השקעות נדל"ן בגרמניה

ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

השקעות נדל"ן בגרמניה – למה כדאי לצאת מגבולות ישראל? התשואה השנתית הממוצעת על דירת מגורים בישראל עומדת על כ 2.5% לעומת 10% בגרמניה!

משקיעים רבים מכל רחבי העולם בוחרים להשקיע את כספם בגרמניה ונהנים מתשואה עודפת על פני יעדים רבים בכל רחבי העולם. שוק הדיור בישראל כבר עשה את הקפיצה שלו במהלך שני העשורים האחרונים וכיום גם מחירי הקנייה גבוהים וגם אחוזי התשואה מהשכרת הנכסים נמוכים. לעומת זאת, השקעות נדל"ן בגרמניה מאפשרות למשקיעי נדל"ן מכל רחבי העולם ליהנות מרכישת נכסי מגורים המחירים זולים המייצרים תשואה שנתית דו ספרתית. לפני שנגע בכל הסיבות המרכזיות שהובילו משקיעי נדל"ן רבים דווקא לגרמניה, חשוב שתכירו כלל אצבע חשוב בעולם השקעות הנדל"ן. ככל שהדירה שאתם קונים זולה יותר, כך אחוזי התשואה השנתיים שהיא תצליח לייצר לכם יהיו גבוהים יותר. אחוזי התשואה מחושבים על בסיס עלות הנכס וסך ההכנסה השנתית מדמי שכירות שהוא מייצר. נכסים שנמכרים במחירים גבוהים בישראל מניבים תשואה שנתית של כ 2.5%, לעומת נכס ממוצע בגרמניה המניב לבעליו תשואה כפולה ומכופלת של כ 10% מידי שנה. אז אם גם אתם רוצים להתחיל להשקיע את כל החסכונות שלכם באפיק השקעה טוב יותר ממסלולי הפק"מ נטולי הריבית של הבנקים, השורות הבאות יעזרו לכם להחליט האם השקעת נדל"ן בגרמניה היא ההשקעה הטובה והמתאימה ביותר עבורכם.

רוצים ליהנות מיתרונות המינוף? בגרמניה תוכלו לקבל עד 90% משכנתא לעומת 75% על דירה ראשונה בישראל!

משקיעי נדל"ן רבים המשקיעים בכל אירופה מגדירים מזה שנים ארוכות את גרמניה כיעד הטוב ביותר להשקעות נדל"ן מניב. מסלול השקעה הנקרא נדל"ן מניב הוא מסלול הכולל רכישת דירת מגורים והשכרתה לטווח ארוך. מסלול זה מאפשר למשקיעים בו ליהנות הן מאחוזי תשואה שנתיים בכין תשלומי השכירות טהן מעליות ערך הנכס במרוצת השנים. בהמשך המאמר נעסוק בכל מסלולי ההשקעה האפשריים בגרמניה, כך שתוכלו לבחור את המסלול המתאים ביותר עבורכם. אז למה דווקא גרמניה? ריכזנו מספר נתונים חשובים ויתרונות משמעותיים שיש לגרמניה על פני מדינות רבות בכל רחבי העולם. היתרונות הללו מצליחים למשוך משקיעים רבים שנהנים מאחוזי תשואה גבוהים, עליות ערך מהירות, חוקי מיסוי נוחים (ואף זולים בהשוואה לישראל), אפשרויות מימון של עד 90% משווי הנכסים (בישראל ניתן לקבל עד 75% מימון, ולמשקיעים עד 50% בלבד!) ועוד. אז לפני שאתם בוחרים את היעד הבא בו תרצו להשקיע את מירב כספיכם, חשוב שתכירו את כל היתרונות של השקעות נדל"ן מעבר לים בכלל ובגרמניה בפרט.

הכירו את כל הסיבות בגינן גרמניה סומנה על ידי רבים כיעד נדל"ני מבטיח

ראשית חשוב לפתוח ולומר כי גרמניה נבחרה על ידי חברת ראיית חשבון גדולה ומקצועית העוסקת בנדל"ן כיעד הטוב ביותר להשקעות נדל"ן באירופה. נתון זה בלבד מספיק למשקיעים רבים בשביל להתחיל לנתב את כספם לכיוון גרמניה. אז למה חברת ראיית החשבון בחרה דווקא בגרמניה? ריכזנו את כל הנתונים שנלקחו בחשבון בעת הבחירה.

גרמניה מציגה כלכלה איתנה שלא מתרגשת מטלטלות באיחוד האירופי

הנתון הראשון שנלקח בחשבון בעת הבחירה בגרמניה כיעד מרכזי להשקעות נדל"ן הוא הכלכלה האיתנה והיציבה שיש בגרמניה. האיחוד האירופי רחוק משיאו בשנים האחרונות ובמידה ומצבו לא ישתפר בקרוב, נראה שגרמניה היא המדינה שתצליח להתגבר על כך הכי מהר מכולן. כלכלת גרמניה חזקה ויציבה כך שעל אף הטלטלה, ניתן לבנות עליה לטווח ארוך ללא חשש. לעומתה, מדינות רבות כמו יוון, ספרד ואיטליה צפויות להיפגע אנושות מהטלטלה הכלכלית של האיחוד האירופי, מה שמגדיל משמעותית את רמות הסיכון בהשקעה לטווח ארוך במדינות הללו. הנתון השני עליו מצביעים משקיעי נדל"ן רבים הבוחרים להשקיע את כספם דווקא בגרמניה הוא הפערים בין הערים הגדולות לערים הקטנות. אחת השיטות הטובות ביותר להעריך עליית ערך של אזור מסויים היא פשוט לבחון את האזורים הסמוכים לו. לא אחת קורה שמחירי הדיוק בשכונה אחת נשארים נמוכים בעוד המחירים של כל השכונות הסמוכות לה עולים בקצב מסחרר. מצב זה מוגדר כהזדמנות על ידי משקיעי נדל"ן רבים בכל רחבי העולם מהסיבה הפשוטה שבסבירות גבוהה מאוד השכונה הזולה תדביק את הפער ומחיריה יחלו לעלות בקרוב, בדומה למתרחש בכל השכונות הסמוכות לה.

כך מזהים אזורים שצפויים לזנק בשנים הקרובות – נכסי הערים הגדולות בגרמניה עולים ב 11% ממוצע במשך 8 שנים רצופות!

איך זה קשור להשקעות נדל"ן בגרמניה? הערים הגדולות בגרמניה נמצאות בתנופה אדירה ובמשך יותר משמונה שנים הן עולות ב 11% ממוצע מידי שנה. עליית ערך משמעותית זו הזניקו את המחיר למטר מ 500-750 יורו ל 3,000-6,000 יורו לכל מטר בנוי! במילים אחרות, הערים הגדולות בגרמניה כבר החלו זינוק משמעותי שהסב למשקיעים בהן עליות ערך יוצאות דופן. ומה עם הערים הקטנות? הערים הקטנות בגרמניה נשארות מאחור ונכון לכתיבת שורות אלה ניתן למצוא נכסי מגורים רבים במחירים של 500-700 יורו למטר. הפער שנוצר בין הערים הגדולות לבין הערים הקטנות בגרמניה גדול, וממשיך לגדול בקצב מהיר מה שמגדיל את הסיכויים לזינוק במחירי הדיור גם בערים הקטנות. נתון זה נלקח בחשבון על ידי משקיעי נדל"ן רבים בכל רחבי העולם בכלל ועל ידי חברת ראיית החשבון בפרט, מה שהוביל אותה לבחור בגרמניה כיעד הטוב ביותר להשקעות נדל"ן בשנים הקרובות.

גרמניה שוכרת – כ 70% אחוז מהגרמנים גרים בדירות שאינן בבעלותיהם!

נתון נוסף המהווה יתרון משמעותי להשקעות נדל"ן בגרמניה הוא כמות הגרמנים המחזירים בדירת מגורים. כיום כ 70% אחוזים מהגרמנים גרים בדירות שכורות, מה שמבטיח למשקיעים בגרמניה שוכרים רבים וקבועים שיודעים לשמור על הנכסים. הכמות הקטנה של מחזיקי הדירות בגרמניה מגדילה את הביקוש לשכירות, מה שמאפשר למשקיעים בה ליהנות משכירות גבוהה עבור נכסים זולים. אחוזי התשואה משכירות נעים בין 10% ל 15% מידי שנה, תשואה חלומית שהיה ניתן לקבל בערי ישראל לפני כמעט שלושה עשורים בלבד. נתון נוסף וחשוב לא פחות הקשור לכמות הגרמנים המחזיקים בדירות מגורים הוא עלייה ניכרת ברכישת דירות. אמנם כיום 70% מהגרמנים גרים בדירות שכורות, אך עד לפני מספר שנים בודדות הנתון היה אף גבוה יותר והתקרב ל 80% מהגרמנים שגרו בדירות שאינן שלהם. מה זה אומר? במילים פשוטות, הגרמנים מתחילים לרכוש דירות למכורים, מה שמוביל לעליית ביקוש לרכישת דירות. עליית הביקוש תביא באופן ישיר ומהיר לעליית מחירי הנכסים, מה שמבטיח למשקיעים באזור ליהנות מעליית ערך אגרסיבית בשנים הקרובות. הביקוש לרכישת דירות בגרמניה צפוי לעלות בעשרות אחוזים בהתחשב בעובדה שיש כ 70% מהמקומיים שעדיין לא נכנסו לתחרות על רכישת דירת מגוריהם.

גרמניה מחבקת את המשקיעים הזרים ומעמידה לרשותם תנאי מימון טובים יותר מאלה שניתן לקבל בישראל!

אם לא די בכלל היתרונות הללו שגורמים לאנשי מקצוע רבים לסמן את גרמניה בתור יעד אטרקטיבי במיוחד למשקיעי נדל"ן, חשוב שתכירו יתרון נוסף הקשור לאחד התחומים החשובים ביותר ממרכיבי עסקת נדל"ן מוצלחת – המינוף. כידוע משקיעי נדל"ן רבים אוהבים להיעזר במינוף בכדי להגדיל את הרווחיות בכל עסקה, מה שמוביל אותנו לגעת בתנאי המימון ואפשרויות המינוף להשקעות נדל"ן בגרמניה. בשונה ממדינות רבות, גרמניה לא חוששת להעמיד אפשרויות מימון נרחבות למשקיעי נדל"ן זרים. בגרמניה תוכלו לקבל עד 90% משכנתא לרכישת נכסים טובים שעתידים להניב רווחים גבוהים. חשוב להדגיש שישנם נכסים שהבנקים המקומיים יגדירו כנכסים פחות טובים להשקעה ועבור נכסים אלה תוכלו לקבל רק 50% מימון. כך או כך, אפשרויות המימון הללו מאפשרות למשקיעים רבים למנף את ההון העצמי שלהם וליהנות מאחוזי תשואה גדולים ועליות ערך של עשרות אחוזים תוך זמן קצר. חשוב להדגיש שאתם ממש לא חייבים להחזיק באזרחות גרמנית בכדי ליהנות מכלל ההטבות הללו. כפי שהזכרנו מעלה, גרמניה מחבקת את ציבור המשקיעים הזרים ומאפשרת להם ליהנות מעסקאות נדל"ן רווחיות במיוחד. חוששים מהצורך בטיסות רבות לגרמניה לביצוע כל עסקה? כיום ניתן לרכוש נכסים בגרמניה ללא צורך לצאת מהבית. ישנם לא מעט אנשי מקצוע ישראלים שיוכלו להיות המתווכים שלכם בגרמניה, כך שתוכלו להשקיע ברכישת נכס במסלול נדל"ן מניב ללא צורך להגיע לגרמניה.

החוקה בגרמניה מגינה על ציבור השוכרים – הכירו את כל החוקים הקשורים להעלאת שכר הדירה בנכס שלכם!

אז רגע לפני שאתם ממהרים לחרוש את שוק הדיור בגרמניה במטרה לאתר את האזור החם הבא ואת הנכס הפוטנציאלי שלכם, חשוב שתכירו כמה פרטים חשובים אודות החוקה בגרמניה. הנקודה הראשונה שחשוב שכל משקיע נדל"ן בגרמניה יכיר היא נקודת העלאת שכר הדירה. בגרמניה ישנה חוקה סדורה המגינה על ציבור השוכרים במטרה למנוע ממשקיעים זרים להעלות את עלויות שכר הדירה ללא הרף. אז איך בכל זאת תוכלו להעלות את שכר הדירה בנכס שלכם? ישנן שתי אפשרויות. האפשרות הראשונה היא לעשות זאת בעזרת חוזה מסודר המפרט את עליית המחירים באופן הדרגתי מידי שנה. אפשרות זו מחייבת אתכם להעלאות מתונות, קבועות ומוסכמות מראש על כל הצדדים. משקיעים רבים שלא יודעים זאת בטוחים שהם יכולים לדרוש העלאת שכר דירה ללא הגבלה ומגלים כי החוקה לא מאפשרת להם לעשות זאת רק בדיעבד. לכן, חשוב להיערך נכון ולהכיר את אחת האפשרויות לשינוי בשכר הדירה, חוזה פשוט, מפורט ומוסכם על כל הצדדים.

הצמדת שכר הדירה למדד החוקי בגרמניה – אחת האפשרויות השכיחות להעלאת שכר הדירה

הדרך השנייה בעזרתה משקיעי נדל"ן רשאים להעלות את שכר הדירה בנכס שלהם היא בעזרת המדד. על פי חוקי השכירות בגרמניה, בעלי נכסים רשאים להצמיד את מחירי השכירות למדד החוקי בגרמניה, מה שאומר שעם עליית המדד, גם מחיר השכירות יעלה באופן שווה. חשוב להדגיש ולומר כי השינויים במחירי השכירות לא יהיו חודשיים כמו השינויים במדד, אלא שנתיים. כל שינוי מחייב את בעל הנכס להסדיר את התשלומים עם הגרים בדירה במטרה למנוע הפתעות או אי הבנות שיגרמו למריבות מיותרות.

סוגי החוזים וההבדלים ביניהם – כל מה שאתם חייבים להכיר על החוזים בגרמניה

גם סוגי החוזים בגרמניה מתחלקים לשתי קבוצות, החוזים המוגבלים והחוזים הבלתי מוגבלים. משקיעי נדל"ן רבים שבוחרים ליהנות מכלל היתרונות של השקעה בגרמניה, לא מודעים לכלל הדגשים הללו ולא פעם נאלצים להתמודד עם חוקים לא מוכרים שהם לא לקחו בחשבון. לכן, לפני שאתם רוכשים את הנכס הבא שלכם בגרמניה, חשוב שתכירו את סוגי חוזי השכירות הקיימים במדינה. אז הסוג הראשון הוא החוזה המוגבל. החוזה המוגבל בגרמניה הוא חוזה לתקופת זמן מוגבלת בלבד. בעל הנכס צריך לפרט את הסיבה בגינה הוא רוצה לסיים את החוזה ולהוציא את השוכר מהדירה. ישנן סיבות רבות שמתקבלות, לדוגמא רצון לשפץ את הנכס בסיום תקופת השכרתו, רצון למכור את הנכס, להשכירו לבן משפחה לגור בו ועוד. הסוג השני של החוזים בגרמניה הוא חוזה בלתי מוגבל. חוזה בלתי מוגבל הוא חוזה שאפשר לחדש בכל שנה והוא החוזה השכיח ביותר במדינה. חוזה זה לא מגביל את תקופת השכרת הדירה ומאפשר לבעל הנכס ולשוכר להמשיך את ההתקשרות לתקופת זמן ארוכה.

חושבים לפנות את הדיירים? כך תצליחו לעשות זאת מבלי להסתבך עם רשויות החוק

גם באשר לפינוי השוכרים מהנכס ישנם שני מסלולים אפשריים. המסלול הראשון הוא פינוי רגיל והמסלול השני הוא פינוי מיידי. פינוי רגיל נעשה אך ורק בחוזים בלתי מוגבלים. לעומת זאת, פינוי מיידי יכול להיעשות בשני סוגי החוזים וזאת לאחר הוכחה שהשוכר מפר את אחד מסעיפי החוזה. כלל החוקים הללו מחייבים את כל משקיעי הנדל"ן בגרמניה להגיע מוכנים עם כל היעד הנדרש במטרה לעשות את הדברים בצורה נכונה ומסודרת. לאור שתכירו היטב את כל פרטי החוקה באשר להשקעות נדל"ן בגרמניה, תהיו מוכנים להכיר את כל מסלולי ההשקעה האפשריים באזור. בחרנו מספר מסלולים מבוקשים במיוחד בהם בוחרים משקיעי נדל"ן רבים מכל רחבי העולם. היכרות עם כלל האפשרויות העומדות לרשותכם תאפשר לכם לבחור את המסלול המתאים ביותר עבור פרופיל המשקיע שלכם. ההבדלים בין כלל המסלולים מסתכמים בעיקר בגובה אחוזי התשואה וברמת הסיכון.

מסלול ההשקעה האטרקטיבי ביותר בגרמניה – כך תיהנו גם מתשואה שנתית גבוהה וגם מעליית ערך של עשרות אחוזים תוך מספר שנים בודדות

המסלול הראשון בו משקיעים רבים בוחרים הוא מסלול נדל"ן מניב. מסלול נדל"ן מניב בגרמניה הוא מסלול בו המשקיע רוכש דירת מגורים ומשכיר אותה לתקופת זמן ארוכה. מסלול זה מאפשר למשקיע ליהנות משני מישורים, המישור הראשון והמיידי הוא מישור השכירות שברוב המקרים יניב למשקיע אחוזי תשואה דו ספרתיים בכל שנה והמישור השני הוא כמובן עליית ערך הנכס. כפי שהזכרנו מעלה, ישנן לא מעט סיבות בגינן משקיעים רבים צופים עליות ערל משמעותיות בערים הקטנות בגרמניה ולכן השקעה ארוכת טווח יכולה להתאים למשקיעים רבים. מסלול זה נחשב גם לפשוט ולבטוח ביותר בשל העובדה הפשוטה שהביקוש לקורת גג הוא ביקוש קשיח. ביקוש קשיח מבטיח שלא משנה מה יקרה בעולם, תמיד יהיו אנשים שיצטרכו בית לגור בו.

מסלול השקעה מהיר ורווחי במיוחד – קניה בזול, שיפוץ ללא תשתיות ומכירה ביוקר

המסלול השני לא מתאים לכל משקיע אך הוא יכול להסב לבוחרים בו רווחים גדולים בזמן קצר. מסלול זה הוא מסלול של קנייה ומכירה תוך מספר חודשים בלבד. הרעיון העומד מאחורי המסלול הוא רכישת דירות מגורים ישנות במחירים מוזלים, שיפוצן בשיפוץ קוסמטי בלבד (ללא תשתיות – מה שמוזיל בעשרות אחוזים את עלות השיפוץ) ומכירתן במחיר שוק או אף קצת למעלה ממנו. מסלול זה מתאים למשקיעים שרוצים להגדיל את ההון העצמי שלהם תוך זמן קצר אך מנגד, הוא אינו מתאים למשקיעים שרוצים יציבות ובטיחות עם הכנסה חודשית קבועה. עוד חשוב לדעת שמסלול זה דורש עבודת שטח לא פשוטה לאיתור של נכסים נכונים ומתאימים שנמכרים במחירים נמוכים ממחירי השוק. משקיעי נדל"ן שאינן מנוסים עלולים לרכוש דירות מגורים במחירים מוזלים ללא ידיעה שהסיבה למחיר הירוד נובעת ממיקום הדירה או מבעיות שונות שיש בה. לכן, חשוב לשים לב שלא כל דירה זולה היא דירה שמתאימה לעסקאות מהירות של קנייה בזול ומכירה ביוקר.

לסיכום הדברים – גרמניה מאפשרת למשקיעי נדל"ן זרים ליהנות ממחירים זולים, אחוזי תשואה גבוהים ואפשרויות מימון אטרקטיביות

לסיכום, בעיני משקיעי נדל"ן רבים, מחירי הדיור בגרמניה הם הזדמנות השקעה מצויינת שתוכל להניב למשקיעים אחוזי תשואה דו ספרתיים משכירות ועליית ערך של עשרות אחוזים תוך שנים בודדות. אם גם אתם רוצים להתחיל בהשקעות נדל"ן בגרמניה, חשוב שתכירו את כל פרטי החוקה באזור ותבחרו נכון את מסלול ההשקעה המתאים לכם.