השקעות נדל"ן בקליבלנד 

השקעות נדל"ן בקליבלנד 

שאיפתו האולטימטיבית של המשקיע הישראלי היא להשקיע בנדל"ן בחו"ל.רצוי מעבר לאוקיאנוס, בארה"ב. ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות. בתקופה זו אפשרויות השקעת הנדל"ן בארה"ב רבות ומגוונות. במקרים רבים מסתבר, שמבחינות רבות ההשקעה גם משתלמת. אחת האופציות המעניינות להשקעה בעיני אנליסטים בארה"ב, היא קליבלנד.  

קליבלנד 

קליבלנד היא עיר במדינת אוהיו שבארצות הברית, היא בירת מחוז קויאהוגה המחוז הגדול ביותר במדינת אוהיו. העיר ממוקמת בסמוך לגבול עם קנדה, על שפת ימת אירי המשמש נקודת מפתח בכלכלת העיר בפרט, וכלכלת ארה"ב בכלל. העיר שהייתה בעבר מרכז כלכלי חשוב בארה"ב, שבה בעשור האחרון להוות פקטור חשוב בכלכלה האמריקאית. על הפוטנציאל הכלכלי הגדול של העיר, תעיד העובדה שנאס"א מפעילה בקליבלנד  מרכז מחקר חשוב, ואכן הממשל הפדראלי בהחלטה אסטרטגית, החליט להשקיע בעיר מיליארדי דולרים. מה שמסמן את קליבלנד כאחת הערים עם הסיכוי הכלכלי להתפתח במהירות רבה יותר מאשר מדינות אחרות בארה"ב . בעקבות זאת, נראה כי השקעות הון ובעיקר השקעות נדל"ן בקליבלנד בעיתוי זה נראית משתלמת . לעיר תשתיות פיננסיות איתנות, חברות גלובליות כמו אינטל כבר פועלות משם למעלה מעשור. בנוסף, העיר מרכזת מרכזי אקדמיה גדולים מהטובים בארה"ב. מלבד ניו יורק היא העיר המובילה במוזיאונים לאומנויות בארה"ב, יש בה תרבות ספורט מקצוענית מפותחת בענפי הספורט המובילים בארה"ב. תיירים רבים פוקדים אותה מידי שנה. השקעות של זרים ומקומיים הולכות וגוברות, וקליבלנד מסתמנת כאחת הערים שטוב לגור בה, ולא פחות להשקיע בנדל"ן. 

כמו כל ישוב ומדינה אחרת בארה"ב, ספגה העיר ירידות מחירים בעקבות משבר הסאב פריים, שהיכה בשוק ההון והנדל"ן בשנת 2008. תזכורת, הבנקים האמריקאים "חילקו" משכנתאות לכל רוכש נדל"ן פוטנציאלי, בזאת גרמו לזינוק חד במחירי הדירות. בסופו של דבר, ללווים לא הייתה אפשרות להחזיר לא את הקרן ולא את הריבית. מה שגרם לצלילת מחירים של כ- 30% במחירי הנדל"ן בכל רחבי ארה"ב. הדבר הביא למשבר חסר תקדים בבנקים, מה שגרר את כל כלכלת ארה"ב, ואחר כך את כל יבשת  אירופה למשבר פיננסי חריף. בעקבות סיוע רחב ודחוף של הממשל האמריקאי למשק בארה"ב. מחירי הנדל"ן התאוששו בצורה מרשימה, ומאז אותו משבר טיפסו במעלה מ-60%.קליבלד אף השיגה עלייה מרשימה בהרבה, מחירי הנדל"ן כמעט הכפילו את עצמן בעשור האחרון. 

     

 

מהן הסיבות להשקיע נדל"ן בעיר ומדוע בקליבלנד?   

פרויקטים כלכלים גדולים ותנופת פיתוח:

כלכלת קליבלנד מגוונת, ומאפשרת לה להתפתח בכל ענפי הכלכלה בצורה מרשימה. הממשל הפדראלי כאמור  מזרים לעיר משאבים אדירים היות והוא זיהה שלעיר יש את כל הפוטנציאל לצמיחה. לפי הפורבס (forbes)היוקרתי,  קליבלנד מדורגת במקום החמישי מבין הערים שכדאי מאד להשקיע בהן. אחת הסיבות לכך היא הביקוש הרב בשוק הדיור בקליבלנד. באוקטובר 2019 עמדו בעיר  8,364 בתים למכירה/ השכרה. באוקטובר 2020, הוצאו למכירה/השכרה רק ל-4,876 בתים, כלומר, ירידה של למעלה מ-40% בתוך שנה בלבד. נתון נוסף המלמד על ביקוש רב, באוקטובר  2019 תוך שבועיים, נמכרו  18.4% מהבתים שהוצאו למכירה. באוקטובר  2020, תוך שבועיים נמכרו יותר מ-40% שהוצאו למכירה. 

תקציבים זורמים להקמת תשתיות והשבחת שכנות בדרום מזרח העיר. מה שנקרא בעבר "המשולש הנשכח". הפרויקט שהושלם באחרונה מצטרף להקמת מרכזי מחקר רפואיים ועוד מתחמי הי טק מתקדמים מסוגם.

לאחרונה נפתח בעיר מתחם ענק של 62,000 מ"ר הנקרא בריאות-טק המושך עליו אנשי עסקים מארה"ב ומכל העולם. המתחם כבר מיועד להרחבה. מרכז הפיתוח העסקי של דאונטאון קליבלנד אליאנס, מושך אף הוא עסקים רבים ומגוונים. חברות סטרט אפ מגיעות לעיר וקובעות בו את משרדיהן. קרן Cleveland200 אשר נוסדה ב-2017, השקיעה 160 מיליון דולר בכ- 35 חברות חדשות התחום הרפואה וה-  IT. משקיעים מעמק הסיליקון בקליפורניה מעתיקים את המודל המצליח לקליבלנד. מדובר במיוחד בתחום טכנולוגית הרפואה בה יש לקליבלנד יתרון עצום על ערים אחרות. התוצאה המיידית לכך היא עליית מחירי הנדל"ן בקליבלנד רבתי. כך, רק בשנה האחרונה המחירים זינקו  ב-16.7% . צפי עלית המחירים בשנת 2022 עומד על 13.6%.

עליית מחירי הנדל"ן בשנה האחרונה והצפי לעליית מחירי הנדלן בקליבלנד:

 

 

צמיחה פיננסית מרשימה: 

קליבלנד רושמת נתונים סטטיסטים מצוינים, המעידים על פעילות פיננסית מבורכת בשנים האחרונות. נתוני האבטלה בקליבלנד ירדו ל-5.8% בלבד (נכון לנובמבר 2020), לפי הלשכה האמריקאית לסטטיסטיקה לענייני עבודה (BLS). כל מגזרי משק העבודה, מעידים על סמניני צמיחה מואצים.  בבנייה, ייצור , טכנולוגיה ופעילויות פיננסיות. דו"ח שנערך לאחרונה ב-Crain's Cleveland Business מציין שהצמיחה הכלכלית בקליבלנד עלתה בהרבה על ערים אחרות בארה"ב כמו, טולסה, אלבוקרקי וממפיס. בכדי להבין את שינוי המגמה, נציין שקליבלנד השתרכה הרחק מאחור מאותם ערים משך שנים. 

בקליבלנד שוכן כאמור מרכז מחקר של נאס"א. סוכנות החלל האמריקאית  הרחיבה לאחרונה את פעילותה בתחום בעיר. הפעילות המוגברת מושכת עליה לא רק עובדים איכותיים, אלה חברות טכנולוגיה שמעתיקות את משרדיהן לעיר. בין חברות הענק שכבר קבעו את המטה שלהן בקליבלנד, אפשר למצוא את Applied Industrial Technologies, Cliffs Natural Resources ו-Serwin-Williams Company. גם הבנק הפדרלי הלאומי, אשר בחר למקם את אחד מ-12 סניפיו בלבד בארה"ב בקליבלנד. 

התמ"ג של קליבלנד הוא יותר מ-118 מיליארד דולר, זינוק  של יותר מ-12% במהלך 10 השנים האחרונות. גידול התעסוקה בקליבלנד היה  1.43%  בשנת קורונה, בעוד שההכנסה החציונית של משקי בית עלתה ב-7.08% באותה תקופה. 

מגזר הבריאות הוא אחד המעסיקים הגדולים בקליבלנד, בית החולים " קליבלנד קליניק" ,כולל, בתי החולים האוניברסיטאיים של קליבלנד, MetroHealth ו-Medical Mutual של אוהיו מעסיק לבדו מעל ל  40 אלף איש.

ביוטכנולוגיה, טכנולוגיה, ומחקר סביב תאי הדלק (נאס"א). הם שלושה ממגזרי התעסוקה הצומחים ביותר בעיר. פורבס העריך לאחרונה שקליבלנד בדרך הנכונה להפוך למרכז הטכנולוגי הבא של ארה"ב. למרות המעבר לתעסוקה חופשית והיי-טק, הבנייה והייצור בקליבלנד עדיין מהווים כמות משמעותית של גידול בתעסוקה. כמעט 3,000 משרות ייצור חדשות נוצרו במהלך השנים האחרונות, בעוד שתעשיית הבנייה הוסיפה יותר מ-1,700 משרות חדשות במהלך אותה תקופה.

עליית מחירי הנדל"ן בקליבלנד בעשור האחרון:

הגירה חיובית של אוכלוסייה צעירה ממעמד סוציו אקונומי גבוה:

אין ספק שהזרימה של עובדי הייטק, רפואה והמקצעות החופשיים, גורמים לקליבלנד להיות אחת הערים האיכותיות בארה"ב. לפני כעשור וחצי הורתה ראש העיר דאז קאמפבל, על הקמת מתחמי הי טק רבים בעיר. התוצאה,  כבר מאז 2009, ההכנסה לנפש בעיר גדלה בהתמדה ועומדת כעת על 34,200 דולר. בעוד שההכנסה החציונית למשק בית היא 57,228 דולר. כמעט 32% מהמבוגרים בקליבלנד מחזיקים בתואר ראשון ומעלה, כ-10% יותר מהשיעור באוהיו. 

במחקר מעמיק שביצעה  קרן קליבלנד,

 "The Fifth Migration: A Study of Cleveland Millennials", הסתבר,  שקליבלנד מדורגת בין עשרת הערים המובילות בארה"ב, במספר גידול האוכלוסין של בני דור המילניום שרכשו השכלה באוניברסיטאות. נתונים אילו מהווים חדשות נפלאות למשקיעי נכסים להשכרה, מכיוון שכפי ש-CNBC ציינה לאחרונה, הביקוש להשכרה ברחבי המדינה מזנק, כאשר יותר ויותר בני דור הייטק , הן בודדים והן משפחות מעדיפים לשכור נכסים מאשר לרכוש, צריך להבין שתרבות הדיור בחו"ל שונה מזו הנהוגה בישראל. למעלה מ66% אחוזים בישראל, מחזיקים בנכס אשר נמצא בבעלותם. בחו"ל התמונה שונה לחלוטין. 

 

כפי שאפשר להבחין, להלן כמות שוכרי הנכסים באחוזים בקליבלנד עולה על אילו שמחזיקים בבעלותם נכס.

גידול באוכלוסייה המונה צעירים רבים: 

אוכלוסיית קליבלנד מונה קרוב ל- 400,000 איש . המטרופולין של קליבלנד מונה יותר מ-2 מיליון, העיר על פרבריה מדורגת  כאזור המטרו ה-33 בגודלו בארה"ב. הגיל החציוני של אנשים בקליבלנד רבתי הוא 41, עם כ-37% מהאוכלוסייה בין הגילאים 20 עד 49. בעיר עצמה , גיל התושבים החציוני הופך צעיר יותר, ויורד לכ-36 שנים. אחד מהפרמטרים החשובים בהשקעת נדל"ן הוא גודל האוכלוסייה , ובעיקר גיל האוכלוסייה. ככול שגילם הממוצע צעיר יותר, כך אופק ההשקעה וסיכוי השכרת הנכסים גדול יותר. קליבלנד בהחלט עונה על קריטריון זה.  

 

חבורה ותשתיות מתקדמות:

העיר מרושתת בלא פחות מחמישה כבישים מהירים ומספר רב של מסילות רכבת. הנמל הימי של  קליבלנד הוא מסוף הובלה מרכזי וחשוב באגם אירי.

בשדה התעופה הבינלאומי של קליבלנד, הופקינס (CLE), עברו במהלך שנת 2019 יותר מעשרה מיליון נוסעים! מתקני השילוח ב-CLE טיפלו ביותר מ-100,000 טון מטען באותה תקופה. ללמדכם על כמות אדירה של תיירים, תושבי ארה"ב ומקומיים העוברים בעיר, כמו גם כמות המטענים הגדולה המעידה על פעילות עסקית ענפה.

 

תרבות וספורט:

קליבלנד נחשבת לאחד ממרכזי האומנות החשובים, כיכר Playhouse בעיר היא המרכז השני בגודלו לאומנויות הבמה בכל ארה"ב, רק מרכז לינקולן בניו יורק מקדים אותה. במוזיאון יותר מ-40,000 יצירות המושכות אליו כמות גדולה של תיירים.

העיר נחשבת גם למרכז ספורט משמעותי בארה"ב עם שילוב מנצח: קליבלנד אינדיאנ'ס של ליגת הבייסבול MLB, קליבלנד בראונס מליגת הפוטבול ה-NFL וקבוצת הכדורסל קליבלנד קאבלירס מה-NBA. מאות אלפי תיירים בשנה מגיעים לעיר כדי לצפות במשחקי הקבוצות המקצועניות, ולבקר במוסדות התרבות. כזה הוא היכל התהילה של הרוקנרול, הממוקם לאורך קו המים של אגם אירי, ליד אטרקציות פופולריות אחרות כמו הצוללת של מלחמת העולם השנייה USS Cod ומרכז המדע של האגמים הגדולים.

מוסדות השכלה אקדמיים: 

קליבלנד מכילה עשרות רבות של אוניברסיטאות ומכללות, בהן לומדים עשרות אלפי סטודנטים. אלה כוללים את בתי הספר לרפואה של בית החולים קליבלנד קליניק- MetroHealth ו-Medical Mutual ,הנחשבים מהטובים ביותר בארה"ב. מוסדות אחרים  בולטים,  אוניברסיטת Case Western Reserve, אוניברסיטת קליבלנד, מכללת Cuyahoga, מכללת Oberlin, אוניברסיטת Baldwin Wallace ועוד. הסטודנטים הרבים הלומדים במוסדות אילו מבטיחים שוק שכירות פורח בעל תשואה נאה ודמי שכירות קבועים. שימו לב לנתון הבא בטבלה, השכונה בה דמי השכירות הם הגבוהים ביותר היא בקרבת האוניברסיטה. ובעלת שם זהה (למרות שלא כל הסטודנטים מתגוררים בשכונה). גם התשואה השנתית במקום היא הגבוה בעיר ומגיעה בקרוב ל-5%.

מחיר ממוצע בדולרים לשכירות בשכונות בקליבלנד:

 

השקעות נדל"ן בקליבלנד: היכן לרכוש נכס בקליבלנד?

החלטנו לרכוש נכס בקליבלנד, ואנו מתלבטים היכן המיקום שיצן לנו את התמורה הטובה ביותר? בעיר שכונות רבות עם מגוון רחב של מחירים, סקרנו לכם את האזורים הזולים, היקרים וגם את השכונות המבוקשות ביותר. שכר הדירה הממוצע לנכס בקליבלנד הוא 1,172 דולרים לחודש והתשואה השנתית משכר דירה נעה בממוצע בין 3.8%- מ4.8%. מחיר נכס ממוצע בקליבלנד רבתי הנו כ- 170 אלף דולר.

שימו לב לנתון הבא כשאתם בוחנים את סוג הנכס שאתם מתכוונים להשקיע. בתים פרטיים מהווים כמעט חצי 47% מכל הנכסים הנמצאים בעיר, אחריהם דירות קטנות בבניינים עם 24.9% , מיד אח"כ דירות קומפלקס עם 21.6%.

סוגי הנכסים הנמכרים בקליבלנד:

 

מהן השכונות הזולות ביותר בקליבלנד?

פורסט הילס היא השכונה הזולה ביותר בקליבלנד, היא נבנתה בשנת 1929 ונמצאת מזרחית לעיר. בתקופה האחרונה היא חווה פריחה מחודשת . שכר הדירה הממוצע שם עומד על 485 דולר לחודש. הבאה אחריה היא שכונת וודלנד הילס, שם משלמים השוכרים 492 דולר לחודש בממוצע, ושכונת -Union-Miles Park, שם השכר דירה הממוצע עומד על 585 דולר לחודש. עסקאות טובות אפשר למצוא, בשכונת מסאות' ברודווי עם שכר דירה של 623  דולר, שכונת ג'פרסון שם גובים 634 דולר לשכר דירה וברוקלין-סנטר 673 דולר. המחיר הממוצע לנכס בשכונות אילו הוא קרוב ל 100 אלף דולר בלבד.

השקעות נדל"ן בקליבלנד: מהן השכונות היקרות ביותר בקליבלנד?

השכונות היקרות ביותר בקליבלנד הן, גלנוויל הנמצאת בצפון מזרח העיר והגובלת בחוף עם ממוצע של  1,534דולרים לדמי שכירות, וממוצע של 350 אלף דולר לנכס. אחריה, Hough  שכונה הממוקמת לאורך מרכז העיר בצד המזרחי של קליבלנד, זוהי אחת השכונות הוותיקות של העיר ונהנית עד היום מהילה שלמעשה הייתה מנת חלקה בעיקר בשנים עברו. הרובע בסמוך לאוניברסיטה בצד המזרחי של קליבלנד, נחשב למבוקש ונמצאים בו ריכוזים צפופים של אטרקציות תרבותיות ואומנויות הבמה. מחיר השכירות הנו  1,534  דולר, מחירו של נכס ממוצע עולה כאן כ- 400 אלף דולר. טרמונט היא שכונה בצד המערבי של קליבלנד,  הרובע  מוכר ע"י המרשם הלאומי כמקום היסטורי. הוא ממוקם ממש דרומית לשכונת אוהיו סיטי, מרובה בגלריות ומסעדות אנינות טעם. מתגוררות בו משפחות מבוססות בחתך סוציו אקונומי גבוה. ממוצע של דמי השכירות  1650 דולר, מחיר ממוצע של נכס הנו 450 אלף דולר.

השקעות נדל"ן בקליבלנד: מהן השכונות הפופולריות ביותר בקליבלנד?

השכונה הפופולרית ביותר בקליבלנד היא דאונטאון קליבלנד, המשתרעת על פני החוף עם נוף ואווירה מדהימה. השכונה מרכזת את המסעדות ומקומות הבילוי מהטובים בעיר. שכר הדירה הממוצע עומד על 1,458 דולר , המחיר הממוצע לנכס הוא 100 אלף דולר. השכונה בא הבא היא  Buckeye-Shaker, הנמצאת במזרח העיר ונהנית מביקוש רב בתקופה האחרונה. בעיקר ע"י האוכלוסייה האפרו אמריקאית.  שכר הדירה הממוצע הוא הוא $775 לחודש , המחיר הממוצע לנכס 150 אלף דולר. שכונת  Edgewater  ממוקמת לצד אגם האירי, היא השכונה הירוקה ביותר בעיר עם כ- 6000 תושבים. עצים מעטרים את רחובותיה, ופארקים נמצאים כמעט בכל מקום. היא פופולרית בקרב משפרי דיור , ומשפחות מבוססות וכאילו שהגיעו בעקבות מקום העבודה. בשכונה ניתן להבחין לצד הירוק גם בהרבה עסקים קמעונאים. שכר הדירה הממוצע עומד על דולרים 1,066 המחיר הממוצע לנכס 275 אלף דולר. שכונה פופולרית נוספת היא , אוהיו סיטי, אחת השכונות הוותיקות ביותר בקליבלנד, היא ממוקמת מערבית לנהר קויהוגה, אוכלוסייתה מונה כ- 10,000 תושבים. שכר דירה ממוצע $1,424 ממוצע , מחיר ממוצע לנכס כ- 300 אלף דולרים. שכונת האוניברסיטה פופולרית בגלל המוסד האקדמי המפואר שנמצא בסמוך לה, הביקוש של סטודנטים לנכסים רב, כמו גם של משפחות צעירות, דמי שכירות ממוצעים 1,608 דולר. מחיר ממוצע לנכס עומד על 150 אלף דולרים.  

 

שימו לב לטווח המחירים הנמוך של בית פרטי בקליבלנד: 

אמנה למניעת כפל מס בין ישראל ארה"ב:

ממשלת ישראל חתומה עם הממשל האמריקאי, על אמנת מס בין שתי המדינות מזה 25 שנים. זהו למעשה הסכם המסדיר את ענייני המיסוי בין שתי המדינות . האמנה כוללת , כללי מיסוי שיחולו על השקעות הון כולל השקעות נדל"ן, אשר להן זיקה משותפת בין שתי המדינות, כשהכוונה בעיקר לכפל מס. 

בסעיף הרלוונטי לכפל מס עולה , כי בכל סוג הכנסה, לא יוטל על הנישום כפל מס. אולם, הוא יצטרך לשלם עליו מס בשיעור המס הגבוה ביותר מבין שתי המדינות. קרי,  עם המס בארה"ב יעמוד על 15% ולעומת זאת המס בישראל  יסתכם ב-  30%. אנו נשלם 15% מס בארה"ב ואת היתרה 15%, נשלם בישראל.

למי שמחזיק באזרחות ארה"ב-  ארה"ב עיגנה באמנה, סעיף הנקרא מיסוי אזרחים. ישראלי המחזיק בנוסף באזרחות של ארה"ב, יחויב במס בארצות הברית ויאלץ לתאום מס גם בישראל. יתר על כן , אזרח ארה"ב מחויב לדווח לארצו על מלוא הכנסותיו בכל מדינה.  כלומר, גם אם אותו אזרח אינו מתגורר בארה"ב. 

 

שיטת המיסוי הפדראלי בארה"ב:

המס בארה"ב שונה במהותו מרוב ארצות העולם, מכיוון  שבארה"ב פקודות המס שונות ממדינה למדינה. מס מדינה נקרא  State Tax ,הוא מגיע בד"כ בנוסף לתשלום המס הפדראלי (מלבד מדינות שהכריזו על פטור ממס זה). בקליבלנד גובה המס נע  מ- % 0.90 ועד 2.44% תלוי באזור הנכס . זהו בהחלט מס נמוך יחסית מאשר במדינות מסוימות, בהן המס יקר במידה משמעותית. 

כישראלים ,חשוב לנו לדעת שברווחי הון מנכסי נדל"ן בארה"ב, זכות המיסוי הראשונית תהיה של המדינה בה מפיק בעל הנכס את רווחי הוון שלו. כלומר, במקרה זה בארה"ב. נקודה נוספת שיש להבהיר, אזרח ישראלי חייב בדיווח שנתי ובתשלום מס על הכנסתו במדינה זרה, גם עם  הוא מנהל את חשבונותיו שעיקרם בחו"ל. זה תופס גם עם קיימת בין המדינות אמנת מס, ואין זה פוטר אותו מתיאום מס גם בישראל.

כל בעל נכס בארה"ב, מחויב בהגשת דוחות מס על רווחי הון מנדל"ן הנקראים בשפה המקומית :  Fix, Determinable, Annual or Periodical  . במקרה של הכנסה משכר דירה, למשקיעם זרים המס מסתכם ב- 30%  על הכנסת הברוטו. ישנה בכל זאת אפשרות להפחית את המס, זאת במידה ואתם משייכים את ההכנסה לעניין מסחרי או עסקי,  מה שהאמריקאים מכנים   Effectively Connected Income. מה נדרש מאתנו לבצע – למלא מסמך בו אנו  מבהירים, שהנכס הינו למטרה מסחרית או עסקית בלבד, המסמך יוגש לרשות המס המקומית. אופציה  נוספת להפחתת המס, היא  להגיש טופס "הצהרת פחת", בו אתם מפרטים את הוצאותיכם הישירות שנועדו לשמר ולתחזק את הנכס. את ההוצאות האלו שהופנו לנכס, ניתן להפחית מההכנסה החייבת במס. 

 

בארה"ב קיימת הבחנה בגובה המס החייב בתשלום בין יחדים לבין נשואים. רצוי מאד להדגיש את הסטטוס בו אתם נמצאים. שיטת המס הנהוגה בארה"ב היא פרוגרסיבית .לדוגמא, עד הכנסה של 19,750 דולר בשנה המס הוא 10% בלבד. מי שירוויח עד  80,250 דולר בשנה ישלם 12% מס בלבד! מעל להכנסה זו ועד 171,050 דולר המס קופץ ל 22% בשנה. 

 להלן טבלה המס המלאה: 

 

 

מהי מדיניות המיסוי בישראל עבור הכנסות שכר דירה מחו"ל? 

פקודת מס הכנסה קובעת שכל אזרח ישראלי חייב במס בישראל על רווחי הון בישראל או בחו"ל (הדבר מודגש באמנת המס בין ישראל לארה"ב). עיון מעמיק  בפקודת מס הכנסה מגלה, כי לפי סעיף  122 א'. עולה כי ניתן להפחית בשיעור לא מבוטל את גובה תשלום "המס הכפול" לכאורה. פקודת מס זו מאפשרת לנו לבחור באחד משתי אופציות לתשלום או השלמת מס על רווחי הון מהשכרת דירה בחו"ל. חשוב לציין שניתן להחליף בין האופציות בסיומה של שנת מס. 

באמצעות תשלום ברוטו – תשלום  מס אחיד של 15% על ההכנסה ברוטו בארה"ב. כאשר לבעל הנכס האופציה לנכות הוצאות פחת. כלומר הגשת ההוצאה השנתית על הנכס שבבעלותך בישראל, תסייע להפחתת תשלום השלמת המס בישראל. 

באמצעות תשלום נטו – התשלום בישראל יהיה על ההכנסה נטו שקיבלת משכירות הנכס בארה"ב , אבל, הוא  יופחת מהסכום המס הפדראלי ומס ששולם למדינה בה הנכס נמצא .כלומר , תחויב רק על הפרשי המס הנגבים בישראל לעומת אילו שבארה"ב. במקרה זה יחול על המס השולי ולא יפחת מ- 31 אחוזים. 

האם בישראל מחויבים לדווח על מכירת נדל"ן בארה"ב (מס שבח) ?

בישראל קיים מס שבח על כל מכירת נכס בשיעור של  25% משוויו . כל אזרח ישראלי חייב במס זה, גם אם העסקה מבוצעת בחו"ל. חובת הדיווח לרשויות המס בישראל היא תוך 30 יום ממכירת הנכס. במידה ומכרתם נכס בארה"ב ממומלץ מאד לבצע תאום מס בישראל.  

 החלטתם לרכוש נכס? כיצד זה עובד ומהן ההוצאות הנלוות?

רובן של רכישות הנכסים בארה"ב מבוצעות  דרך מכרזים. על המכרז, מתחרים בעיר כמו קליבלנד לא מעט מתמודדים. לפיכך מומלץ להתכונן היטב למכרז. רצוי גם לפנות לסוכני נדל"ן, הבקיאים היטב בהכנת מכרזים וברזי הנדל"ן המקומי.  האמריקאים מבקשים מסמך הוכחה של הון זמין, זה נקראProof Of Fund   או בשמו המקוצר  POF. המסמך אמור להיות מוצג בכל הצעת מחיר למוסד בנקאי או דומה לזה, ומהווה אסמכתא לביטחונות. זרים שאינם אזרחי ארה"ב ומבקשים לרכוש נכס, יאלצו להקים חברה בע"מ (Limited Liability Company)  בעלות מזערית שנעה בין 150-250 דולרים. באמצעות אותה החברה, יפתח חשבון בנק  שבו יבוצעו כל העברות הכספים.

הוצאות נלוות:

בנוסף למחיר הנכס ,יש לקחת בחשבון הוספת עלויות נוספות והכרחיות

טרם הרכישה- בדיקת קבלן לנכס (כ- 200 דולר) , בדיקת שמאי (כ- 200 דולר) עלויות אכלוס,  במידה ובחרת בסוכן נדל"ן עצמאי , נהוג לשלם לו כגובה דמי השכירות של חודש אחד. במידה וזו חברות ניהול  דמי התשלום  המקובלים הינם 10% מן השכירות הניגבת. מרבית חברות הניהול, עוסקות גם באיתור הנכס, בטיפול במכרזים, באיתור שוכרים , בהתנהלות השוטפת מולם, כולל אחזקה וגביית דמי שכירות. מומלץ גם להסתייע בעו"ד הבקיא בחוקים המקומיים.

בתום הרכישה- אחזקה שוטפת ושיפוץ במידת הצורך , לציין כי רבים מהנכסים הנרכשים בארה"ב זקוקים לשיפוץ, חלקם אף מסיבי. תשלום מיסוי עד 2.44% מגובה הנכס , הגשת דוחות מס כ- 150 דולר. 

שורה תחתונה

קליבלנד סומנה ע"י הממשל הפדראלי האמריקאי,  כאחת מערי העתיד של ארה"ב. הממשל המרכזי, מזרים מיליארדי דולרים לעיר ע"מ להבטיח שתהייה "עמק הסיליקון" במזרח ארה"ב. בין האנליסטים בארה"ב קיים קונצנזוס מוחלט, שקליבלנד היא אחת מחמש הערים בעלות הפוטנציאל הגבוה ביותר בארה"ב. משרות נחשקות צצות בה בכמויות גבוהות, המביאות לעיר אוכלוסייה איכותית וצעירה. בעיר פועלות 70% מהחברות ב- Fortune 500 , 5% מהן קבען את המטות שלהן בקליבלנד רבתי ועוד היד נטויה. לא פלא שמחירי הנדל"ן ודמי השכירות לדירות נוסקים , גם הפרויקט של   Cleveland International Fund, הקרן לגיוס משקעים של קליבלנד (CIF), המשקיעה למעלה מחצי מיליארד דולר על מנת להביא עובדים ומשקיעם לעיר, מסייע רבות בתנופה שעוברת על העיר. אין ספק, שהשקעת נדל"ן בקליבלנד נחשבת לכדאית בתקופה זו. לצד זאת חובה להדגיש כי, השקעת נדל"ן בחו"ל יש בה סיכון מסוים. מומלץ מאד להתייעץ עם אנשי מקצוע, על מנת להקטין את הסיכון.