מהי השקעת נדלן?
כיום יש מגוון רחב של מסלולי השקעה אפשריים בענף הנדלן. ענף זה מהווה את אחד מענפי ההשקעה הגדולים ביותר המושך משקיעים רבים מכל רחבי העולם. בשורות הבאות נכיר כמה ממסלולי ההשקעה הגדולים ביותר בענף, והם:
-
עסקת נדלן מניב
המסלול הגדול ביותר הוא מסלול ההשקעה בנדלן מניב. במסגרת מסלול זה המשקיע רוכש דירת מגורים ומשכיר אותה למטרות רווח. הרווח מעסקה זו מגיע משני ערוצים שונים. האחד מהשכרת הנכס והשני מעליית ערכו. התשואה הממוצעת מהשכרת נכסים בישראל עומדת על בין 2.1% ל 4.5% בשנה.
-
עסקת פריסייל
מסלול השקעה נוסף כולל רכישה של דירות להשקעה על הנייר. רכישת דירה שעדיין לא בנויה מגלמת לא מעט חסרונות וסיכונים, ולכן הקבלנים מוכנים למכור נכסים במחירים נמוכים ממחירי השוק. לאחר רכישת נכס במחיר נמוך ממחירי השוק, המשקיע יחזיק בנכס עד לסיום הבנייה, אז הוא יוכל למכור את הנכס ברווח. הרווח בגין ההנחה שקיבל המשקיע ברכישת הדירה על הנייר.
-
עסקת אקזיט
מסלול נוסף הוא עסקת אקזיט. מסלול השקעה זה מצריך עבודה וחיפוש אחר נכסים שנמכרים במחירים נמוכים ממחירי השוק. המשקיע רוכש נכס שנמכר במחירים נמוכים ממחירי השוק, משביח אותו בעזרת עבודת שיפוץ קוסמטית ומוכר אותו במחירי שוק ואף מעט למעלה מכך.
בגיל צעיר או מבוגר אנו מגיעים למסקנה בה הכסף שלנו יכול לעשות הרבה יותר מהסכום בו הוא נמצא כעת. עולם ההשקעות הוא עולם שמשום מה מאופיין כמתאים לאוכלוסייה אשר נמצאת במעמד גבוה, ואילו שאר האוכלוסיה או שתשמור את כספה בבנקים או שתבצע השקעות קטנות ללא תשואה גבוהה. אנו הגענו לכאן כדי לשבור את המיתוס, אם אתם מחפשים ענף השקעות, ולא משנה מהו הסכום העומד לרשותכם השקעה בנדל"ן היא ההשקעה החכמה ביותר.
ההון ההתחלתי לרכישת משרדים להשקעה
לא מעט משקיעים בוחרים לרכוש משרדים להשקעה למטרת השכרתם. חשוב לדעת כי השכרת משרדים קטנים למכירה מבטיחה לבעליהם אחוזי תשואה גבוהים בהשוואה להשכרה של דירות מגורים. הסיבה לכך היא שעלויות המשרדים נמוכות יותר וניתן להשכיר אותם בסכומים גבוהים באופן יחסי.
משרדים קטנים למכירה – איפה הכי כדאי?
ישנם מספר היבטים דרכם אפשר לבחון האם העסקה היא עסקה חכמה. מבחינת רלוונטיות וביקוש אין ספק שמרכז הארץ הוא המקום המבוקש ביותר, במיוחד אזור רמת גן, גבעתיים ותל אביב. לא רק חברות ענק צריכות משרדים קטנים, אלא עסקים קטנים עד בינוניים שסביר להניח ולא שמעתם עליהם. אם כבר ברלוונטיות עסקינן, הסבירות שלא יהיה צורך במשרדים קטנים באזור המרכז היא מאוד נמוכה לעומת ערים אחרות בארץ, משמא הסיכון ברכישת הנכס המסחרי עבור המשקיע הינו נמוך. אך כפי שלמדנו, סיכון נמוך בדרך כלל מביא איתו גם תשואה נמוכה, אז זהו שכאן החוקים שונים מעט ממה שאתם מכירים בעסקאות נדל"ן. דבר ראשון, סביר להניח שהתשואה שתקבלו עבור השכרת משרד קטן בבאר תהיה גבוהה יותר מאשר בתל אביב, אך כאשר מדובר על נכס מסחרי המספרים די זניחים.
כמו כן, מלבד למיקום הגיאוגרפי עליכם להיות ספציפים מאוד בבחירת מיקום רכישת נכס מסחרי. משרד קטן לרוב יבחר במקום אותנטי אשר יתאים את צרכיו, מקום אליו הוא יכול להביא לקוחות ללא פגיעה בתדמית שלו. זה אומר שמשרד של חברת מכירות תעדיף לשכור משרד אשר נמצא במקום מושך קהל, ולא באזור תעשיה. כמו כן, יש לקחת שיקולים כמו חניות, פקקים, נוף וכד'.
מיקום הנכס
מחפשים השקעת נדל"ן? חשוב לדעת כי מיקום הנכס הוא אחד הפרמטרים החשובים ביותר שחשוב לבדוק טרם הבחירה. כיום יש לא מעט אזורי ביקוש ואזורים בהם הביקושים נמוכים במיוחד. אזורים בהם הביקוש נמוך, יקשו על המשקיע בהליך המכירה וכן בהליך חיפוש שוכרים לדירתו. מנגד, דירות באזורי ביקוש יקרות יותר. חשוב למצוא את האיזון הנכון בהתאם לפרופיל המשקיע וליכולותיו הכלכליות. מיקום נכס מבוקש לרוב יהיה בערים מרכזיות ובקרבה למוסדות לימוד, לסופרים, לאזורי בילוי, למרכזי קניות, לאפשרויות תחבורה ולמרכזים רפואיים.
רוצים לבחור נכון את המיקום הטוב ביותר להשקעה במשרדים? חשוב שתכירו את הטיפים הבאים.
טיפים לבחירת מיקום מנצח:
- חשוב לבחור נכון משרדים הממוקמים באזורי ביקוש. הביקוש למשרדים אלה קשיח ומחירי השכירויות יכולים לעלות.
- חשוב לבחור נכון משרדים הממוקמים בקרבת נתיבית תחבורה ראשיים. בסוף המשרד ידרש לאפשר לכלל עובדיו להגיע ולשוב ממקום העבודה בנוחות ותוך זמן קצר ככל הניתן.
- חשוב לבחור נכון משרדים הממוקמים לצד שלל מרכזים כמו מסעדות, תחנות רכבת, פיתוחים סביבתיים ועוד.
כלל הדגשים הללו יבטיחו לכם בחירה נכונה של משרד להשקעה במיקום אטרקטיבי.
מחיר הנכס
מחיר הנכס אף הוא משתנה חשוב מאוד שיש לבחון לעומק לפני בחירת השקעה בנדל"ן. חשוב לוודא שהרווח מגולם כבר בעת הרכישה. כלומר, חשוב להכיר את מחירי השוק של הנכסים שאנו מתעניינים בהם במטרה לוודא כי ניתן להרוויח בקלות בעסקה. ישנן לא מעט שיטות להערכת שווי נכסים, שיטת ההשוואה נחשבת לשיטה המקובלת והטובה מכולן.
תשואה שנתית
תשואה שנתית מהשקעה בנדלן מניב היא אחוז הרווח השנתי שמקבלים מהשכרת הנכס. חשוב להדגיש כי יש לחשב את ההוצאות השנתיות על הדירה בחישוב אחוז התשואה. רבים נוהגים לחשב עשרה חודשי שכירות בלבד בחישוב תשואה שנתית מהשכרת הנכס (החודשיים הנותרים מחושבים על הוצאות תחזוקה).
אז כמה זה עולה? הנה לכם טבלת מחירון הכוללת מחירי משרדים באזורים שונים בארץ:
משרדים קטנים למכירה – איך זה קשור לענף הנדל"ן?
ענף הנדל"ן מחזיק בתוכו סוגי השקעות שונים ומגוונים עליהם נפרט בהמשך. השקעות נדל"ן עוסקות בכל הקשור לקניין שטח או מבנה, המבנה לא חייב להיות עבור מגורים אלא משרדים, חנויות, חניונים וכו'. בישראל עומדים אלפי משרדים קטנים למכירה והשקעה זו נחשבת למשתלמת ביותר בתחום הנדל"ן בישראל. החיסרון הוא שלא רבים מהמשקיעים הצעירים מודעים לאפשרות הזאת. כאשר אנו שומעים על השקעות נדל"ן ישר אנו חושבים על רכישת דירת מגורים – הכנסה מניבה, או במילים אחרות הכנסה פסיבית. אך האם זה ריאלי עבור זוג צעיר לרכוש דירה בשווי מיליון ש"ח ומעלה בשביל השקעה פסיבית? לצערנו כיום מעטים האנשים שיכולים להרשות לרכוש דירה, גם אם מדובר על הפריפריה.
כפי שציינו מעלה, רכישת משרדים להשקעה נחשבת השקעה המניבה אחוזי תשואה גבוהים יותר בהשוואה לרכישת דירה. סיבה זו נובעת משני הבדלים מהותיים בין רכישת משרדים להשקעה לבין רכישת דירות להשקעה.
- ההבדל הראשון הוא בעלויות הרכישה. משרדים נמכרים במחירים נמוכים בעשרות אחוזים בהשוואה לדירות מגורים.
- ההבדל השני הוא השכירות הגבוהה שניתן לקבל על השכרת משרדים בהשוואה לשכירות על דירות מגורים.
השינויים הללו מבטיחים לבוחרים להשקיע במשרדים אחוזי תשואה גבוהים. יחד עם זאת, חשוב להדגיש כי הביקוש למשרדים אינו קשיח וכן עליית ערך המשרדים מתונה יותר מעליית ערך נכסי המגורים בישראל.
משרדים קטנים למכירה לעומת השקעות אחרות בתחום הנדל"ן
משרדים קטנים למכירה הם הדובדבן שבקצפת בעסקאות נדל"ן, הן נחשבות לעסקאות נבונות ובעלות סיכון נמוך ממה שאתם יכולים לדמיין. כמו כן, ההשקעה מצד המשקיעים אינה גבוה ביחס לעסקאות נדל"ן אחרות, אין צורך לקחת משכנתא ל-30 שנה בכדי לכסות את ההשקעה. המחיר של משרד קטן נמדד בהתאם לגודלו ולמיקום הגיאוגרפי שלו, אך הוא משמעותית נמוך יותר מאשר רכישת דירת מגורים באזור המרכז, ודמי השכירות לעיתים יכולות להיות גבוהות מאשר שכר דירה.
משרדים קטנים למכירה – כמה אני מרוויח מכל זה?
משרדים קטנים למכירה לרוב יהיו מתומחרים לפי מטר מרובע, על כל מטר מרובע תשלמו דמי שכירות. לדוגמא, משרד קטן באזור המרכז בגודל של 140 מ"ר הושכר במחיר של 105 ש"ח למ"ר. אי אפשר לאמוד במדויק מחיר של משרד קטן במרכז הארץ מכיוון שכל משרד מציע גודל שונה ושירותים נלווים. המחיר נקבע על פי התשתיות במקום, האזור המדויק, סביבה (אוכל, משרדים וכו'). כמו כן, המחיר לא נקבע רק לפי מה שציינו עד עתה אלא אפילו לפי מספר הקומה של המשרד. הדרך הטובה ביותר לבחון את המחיר המדויק היא על ידי בקשת הצעת מחיר מחברת התיווך או ישירות דרך החברה המוכרת. המחיר הממוצע עבור רכישת משרד קטן בתל אביב הוא 9,500 עד 18,000 ש"ח עבור מ"ר, יתר הערים זולות יותר כמובן מאשר תל אביב.
משרדים קטנים למכירה – יתרונות
- תשואה גבוהה – רק בתחום הנדל"ן תוכלו למצוא השקעות כל כך מגוונות. היתרון של משרדים קטנים למכירה הוא התשואה הגבוהה בהתאם למחיר הרכישה של הנכס. ידוע כי נכסים מסחריים הם זולים יותר מאשר דירות מגורים, עליכם למצוא את המיקום האטרקטיבי ביותר במחיר המשתלם בכדי להנות מתשואה משתלמת. רק נדגיש כי החיפוש הוא חלק בלתי נפרד ממציאת נכס מסחרי משתלם, שכן ההיצע גבוה. על פי סקרים מסתבר ששטח מסחרי באזור מרכז הארץ מניב לכם הכנסה גבוהה פי שניים מאשר דירת מגורים.
- ביקוש – הביקוש למשרדים קטנים במיוחד באזור המרכז רק גובר וגובר מדי יום, וזה הקלף שלכם המשקיעים. אם תסעו ברחבי המרכז תוכלו לראות שרוב הבניות הן עבור בניית משרדים חדשים. הביקוש גדל ועוד חברות רוצות לפרוץ החוצה ובשביל זה הן חייבות להראות ייצוגיות, ובאזור בו קורה הכל – מרכז הארץ.
- היצע – בשונה מעסקאות נדל"ן אחרות, משרדים קטנים למכירה יש בשפע בכל רחבי הארץ. אמנם הכי בטוח לנו לרכוש משרד במרכז הארץ, אך בכל זאת גם את תרכשו משרד בבאר שבע סביר להניח ותוכלו להרוויח תשואה מרשימה. היתרון הוא ההיצע הרחב, יש לכם טווח בחירה רחב ואין לכם שעון שמתקתק שעלול לגרום לכם לעשות בחירות פזיזות.
- סיכון נמוך – אחד החששות הגדולים ביותר של רוב המשקיעים הוא "מה אם", מה אם לא יהיה ביקוש, מה אם אצטרך לשלם עבור הרכישה ללא הכנסה מצד השכירות ועוד… היתרון של משרדים קטנים למכירה הוא הקלות בה אתם תוכלו למצוא משכירים. אין זה הגיוני שביום מן הימים יחליטו כל המשרדים שהם פועלים מהבית, או מקימים בניין משרדים שלהם (עסקים קטנים עד בינוניים). לכן, השקעה בנכס מסחרי היא השקעה משתלמת ומושכלת.
משרדים קטנים למכירה – האם כדאי לרכוש משרד מוכן או משרד בבנייה?
כפי שציינו מקודם, מדי יום קבלנים בונים עוד משרדים קטנים למכירה, האם עלינו להמתין בסבלנות עד תום הבנייה ולרכוש את המשרד או שמא עדיף לנו לחפש משרד במקום אחר? עלינו להסתכל על זה באופן אסטרטגי, כמובן שמחיר משרד אשר נמצא בהליכי בנייה יהיה זול יותר לרכישה מאשר משרד בנוי אשר צבר שם. למרות זאת, חשבו על כך שתצטרכו להמתין לא רק עד גמר הבנייה, אלא עד אכלוס המשרדים בסביבה. עסקים רבים יעדיפו לפנות למקום ללא רעשים, למקום מאוכלס אשר קל להגיע אליו, להם וללקוחות שלהם.
משרדים קטנים למכירה – עד כמה הם קטנים?
עליכם להסתכל על המשרד שלכם כעל לבנה קטנה מתוך מבנה עצום. שטח של משרד קטן נע בין 50 מ"ר ועד 200 מ"ר. המשרד יכול לשרת אדם בודד עם מזכירה או כמות מצומצמת של אנשים, עורכי דין רבים בוחרים למקם את עצמם במשרד קטנה והם עובדים באופן פרטני, ראו מגדלי ב.ס.ר. רוב החברות הקטנות מסתפקות בשטחים בגדלים שציינו.
כיצד מוצאים משכיר למשרד במהירות
• צלמו את הנכס בצורה מושכת
אחד הדברים החשובים ביותר בעת ניסיון השכרת משרדים הוא צילום נכון. צילום נכון יצליח למשוך לא מעט אנשי עסקים שונים למשרד שלכם.
• פנו לעסקים מקומיים באיזור
לאחר שצילמתם את המשרד בצורה מושכת ומזמינה, חשוב מאוד לפנות לשלל עסקים באזור במטרה להציע את המשרד שלכם. בעלי עסקים באזור אשר זקוקים למשרד ישמחו שהוא ימוקם בקרבת בית העסק שלהם.
• להעזר בסוכני נדל"ן
סוכני נדל"ן מקצועיים שעוסקים בתחום באזור המשרד שלכם מכירים את השוק על בוריו. אנשים רבים שבוחרים לרכוש משרד למטרות השקעה נעזרים בסוכני נדל"ן שמסייעים להם לאתר את השוכרים הטובים והמדוייקים ביותר עבורכם.
משרדים קטנים למכירה – אל תעשו את זה לבד
אמנם אכן מדובר על השקעה חכמה מצידכם, אבל גם בהשקעות חכמות ניתן לטעות ולהפסיד סכומי עתק. הטעות המרכזית של רוב המשקיעים היא בחישוב תשואת הנכס. רוב מה שאנו רואים מסביב הוא שמשקיעים בתחילת דרכם באים עם הון מסוים ובוחרים לקחת הלוואה מהבנק, אך זה לא תמיד הבחירה הנכונה. משקיעים אשר הונם ההתחלתי אינו מספיק עבור רכישת משרד בגודל מסוים יכולים להתפשר על משרד קטן יותר וכך התשואה תהפוך נקייה יותר. כאשר אתם מחשבים תשואה עליכם לחשב את כל ההוצאות הנלוות כולל הוצאות עבור החזרת הלוואות וריביות.
בדיוק בשביל זה יש לכם חברת אשר מטרתן לייעץ לכם בכל הנוגע להשקעות נדל"ן. לעיתים אפילו יומלץ לכם שלא לבצע את העסקה כלל בשל סיכון גבוה או שעדיף לכם לחסוך עוד סכום מסוים בשביל לבצע את העסקה. כאשר אנו חושבים על איך לעשות כסף מהכסף שיש לנו, חשוב להשאיר גם סכום מסוים בצד למחייה. אחת המשקיעות המובילות בתחום הנדל"ן אומרת שהשקעה נבונה היא השקעה של משקיע ששומר בצד דמי מחייה לשישה חודשים לפחות, ביתר הכסף הוא יכול להשקיע. דמי מחייה כמובן הם לא פרוסת לחם עם חמאה, אם אתה חי ברף של 10,000 ש"ח בחודש, עליך לשמור בצד 60,000 ש"ח וביתר תוכל לבצע השקעות כאלו ואחרות. אין זו המטרה שתשקיעו כסף ותחיו בעניות עד להחזרת ההשקעה.
מסקנות
כל אחד רוצה לראות רווחים בחשבון הבנק, אך הכסף לא עושה את עצמו, או שבעצם כן? כסף עושה כסף, זה המוטו שנשמע באוזן כל כך ממכר ופשוט, אך החיים מראים לנו אחרת. אפיק השקעות הנדל"ן הוא האפיק הפופולרי ביותר בקרב המשקיעים הישראלים, כל כך פופולרי שרבים בוחרים להשקיע גם ברכישת נכסים מחוץ לגבולות הארץ. אבל תחום הנדל"ן לרוב מצריך מאיתנו להוציא סכומי עתק על מנת להניב תשואה מרשימה, בדיוק בשביל זה יש משרדים קטנים למכירה. משרדים קטנים למכירה אינם נחלתם של משקיעים ותיקים או צעירים רק, למעשה אפשר לומר שמשרדים קטנים מניבים את התשואה המרשימה והבטוחה ביותר בתחום הנדל"ן.
התשואה הגבוהה ביותר נמצאת במשרדים אשר ממוקמים באזור המרכז. משרדים קטנים הם משרדים אשר מתאימים לחברות קטנות והן משכירות אותם לפי מטר מרובע. החדשות הטובות הן שהביקוש רק עולה ועולה וההיצע גם הוא גבוה, החדשות הרעות הן שהכי קל להיות פזיזים במקרים כאלה, אבל אסור. משרדים קטנים מניבים תשואה גבוהה פי שניים מאשר תשואה של דירות.
אנו ממליצים לכל מי שבוחר להשקיע להתייעץ עם חברת השקעות מומחית או להשקיע דרכה. אמנם הסיכון פה די נמוך, אך גם להפסיד 200,000 שקלים זה לא נעים בכלל. בחירת המשרד צריכה להיות במיקום אסטרטגי ומחושב, מיקום אשר יכולה להתקיים בו תחרות וכך תוכלו להעלות את דמי השכירות, וכמובן יש לקחת בחשבון את כל הסביבה כולל תשתיות. כל השקעה צריכה להיות בליווי מחקר עמוק מצידכם, בחינה של המקום על ידי הגעה פיזית וכמובן המון סבלנות, חשבו מה עדיף לכם לרכוש נכס מסחרי קיים או אחד בשלבי בנייה. זכרו, ההשקעה צריכה להיות בהתאם למצב הכלכלי שלכם, תמיד תהיו מוכנים ליום שאחרי.
