מיסוי נדל"ן יוון – כל מה שחשוב שתכירו על המיסוי ביוון

משקיעים רבים מכל רחבי העולם בוחרים להשקיע את מיטב כספם ביוון. ישנן לא מעט סיבות לכך ובשורות הבאות נעסוק בהן בהרחבה. אך לפני שניגע ביתרונות הגדולים שיוון מציעה למשקיעיה, חשוב שתכירו מעט מההיסטוריה הכלכלית של יוון. המשבר הכלכלי העולמי שהחל בשנת 2008 הכניס את האיחוד האירופי כולו למצוקה של ממש. מדינות רבות בגוש נדרשו לסיוע כלכלי בכדי להמשיך לקיים שגרת חיים מינימלית ותקימה במחוזותיהן. אחת המדינות הייתה יוון שנקלעה למשבר כלכלי עמוק וקשה במיוחד. שיעורי האבטחה זינקו והגיעו עד ל 25%! הבנקים המקומיים חששו להעמיד הלוואות לרשות הציבור, הביקושים לדירות מגורים ירדו בן רגע ואיתם גם המחירים. באזורים מסויימים ביוון, מחירי הנכסים נחתכו בעשרות אחוזים בגין המשבר החריף שהוציא שוב ושוב הפגנות קשות וארוכות של המקומיים.

המשבר הכלכלי העולמי שהחל בשנת 2008 ריסק את מחירי הדיור ביוון – הזדמנות של ממש!

המשבר הכלכלי העמוק לא הותיר ליוון ברירה אלא לבקש סיוע כלכלי מהאיחוד האירופי, שנענה בהצעת תוכנית חילוץ משמעותית ליציאה מהמשבר כולו. במסגרת התוכנית הכלכלית, יוון נהנתה ממאות מיליארדי אירו בתמורה להנהגה שח תוכניות שונות במחוזותיה שיסייעו לשיקום אמית ומהיר. בעזרת תוכנית הסיוע שנמשכה עד לאחרונה, יוון הצליחה להיחלץ מהמשבר העמוק ולעלות על המסלול הנכון והבטוח בדרך להצלחה. נכון לכתיבת שורות אלה, יוון מתחילה לצאת מהמשבר העמוק ולהראות סימני התאוששות של פריחה כלכלית ואף תחילת עליות מחירים בשוק הנדל"ן המקומי. ההתבססות הכלכלית ונתוני הצמיחה של יוון מצליחים לעניין משקיעים רבים מכל רחבי העולם שמסמנים את יוון כאחד היעדים האטרקטיביים ביותר להשקעה. החל משנת 2019, שוק הדיור המקומי ביוון רושם עליות יציבות, מה שצפוי להמשיך גם בשנים הבאות.

השקעות נדל"ן ביוון לעומת השקעות נדל"ן בישראל

אז למה לא בישראל? בשונה מיוון, הכלכלה המקומית נמצאת בעיצומו של גל עליות ארוך המתפרס על פני למעלה משני עשורים. במהלך העשורים האחרונים מחירי הדיור הספיקו לעלות במאות אחוזים ולהכפיל ואף לשלש את מחירי הנכסים. גל עליות ארוך זה ממשיך לשבור שיאים שנה אחר שנה, אך רבים מהמשקיעים סבורים כי לא לעולם חוסן. החסרונות הבולטים בגל העליות הארוך של מחירי הדיור בישראל הם:

• פוטנציאל רווח

ראשית, פוטנציאל הרווח ברכישת נכסים במחירי שיא כל הזמנים לאחר שני עשורים רצופים בעליות בנות מאות אחוזים נמוך משמעותית מפוטנציאל הרווח ברכישת נכסים זולים שירדו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות וכעת מתחילים לחזור לתחילתה של מגמת עלייה. משקיעי נדל"ן רבים רוצים לנצל את ההזדמנות במחירים הנמוכים של הנכסים ביוון בעקבות ההתאוששות האיטית מהמשבר הכלכלי הגדול שארע ב 2008.

• כניסה למשקיעים קטנים

שנית, משקיעים קטנים עם הון עצמי נמוך מתקשים מאוד לאתר נכסים אטרקטיביים להשקעה בישראל. מחירי הנכסים בישראל נעים בין כ 2,000,000 שקלים בממוצע לדירות בנות 3 חדרים במרכז הארץ, ל 1,200,000 שקלים בממוצע לאזורי פריפריה. מחירים אלה מקשים מאוד על המשקיעים הקטנים את הכניסה לענף הנדל"ן. הבנקים המקומיים מחייבים את המשקיעים להביא מהבית 50% משווי הדירה כהון עצמי (בהנחה ומדובר בדירה שניה ומעלה), מה שאומר שבשביל לרכוש דירה ממוצעת באזור המרכז המשקיע ידרש להעמיד כ 1,000,000 שקלים לטובת ההשקעה ואילו באזורי הפריפריה המשקיע ידרש להביא מהבית כ 500,000 שקלים.

• אחוזי תשואה נמוכים מהשכרת נכסים

אחד מכללי האצבע שכל משקיע חייב להכיר הוא: ככל שמחיר הנכס נמוך יותר, כך התשואה שתתקבל מהשכרתו תהיה גבוהה יותר. מחירי הדיור בישראל לא רק מגלמים פוטנציאל גידול מוגבל ומונעים ממשקיעים קטנים רבים להצטרף לענף השקעות הנדל"ן, אלא אם פוגעים באופן ישיר באחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת נכסים. נכסים במרכז הארץ מניבים כ 2.6% בממוצע מידי שנה, באזורי הפריפריה ניתן ליהנות מכ 3.8% בממוצע מידי שנה ואילו ביוון ישנם נכסים רבים שיניבו 8% בכל שנה ואף למעלה מכך. לכן, משקיעים רבים כיום בוחרים לעזוב את ישראל ולהתחיל להשקיע מעבר לים.

כל המיסים שאתם חייבים להכיר: מס רכישה, מס על רווח הון, מס רכוש, מס הכנסה ומע"מ

חושבים להצטרף למשקיעי הנדל"ן שבוחרים להשקיע ביעדים שונים בכל רחבי העולם? חשוב שתכירו את כל נושא המיסוי המקומי במדינה בה תבחרו להשקיע. כפי שציינו מעלה, יוון הפכה בשנים האחרונות ליעד אטרקטיבי במיוחד עבור משקיעי נדל"ן רבים, ולכן נגע במספר דגשים חשובים אודות נושא המיסוי. בשונה ממדינות רבות בכל רחבי העולם המנסות להרחיק משקיעים זרים, יוון פותחת את שעריה בפני משקיעים מכל רחבי העולם. ראש ממשלת יוון מבין את חשיבות המשקיעים הזרים בהליך ההתבססות הכלכלית של המדינה ולכן הוא נוקט בלא מעט צעדים שהופכים את יוון לאחת המדינות האטרקטיביות ביותר להשקעה בעולם. ריכזנו עבורכם את כל המיסים שחשוב שתביאו בחשבון לפני שאתם רוכשים דירה להשקעה ביוון.

1. מס רכישה – מס רכישה הוא מס מיוחד המשולם כבר בעת רכישת הנכס. בשונה מהמיסים השכיחים המחושבים על בסיס רווחים, מס הרכישה מחושב על בסיס מחיר הנכס, ללא כל קשר לרווחים. מס הרכישה למשקיעים בישראל גבוה, ועומד על 8% מהשקל הראשון (ברכישת דירה שניה). לעומת זאת, מס הרכישה ביוון זול משמעותית ועומד על 3.09% בלבד. חשוב להדגיש כי מס הרכישה מחושב משווי הדירה על בסיס הערכות הרשויות, ולא על בסיס מחיר רכישה.

2.מס על רווח הון – מס על רווח הון משולם על הרווחים מהשכרת הנכס או מכירתו. חשוב להדגיש כי תשלום המס מחושב על בסיס הרווח הנקי בלבד, כלומר על מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה. על פי החוקה הרשמית, שיעור מס על רווח הון ביוון עומד על 15% מהרווח הנקי לאחר מכירת הנכס אך בפועל, החל משנת 2010 רשות המס היוונית מוציאה דחיית תשלומים (פטור זמני), מה שפותר את המשקיעים מתשלומי מס רווח הון ביוון.

3. מס רכוש – מס רכוש הוא תשלום חד שנתי עבור שירותי אחזקת הנכס. משקיעים זרים נדרשים לשלם מידי שנה מס רכוש עבור כל צורכי האחזקה. מס זה משולם על בסיס מערך פרוגרסיבי כאשר מדרגות התשלום נעות בין 11% ל 33% מידי שנה. תשלום מס הרכוש נחשב לזול ביוון ועומד על בין 3 אירו ל 6 אירו על כל מטר מרובע. השיעור המדוייק של התשלום יקבע על ידי הרשויות בהתאם לגודל הנכס ולמיקומו המדוייק.

4.מס הכנסה – משקיעי נדל"ן זרים נדרשים לשלם מס הכנסה בגין כל הכנסותיהם מהמדינה. חשוב להדגיש ולומר כי משקיעים זרים עם אזרחות אירופאית וכן כאלה שלמעלה מ 90% מהכנסותיהם מיוון יכולים להימצא זכאים לקבלת הנחות בתשלומי מס הכנסה. גם תשלומים אלה מדורגים, ומדרגות המס השונות הן:

• מדרגה ראשונה – הכנסות של עד 12,000 אירו בשנה יחוייבו ב 15% מס.
• מדרגה שניה – הכנסות של עד 35,000 אירו בשנה יחוייבו ב 35% מס.
• מדרגה שלישית – הכנסות גבוהות מ 35,000 אירו בשנה יחוייבו ב 45% מס.

חשוב להדגיש כי תשלומי מס הכנסה בגין הכנסות משכירות שונות ונעות בין 11% ל 33% במדרגות השונות.

5. מע"מ – תשלומי המע"מ ביוון משולמים על נכסים חדשים בלבד. משקיעים הרוכשים נכסים חדשים ידרשו לשלם 24% מע"מ בנוסף למחיר הרכישה. חשוב להדגיש ולומר כי נכס המוגדר חדש ומחוייב בתשלומי מע"מ הוא נכס שנבנה לפני פחות מ 6 שנים. נכסים שנבנו לפני יותר מ 6 שנים פטורים מתשלומי מע"מ.

משקיעי נדל"ן רבים לא מביאים בחשבון את כל הוצאות המיסוי הנדרשות במסגרת עסקת הנדל"ן שלהם, מה שעלול לגרום להבדל בין עסקאות מרוויחות לעסקאות מפסידות. לכן, לפני שאתם ממהרים להתחדש בנכסים להשקיה בכל רחבי העולם בכלל וביוון בפרט, חשוב שתכירו לעומק את כל המיסים שתידרשו לשלם במסגרת העסקה. לסיכום, ריכזנו עבורכם את המיסים שתידרשו לשלם על כל עסקת נדל"ן ביוון:

היכרות עם כל תשלומי המיסים חשובה, אך היכרות עם מסלולי ההשקעה השונים חשובה לא פחות!

אז רגע לפני שגם אתם רוכשים את הנכס הבא שלכם להשקיה ביוון, חשוב שתכירו את מסלולי ההשקעה הגדולים ביותר ביוון. בחרנו עבורכם שניים ממסלולי הדגל שיוכלו להתאים גם לכם, והם:

• נדל"ן מניב

מסלול השקעה זה נחשבת למסלול הגדול מכולם. השקעת נדל"ן מניב כוללת לא מעט יתרונות משמעותיים על פני המסלולים השונים. במסגרת מסלול השקעה זה המשקיע רוכש דירת מגורים ומשכיר אותה לטווחי זמן ארוכים. הסיבות המרכזיות בגינן משקיעים רבים בוחרים במסלול זה הם: מסלול בטוח ופשוט, מסלול הכולל הכנסה פסיבית, מסלול הכולל שני אפיקי רווח שונים ועוד. ריכזנו עבורכם את כל היתרונות, החסרונות והסיכונים שאתם חייבים להכיר.

• נדל"ן על הנייר

מסלול השקעה נוסף הוא מסלול רכישת דירות על הנייר. מסלול זה מאפשר למשקיעים לרכוש נכסים במחירי פריסייל המגלמים הנחות גדולות של בין 10% ל 30% ממחירי השוק. קבלנים ויזמים רבים נדרשים למכור נכסים על הנייר עוד טרם בנייתם בכדי לנהל נכון את תזרים המזומנים של הפרוייקט כבר מהשלבים הראשונים. רכישת דירה על הנייר כוללת לא מעט חסרונות על פני רכישת דירה בנויה, ולכן הקבלנים מציעים את הדירות במחירי הנחה משמעותיים. במסגרת המסלול המשקיע ירכוש דירה במחירי הנחה וימכור אותה במחירי שוק עם קבלת המפתח. היתרונות, החסרונות והסיכונים במסלול זה הם:

לסיכום, השקעה נכונה היא השקעה הנבחרת לאחר היכרות מלאה עם התמונה הגדולה. התמונה הגדולה כוללת מספר מסלולי השקעה ומגוון תשלומים נוספים ומיסים חשובים שיש להביא בחשבון.