במשך שנים נחשבה יוון ליעד ההשקעה החם והנגיש ביותר עבור ישראלים שחיפשו כניסה לשוק הנדל"ן האירופי. הפער העצום בין מחירי הדירות בישראל לבין מחירי הנכסים באתונה ובאיים הפך את הרכישה ליעד שנראה כמעט חסר סיכון. אלא ששנת 2025 מסמנת נקודת מפנה: ממשלת יוון מקדמת שורת שינויים רגולטוריים ומיסויים שנועדו להקל על מצוקת הדיור של התושבים המקומיים — ובדרך משנים באופן מהותי את כדאיות ההשקעה עבור זרים.
למה יוון משנה כיוון דווקא עכשיו
הביקוש הגובר של משקיעים זרים תרם לעליית מחירים חדה באזורי הביקוש המרכזיים, בין היתר בשל התרחבות שוק ההשכרות קצרות הטווח בסגנון Airbnb. עבור המקומיים, במיוחד צעירים ומשפחות באתונה ובסלוניקי, התופעה הקשתה על מציאת דיור בר-השגה. הרשויות ביוון בחרו להגיב באמצעות רגולציה ומיסוי שמטרתם להחזיר חלק מהיצע הדירות לשוק המגורים ארוך הטווח, ולצנן את זרם ההשקעות הספקולטיביות.
מיסוי כבד יותר על השכרות קצרות טווח
השינוי המשמעותי ביותר עבור המשקיע הישראלי הממוצע נוגע ישירות לכיס ולתשואה השוטפת. עד כה, החזקה של דירות נופש להשכרה קצרת טווח נחשבה לפשוטה וזולה יחסית מבחינת ניהול ומיסוי. הכללים החדשים משנים זאת.
על פי המתווה החדש, מי שמחזיק בשלושה נכסים ומעלה המיועדים להשכרה קצרת טווח לא ייחשב עוד כאדם פרטי לצורכי מס. משמעות הדבר:
- חובה לפתוח תיק עוסק ולנהל את הפעילות כעסק לכל דבר.
- תשלום מע"מ מלא בשיעור 13% על הפעילות.
- הפרשות לביטוח הלאומי היווני.
שילוב שלושת הרכיבים האלה נוגס באופן ניכר בתשואה השנתית שהמשקיעים היו רגילים לקבל. למי שבנה תיק נכסים בהנחה של רווחיות גבוהה ותפעול פשוט, מדובר בשינוי שמחייב חישוב מחדש של כדאיות ההחזקה.
מס חוסן אקלימי חדש והיטל על תיירים
הגזירות לא נעצרות אצל בעלי הנכסים בלבד. יוון השיקה היטל חדש בשם "מס חוסן אקלימי", שנועד לממן התמודדות עם נזקי אסונות טבע — בהם שריפות ענק ושיטפונות שפקדו את המדינה בשנים האחרונות. המס מוטל על התיירים אך נגבה בפועל דרך בעלי הדירות, ובחודשי השיא — בין מרץ לאוקטובר — התעריף עולה משמעותית.
עבור בעל נכס שמשכיר לטווח קצר, מדובר בעוד רכיב תפעולי שיש לגבות, לדווח ולנהל. מבחינת האורח, ההיטל מייקר את שהות הנופש, וייתכן שישפיע על התמחור התחרותי מול חלופות אחרות באגן הים התיכון.
הקפאת רישיונות Airbnb באזורי הביקוש
במקביל למיסוי, ננקט צעד ישיר כדי לבלום את הפיכת השכונות ההיסטוריות למתחמי אירוח: הוקפאה לחלוטין הנפקת רישיונות Airbnb חדשים באזורי הביקוש המרכזיים של אתונה למשך השנה הקרובה. עבור מי ששוקל רכישת נכס בדיוק במטרה להשכירו לטווח קצר, המשמעות פשוטה — ייתכן שלא ניתן יהיה כלל לקבל רישיון פעילות חדש באזורים המבוקשים ביותר. הדבר מעלה את הסיכון בעסקאות שנשענות אך ורק על מודל ההשכרה התיירותית.
ויזת הזהב: הרף עלה דרמטית
אחד ממנועי הצמיחה של ההשקעה הישראלית ביוון היה מסלול "ויזת הזהב", שאפשר לקבל תושבות אירופית בתמורה להשקעה בנדל"ן. עד כה, סף הכניסה למסלול עמד על 250 אלף אירו בלבד — סכום שנחשב נגיש יחסית עבור רבים.
כעת התמונה השתנתה לחלוטין. באזורי הביקוש — הכוללים את אתונה, סלוניקי ואיים מבוקשים כמו מיקונוס וסנטוריני — סכום ההשקעה המינימלי הוקפץ ל-800 אלף אירו (כ-3.2 מיליון שקלים). בשאר חלקי המדינה, הרף עלה ל-400 אלף אירו. המשמעות היא שהאפשרות לרכוש למעשה "כרטיס כניסה" לתושבות אירופית בעלות נמוכה — נסגרה. המסלול נותר קיים, אך פונה כעת לקהל בעל הון גבוה משמעותית.
המשמעות עבור המשקיע הישראלי
נתוני הבנק המרכזי של יוון לשנת 2023 ממחישים עד כמה נוכחות המשקיעים הישראלים הייתה בולטת: ישראלים דורגו באופן עקבי בחמישייה המובילה של המשקיעים הזרים במדינה, לצד מעצמות כמו סין וארה"ב, במסגרת זרם השקעות זרות של יותר משני מיליארד אירו.
השינויים החדשים לא סוגרים את הדלת בפני השקעה ביוון, אך הם מחייבים גישה זהירה ומחושבת יותר. מי ששקל רכישת נכס בודד למגורים או לנופש עצמי מושפע פחות, אך מי שבנה אסטרטגיה של תיק נכסים להשכרה קצרת טווח או של השגת תושבות בעלות נמוכה — נדרש לבחון מחדש את התכנית. כדאי לקחת בחשבון את עלויות המס והתפעול המלאות, את הסיכון הרגולטורי סביב רישיונות ההשכרה, ואת סף ההשקעה הגבוה החדש בוויזת הזהב.
שורה תחתונה
יוון עוברת ממדיניות שמזמינה הון זר בשערים פתוחים לרגולציה שמעדיפה את צרכי הדיור של תושביה. עבור משקיעים ישראלים, המשמעות אינה בהכרח שהשוק "נסגר", אלא שהוא הופך למורכב יותר, יקר יותר ותחרותי פחות עבור השחקן הקטן. לפני קבלת החלטה מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע בקיאים ברגולציה היוונית העדכנית, ולבצע חישוב תשואה ריאלי הכולל את כל שכבות המס והעלויות החדשות.
שאלות נפוצות
מה השתנה במיסוי השכרות קצרות טווח ביוון?
מי שמחזיק בשלושה נכסים ומעלה להשכרה קצרת טווח לא ייחשב עוד כאדם פרטי, יידרש לפתוח תיק עוסק, לשלם מע"מ בשיעור 13% ולהפריש לביטוח הלאומי היווני — מה שמפחית את התשואה נטו.
מהו מס החוסן האקלימי?
היטל חדש שנועד לממן התמודדות עם נזקי אסונות טבע כמו שריפות ושיטפונות. הוא מוטל על התיירים אך נגבה דרך בעלי הדירות, ובחודשי השיא (מרץ עד אוקטובר) התעריף עולה משמעותית.
כמה עולה כיום ויזת הזהב ביוון?
באזורי הביקוש כמו אתונה, סלוניקי, מיקונוס וסנטוריני סף ההשקעה עלה ל-800 אלף אירו (כ-3.2 מיליון שקלים), ובשאר חלקי המדינה ל-400 אלף אירו, לעומת 250 אלף אירו בעבר.
האם עדיין ניתן לקבל רישיון Airbnb חדש באתונה?
באזורי הביקוש המרכזיים של אתונה הוקפאה הנפקת רישיונות Airbnb חדשים למשך השנה הקרובה, ולכן ייתכן שלא ניתן יהיה לקבל רישיון פעילות חדש באזורים אלה.
