למה משקיעים ישראלים רואים בנדל"ן בקפריסין רשת ביטחון אישית

בשנתיים האחרונות מדווחים גורמים שונים בענף הנדל"ן על גל הולך וגובר של משקיעים ישראלים המפנים את מבטם אל קפריסין. מדינת האי השכנה, הנמצאת במרחק טיסה קצר במיוחד מישראל, הפכה ליעד מבוקש לרכישת נכסים — לא רק כהזדמנות כלכלית, אלא גם כמהלך מכוון של יצירת ביטחון אישי ומשפחתי. הרקע לכך ברור: אקלים של חוסר ודאות פוליטית וביטחונית בישראל, המניע רבים לחפש עוגן נוסף מחוץ לגבולות המדינה.

עלייה חדה בביקוש הישראלי

לפי דיווחים בענף, היקף המשקיעים הישראלים הפעילים בקפריסין זינק ביותר ממאה אחוזים בתקופה האחרונה. טוביה מרמרלי, מומחה לבחינת השקעות נדל"ן ומייסד חברת HandsOff, מתאר עלייה מוחשית בביקוש. לדבריו, מדובר בשינוי מגמה משמעותי שמורגש היטב בשטח, ולא רק ברמת ההצהרות.

מרמרלי, שהגיע לעולם הנדל"ן לאחר קריירה ארוכה בתעשיית ההיי-טק הישראלית, משמש בשתים-עשרה השנים האחרונות כאנליסט נדל"ן המתמחה בבחינה ובליווי של השקעות בארץ ובחו"ל. הוא ייסד את מרכז RECHECK לבדיקת השקעות ופיתח את שיטת "נדלנומטר" — כלי לבחינה מקדימה של עסקאות, שבו נעשה שימוש כיום בגופים פיננסיים ובמשרדי ניהול עושר משפחתי (Family Office). העיקרון המנחה של השיטה הוא פשוט: תשואה מקסימלית תוך צמצום הסיכונים למינימום.

לא בריחה — פיזור סיכונים מחושב

אחד המסרים המרכזיים שעולה מדברי אנשי המקצוע הוא שההשקעה בקפריסין אינה בגדר "בריחה" מישראל, אלא החלטה כלכלית מודעת. רועי כהן, מלווה משקיעים בכיר ב-HandsOff, מתאר זאת כהיערכות מקדימה: "רגל פה ורגל שם". הרעיון הוא לא לרכז את כל הנכסים במקום אחד, אלא ליצור פיזור שמעניק גמישות ושקט נפשי.

מעבר להיבט הכלכלי, לרכישת נכס בקפריסין יש ערך מוסף: היא עשויה להקנות תושבות למשקיע ולבני משפחתו. משמעות הדבר היא שבמצב של הסלמה ביטחונית בישראל, המשקיע יודע שקיימת עבורו אפשרות מעשית לעבור לקפריסין — באופן זמני או קבוע. זהו למעשה "תוכנית מגירה" עבור משפחות אמידות המבקשות ביטחון נוסף.

היתרונות שהופכים את קפריסין לאטרקטיבית

לצד השיקול הביטחוני, קיימים יתרונות כלכליים ומעשיים ברורים שמסבירים את המשיכה של ישראלים ליעד זה:

• קרבה גיאוגרפית: טיסה של כ-40 דקות בלבד מישראל, ללא ג'ט לג וללא נסיעות מתישות. משקיע יכול לבקר בנכס שלו בבוקר ולחזור הביתה באותו יום.
• שליטה בנכס: אחת הבעיות המרכזיות בהשקעות בחו"ל היא תחושת חוסר השליטה. הקרבה של קפריסין מאפשרת מעורבות ומעקב שוטפים, בניגוד ליעדים רחוקים.
• תשואה ועליית ערך: לפי אנשי המקצוע, השקעה בקפריסין עשויה להניב הן עלייה בערך הנכס והן תשואה גבוהה יחסית להשקעות דומות בישראל.

הסיכונים שאסור להתעלם מהם

לצד ההזדמנויות, השוק הקפריסאי אינו נטול מלכודות. בחודשים האחרונים דווח בתקשורת על מקרים של הונאה ועל עיכובים ממושכים במסירת דירות, שהותירו משקיעים מתוסכלים. מרמרלי מזהיר כי מול השפע העצום של יזמים ומתווכים, קל ליפול על הבטחות שלא מתממשות — תופעה שיכולה להתרחש בכל מדינה בעולם.

אחת הטעויות הנפוצות, לדברי כהן, היא בחירה ביזם בעייתי. משקיעים נחשפים לפרסומות המציגות נכסים מרהיבים במחירים מפתים, אך אינם יודעים מה מסתתר מאחורי הקלעים — יזם שקוע בחובות או עורך דין בעייתי. מרמרלי מצביע על דוגמה בולטת: יזם גדול בקפריסין המשלם עמלות גבוהות למתווכים, מה שגורם לכל המשווקים לדחוף אותו באגרסיביות — בעוד שלמשקיעים לא מספרים שאותו יזם נושא בחוב של מאות מיליוני יורו ועל שני פרויקטים כושלים.

המסקנה ברורה: בעת השקעה בחו"ל, אין להסתמך רק על עלות ההשקעה והתמורה הצפויה. חשוב לבחון שורה ארוכה של גורמים — לא רק את היזם, אלא גם את עורך הדין, רואה החשבון ויועץ המס — ולוודא שכולם פועלים לטובת המשקיע ולא לטובת היזם.

ליווי מקצועי כתנאי להצלחה

חברת HandsOff, שהוקמה על בסיס ניסיונו של מרמרלי בהשקעות נדל"ן בחו"ל, מתארת את עצמה כמעין "ועדת השקעות" עבור לקוחותיה. החברה מאתרת מאגר של נכסים פוטנציאליים מיזמים שעברו בדיקת נאותות מקיפה, מלווה את המשקיעים בסיורים מודרכים ומסייעת בקבלת החלטה מושכלת. לאורך כל התהליך — מהשלב הראשוני ועד השלמת העסקה — היא מנהלת משא ומתן מקצועי מול הגורמים השונים.

אחד מעקרונות הליבה בעבודתה הוא בדיקת הנאותות ליזמים: מתוך עשרות יזמים פעילים באי, החברה מתמקדת בקבוצה מצומצמת בלבד שעמדה בסטנדרטים הגבוהים. בשנים האחרונות מתרכזת פעילות ההשקעות באזור פאפוס, אחד המוקדים הפופולריים בקפריסין.

מה זה אומר עבור המשקיע

המגמה שמסתמנת משקפת שינוי בתפיסת הסיכון של המשקיע הישראלי. יותר מאשר הרצון להרוויח, בולט הרצון "לא להפסיד" — כלומר, לשמור על מרווח ביטחון פיננסי ופיזי לתרחישים קיצוניים. אין השקעה חסרת סיכון, אך ניתן לצמצם את הסיכונים באמצעות גישה זהירה, בדיקה יסודית וליווי מקצועי איכותי.

עבור מי ששוקל כניסה לשוק הקפריסאי, המסר המרכזי הוא לגשת לתהליך בעיניים פקוחות: לבדוק לעומק את היזם ואת בעלי המקצוע המעורבים, להבין את מבנה העסקה, ולא להתפתות למחירים מפתים בלבד. השילוב בין הזדמנות אמיתית לבין זהירות מחושבת הוא שעשוי להפוך את ההשקעה בקפריסין לרשת ביטחון יציבה — ולא למקור לכאב ראש.