מחירי דונם אדמה

חברות נדל"ן משווקות מגרשים וקרקעות חקלאיות כאשר החברה רוכשת שטח גדול של קרקע חקלאית במקומות שונים ולאחר מכן היא מחלקת את השטח ליחידות קטנות אשר כל אחת מהן משווקת בנפרד למשקיעים בנדל"ן. ישנם בארץ יזמים רבים שמשווקים אדמות מסוג זה וכדאי לשים לב לכל הפרטים הקטנים ולהבין לעומק מה אתם רוכשים.

כמה עולה דונם אדמה – פרמטרים חשובים

ראשית, יש להבין מה הוא המצב של הקרקע. הכוונה היא לנסות ולהבין מה הם הסיכויים של הקרקע להיות מופשרת בקרוב. ישנם שני סוגים עיקריים של קרקעות למכירה.

• קרקע שנכללת בתוכנית המתאר העירונית או האזורית ואושרה למטרות פיתוח או נמצאות בשלב תכנוני זה או אחר.
• קרקע שעל מנת להפשיר אותה יהיה עלינו לנקוט בתכניות חדשות שעדיין אינן בנמצא.

הסוג הראשון הוא בעל סיכוי גדול יותר להפשרה בטווח הקצר אך מחירו יהיה גבוה באופן משמעותי מזה של הסוג השני. אם אנו רוצים לדעת כמה עולה דונם אדמה יהיה עלינו לבחור באחת מן האפשרויות הללו. הבחירה תלויה בעיקר בכמות הכסף שאתם מוכנים להשקיע. בחירה בסוג השני היא בעלת סיכון רב יותר אך המחיר יהיה נמוך ויאפשר ביום מן הימים להרוויח כסף רב.

קרקע חקלאית לפני הפשרה -300,000 עד 2,000,000 ליחידת קרקע

קרקע חקלאית ללא צפי הפשה ב5 שנים הקרובות-200,000-400,000

קרקע ללא סיכוי הפשרה ב10 שנים הקרובות-150,000

קרקע ללא סיכוי הפשרה כלל-100,000 שח ופחות

המחירים קניית יחידת קרקע אחת כאשר קונים יותר מיחידה אחת המחירים יורדים

מיקום הקרקע שלנו

בטרם נחליט לרכוש קרקע או מגרש חקלאי ונתעניין בשאלה כמה עולה דונם אדמה, יהיה עלינו לוודא שאין בסביבה גורמים שונים שעשויים לעכב או למנוע את ההפשרה שלה. לדוגמא קרקע אשר תהיה צמודה לבסיס צבאי או שמורת טבע לא תופשר כנראה בשנים הקרובות. בנוסף גם קרקע שהנמצאת בקרבת מפעל גדול לא תאושר להפשרה על ידי וועדת התכנון שכן בניה בסמוך למפעל עשויה לסכן את התושבים. כדאי להגיע לשטח ולראות אותו בעיניים לפני שמקבלים החלטה סופית, כך ניתן יהיה לאתר גורמים שעשויים למנוע את ההפשרה של הקרקע שמוצעת למכירה. חברות השיווק לא תמיד יגלו לכם הכול ומומלץ לברר כל מה שניתן ולא למהר.

יתכן גם מצב שבו חלק מן השטח שתקנו יופקע לטובת המדינה  מחיר דונם אדמה חקלאית מה שעלול לגרום להפסד של חלק מן השטח. בדרך כלל ההפקעה תהיה תמורת פיצוי כספי לא גבוה במיוחד. חשוב להבין שמדובר על השקעה לטווח ארוך ולא פחות מכמה שנים. כמובן שיתכנו גם מקרים בהם הקרקע לא תופשר לעולם, ההשקעה לא מיועדת לאנשים שמחפשים להרוויח בטווח הקצר.

מחיר דונם אדמה חקלאית

עובדה ידועה היא שקרקעות חקלאיות עולות משמעותית יותר זול לעומת קרקעות לבנייה. זאת הסיבה המרכזית, שבגינה פונים משקיעי נדל"ן רבים לערוץ של קרקעות חקלאיות בניסיון למצוא קרקע חקלאית אטרקטיבית במחיר זול, להמתין להפשרתה ושינוי הייעוד שלה לקרקע לבנייה, ולאחר מכן למכור אותה בשווי גדול הרבה יותר. אחד הפרמטרים שאותו בוחנים משקיעים אלה מייד בהתחלה הוא מחיר דונם אדמה חקלאית, ואולם דווקא שאלה זו מצביעה על חוסר ידע והיכרות עם התחום, וצורך אולי לעבוד עם חברה מקצועית שתספק את הייצוג הנדרש לאורך תהליך המציאה והרכישה של הקרקע.

אין מחיר דונם אדמה חקלאית

בדיוק כפי שבית שני חדרים בלב תל אביב יכול לעלות כמו וילה 7 חדרים בשדרות, כך גם קרקע חקלאית קטנה בלב מושב באזור השרון, יכולה לעלות כפול מקרקע גדולה בנגב או בצפון הרחוק. מחיר דונם אדמה חקלאית יכול לנוע בתוך טווח רחב מאוד, וגם נתון לכוחות השוק החופשי, קרי לדרישות הספציפיות של בעלי הקרקע הספציפית ולמחיר שמוכן השוק להציע לו. טווח נרחב זה אינו מאפשר להגדיר רמה סבירה של מחיר, שעליו ניתן להצביע כמחיר לדונם של קרקע חקלאית.

סוגים ומאפיינים שונים של אדמה חקלאית

אחד הפרמטרים החשובים ביותר שמשפיעים על מחירה של קרקע חקלאית, הוא ההסתברות שאותה הקרקע תופשר בעתיד הנראה לעין, ותאפשר לבעלי הקרקע ליהנות מתשואה גבוהה על ההשקעה. קרקע חקלאית ביישוב חקלאי בנגב, סביר שלא תופשר בעתיד הנראה לעין ולכן מחירה יהיה נמוך יחסית, לעומת קרקע חקלאית בפאתי עיר גדולה המצויה בתנופת התרחבות, שם ישנו סיכוי גבוה מאוד להפשרת הקרקע, ולכן ערכה יהיה גבוה יותר. גם קרקע בלב יישוב כפרי היושב בסמיכות רבה לעיר גדולה, עשויה לעלות יותר מאשר קרקע באזור מרוחק בו עוסקים בעיקר בחקלאות.

אם זה לא מספיק, אז גם המיקום המדויק של הקרקע יכול להשפיע מאוד על מחירה. כך למשל, אחת הסיבות המרכזיות להפשרת קרקעות חקלאיות היא התרחבות של ישוב עירוני, והצורך להפשיר קרקעות פנויות לצורך בנייה עבור הישוב העירוני הצומח. בהתאם לתוכניות הבנייה של העיר, בדרך כלל ישנו כיוון אליו מיועדת העיר להתרחב, כך שאם העיר צפויה להתרחב לכיוון מזרח, הרי שקרקעות חקלאיות הממוקמות ממזרח לעיר תעלנה יותר מאשר אדמות חקלאיות הממוקמות לצפונה, דרומה או מערבה של אותה עיר. גם פרמטר זה כפי שניתן לראות, יכול להשפיע מאוד על קרקע חקלאית להשקעה מחיר דונם אדמה חקלאית.

בדיקה פרטנית וספציפית

בהתאם לכך, אם אתם מתעניינים ברכישת קרקע חקלאית לכל מטרה שהיא, אתם רוצים להסתייע בגורם מקצועי שחי את התחום של קרקעות חקלאיות, ויודע לסייע לכם. אותו גורם יוכל לתת לכם את המחיר הסביר שאותו מומלץ לשלם עבור כל קרקע שתספקו לו את פרטיה, ועל פי הצורך, גם יוכל לסייע לכם במציאת הקרקע באזור המועדף עליכם. תרומתו החשובה ביותר של גורם כזה, היא בבחינת הקרקע החקלאית בצורה יסודית ומקיפה, במטרה לקבוע את ההסתברות שאותה קרקע אכן תופשר ומתי, כך שתוכלו להזניק את ההשקעה ממקום של בטחון וידע.

כפי שלא כל קרקע חקלאית אכן תעבור תהליך של הפשרה בעתיד הנראה לעין, גם מחיר דונם אדמה חקלאית יכול להשתנות בין קרקע לקרקע ובין אזור לאזור. אם אתם מחפשים קרקע חקלאית, שנסו מותניים וכנסו לתהליך עם כל הסיוע המקצועי שתוכלו למצוא. אם אתם מתעקשים ומתנים את הכניסה הזאת בכך שתדעו מראש מהו המחיר הממוצע לדונם קרקע חקלאית, ייתכן שתצטרכו לשנות את הגישה לפני שבאמת תעשו מהלך מחייב כלשהו מצידכם.

אדמה חקלאית

רכישת אדמה חקלאית לצורך אופרציה חקלאית היא דבר מובן מאליו, ואדם המייעד את עצמו להיות חקלאי, כלל לא מחפש קרקע חקלאית, אלא מחפש משק למכירה או ישוב חקלאי שבו הוא יכול להשתלב. ההתייחסות לקרקע כחקלאית מגיעה יותר מהכיוון של עולם ההשקעות, עולם שבו ישנה משמעות רבה לייעודה של הקרקע ולפעולות שניתן לבצע בה. כפי שידוע לרבים, קרקע חקלאית יכולה לספק הזדמנות השקעה יוצאת דופן, בהיותה קרקע זולה מאוד שעשויה לעבור תהליך של שינוי ייעוד לקרקע לבנייה, מה שיקפיץ את שוויה ברגע אחד ויפיק רווח נאה לבעליה. יחד עם זאת, על הטרנד הזה בדיוק רוכבות לא מעט חברות השקעה, שמשתמשות בהבטחה המפתה בכדי למשוך משקיעים שבסופו של דבר לא מפיקים דבר מהשקעתם, ואולי אף מפסידים.

מה משפיע על סיכויי ההצלחה של השקעה באדמה חקלאית?

הצלחתה של השקעה בקרקע חקלאית תלויה בדבר אחד בלבד: קרקע חקלאית להשקעה בסיכוי שאותה הקרקע תעבור תהליך של הפשרה, קרי תהליך של שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה. סיכוי זה מושפע משורה של פרמטרים ובראשם, קרבת הקרקע ליישוב עירוני סמוך וקצב הצמיחה של אותו יישוב. ככל שהקרקע קרובה יותר ליישוב עירוני, וככל שהמאפיינים הדמוגרפיים באותו יישוב מעידים יותר על עתיד של צמיחה והתרחבות, כך עולה הסיכוי שיבוא היום ובו יצטרך אותו ישוב את הקרקע החקלאית מסביבו, לצורך בניית מבני מגורים נוספים. מעבר לשני פרמטרים מרכזיים אלה, יש לבחון גם את תכניות הרשות המקומית והוועדה הארצית לבנייה, ואת זמינות הקרקעות החקלאיות מסביב.

רכישת אדמה חקלאית בליווי מקצועי בלבד

אחרי שפירטנו את הפרמטרים שמשפיעים על הסיכוי להפשרת אדמה חקלאית, חשוב להבהיר כי מדובר בשוק חופשי לחלוטין, ואין שום ערובה לכך שקרקע חקלאית כלשהו תופשר בעתיד הנראה לעין. בהתאם לכך, חשוב שכל תהליך הרכישה של אדמה חקלאית יתבצע בצורה קרה ומחושבת, על פי בחינה של פרמטרים אובייקטיביים והגעה להמלצת רכישה/ אי רכישה כמה שיותר סבירה וריאלית. בחינה כזאת דורשת ידע מקצועי רב, ניסיון בתחום הנדל"ן וכמובן היכרות מעמיקה עם התחום של קרקעות חקלאיות. בהתאם לכך, מאוד לא מומלץ לבצע את הרכישה באופן עצמאי לחלוטין, וגם לא דרך חברת השקעות שיש לה אינטרס בהשקעתכם. רכישה כזאת צריכה להיות מלווה על ידי חברה המספקת שירותי ייעוץ וליווי של אדמות חקלאיות ונכסי נדל"ן, ועבודה עם חברה כזאת יכולה לעשות עבורכם את ההבדל בין כישלון והפסד ובין הצלחה ורווח.

פורטפוליו של השקעות

בכל מקרה, מאוד לא מומלץ לבסס את כל פעילות ההשקעות שלכם על אדמה חקלאית שרכשתם ועליה אתם בונים את עתידכם. האסטרטגיה הנכונה ביותר עבורכם היא לבנות תיק השקעות שימתן את הסיכון בכל אחת מההשקעות בנפרד, ויעניק לכם סיכוי רב יותר לצבירת רווח בטווח הבינוני והארוך.

מחיר קרקע חקלאית

אחת הסיבות שבגינה נחשבת קרקע חקלאית לכל כך אטרקטיבית בעיני משקיעי נדל"ן היא המחיר הנמוך שלה ביחס לקרקע לבנייה. אלא שקרקע חקלאית לכשעצמה היא אינה רווחית כנכס נדל"ן, ולכן חייבת להיות כוונה אחרת מאחורי רכישה של קרקע חקלאית אם המטרה היא למקסם את התשואה על ההשקעה. אותה כוונה היא כמובן לשנות את הייעוד של הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה, ובכך להעלות את ערכה בין רגע. מחיר קרקע חקלאית הוא אכן מחיר אטרקטיבי שמושך המון משקיעים פוטנציאליים לזירה זו, אך מידת האטרקטיביות של המחיר עלולה פעמים רבות להטעות וליצור תנאים מצוינים להפסד.

כיצד נקבע מחיר קרקע חקלאית?

מחיר קרקע חקלאית נקבע בשוק החופשי ביחס לערך שהיא יודעת לייצר לציבור הרחב, והדגש הוא על הציבור הרחב. חקלאי הרוכש קרקע חקלאית יכול להפוך אותה למכרה זהב באמצעות גידולים חקלאיים רווחיים, אך זהו שימוש מאוד מוגדר ומאוד לא פופולארי. לעומת זאת, אדם מן השורה הרוכש קרקע חקלאית, לא יכול לעשות איתה דבר, וזוהי בדיוק הסיבה שבגינה נקבע עבור קרקע חקלאית מחיר נמוך משמעותית ביחס לקרקע לבנייה, עליה ניתן לבנות מבנים ולמכור אותם ברווח גדול. המחיר נקבע בדרך כלל לפי דונם, הוא נתון למשא ומתן קרקע חקלאית להשקעה והוא יכול להשתנות בהתאם לאישורים שונים החלים על הקרקע, למשל אישור להקמת בתי אריזה או אישור לגידולים חקלאיים בלבד.

מהו התנאי להפקת רווח מקרקע חקלאי?

בהנחה שמטרת רכישת הקרקע החקלאית היא השקעה והפקת רווח כספי, הרי שהתנאי ההכרחי להשגת המטרה הוא הפשרה של הקרקע ושינוי הייעוד שלה לקרקע לבנייה. ייעוד זה יכול להיות לטובת מסחר, לטובת תעשייה או לטובת מגורים, ובכל מקרה יעלה ערכה של הקרקע ביחס למחיר קרקע חקלאית. המשמעות היא שברכישת קרקע חקלאית, נוטל עליו המשקיע סיכון שאולי הקרקע כלל לא תופשר לעולם, או לפחות לא בימי חייו, ובכך הוא אמנם יהיה בעליה הגאים של קרקע, אך לא יוכל לעשות איתה דבר, ולמעשה יפסיד את הכסף שיכול היה להרוויח לו היה משקיע אותו בערוץ השקעה אחר. מצד שני, הפשרה של הקרקע תגרור אחריה קפיצה ענקית של שווי הקרקע, ותפיק עבור המשקיע רווח מהיר ומשמעותי.

רכישת קרקעות חקלאיות בליווי מקצועי

בכל מקרה של עיסוק בקרקע חקלאית, מומלץ מאוד לעשות את זה בליווי מקצועי של גוף עסקי המתמחה בתחום ספציפי זה. גורם כזה יכול לבחון בצורה שיטתית ומתודולוגית את ההסתברות להפשרת הקרקע ולחזות את פרק הזמן שיעבור עד הפשרתה, אם בכלל. גורם כזה מכיר גם את הנתון של מחיר קרקע חקלאית, ויודע להנחות את הלקוח המשקיע האם הוא משלם מחיר גבוה מדי. בכל מקרה, אם אינכם שולטים בתחום של קרקעות חקלאיות והפשרתן, מומלץ שלא להתקרב לתחום ללא סיוע מקצועי.