שומרים על הנדל"ן: חוקי ועד בית שכל דייר חייב להכיר

מגורים בבית משותף מחייבים קיומה של נציגות אשר תהיה אחראית על אחזקת הנדל"ן – המבנה וניהול שאר ענייני הדיירים. נציגות זו יכולה להיות ועד הבית, אשר נבחר על ידי הדיירים או לחילופין, ניתן לשכור את שירותיה של חברת אחזקה וניהול בתים משותפים, נדל"ן ונכסים.

בעבר, כאשר הבית המשותף, מנה מספר קטן של דירות, היה ניתן למצוא בקלות דיירים אשר יתנדבו לכהן כוועד בית. כיום, המצב שונה היות שהבניינים המשותפים הנבנים בימינו, מונים יחידות דיור רבות ועל כן, ניהול הבית המשותף, הפך למורכב הרבה יותר.

לפיכך, יותר ויותר דיירים של בתים משותפים, שוכרים את שירותיה של חברת ניהול, אשר מבצעת את כל התפקידים של נציגות ועד הבית, לרבות אחזקת המבנה, תפעול הרכוש המשותף ונושאים אחרים. בית משותף מתנהל על פי חוקי ועד בית, אשר חלקם קבועים בחוק המקרקעין, כדוגמת, קביעת החוק כי בית משותף יתנהל על פי תקנון הבית המשותף.

לשם ניהול חיים שלווים ותקינים בבית משותף, נדרש שיתוף פעולה מלא מצד כל הדיירים, אם בנוכחות באסיפות דיירים, אם בעמידה במועד של תשלומים שונים ואם בהפגנת שכנות טובה.

חוקי ועד בית

כל נדל"ן בית משותף יכול ליצור תקנון המתאים לו, כאשר המטרה היא לנהל את הבית המשותף בצורה פרודוקטיבית, תוך שמירה על הרכוש המשותף. ניתן להצביע על מספר חוקי ועד בית שכל דייר צריך להכיר:

קבלת החלטות: חוקי ועד בית שחובה להכיר, הם בראש ובראשונה, החוקים הקשורים אל אופן קבלת ההחלטות בניהול הבית המשותף. אופן קבלת ההחלטות משמעו בעיקר, הקביעה איזה רוב דרוש, בכדי להוציא לפועל כל סוג של החלטה.

למותר לציין, כי לשם שמירה על שלום בית, רצוי לנסות ולגייס, בכל עניין, את הסכמתם של כל הדיירים. הדבר נכון כפליים כאשר מדובר על פרויקט תמה 38, עליו יורחב בהמשך.

גביית כספים: נציגות הועד הבית המשותף, בין אם זו מורכבת מדיירי הבניין ובין אם מדובר בחברה חיצונית, אחראית על גביית הכספים הנדרשת לשם אחזקת הבית המשותף. כאשר ישנם דיירים אשר לא העבירו את התשלומים במועד, על הנציגות להוציא מכתב מסודר לכל אחד מן הדיירים שלא שילם ובו לבקש את העברת התשלום, באופן מיידי.

טיפול בבקשות הדיירים: כל דייר יכול לפנות בכל בקשה הקשורה אל ניהול הבית המשותף. לעיתים, ישנו צורך לקיים אסיפת דיירים בעניין מסוים, הנוגע להתנהלות הבית המשותף, אם ביוזמת הנציגות עצמה ואם ביוזמת הדיירים.

תקלות בבניין: חוקי ועד בית חשובים מאוד בכל הנוגע לתקלות שונות אשר מתרחשות לעיתים, במבנה של בית משותף. נציגות הבית, צריכה להחזיק רשימה מסודרת של בעלי מקצוע אשר מטפלים בנושא תחזוקת המבנה, כך שבכל בעיה, ניתן יהיה לפנות אל בעל המקצוע ולהיעזר בשירותיו.

נדל"ן ותמ"א 38: מה בין חוקי ועד בית לתמ"א 38

חוקי ועד בית נועדו לאפשר את ניהולו של הבית המשותף בצורה תקינה ומסודרת. אולם, בהעדר שיתוף פעולה בין הדיירים, חוקי ועד בית, לא ישמרו על שלום בית. כאשר מועלה נושא כלשהו לדיון בקרב הדיירים, כדאי לנהוג בסובלנות כלפי כל הדיירים, גם כאשר נתקלים בתגובות שליליות. הדבר נכון פי כמה, כאשר מדברים על השתלבות בפרויקט תמ"א 38.

תמ"א 38 היא תוכנית שמטרתה לעודד בעלי דירות בבית משותף, לחזק את מבנה הבניין מפני רעידת אדמה. במסגרת תמ"א 38, מתבצעות עבודות חיזוק למבנה ועבודות שיפוץ נרחבות אשר כוללות את שיפוץ חדר המדרגות והלובי, שיפוץ חיצוני והטבות אטרקטיביות רבות אחרות כגון הוספת מעלית לבניין,  ממ"ד לכל דירה ועוד.

הדין אמנם איננו דורש את הסכמתם של כל הדיירים, על מנת להצטרף אל תמ"א 38, אולם העדר הסכמה מלאה, גורר עמו קשיים רבים בהוצאתו לפועל של הפרויקט, לרבות, רתיעה מצד הקבלנים, להתחיל בעבודות החיזוק והשיפוץ, ללא הסכמה גורפת של כל הדיירים.

בחירת חברת אחזקה לניהול הנדל"ן

כפיר דיין דובב: "הנושא של ניהול ועד בית, לרבות מימוש חוקי ועד בית, עבר בשנים האחרונות, מהפך של ממש". בעוד בעבר, היה נושא חוקי ועד בית, נתון לטיפולו של ועד הבית, כיום, במקרים רבים, נמסרת מלאכת ניהול הבית המשותף כולה, לידי חברה חיצונית, המתמחה באחזקת מבנים משותפים ובניהול הבית המשותף.

שוק אחזקת המבנים הוא שוק פרוץ למדי וכדאי לעשות בדיקה עניינית ומקיפה, לפני בחירה בחברת אחזקה אשר תהיה אמונה, בין השאר, על שמירת חוקי ועד בית:

1. סוג השירות: ראשית, יש להגדיר היטב מהו סוג השירות לו זקוק המבנה. ישנן חברות המספקות שירותי אחזקה בלבד ואילו חברות אחרות, מציעות שירותים נלווים כגון ייצוג מול הרשויות.
2. עלות: מסירת הטיפול של חוקי ועד בית, לידי חברה חיצונית, כרוך בעלות כספית. טרם תחילת החיפוש של חברת אחזקה, רצוי לכנס אסיפת דיירים וסכם על סכום התשלום החודשי המקסימאלי, שיהיה מקובל על כולם. כך ניתן לברר פרטים רק אצל חברות אשר העלות עבור שירותיהן, מתאימות לתקציב של דיירי המבנה.
3. חברה בעלת ניסיון: כדאי לבחור בחברה וותיקה, בעלת ניסיון, אשר רכשה את הכלים להתמודד עם מגוון של בעיות בניהול הבית המשותף. חוקי ועד בית נועדו לשמור על ניהולו התקין של הבית המשותף, תוך יצירת חיי שכנות טובים ונעימים. בכל עניין ובכל החלטה, כדאי לשתף את כל דיירי המבנה ולהגיע להסכמות, על מנת לשמר את חיי השכנות הטובים.