה אפשרי?

אם תשאלו את עצמכם למה כדאי לי לבצע השקעות בנדל"ן ? תגלו כי בין אם אתם רוכשים נכס שישמש אתכם, כזה המניב תשואה חודשית קבועה, או בין אם אתם רוכשים נכס שברצונכם למכור בסוף הפרויקט, עדיין סיכוי גבוה כי תהנו מהכנסה פאסיבית שתאפשר לכם לבצע עליית מדרגה כלכלית. אין להתעלם מהעובדה כי בשנים האחרונות שוק הנדל”ן בישראל נמצא בעליה מתמדת מה שדחף רבים לנצל את המומנטום כדי למנף את כספם וליהנות מרווח פיננסי משמעותי. במקביל, האטרקטיביות של שוק ההון רק הולכת ונחלשת בעקבות הריבית הנמוכה, מה שהופך כמעט כל השקעה בנדל”ן שתוכלו לחשוב עליה, לכדאית הרבה יותר.

איך לבצע השקעות בנדל"ן ולהצליח

מומחים רבים בתחום הנדל”ן יגידו לכם שלעולם הנדל”ן מומלץ להיכנס עם מקסימום ידע. אם כן זהו הרגע בו כדאי שתשבו, תקראו, תלמדו, תתנסו על יבש ואז פשוט תקפצו למים. אלא שגם אם יש לכם זמן ללמוד באופן תיאורטי את הנושא, אין כמו הניסיון בשטח כדי להבין את השוק. חברות שונות מאפשרות למשקיעים מתחילים וקטנים להתאגד יחד תוך שהם מקבלים את כל השירותים המקצועיים כגון בדיקת נאותות, תוכנית עסקית, ליווי משפטי ומקצועי, בקרה על התנהלות היזם או הקבלן ועוד. בקיצור מה שיאפשר לכם, כמשקיעים, לקבל קצת שקט נפשי.

איפה להשקיע

וכן כמו תמיד נדמה כי זוהי שאלת השאלות. היכן כדאי לבצע השקעות בנדל"ן. ראשית כדאי לבחון האם אתם מעוניינים לבצע השקעות מעבר לים, או להישאר בארצנו הקטנה והמוכרת. כשזה מגיע להשקעות בחו"ל, יש לקחת בחשבון את העובדה שההשקעה שלכם תתנהל רוב הזמן בשלט רחוק, מה שעשוי להקשות עליכם. בעוד שבישראל, גם אם תחליטו להשקיע באילת לדוגמה, זמן הנסיעה יהיה של כמה שעות לכל היותר במכונית.

ישנן מספר אופציות להשקעה בנדל"ן בחו"ל. הראשונה, וזו המהווה את השם החם היום בתחום, היא גרמניה.וכשמדברים על גרמניה לרוב מדברים על ברלין או מינכן, עם איזכור שמן של פרנקפורט וקלן. השקעה מומלצת נוספת היא קייב, בירת אוקראינה. העיר, המונה קרוב לחמישה מיליון תושבים, מצליחה לעמוד בכל הפרמטרים של המשקיע הישראלי, כמו סכום ההשקעה הסולידי ועליית ערך הנדל"ן. וכמובן ישנן גם השקעות בנדל"ן נוספות מעבר לים כמו לדוגמה בארצות הברית.

ואילו בארץ ישנן מספר פרוייקטים מעניינים כגון  "תכנית האלף", בראשון לציון, ואשר מתייחסת למתחם המשתרע בחלקה הדרום מערבי של העיר, ממתחם ראשון מערב בצפון ועד לכביש 431 בדרום ומכביש 40 במזרח ועד לחוף הים במערב. במסגרת מתחם האלף עתידות להיבנות כ- 5500 יחידות דיור וכ- 1.7 מיליון מטרים רבועים, המיועדים למסחר, תעשיית הי טק ותעסוקה.

מקום אחר להשקעה היא בעיר אילת. מחירה הממוצע של דירה באילת זול ב-30% לפחות מהמחיר הממוצע בישראל. לעומת זאת, ניכר בעיר כי מגמות הפיתוח שלה, ובעיקר השקתו הקרבה של שדה התעופה החדש, מעודדות משקיעים לבצע בה השקעות בנדל"ן. אפשרות אחת היא כמובן להשקיע ביחידות נופש שיושכרו כדירות סאבלט במגוון האתרים שמתמחים בכך, כמובן גם לרכוש בתי קרקע אותם אפשר לרוב להשכיר למשפחות ולתיירות פנים. אפשרות אחרת להשקעה היא בנדל"ן מסחרי כמובן.

להשקיע בנדל"ן מסחרי

ההשקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להניב פירות נאים ביותר, אם כי היא כוללת גם מספר סיכונים. אחד מהם הוא במצב של מיתון או שפל בשוק, עתידים המחסנים, החנויות והמשרדים שרכשתם לעמוד ריקים וללא דורש, בעוד שלבתי מגורים תמיד יהיה ביקוש, כי אנשים צריכים לגור היכן שהוא. מאידך, על נדל"ן מסחרי ישנה תשואה גבוהה יותר, פי שלושה מהתשואה בבתי מגורים. ואכן מקום מתאים ליצירת השקעות בנדל"ן מסחרי הוא מערב ראשון לציון. כאשר סיור קצר באזור מגלה אמת מפתיעה, והיא כי במערב ראשון לציון אין בנייני משרדים מודרניים. כרגע נבנה פרוייקט אחד, משהו שכדאי לקחת בחשבון.

כאשר מדובר בתחום השקעות בנדל"ן מסחרי רצוי להתייחס למספר נקודות חשובות. הראשונה, לוודא כי המשרד שאתם מתכננים לרכוש  ממוקם באזור מבוקש ועם נגישות תחבורתית גבוהה ונוחה. בנוסף, וודאו את חוזקה ויציבותה של החברה העומדת מאחורי הפרויקט. כמו כן השתדלו לרכוש משרד הממוקם בבניין משרדים יוקרתי

נדלן מול אפיקים אחרים

עולם ההשקעות הוא עולם רחב ומגוון, ומציע מגוון רחב של מכשירים פיננסיים באמצעותם ניתן להשקיע במגוון רחב של נכסים, החל מאגרות חוב, דרך מניות ואופציות וכלה בנדל"ן. בתוך כל העולם המגוון הזה, שני המשתנים החשובים ביותר הם הסיכון והתשואה – מהו הסיכון הגלום בכל ערוץ השקעה ומהי התשואה שלה ניתן לצפות בהשקעה טיפוסית באותו ערוץ. המטרה, מן הסתם, היא לייצר את התשואה הגבוהה ביותר תוך לקיחת הסיכון הקטן ביותר, אלא שבפועל זה לא עובד כך. ככלל, ככל שפוטנציאל התשואה גבוה יותר, כך גבוה יותר פוטנציאל הסיכון. יחד עם זאת, ישנו תחום אחד שמציע רמת סיכון נמוכה יותר יחסית, תוך שמירה על רמת תשואה גבוהה יחסית, ולתחום הזה קוראים השקעות נדלן.

מה מיוחד בהשקעות נדלן ביחס לערוצי השקעה אחרים?

כאשר בוחנים את המאפיינים הייחודיים שמבדלים את העולם של השקעות נדלן מתחומי השקעות אלטרנטיביים, מה שבולט מעל כל הפרמטרים הוא הנכס עצמו, הנכס בו מבוצעת ההשקעה. כאשר אנו משקיעים בבורסה, אנו משקיעים בחברה שעומדת מאחורי המניה הנסחרת. אותה חברה חשופה לסביבה עסקית מורכבת מאוד, שיכולה להשתנות בין רגע או אפילו בצורה איטית והדרגתית, אך באופן שאנו כציבור איננו חשופים לה. כאשר מדובר בנדל"ן, מדובר למעשה בנכס דה לא ניידי, קרי נכס שקבוע באדמה בצורה חזקה ויציבה. בנוסף לכך, הנכס הזה תמיד זוכה ותמיד יזכה לביקוש, שכן בני האדם זקוקים למקום להתגורר בו, לנהל ממנו עסק או לייצר בו מוצרים תעשייתיים. המשמעות היא שנכס נדל"ן הוא נכס בטוח הרבה יותר מכל נכס אחר שניתן לחשוב עליו בעולם דף בית ההשקעות.

בנוסף לכך, לעולם של השקעות נדלן

ישנם עוד מספר מאפיינים שהופכים אותו לייחודי יותר ביחס לערוצי השקעה אחרים. כך למשל, אם אתם משקיעים לטווח קצר, תוכלו לקנות נכס זול במצב רעוע, ולהשביח אותו במהירות ובאופן עצמאי, ללא כל תלות באף גורם אחר. תוכלו לשפץ את הנכס, להרחיב אותו, ליפות אותו ובעצם כך להעלות את ערכו ביחס למחיר ששילמתם עליו. מאפיין נוסף, שהוא אמנם אינו ייחודי, אך מתאים מאוד לתחום הנדל"ן שנחשב לתחום ארוך טווח מלכתחילה, הוא העלייה הקונסיסטנטית במחירי הדיור ונכסי הנדל"ן בכלל לאורך השנים. זה נכון שבבחינה ארוכת טווח גם הבורסה מראה צמיחה קבועה ועלייה בשווי הנכסים הנסחרים בה, אבל הבורסה מציעה פיתוי רב הרבה יותר לביצוע השקעות לטווח קצר ובינוני, באופן שלא מאפשר לנצל את היתרון ארוך הטווח הזה.

כיצד מבצעים השקעות נדלן?

השקעה בנדל"ן יכולה להתבצע במגוון רחב של דרכים, החל מרכישת דירה או כל נכס אחר, ומכירתו כעבור תקופת זמן של עליית מחירים, דרך השקעה במניות של קרנות REIT, שמנהלות השקעות נדלן בעצמן ונסחרות בבורסה, וכלה בהשקעה דרך חברות השקעה, המתמחות בתחום הנדל"ן. לצד זאת, יש גם מקום רב להיזהר כאשר נכנסים לתחום זה דרך חברה חיצונית, שמבטיחה הרים וגבעות ללא סיבה מוצקה נראית לעין. מאחר והתחום של השקעות נדלן הוא תחום מאוד אטרקטיבי, שגם עשה הרבה גלים בשנים האחרונות, ישנם לא מעט יזמים זריזים שקופצים על העגלה ומקימים חברות השקעה בנדל"ן. לא תמיד היזמים האלה אוחזים ביכולות הנדרשות בכדי להשקיע בנדל"ן בהצלחה, ובדרך כלל ניתן לזהות אותם על פי ההבטחות שלהם לתשואות מופקעות ללא כל סיכון. השקעה בנדל"ן, כמו כל השקעה אחרת, היא השקעה נושאת סיכון ובעלת תשואה מוגבלת. כל מי שאומר לכם אחרת, מומלץ שתיקחו ממנו צעד אחורה.

השקעות נדל"ן קטנות

מהן השקעות נדל"ן קטנות?

השקעות נדל"ן קטנות הן השקעות נדל"ן בסכומים קטנים הם יותר ויותר נגישים למשקיעים מתחילים תחום הנדל"ן הוא כלי השקעה אפקטיבי ביותר, השקעות נדל"ן קטנות הם השקעות שמייצרות הרבה הזדמנויות ביחס לאפיקי השקעה אחרים, לכן צעירים רבים מגלים בה עניין רב, מכיוון שיש ברשותם הון ראשוני גבוה, והם חולמים את החלום להיכנס לתחום הנדל"ן וברגע שהם לא יכולים להיכנס ולהתחייב להשקעות גדולות לכן הם בוחרים באופציה של השקעות נדל"ן ,  וזה יכול ללא ספק לתת להם קרש קפיצה לתחום השקעות בנדל"ן,  השקעה בנדל”ן היא אחת מהתחומים הנפוצים ביותר של השקעות למתחילים. תחום זה יציב יחסית, וההכנסה המתקבלת בתחום זה הנה רצופה בכל חודש הכנסה שוטפת מדמי השכירות. שוק הנדל”ן הנו מאוד דינמי ונתון לשינויים רבים ומהירים, לא לכולם יש את הידע והכישורים ואת ההון ההתחלתי

למי זה מתאים השקעות  קטנות?

תחום הנדל"ן קורץ מאוד לא לכל משקיע יש אפשרות להיכנס לעסקאות גדולות, משקיעים שרוצים להיכנס לתחום הנדל"ן בוחרים להם באפשרות של השקעות נדל"ן  שהן השקעות שנגישות לכל אדם בעל הון התחלתי נמוך, הם מיועדות לעצמאים ושכירים שמרוויחים טוב ויש להם יציבות תעסקותית, עובדים חברות, עובדי מדינה,  אנשים שיכולים לקבל הלוואות בנוסף להון העצמי הקטן שלהם ולהתחייב למשכנתאות ולעמוד בהם למרות שזה לא מחייב . משקיעים בהשקעות נדל"ן קטנות עושים מעקב אחר תנועות שוק הנדל"ן ורוכשים ידע בכל הנוגע ללקיחת הלוואות ותוכנית כלכלית מסודרת. בדיקה קפדנית של הנכס המדובר עלולה לעלות כמעט כמו התשואה שהייתה אמורה להתקבל בתום תקופת ההשקעה.  בהשקעות נדל"ן קטנות לא תמיד חייבים לקחת ולהתחייב למשכנתא תלוי בהון ההתחלתי ולא תמיד נדרש לבצע עסקה כוללת של העברת בעלות אלה להסתפק בחלק השקעות נדלן

היכן ניתן למצוא השקעות נדל"ן ?

השקעות ועסקאות נדל"ן קטנות ניתן למצוא בכל מיני דרכים ומקומות, לדוגמא בקניית דירות בפיריפריה ניתן לקנות דירה קטנה או יחידת דיור ואז להשכיר אותה ולקבל תשואה חודשית יפה מנכס זה. השקעות נדל"ן קטנות ניתן למצוא גם בקנית נכס מסחרי אפשרות נוספת זה לרכוש נדל"ן מסחרי בערים המרכזיות משרד קטן או חנות ללא לקיחת משכנתא ולהשכיר אותה בסכומים גבוהים בהתאם לאזור. ולקבל תשואה חודשית נאה וריווחית, השקעות נדל"ן קטנות ניתן למצוא גם מעבר לים, בשנים האחרונות השקעות נדל"ן קטנות הם  טרנד מאוד פופולרי בקרב משקיעים ישראלים, מעבר לים ניתן למצוא השקעות נדל"ן קטנות בסכומי כסף קטנים ניתן לרכוש נכסים הרבה יותר גדולים מישראל שידעו להניב תשואות יפות. דוגמא נוספת להשקעות נדל"ן קטנות הם רכישת קרקע שנמצאת בהליכי הפשרה להשקעה באזורי ביקוש, לטווח הרחוק השקעה זאת תהיה משתלמת ברגע שיהיו לה אישורי בניה.

אם החלטתם להתחיל את דרככם בתחום הנד"לן עדיף לא לעשות את ההשקעות הראשונות  לבד ללא כל ידע וניסיון בתחום, בחרו איש מקצוע שילווה אתכם מתחילת הדרך עד לתהליך הרכישה.

השקעות נדל"ן קטנות

נדל"ן להשקעה

כאשר יש בחשבון הבנק שלכם כסף נזיל, אם בגלל חיסכון של טווח זמן ארוך שהשתחרר, ירושה, או קבלת סכום בכל צורה אחרת, או לחילופין אם אתם מרוויחים יותר כסף מאשר אתם מוציאים בכל חודש, מומלץ לחשוב על השקעה. ישנם אפיקי השקעה שונים ולטווחי זמן שונים, אבל אפיק ההשקעה היציב ביותר הוא ללא ספק זה של נדל"ן להשקעה.

מי משקיע  נדל"ן להשקעה

עד לפני עשור לערך משקיע בנדל"ן היה סוג של מקצוע, אבל הדברים השתנו. יש שמשייכים זאת בעיקר לריבית הנמוכה, ובגלל עוד סיבות, שבחלקן הן פסיכולוגיות, הפכה רכישת דירה להשקעה או בכלל זה נדל"ן להשקעה, בישראל למהלך נפוץ גם בקרב מי שאינו משקיע מקצועי, ואפילו בקרב מי שאין בבעלותו דירה למגורים בכלל.

כתוצאה מכך, הבנייה בשטח שהסתמכה על הצורך האמיתי של האוכלוסיה למגורים, התמודדה פתאום עם ביקוש של בערך פי 1.5 מהצורך האמיתי בדיור. בסופו של דבר הובילה התופעה לכך שהמחירים זינקו בלי פרופורציה בלמעלה מ- 100% בעשור האחרון.

נדל"ן להשקעה מהו

מדובר כאן במושג רחב ועצום הכולל בתוכו לא מעט תחומים. יש מי שמשקיעים במגרשים, יש מי שמשקיע בדירות, או במשרדים. ואילו אחרים טורחים להשקיע מעבר לים, בחו"ל. בכל מקרה הרעיון הוא מאוד פשוט לכאורה, נדל"ן להשקעה, ובכלל זה דירה להשקעה, מאפשרים לכם את היכולת ליצור הכנסה פסיבית יציבה, כזו שתעבוד בשבילכם אחרי שביצעתם אותה.

לקנות דירה להשקעה

לפני שרוכשים דירה להשקעה מומלץ לבצע מספר בדיקות מקיפות על מנת להימנע מתקלות ובעיות העלולות לגרום לכם לאבד סכומי כסף גדולים וליצור מפח נפש עצום מנסיון ההשקעה שלכם.

ראשית, כדאי לברר את מיקומה של הדירה. לוודא מהו מחיר השוק שלה, כמה הוא עלה בשנים האחרונות, או לחילופין אם הוא ירד, לא עלינו. כמו-כן, בידקו האם ישנן התחלות בנייה חדשות באיזור, האם עתידים להיות שינויים ופיתוחים סביבתיים באיזור אשר נראה כי הם עשויים להתרחש ממש בעתיד הקרוב. בנוסף, בדקו מהו שכר הדירה הממוצע באיזור, והאם הוא עלה או ירד בתקופה האחרונה.

נדל"ן להשקעה

טעויות הנפוצות של משקיעים מתחילים

היא שהם בוחנים דירות להשקעה ובוחנים את האזורים והנכסים להשקעה בעינים של מחפשי דירות למגורים, טעות זו מובילה בדרך כלל למצב בו הם יבצעו השקעה לא אטרקטיבית או לחילופין יוותרו על ההשקעה בגלל שהם באופן אישי לא יהיו מוכנים לגור באזור שהתקציב שלהם להשקעה מתאים לו. יש לזכור כי דירה להשקעה אינה דירה למגורים ואין כל קשר בין המקום שאנחנו נרצה להשקיע בו, לבין המקום שאנחנו נהיה מוכנים לגור בו.

אחרי שהחלטתם על האיזור בו אתם מעוניינים לרכוש את הדירה, ואיתרתם את הדירה המתאימה לכם לצורך העניין, בצעו מספר בדיקות נוספות. במידה ורכשתם דירה מיד שנייה אמתו את זהות המוכר כבעלים הרשומים של הדירה בטאבו. כמו- כן, דאגו לבצע בדיקת בדק בית שתעמוד על כל הליקויים הקיימים הזדמנויות נדלן ייתכנו בדירה ליקויים רבים אשר יוכלו לעלות לכם בכסף רב ושיהפכו את ההשקעה שלכם לפחות כדאית.

אם מדובר, להבדיל, בדירה חדשה מקבלן, בדקו את מצבו הכספי של הקבלן, יציבותו הפיננסית, ואיכות הבנייה של הפרוייקטים הקודמים שלו. מומלץ בשני המקרים של נדל"ן להשקעה לפנות לעורך דין ולהתייעץ איתו לגבי חוזה הרכישה של הדירה.

השקעה בנדל"ן מניב

כאן מדובר בנדל"ן מסחרי הכולל בתוכו: משרדים, חנויות, מחסנים ועוד. לרוב התשואה בנכסים אלו תהיה גבוהה יותר מהתשואה שתקבלו על דירות להשקעה, אך ישנם חסרונות להשקעה כזו. בשל רמת המיסוי הגבוהה והשונה בקנייה, ובמס שתצטרכו לשלם על התקבולים מהנכס.

בעיה אחרת היא שנכסים מסוג זה, לדוגמה, משרדים שהם ההשקעה הנפוצה ביותר בסוג כזה של נדל"ן להשקעה, רגישים יותר למצב הכלכלי ולתקופות מיתון. לכן בדירה להשקעה גם במצב מיתון אנשים עדיין מחפשים מקום לגור בו, בעוד שמשרדים בשעת מיתון עלולים להישאר ריקים.

האם אפשר להצליח ואיך

אין ספק כי נדל"ן להשקעה מאפשר להשקעה שלכם להיות מוצלחת. כדי לעשות זאת נכון מומלץ להיות בעלי ידע. לנסות ולזהות מגמות בשוק, ולנצל אותן. למצוא את הנכס האופטימלי שישיא את התשואה הנדרשת, בעיקר אחר השבחה עתידית.

השקעות נדל"ןהשקעות נדל"ן סיכון – הכירו את כל הסיכונים שבדרך! 

אנשים רבים בוחרים להשקיע את כספם בעולם הנדל"ן בטענה שמדובר בהשקעה הבטוחה ביותר. השקעות נדל"ן בישראל הוכיחו את עצמן במהלך יותר משני עשורים רצופים עם עליות מחירים בלתי פוסקות באחוזים תלת ספרתיים. אך האם זה אומר שכל השקעת נדל"ן היא השקעה בטוחה? אם גם אתם מחזיקים בחיסכון קטן בתוכניות החיסכון נטולות הריבית של הבנקים ורוצים שהכסף שחסכתם יתחיל לעבוד בשבילכם, המאמר הבא יוכל לשפוך לא מעט אור שיעזור לכם להכיר לעומק את כל עולם השקעות הנדל"ן. לפני שאתם ממהרים למשוך את כספי החיסכון מהבנק ולהשקיע אותו בדירות מגורים בישראל, חשוב שתכירו את כל אפשרויות ההשקעה הקיימות בעולם הנדל"ן, את כל היתרונות של השקעות נדל"ן מעבר לים, את כל המיסים וההוצאות הצדדיות שאתם חייבים לקחת בחשבון, את הסיכונים הקיימים וכמובן את פרופיל המשקיע האישי שלכם. בשורות הבאות תלמדו את כל מה שאתם חייבים להכיר לפני שתצאו להסתער על שוק הנדל"ן בישראל בפרט ובעולם כולו בכלל. 

לא מעט משקיעים מפסידים כסף בהשקעות נדל"ן רבות – הכירו את כל המיסים, התשלומים וההוצאות הנוספות 

משקיעים רבים בתחילת דרכם שיוצאים לחרוש את הארץ במטרה לאתר נכס להשקעה, לא מודעים לכל פרטי החוקה והמיסוי בעסקאות נדל"ן. אי הכרת הפרטים על בוריים וחישובם בתוכנית העסקית שלכם  יגרמו להוצאות לא מחושבות שיכולות להפוך כל עסקה מרוויחה לעסקה מפסידה. לכן, ערכנו עבורכם מדריך מפורט הכולל את כל הפרטים החשובים ביותר שיעזרו לכם לבצע את עסקאות הנדל"ן האיכותיות ביותר שיניבו לכם אחוזי תשואה גבוהים ועליית ערך הנכסים לאורך שנים. רגע לפני שאתם מתחילים חשוב להדגיש שאמנם שוק הדיור הישראלי נמצא בתנופה מתמדת מזה עשרות שנים, אך חשוב לזכור שגם פה בישראל היו תקופות שמחירי הדיור ירדו, וירדו לא מעט. הטענה שמחירי הדירות תמיד עולות אינה מדויקת ובמידה ותצאו לרכוש נכסים על בסיס האמונה במשפט זה בלבד, אתם עלולים לגלות על בשרכם שגם בשוק הנדל"ן ישנם סיכונים שיכולים לגרום לכם להפסיד לא מעט כסף. ריכזנו עבורכם את הסיכונים הגדולים ביותר שאתם חייבים להיות מודעים אליהם טרם כל עסקת נדל"ן שתבצעו. הסיכונים מתייחסים לעסקאות נדל"ן שונות ולכן נציג תחילה את עסקאות הנדל"ן האהובות ביותר על המשקיעים ואת הסיכונים הרלוונטיים לכל עסקה. 

לפני שאתם מתחילים לבצע השקעות נדל"ן , הכירו את כל מסלולי ההשקעה: 

נדל"ן מניב 

אז מסלול ההשקעה הראשון בעולם הנדל"ן בו רבים משקיעים מכל רחבי העולם הוא רכישת נכס למגורים והשכרתו לתקופות זמן ארוכות. מסלול זה נקרא נדל"ן מניב והוא מוגדר כמסלול הבטוח ביותר. במסגרת המסלול המשקיע רוכש דירת מגורים ומחזיק בה לתקופת זמן ממושכת. היתרונות הגדולים של המסלול הם: שכירות בטוחה ויציבה, עליית ערך ופטור ממס שבח. 

היתרונות במסלול השקעה לטווח ארוך:

  • שכירות יציבה – מסלול השקעה לטווח ארוך מבטיח לבוחרים בו הכנסה חודשית קבועה ובטוחה. אחוזי התשואה הממוצעים בישראל משכירות הדירה עומדים על בין 2.5% ל 5% מידי שנה. במידה ואתם רוצים להגדיל את אחוזי התשואה השנתיים שלכם, אתם יכולים להשקיע באנגליה, בגרמניה ואפילו בטורקיה וליהנות מאחוזי תשואה שנתיים דו ספרתיים. 
  • עליית ערך הנכס – נדל"ן מניב מאפשר למשקיעים ליהנות מאפיק רווח נוסף והוא עליית ערך הדירה לאורך השנים. מחירי הדיור בישראל נמצאים במגמת עלייה ברורה וחדה מזה כשני עשורים כך שבמידה ותבחרו נכון, מחירי הנכסים שלכם יכולים לעלות בעשרות אחוזים במרוצת השנים.
  • פטור ממס שבח – משקיעי הנדל"ן שבוחרים למכור את הנכסים שלהם תוך זמן קצר, יאלצו לשלם מס רווח הון על סך 25% מהרווח הנקי שלהם. לדוגמה משקיע שרכש נכס בעלות של 500,000 שקלים ולאחר תקופת זמן קצרה מכר את הנכס ב 700,000 שקלים, יאלץ לשלם 25% מס רווח הון מהרווח הנקי, שהם 50,000 שקלים. בישראל ניתן פטור ממס רווח הון לאחר שנה וחצי. 

אך כפי שציינו, בכל השקעה בנדל"ן בפרט ובכל תחום אחר בכלל ישנם גם סיכונים שאתם חייבים להיות ערים אליהם. גם במסלול ההשקעה שנחשב לבטוח ביותר בעולם הנדל"ן, מסלול השקעת נדל"ן מניב, ישנם מספר סיכונים, והם: חוסר הצלחה להשכיר את הנכס, השכרה לדיירים שאינם משלמים, דיירים שהורסים את הנכס ועוד. 

הסיכונים במסלול השקעה לטווח ארוך:

  • לא מצליחים להשכיר – משקיעי נדל"ן רבים בתחילת דרכם לא יודעים להבדיל בין אזורי ביקוש בהם ניתן למצוא שוכרים בכל ימות השנה תוך שעות ספורות לבין אזורים פחות אטרקטיביים בהם נכסים יכולים לעמוד ריקים חודשים ארוכים. לכן, הסיכון הראשון שאתם חייבים להביא בחשבון הוא מצב בו אתם לוקחים משכנתא למימון הנכס, בונים על השכירות לתשלום המשכנתא ולא מוצאים שוכרים. 

טיפ: במטרה להתגבר על סיכון זה חשוב לבחור נכסים במקומות אטרקטיביים הנקראים בשפה המקצועית פריים לוקיישן. 

  • שוכרים שלא רוצים לשלם – לא אחת קורה שמשקיעי נדל"ן בוחרים את השוכרים שלא נכונים שלא מצליחים לעמוד בתשלומי השכירות החודשיים שלהם. מצב זה מצריך התערבות משפטית ארוכה ומורכבת שדורשת מכל הצדדים זמן רב ולא מעט השקעה לפיתרון הבעיה. 

טיפ: ישנה אפשרות לבדוק את איכות השוכרים שלכם על ידי בדיקות פשוטות כמו בדיקת תלושים אחרונים, בקשת מספר של המשכיר הקודם ועוד. 

  • דיירים שהורסים את הנכס – גם זה קיים במסלול השקעות נדל"ן מניב. ככל שאתם מחזיקים שנים רבות יותר בנכס, כך עולים הסיכויים שתיפלו על שוכרים שלא מוכנים לשלם או גרוע מכך, שמחליטים פשוט להשחית לכם את הבית. גם במקרים אלה נדרשת התערבות משפטית ארוכה ומייגעת ובמטרה להימנע מכל זה הקפידו לבדוק היטב את טיב השוכרים שלכם. 

נדל"ן מסחרי

מסלול השקעה נוסף שאתם חייבים להכיר לפני שאתם בוחרים את נתיב ההשקעה המתאים לכם ביותר בעולם הנדל"ן הוא השקעה בנכסים מסחריים. השקעה בנכסים מסחריים מאפשרת למשקיעים ליהנות מאחוזי תשואה גבוהים למדי שיכולים להגיע ל 12% מידי שנה. בישראל התשואה שמתקבלת מנכסים מסחריים גבוהה משמעותית מהתשואה הממוצעת מדירת מגורים ולכן משקיעים רבים בוחרים לרכוש נכסים מסחריים. נכסים מסחריים יכולים להיות בתי עסקים, חנויות או משרדים. השקעות בנדל"ן מסחרי מתאימות לאנשים שמוכנים להתפשר על רמת הבטיחות לטובת אחוזי תשואה גבוהים. רוצים להכיר את היתרונות והסיכונים של מסלול זה? אז היתרונות המרכזיים הם: אחוזי תשואה גבוהים ומחירים מוזלים. 

היתרונות בהשקעה בנכסים מסחריים

  • אחוזי תשואה גבוהים – מסלול השקעה בנכסים מסחריים מאפשר למשקיעים ליהנות מתשואה כפולה ומכופלת בהשוואה להשקעה בדירות מגורים. בחירה נכונה של משרד או בית עסק במקום הנכון יכול להניב למשקיעים אחוזי תשואה דו ספרתיים מידי שנה. 
  • מחירים נמוכים – נכסים מסחריים זולים בעשרות אחוזים בהשוואה לדירות מגורים, מה שמאפשר גם למשקיעים קטנים ליהנות מנכסים מניבים. אז גם כל החיסכון שלכם מסתכם בכמה עשרות אלפי שקלים, ייתכן שתצליחו למצוא משרד קטן שיוכל להכניס לכם הכנסה חודשית קבועה. 

אחד הכללים החשובים ביותר בעולם הנדל"ן שאתם חייבים להכיר הוא: ככל שהתשואה גבוהה יותר, כך גם הסיכון גבוה יותר. בהתחשב בכלל זה חשוב להביא בחשבון שהתשואה העודפת שתצליחו לקבל מהשקעה בנדל"ן מסחרי תצריך מכם לקחת סיכון גדול יותר בהשוואה לסיכון במסלול נדל"ן מניב לטווח ארוך. הסיכונים המרכזיים בהשקעת נדל"ן מסחרי הם: ירידה בביקושים והגדלת ההיצע בקצב מהיר. 

הסיכונים בהשקעה בנכסים מסחריים: 

  • ירידה בביקושים – אחד היתרונות הגדולים של השקעות בעולם הנדל"ן המשפיע רבות על בטיחות ההשקעה הוא הביקוש הקשיח. ביקוש קשיח הוא ביקוש שישאר תמיד כמעט ללא תזוזה, ולא משנה מה יקרה. אנשים תמיד יצטרכו קורת גג לגור בה אך לא תמיד יצטרכו משרד לעבוד בו. הנדל"ן המסחרי אינו נהנה מיתרון הביקוש הקשיח ועדות לכך היא תקופת הקורונה בה עובדי משרדים רבים הוצאו לעבודה מהבית. 
  • הגדלת ההיצע בקצב מהיר – סיכון נוסף בהשקעת נדל"ן מסחרי הוא קצב הגדלת ההיצע. כידוע, מחירי הנדל"ן מושפעים באופן ישיר מביקוש והיצע. ככל שהביקוש גדול יותר המחירים עולים וכן להיפך, ככל שההיצע גדול יותר המחירים יורדים. בשנים האחרונות כל עולם הנדל"ן המסחרי בכלל והמשרדים בפרט חווים עלייה משמעותית בהיצע הקיים בשוק. היחס בין הביקוש להיצע בדירות מגורים טוב יותר בהשוואה ליחס בין הביקוש להיצע בנכסים מסחריים, מה שעלול לגרום לירידת מחירים. 

השקעות נדל"ן- עסקאות אקזיט בנדל"ן 

המסלול השלישי בו משקיעי נדל"ן רבים בוחרים הוא מסלול של קנייה ומכירה מהירה. מסלול זה מחייב את המשקיע להכיר היטב את השוק, לבחור אזור ממוקד להתמקד בו ולחפש כל העת את הנכס המתאים. עבודת השטח יכולה לקחת חודשים ארוכים עד שתישא פרי ולכן הבוחרים במסלול השקעה זה חייבים להתאזר בסבלנות, גם אם הדבר יקח חודשים ארוכים. הרעיון של מסלול ההשקעה בעסקאות אקזיט הוא קניית נכסים במחירים מוזלים, השבחתם בעזרת שיפוץ קוסמטי מהיר וזול (ללא תשתיות) ומכירה במחירי שוק או אף גבוה מכך. עסקאות אלה מתאימות למשקיעים שרוצים להגדיל את ההון העצמי שלהם תוך זמן קצר. אז היתרון המרכזי של עסקאות אקזיט בנדל"ן ברור: רווחים גדולים תוך זמן קצר.

היתרון בהשקעת השבחה ומכירה מהירה: 

  • רווחים גדולים תוך זמן קצר – משקיעי נדל"ן הבוחרים במסלול האקזיט יכולים להרוויח מאות אלפי שקלים תוך מספר חודשים בודדים. הדרכים הטובות ביותר לאתר נכסים במחירים מוזלים היא לחפש נכסים הטעונים שיפוץ, נכסים מכונסי נכסים, דירות ירושה, דירות נטושות ועוד. כלל הנכסים הללו נמכרים במחירים נמוכים ממחירי השוק, מה שמאפשר למשקיעים ליהנות מרווחים גדולים בעת המכירה. 

כפי שהסברנו מעלה, עם הרווחים מגיעים הסיכונים, וככל שהרווחים גדולים יותר כך גם הסיכונים גדולים יותר. עסקאות אקזיט מחייבות את המשקיע לעמול רבות על איתור נכסים מיטביים לעסקאות אקזיט מצליחות, עמל שלא תמיד נושא פירות. ישנם משקיעים רבים שהקדישו חודשים ארוכים לחיפושים ללא הצלחה. מעבר לכך, פעמים רבות נכסים הנמכרים במחירים מוזלים הם נכסים עם בעיית תשתיות חמורה, בעיות יציבות ובטיחות או בעיות משפטיות שונות. משקיעים שאינם מספיק מיומנים עלולים ליפול בפח ולקנות נכסים פגומים ללא ידיעתם. אז הסיכונים בעסקאות אקזיט הם: עבודה ארוכה שלא נושאת פירות ובחירת נכסים פגומים פיזית או משפטית. 

הסיכונים בהשקעת השבחה ומכירה מהירה: 

  • עמל של חודשים ללא תוצאות – משקיעים רבים שמנסים לאתר נכס הנמכר במחירים זולים ממחירי השוק במטרה להשביח אותו ולהרוויח בעת מכירתו מאות אלפי שקלים, לא לוקחים בחשבון את מאמצי החיפושים. משקיעים רבים מתייאשים אחרי מספר חודשים של חיפושים ללא תוצאות. 

טיפ: התכוננו לתקופה ארוכה של חיפושים ללא ציפייה למצוא נכס תוך תקופה קצרה.

  •  בחירת נכסים פגומים – לא אחת נסיבה למכירה במחירים נמוכים ממחירי השוק מעידה על בעיה בנכס שלא תמיד ניתן לזהות ברגע הקנייה. משקיעים רבים שאינם מנוסים רוכשים דירות במחירים מוזלים ומגלים בדיעבד שיש בעיות משפטיות או בעיות פיזיות בנכס. 

טיפ: בדקו היטב את הנכס הן מבחינה משפטית והן מבחינה פיזית בסיועם של אנשי המקצוע הטובים ביותר בתחום!

קניית קרקעות להשקעה 

המסלול הרביעי בעולם השקעות שבעל רמת הסיכון הגבוהה ביותר הוא מסלול הקרקעות. משקיעי נדל"ן רבים בישראל ובכל רחבי העולם בוחרים להשקיע בקרקעות מופשרות לבנייה או אף בכאלה המוגדרות כקרקעות חקלאיות. חשוב להדגיש שקרקעות חקלאיות מיועדות אך ורק לצורכי חקלאות ולא ניתן לבנות עליהם בתים פרטיים, בניינים או משרדים. אז למה שמשקיעי נדל"ן יקנו קרקע חקלאית אתם שואלים? עולם ההשקעות בקרקעות חקלאיות רחב במיוחד וכולל מושגים וחוקים שונים מאלה שהכרתם בכל שאר מסלולי ההשקעה שצויינו מעלה. ישנן לא מעט קרקעות חקלאיות בישראל שצפויות לעבור הליך הפשרה שנועד בכדי לשנות את ייעודן מחקלאות לבנייה. קרקעות שיעברו את הליך ההפשרה יכפילו ואף ישלשו את ערכן תוך תקופת זמן קצרה, מה שיבטיח למשקיעים המאושרים תשואה של מאות אחוזים על כספם. הכלל שהזכרנו מעלה תקף גם כאן, ככל שהתשואה גבוהה יותר כך הסיכונים גדולים יותר ולכן מסלול זה מוגדר כמסלול ההשקעה המסוכן ביותר בעולם הנדל"ן. היתרונות: עלויות זולות המאפשרות לכל אדם עם חיסכון קטן להתחיל להשקיע וסיכויי השבחה של מאות אחוזים. 

היתרונות בהשקעה בקרקעות חקלאיות: 

  • עלויות נמוכות – גם אנשים עם חיסכון קטן של כמה עשרות אלפי שקלים בלבד יוכלו להתחדש עם חלקת אדמה חקלאית המיועדת להפשרה. אפשרות זו מאפשרת למשקיעים רבים לרכוש קרקעות ללא צורך בהלוואת משכנתא ולהרוויח מאות אחוזים על כל כספם, מה שמוביל אותנו ליתרון הבא.
  • פוטנציאל השבחה של מאות אחוזים – קרקעות חקלאיות שיופשרו ויהפכו לקרקעות המיועדות לבנייה יכפילו ולעיתים אפילו ישלשו את הערך שלהן. בחירה נכונה של קרקעות שנמצאות בשלב מתקדם בהליך ההפשרה תאפשר למשקיעים רבים ליהנות מתשואה תלת סיפרתית תוך שנים בודדות. 

הסיכונים הקיימים ברכישת קרקע חקלאית להשקעה גדולים משמעותית מכלל הסיכונים שהובאו מעלה במסלולי ההשקעה השונים. חשוב להדגיש שישנן קרקעות חקלאיות שישארו במצבן הנוכחי ללא שינוי ייעודן לאורך שנים ארוכות. כמו כן ישנן בעיות רבות שיכולות לצוץ במהלך שלבי ההפשרה שיכולות לעקב אותה בזמן רב. גם אם האזור שבחרתם אכן מיועד להפשרה על פי תוכניות המתאר הארציות, ישנה בדיקה הנקראת בדיקת סקר קרקע שכל מטרתה היא לבדוק האם בקרקע קיימים חומרים רעילים ומסוכנים – מה שכמובן יכול להוביל לעצירת ההתקדמות בתוכנית ההפשרה. רוצים בכל זאת להשקיע בקרקע חקלאית? ישנן בדיקות רבות שתוכלו לעשות במטרה להקטין את הסיכונים לאי הפשרה בשנים הקרובות. אז הסיכונים מסתכמים בעיקר באי הפשרה של הקרקע. 

הסיכונים בהשקעה בקרקע חקלאית המיועדת להפשרה:

  • הליך הפשרה ארוך ולא בטוח – אף אחד לא מבטיח לבעל הקרקע החקלאית שהיא תשנה את יעודה ותהפוך מחקלאית לכזו שניתן לבנות עליה. ישנן קרקעות חקלאיות רבות שממתינות שנים ארוכות עד לתחילת הליך ההפשרה שאף הוא אורך לא מעט זמן. נוסף על כך, גם אם אזור הקרקע שלכם סומן בתוכנית המתאר ככזה המיועד להפשרה, עדיין קיים סיכוי בלתי מבוטל שחלקת הקרקע שלכם תישאר במצבה החקלאי לעוד שנים ארוכות בגין העובדה שהיא אינה צמודה לשטחים מופשרים או שגילו בה חומרים מסוכנים שלא מאפשרים לבנות. 

כלל מסלולי ההשקעה שצויינו מעלה הם המסלולים המרכזיים בהם משקיעי הנדל"ן בישראל בפרט ובעולם כולו בכלל משקיעים את מרבית כספם. מסלולי ההשקעה השונים כוללים רמות סיכון שונות, צפי לאחוזי תשואה שונים וכמובן גם סיכונים בהתאמה. היכרות עם כל המסלולים הללו על כלל יתרונותיהם, חסרונותיהם והסיכונים הטמונים בהם יעזרו גם לכם להכיר את התמונה המלאה לפני שאתם בוחרים להשקיע את כספיכם בעולם הנדל"ן. אז רגע לפני שאתם יוצרים לדרך, יצרנו עבורכם סט כלים פרקטיים שיעזרו לכם לאתר את עסקת הנדל"ן הבאה שתוכל להתאים במדוייק לפרופיל המשקיע שלכם, הן מבחינת הסיכונים והן מבחינת התשואות. חשוב לזכור את כלל האצבע שצריך להנחות אתכם בבחירת מסלול ההשקעה המתאים ביותר עבורכם, ככל שתשקיעו במסלול בטוח יותר, כך אחוזי התשואה שתקבלו יהיו נמוכים יותר וכן להיפך.

מדריך מקוצר לרכישת קרקעות חקלאיות

נתחיל בכמה טיפים מעשיים שיעזרו לכם לאתר קרקעות חקלאיות טובות המיועדות להפשרה. כפי שהזכרנו לעיל, מסלול השקעה זה נחשב למסוכן ולמורכב ביותר. הוא כולל כמות גדולה של משתנים שעלולים להשפיע על עתידה של כל חלקת קרקע ולכן, לפני שאתם משקיעים בקרקעות חקלאיות חשוב שתכירו את מרביתם. אז המשתנים שמשפיעים באופן ישיר על עתיד הקרקע שלכם הם: תוכניות מתאר ארציות, קרבת הקרקע לקרקעות דומות שעברו שלבי הפשרה, קרבת הקרקע לנקודות שונות שיכולות לפגוע בהפשרתה (כמו פסי רכבת עתידית, גנים ציבוריים, בתי קברות, בסיסים צבאיים ועוד), מחירי הקרקע ועוד. 

  • תוכנית מתאר ארצית 

    תוכנית המתאר הארצית מעידה על רצון עתידי לשנות את ייעודן של קרקעות חקלאיות רבות באזורים שונים. בידקו את תוכנית המתאר הארצית ברשת ובמידה והקרקע שלכם אינה מוגדרת ככזו המיועדת לעבור הליך הפשרה בקרוב, כדאי שתוותרו על ההשקעה בה. 

  • קרבת הקרקע לקרקעות שהופשרו

    הוועדות המקומיות לא ימהרו להפשיר קרקעות שאינן צמודות לקרקעות שכבר הופשרו בשנים האחרונות. הפשרה חלקית של קרקע בודדת תיצור חוסר סדר במראה העיר ולכן, כל עוד אין קרקע שהופשרה בסמוך לקרקע שלכם, כנראה שהליך ההפשרה המיוחל יקח עוד שנים ארוכות 

  • קרבת הקרקע לנקודות בעייתיות 

    ישנם אזורים רבים בהם לא ניתן יהיה לבנות. אם הקרקע שלכם נמצאת בסמיכות לבסיסי צה"ל, לאזורים ציבוריים, לבתי חולים, או למסלול פסי רכבת עתידיים, קיים סיכוי גדול שהיא תתקשה לעבור הליך הפשרה, אם בכלל. 

  • מחירי הקרקע 

    מחירי הקרקע מעידים רבות על מצבה האמיתי. ככל שהמחיר נמוך יותר, כך הקרקע רחוקה יותר מתום שלבי ההפשרה המיוחלים ולפעמים גם להיפך. לכן, אל לכם לבחור את הקרקע שלכם על בסיס מחירה הזול, ברוב המקרים הוא מהווה תמרור אזהרה בוהק. 

מדריך מקוצר לרכישת נדל"ן מניב 

מסלול ההשקעה הבטוח ביותר הוא המסלול הראשון שהוצג מעלה, מסלול נדל"ן מניב. אם בחרתם במסלול הבטוח ביותר שמבטיח לכם הכנסה חודשית קבועה, חשוב שתכירו כמה דגשים חשובים שיעזרו לכם לבחור נכון את הנכס המתאים ביותר. הנקודות המרכזיות עליהן אסור לכם לוותר בבחירת נכס להשקעה במסלול נדל"ן מניב הן: מיקום הנכס ואזור כללי של הנכס.

  • איזור כללי של הנכס – בישראל ישנן ערים רבות באזורי המרכז בהן אחוזי התשואה על נכסי נדל"ן מניב לא יעלו על 2.5% בלבד. לעומת זאת, ישנן ערים רבות באזורי דרום וצפון הארץ שיאפשרו לכם ליהנות מתשואה כפולה של כ 5% מידי שנה. לכן, אם בחרתם במסלול נדל"ן מניב, חשוב שתבחרו נכון את אזור ההשקעה שלכם. כלל אצבע שאתם חייבים להכיר – ככל שהנכס זול יותר, כך אחוזי התשואה שתקבלו עליו יהיו גבוהים יותר.
  • מיקום מדוייק באזור הנבחר – בגלל שכל מסלול ההשקעה של נדל"ן מניב מתבסס על כספי השכירות, חשוב לוודא שאתם בוחרים מקום עם ביקוש גבוה לשכירות. בחירה כללית של האיזור לא מספיקה וישנן ערים עם אזורים מבוקשים יותר ומבוקשים פחות. לכן, אל לכם להתפשר על פריים לוקיישן, דירה הממוקמת בסמיכות למרכזי הבילוי באזור, למרכזי הלימודים, למקומות עבודה ועוד. 

בחרתם מסלול השקעה, איתרתם את הנכס הנכון ואתם רגע לפני רכישה? הכירו את עיקרון המינוף!

עיקרון המינוף הוא אחד מהכלים רבי העוצמה של כל משקיעי הנדל"ן בישראל ובעולם כולו. אנשים רבים שהצליחו לחסוך סכום כסף במרוצת השנים, בוחרים להשקיע את כולו על נכס אחד ללא הלוואת משכנתא כלל. כלל משקיעי הנדל"ן סבורים שבניגוד למקובל לחשוב, המשכנתא היא המתנה הגדולה ביותר לעולם הנדל"ן ולכן חשוב שתדעו להשתמש בה נכון. במטרה להעביר את התמונה על בורייה, בחרנו דוגמה פשוטה שתעשה לכם סדר בכל הקשור למינוף בעזר. הלוואת משכנתא. ישנם שני אנשים שונים שהצליחו לחסוך כ 500,000 שקלים. הראשון בוחר לרכוש דירת מגורים אחת במלוא הסכום ללא צורך בהלוואת משכנתא במטרה ליהנות מהשכירות החודשית. השני לעומת זאת, בוחר לפצל את הסכום שחסך ל 2 ולקנות שני נכסים ב 500,000 שקלים בעזרת הלוואת משכנתא. במקום להשקיע 500,000 שקלים על נכס אחד הוא השקיע 250,000 שקלים על כל נכס וקיבל השלמה של עוד 250,000 על כל נכס מהבנק. מה קרה לאחר עשור? האדם הראשון נהנה משכירות קבועה של כ 2,000 שקלים מדירתו הבודדת ומחזיק בנכס בשווי כ 500,000 שקלים ואילו האדם השני מקבל שכירות חודשית כפולה של כ 4,000 שקלים ומחזיק בשני נכסים בשווי 1,000,000 שקלים. 

  השקעה ללא מינוף  השקעה עם מינוף
סכום ההשקעה: 500,000 שקלים  500,000 שקלים
מספר דירות להשקעה: דירה אחת ללא משכנתא בעלות של כ 500,000 שקלים שתי דירות עם משכנתא בעלות של כ 500,000 שקלים כל אחת 
הכנסה חודשית בעשור הראשון:  כ 2,000 שקלים דמי שכירות ישירים ללא הכנסה – השכירות מכסה את המשכנתא
הכנסה חודשית לאחר עשור: כ 2,000 שקלים דמי שכירות ישירים כ 4,000 שקלים דמי שכירות ישירים משתי דירות
שווי נכסים:  כ 500,000 שקלים  כ 1,000,000 שקלים 

לסיכום הדברים השקעות נדל"ן

לסיכום הדברים, השקעות נדל"ן כוללות מספר רב של מסלולי השקעה לבחירה ברמות סיכון שונות. במידה ואתם בוחרים את המסלול הבטוח ביותר, חשוב לקחת בחשבון שהוא ככל הנראה יניב לכם את אחוזי התשואה הנמוכים ביותר. מנגד, במידה ותבחרו את המסלול הרווחי ביותר, ככל הנראה שהוא יגלם את הסיכון הגבוה ביותר. שלבי הפעולה של כל משקיע מתחיל חייבים לכלול היכרות מלאה עם כל אפשרויות ההשקעה בעולם הנדל"ן, היכרות עם היתרונות והחסרונות בכל מסלול, היכרות עם כל הסיכונים האפשריים ובחירת המסלול המתאים ביותר לפרופיל המשקיע האישי שלו. בעזרת מאמר זה תוכלו להשלים את כל השלבים החיוניים כל כך לתחילת השקעה נבונה ומוצלחת. בחרו נכון והתחילו להשקיע! 

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

או חייגו: 054-5991219

פרויקטים חמים נוספים

מתחם 4TECH  החדש למרגלות הטכניון
מתחם 4TECH החדש למרגלות הטכניון
העיר נשר
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
המושבה מגדל
וילה 3 חדרים בסריטאנו
וילה 3 חדרים בסריטאנו
תאילנד – קופנגן
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
יוון- מיקונוס
CAESAR BLUE
CAESAR BLUE
קפריסין – איסקלה
EMERALD VILLAS
EMERALD VILLAS
קפריסין- פמגוסטה

מידע שימושי למשקיעים

מידע מקצועי למשקיעים

נדלן ביוון למכירה

נדלן ביוון הפך לנפוץ מאוד בקרב ישראלים רבים. יוון, שנמצאת יחסית קרוב לישראל, עם איים מדהימים ונופים יפהפיים, הפכה למבוקשת מאוד עבור השקעות נדלן. למה

קרא עוד »
קרקעות להשקעה בת ים

השקעות נדל"ן נחשבות לאפיק ההשקעות הבטוח ביותר כיום. תוכלו לבחור בין סוגי השקעות שונים בתחומי הנדל"ן, השקעה בקרקעות חקלאות, השקעה בקרקעות לצורך תיירות, מגורים ועוד.

קרא עוד »
השאירו פרטים ומומחה נדלן יחזור אליכם עם הצעות משתלמות!