מס רכישה לחברה 2000

רכישת נכס נדל"ן בישראל כרוכה בתשלום מס רכישה. המס הזה מוטל על כל רוכש, בין אם מדובר באדם פרטי או בעסק או חברה המס משקף את ערך הרכישה של הנכס.. כאשר מדובר ברכישת נכס נדל"ן על ידי אדם פרטי, משמעות המס היא תוספת של עד עשרה אחוזים למחיר הנכס. התוספת הזאת נגזרת מערך הנכס ומעצם היותו נכס יחיד או נכס נוסף עבור הרוכשים. כאשר מדובר ברכישה על ידי חברה, המצב שונה. מצד אחד, חברה לא יכולה לרכוש נכס נדל"ן ללא מס רכישה, כמו שיכול לעשות אזרח רגיל שזאת הדירה היחידה שלו. מצד שני, עצם תשלום מס רכישה לחברה עשוי לזכות את החברה הרוכשת באפשרות לרשום את המס כהוצאה מוכרת. בשורות להלן נעסוק בהרחבה בנושא מס רכישה באופן כללי, ומס רכישה לחברה בפרט. מה זה בעצם מס רכישה ומה ההיגיון העומד מאחוריו? איך מחושב מס רכישה לאדם פרטי? מה ההבדל בין חברה לבין אדם פרטי בכל מה שקשור בענייני מיסים? כיצד מתייחסים שלטונות המס לנכס שנרכש על ידי חברה? מה ההבדל בין חברת בית לבין חברה בע"מ או אחרת, בכל מה שקשור במס הרכישה לנכס? מהו הליך תשלום מס הרכישה עבור נכס שנרכש על ידי חברה? להלן התשובות.

מהו מס רכישה ומה ההיגיון העומד מאחוריו

מס רכישה על נכס נדל"ן הוא מס המשולם למדינת ישראל בהתאם לערך הנכס שנרכש. המס מתייחס ישירות לערך הנכס ואיננו קשור ברווחים שהרוכש עתיד לייצר מהנכס הנרכש. כאשר אדם פרטי שאיננו חברה רוכש נכס, הוא משלם עליו מס רכישה בהתאם לסכום הרכישה. עם זאת, ועל מנת להקל על אזרחי ישראל, נמנעת מדינת ישראל מלגבות מס רכישה עבור נכס יחיד, עד ערך מסוים שיצוין בהמשך. מנגד, חברה אשר רוכשת דירת מגורים או נכס נדל"ן אחר, תשלם מס רכישה מלא לפי ערך הנכס. זאת ללא אפשרות לקבל פטור ממס, גם אם ערך הדירה שנרכשה נמוך מערך הדירה המזכה בפטור ממס. לפיכך, יחולו על החברה תשלומי מס רכישה לפי הפירוט כדלקמן:

ההיגיון העומד מאחורי עצם תשלום המס, הינו שככל שהדירה או הנכס שנרכש הם יקרים יותר, כך הרוכשים שבצעו את העסקה בישראל יכולים לשלם מס גבוה יותר. מהבחינה הזאת, תשלום מס רכישה לחברה פועל על פי אותו ההיגיון. עם זאת, בתנאים מסוימים יכולה החברה לנכות פחת על עלות הנכס, כולל מס הרכישה. ניכוי הפחת מפחית את חבות החברה בתשלומי מס הכנסה. בניגוד לחברה, אדם פרטי הרוכש נכס נדל"ן פטור מתשלומי מס עד סכום מסוים. להלן מדרגות המס לנכס ראשון שאותו רוכש אדם פרטי:

כפי שאפשר להבין מהטבלאות לעיל, במדרגות המס הגבוהות אין כל הבדל בין היותו של הנכס דירה ראשונה או יחידה, לבין היותו של הנכס דירה או נכס נוסף. לצורך העניין, גם חברה שתרכוש נכסים בסכומים הללו או מעבר להם, לשתם מס רכישה לחברה באותם אחוזים.

מה בין חברה לבין אדם פרטי בענייני מיסים?

ההבדל המשמעותי ביותר בין אדם פרטי לבין חברה, טמון בעובדה שחברה יכולה, בנסיבות מסוימות, לעשות שימוש בסכומי המס ששולמו על מנת להפחית בסופו של דבר את תשלומי המיסים שהיא חייבת להעביר למדינת ישראל. אדם פרטי איננו יכול לעשות שימוש במס כלל ועיקר, והמס מבחינתו הוא כולו הוצאה. ככלל, אדם פרטי איננו זכאי להחזרי מס, למעט מקרים שבהם גבו ממנו הרשויות בישראל מס עודף על מה שהיה צריך לשלם מהמשכורת שלו. זאת, בנוסף לנסיבות מיוחדות המזכות אותו במס מופחת על השכר. עם הנסיבות המיוחדות ניתן למנות נכות, נכות או מוגבלות של ילד. בנסיבות מסוימות, מס רכישה לחברה עשוי להיות מחושב לצורך הפחתת תשלומי מס בסוף השנה. יחד עם זאת, היחס לנושא מס רכישה לחברה דומה ליחס שהרשויות נותנות לדירה שנייה המצויה ברשותו של האזרח. להלן טבלת חישוב מס רכישה עבור חברה:

נכס שנרכש על ידי חברה והמשמעויות שלו מבחינת המיסוי

בעלי עסקים רבים מתלבטים, בבואם להחליט על רכישת דירה, איך כדאי לבצע את הרכישה. האם כדאי לרכוש את הדירה באופן ישיר, או שמא כדאי לרכוש אותה באמצעות העסק. ואכן, ההתלבטות הזאת היא נכונה. רכישת דירה באמצעות העסק עשויה להניב תועלת, אם היא מבוצעת בהתאם למטרות העסק. אולם במקרים אחרים יתייחסו רשויות המס לדירה כאלו נרכשה על ידי בעלי העסק, מה שיחייב אותם בתשלום מלוא המיסים הן על הדירה והן על הרווחים שהניבה. זאת, בין אם הרווחים הם רעיוניים ובין אם מדובר ברווחים כספיים בפועל.

1. רכישת דירה על ידי חברה בע"מ לצורך הפקת רווחים: בעלי חברות מחליטים לרכוש דירה מכספי רווחים שלא חולקו בין בעלי החברה כדיבידנדים. חלוקת הדיבידנדים כרוכה בתשלום מס, ולפיכך רבים מבעלי החברות נמנעים מלמשוך אותם. אם הדיבידנדים לא נמשכים, לא משולמים המיסים עבורם. רכישת דירה באמצעות הכספים הללו לא רק מונעת תשלום מיסים, אלא שהיא יכולה להניב רווחים הן מעליית ערך הנכס והן משכירות. מס רכישה לחברה אמנם משולם, אבל הוא יהיה נמוך מהמס שהיה משולם אילו נמשכו כספי הרווחים בתור דיבידנדים.
2. שימוש בדירה לצורך הפקת רווחים: חשוב להדגיש שאם הדירה הנרכשת מועמדת לרשותו של בעל מניות עיקרי בחברה, עצם ההעמדה הזאת תחושב כאלו משך בעל החברה כספים מהעסק. ההטבה הכרוכה בעצם העמדת הדירה לרשות הבעלים, שווה כסף. אם הדירה עומדת לרשותו של הבעלים יותר מתקופה של שנה, עשויות רשויות המס להתייחס אליה כאלו נרכשה על ידי בעלי החברה עצמו. במקרה הזה, ערך הדירה ינוכה מסכום ההון העצמי המוצהר של בעל החברה. ואולם אם הדירה תושכר לתיירים, לדיירים או לכל מטרה אחרת, המיסוי יהיה על פי אמות מידה רגילות ושכר הדירה ייחשב חלק מהרווחים של העסק.
3. רכישת דירה על ידי עסק שאינו חברה בע"מ: במקרה הזה, ההתייחסות לרכישה היא כאלו בעל העסק רכש את הדירה, ולא משנה כל כך היכן נרשמה הרכישה.
4. רכישת דירה על ידי חברת בית: גם במקרה הזה, מס רכישה ישולם כרגיל. ההתייחסות לחברת בית זהה להתייחסות ליחיד שאיננו חברה, על כל ההיבטים הנובעים מכך לצרכי מס.

זה המקום לחזור ולהזכיר כי לרכישת הנכס יש משמעות גם ככל שהדברים אמורים בתשלום מס על הרווחים משכר הדירה. אמנם בטווח הקצר תיתכן תועלת ברכישת הדירה באמצעות העסק דווקא. ואולם ככל שעובר הזמן המצב עשוי להשתנות. לכן מומלץ מאד לא לבצע את הרכישה בפזיזות, אלא להסתייע באיש מקצוע המכיר את כל ההיבטים של הסוגייה.

הליך תשלום מס רכישה לחברה

תשלום מס רכישה לחברה עבור רכישת נכס, אמור להתבצע סמוך ככל האפשר למוער הרכישה שלו. משרכש העסק נכס נדל"ן, מחויבים הממונים על הנושא בעסק לדווח לרשויות המס על הרכישה. הדיווח צריך להיעשות בצוואה מקוונת בתוך שלושים יום מרגע ביצוע העסקה. הדיווח צריך להימסר למנהל מיסוי מקרקעין ולכלול את פרטי הזכות הנרכשת, פרטי העסקה וכן את תאריך ביצוע העסקה. כמו בן, צריך להיות מצוין בדיווח סך כל התמורה שהועברה בגין העסקה למוכרים. לבסוף, הדיווח חייב לכלול את פרטי ביצוע העסקה ואופן הביצוע שלה – מזומן (לרבות העברה בנקאית) או אשראי. בניגוד לעסקה שמבוצעת על ידי אדם פרטי, רכישת נכס על ידי עסק או חברה איננה מאפשרת פטורים או הנחות. אלה מתאפשרים רק לאדם פרטי, ורק בתנאים המפורטים בחוק.

מסמכים שיש לצרף בעסקת רכישת נכס

אל ההצהרה כאמור לעיל, חייב המדווח לצרף הצהרה על נכונות הפרטים. בהצהרה המקוונת וכן העתק של חוזה המכר שנחתם בין הצדדים. כמו כן, חייבים הרוכשים לצרף נסח טאבו או אישור זכויות לפי העניין. נסח טאבו ניתן לנכסים הרשומים בטאבו. אישור זכויות ניתן לנכסים הרשומים ברשות מקרקעי ישראל. יש מקרים שעבור אותו נכס יש צורך לצרף את שני המסמכים. נסח טאבו עבור המבנה, ואישור זכויות עבור הקרקע, אם היא עדיין רשומה ברשות מקרקעי ישראל. אם הנכס נמצא בשטחי יהודה ושומרון, לא ניתן להפיק עבור הנכס נסח טאבו.

אחרי שההצהרה ביחד עם המסמכים הועברו לרשויות המס, יקבלו הרוכשים הודעה על קבלת המסמכים. בהמשך, יקבלו הממונים על הנושא בעסק שובר תשלום. השובר מביא לידי ביטוי את מס הרכישה על פי מדרגות המס ועל פי השומה העצמית של הרוכשים. במקרה שיוחלט לשלוח שמאי להערכת הנכס, יכול להיות מצב שבו רשות המיסים תשלח שובר לתשלום הפרשי מס רכישה לחברה. לחילופין, אם ההערכה של השמאי נמוכה מסכום העסקה שנסגר בפועל, עשוי העסק לקבל החזר בגין התשלום העודף ששילם.

איך נרשם נכס נדל"ן שנרכש על ידי החברה

נכס נדל"ן שנרכש על ידי העסק יירשם בו כרכוש קבוע. אם העסק עושה שימוש בנכס להפקת רווחים, ירשמו הרווחים מהנכס בסעיף הכנסות משכר דירה ככל שהעסק ירכוש נכסי נדל"ן נוספים, הם יירשמו באותה הצורה. חשוב לחזור ולציין כאן שאם הנכס מעומד לרשותו של בעל מניות בעסק, חייב אותו בעל מניות לשלם שכר דירה, אם יש בכוונתו להשאיר את הנכס רשום בחשבונות העסק. ואולם אם הדירה עומדת לרשות בעל המניות ללא תשלום, כי אז יראו רשויות המס את הנכס כאלו משך בעל המניות את ערכו מהעסק. באשר למע"מ – העסק ישלם מע"מ על הרכישה, גם אם נעשתה מאדם פרטי שלכאורה לא משלם מע"מ. העסק יוציא חשבונית עצמית, ויעביר לרשויות המס את המע"מ כחוק. ואולם כל האמור לעיל, איננו משפיע על תשלום מס רכישה לחברה. הדבר היחיד שמשפיע על גובה הסכום ששולם הוא סכום הרכישה עצמו.

תיאום מס רכישה לחברה בין מדינות

בין מדינת ישראל לבין ארצות הברית, קיימת אמנה לתיאום מס הכוללת מס רכישה לחברה. האמנה הזאת מונעת אפשרות שהרוכש ישלם כפל מס- מצד אחד, מס למדינה שבה מצוי הנכס ומצד שני ישלם מס למדינת האם שלו. מי שנהנים מהאמנה הזאת הם אנשים פרטיים וכן עסקים המנהלים את ענייניהם השתי המדינות יחדיו. האמנה קובעת כי בעת רכישת בית, דירת מגורים או נכס נדל"ן אחר, ישלם הרוכש בראש וראשונה מס במדינה שבה בוצעה העסקה. כך, אדם פרטי או עסק המתנהל בחו"ל ורכש נכס בישראל, הוא ישלם מס כפי שנהוג בישראל. אם קיימים הפרשי מיסים בין מדינת ישראל לארה"ב, הרוכש ישלם למדינת האם שלו אך ורק את הפרשי המס.

תשלום מס רכישה עבור מספר נכסים

מדינת ישראל איננה מגבילה בעלי עסקים שהם אזרחי ישראל או יהודים במספר הבתים, הדירות או הנכסים האחרים שהם יכולים לרכוש. יחד עם זאת, כשמדובר ברכישת אדמות, עלולות לחול הגבלות כאלה ואחרות. בדרך כלל, ההגבלות הללו מצוינות בנסח הטאבו או באישור הזכויות, שהם תעודות הזהות של הנכס. מי שהוא יהודי או אזרח ישראלי, איננו מוגבל. אזרח זר שאיננו יהודי, עלול להיתקל בבעיות ועיכובים בבואו לרכוש נכסים כאלה ואחרים בישראל. עם זאת, בכל מה שקשור בתשלום מס רכישה לחברה או מס רכוש בכלל, ההגבלות הללו משפיעות רק על עצם הרכישה ולא על גובה המס. מס הרכוש נגבה, כאמור, עבור ערך העסקה.

מס רכישה לחברה עבור העברת נכס ללא תמורה

אף שמצב שבו מועבר נדל"ן השייך לעסק ללא תמורה לאדם אחר הוא נדיר, מצבים כאלה יכולים להתרחש. העברה ללא תמורה פירושה שהמקבל איננו משלם על הנכס והוא מקבל אותו ללא תמורה. העברה ללא תמורה פוטרת אומנם את המקבל מתשלום עבור הנכס, ובדרך כלל גם מתשלום מס שבח. ואולם ככל שמדובר במס רכישה, המקבל אכן אמור לשלם את המס. מס הרכישה נקבע לפי ערך הנכס, ובמקרים רבים נשלח שמאי מטעם רשות המיסים להעריך את הנכס. מס רכישה לחברה אשר יוטל על הנכס ייקבע על פי מדרגת המס שאליה שייך הנכס. יחד עם זאת, מס הרכישה שישולם לבסוף יהיה נמוך בשליש ממס הרכישה שהיה משולם אילו התקבל בפועל תשלום עבור הנכס.

שומת מס אחרי תשלום מס רכישה לחברה

תשלום מס רכישה לחברה או לאדם פרטי, הוא תשלום עבור עצם הרכישה של הנכס. גובה התשלום נגזר מגובה סכום הרכישה של הנכס. לחילופין, האומדן של סכום מס הרכישה נקבע באמצעות הערכת שמאי. האופציה להערכת שמאי באה להקדים תרופה למכה ולמנוע חתימת עסקאות בערך נמוך יחסית, על מנת להפחית את תשלומי המס. במרבית המקרים, אם סכום העסקה שנחתם מתיישב עם ממוצע המחירים של הנכסים בהתאם לגודל, למצב ולמיקום שלהם, הוא יאושר גם על ידי רשויות המס. ואולם אם סכום הרכישה נמוך מאד לכאורה, עלולות רשויות המס להשתמש בזכות העומדת להן לקבוע הערכה חלופית למחיר הנכס. בשלב הראשון, אחרי הדיווח על העסקה, יישלח לרוכש שובר תשלום על פע השומה העצמית שלו – קרי מחיר העסקה בפועל. בשלב הבא, אם רשויות המס ימצאו לנכון, יישלח לנכס שמאי מטעמם. השמאי יעריך את הנכס ויוודא שמחיר העסקה אכן משרף את מחי הנכס בפועל. אם הערכת השמאי גבוהה מסכום העסקה המצוין בחוזה, כי אש יישלח לרוכשים שובר תשלום נוסף, עם תאריך יעד לתשלום. לחילופין, אם הערכת השמאי נמוכה ממחיר העסקה, עשוי השמאי לשלוח לרוכשים גם זיכוי על חלק מתשלום מס הרכישה שנגבה מהם.