פינוי בינוי מדלן

פרויקט פינוי בינוי הוא אחד הפרויקטים המבוקשים ביותר בקרב בעלי דירות בבניינים הישנים. בדרך כלל הפרויקט נעשה במתחמי בניינים שנקראים בנייני רכבת ומאפשרים לבנות על הבסיס שלהם גם בניינים גבוהים וגם מבנים ציבוריים. על פרויקט פינוי בינוי נרחיב במאמר הבא.

פינוי בינוי מדלן – מדוע התחילו בפרויקט?

פרויקט פינוי בינוי בא לענות על מספר צרכים משמעותיים ביותר הן בקרב האזרחים והן בקרב הרשויות. הרעיון לפרויקט פינוי בינוי עלה כאשר הבינו שקיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות וכי הבניינים הישנים הופכים לחלשים משנה לשנה. כך הגיעו למסקנה שהדרך האפקטיבית ביותר היא ליישב את הערים היא לבנות בניינים רבי קומות. אך בגלל שלא היה שטחים חדשים לבנייה, החליטו לבנות על גבי שטחיהם של הבניינים הישנים וכך לענות על שלוש מטרות מרכזיות-

• הוספת שטחי בינוי בערים הגדולות. כפי שציינו, בעקבות המחסור שהיה, רצו להגדיל את היצע הדירות בישראל. על מנת לענות על הצורך העצום של מקומות מגורים ובגלל המחסור של שטחים לבנייה, הוחלט לבנות לגובה. פרויקט פינוי בינוי מאפשר להגדיל את היצע הדירות בישראל בהתאם לתנאים הקיימים.
• חידוש הבניינים הישנים והפיכתם לחדשים ומשופרים. על ידי כך לשפר את איכות החיים ואת סביבות המגורים במעברות, שכונות עוני ועוד.
• חיזוק מבנים ישנים. המבנים הישנים שנבנו לפני שנות ה80 אינם עומדים בתו התקן המודרני ולכן יש לחזק אותם על מנת למנוע מהם לקרוס. פרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38/1 באים לענות על הצורך של חיזוק המבנים הישנים.

פינוי בינוי מדלן- אז כיצד הפרויקט עובד?

פינוי בינוי הוא למעשה פרויקט בו מבצעים פינוי של בניינים ישנים על ידי הריסה שלהם, ולאחר מכן בונים באותו שטח בניינים רבי קומה חדשים ומשופרים. הבניינים החדשים נבנים עם תשתיות חדשות, שטחי דירה גדולים יותר, ממ"ד בכל דירה ומעלית וכך משפרים את איכות חייהם של דיירי הבניין. גם איכות חייהם של תושבי השכונה משתפרת, שכן במהלך הפרויקט מוסיפים גם מבנים ציבוריים כמו קופות חולים, גני ילדים, בנקים, מבנים ציבוריים שונים, גינות ושטחים ירוקים ועוד.

הפרויקט הוא פרויקט בו היזם הוא זה נושא בכל העלויות הכרוכות. בעלי הדירות בבניינים שעוברים את הפרויקט לא משתתפים במימון הפרויקט. כמו כן, במהלך תקופה ההריסה והבנייה, היזם אף ישלם לדיירים תשלום בשווי שכר הדירה עד שהפרויקט יושלם והדיירים יוכלו לחזור לגור בבניין שלהם.

מדריך פינוי בינוי- מה מרוויחים?

כל הגורמים הקשורים לפרויקט מרוויחים ממנו-

בעלי הדירות

בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה ומשופרת, עם תשתיות טובות יותר. הדירה בעלת שטח גדול יותר מהדירה הקודמת ונוספים לה מרפסת שמש, ממ"ד, חניה ומחסן. כמו כן, מוסיפים לבניין מעלית והדיירים זוכים בשיפור משמעותי של סביבת המגורים שלהם ובאיכות החיים שלהם.

היזם

היזם מקבל את הזכויות על השטח לצורך בנייה חדשה. על ידי בנייה של בניין רב קומות, היזם יכול למכור את הדירות בקומות שנוספו וכך להרוויח את חלקו מהמכירה. כך היזם מרוויח הרבה יותר ממה שהוציא על הפרויקט.

העירייה

מטרתו המרכזית של הפרויקט הייתה למצוא פתרון לבעיית המחסור בשטחי בינוי ובמקומות מגורים. לכן, על ידי הפרויקט והבנייה לגובה נוספים שטחי בינוי לתושבים חדשים שיגיעו לעיר, איכות החיים בעיר עולה והבניינים הישנים כבר לא ממלאים את נוף העיר, אלא במקומם רואים בניינים חדשים ומעוצבים. כמו כן, במהלך פרויקט פינוי בינוי חובה להוסיף למתחם החדש גם מבנים ציבוריים שיענו על צרכים שונים כמו קופות חולים, בנקים, משרדי ממשלה, גני ילדים ועוד. כך העיר זוכה גם מהוספה של בנייני ציבור למחוזותיה.

פינוי בינוי מדלן- אילו שלבים כולל התהליך?

פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך מורכב שמערב גורמים רבים וכולל מספר שלבים-

1. הכרזה על מתחם או שכונה כמיועדים לפרויקט. ההכרזה יכולה להיות יוזמתו של היזם, של דיירי הבניין או של העירייה עצמה. עם זאת, ההחלטה עצמה מתקבלת על ידי משרד הבינוי והשיכון.
2. הכנה של תוכנית בניין עיר חדשה. יכול להתבצע על ידי היזם או העירייה בהתאם למי שיזם את התהליך עצמו.
3. אישור התוכנית בניין עיר בוועדות. האישורים צריכים להינתן על ידי וועדת התכנון והבנייה המקומית ועל ידי וועדת התכנון והבנייה האזורית. העברת התוכנית לאישורים מתבצעת על ידי העירייה.
4. יידוע בעלי הדירות.
5. לאחר שהדיירים מודעים לפרויקט יש לבחור חברת בנייה שתבצע את הפרויקט בפועל. הבחירה תעשה על ידי הנציג המקצועי של דיירי הבניין.
6. כאן מתבצע משא ומתן בין הדיירים לבין חברת הבנייה. במידה והמשא ומתן מצליח, כל הצדדים המעורבים בתהליך חותמים על ההסכם.
7. לאחר שהדיירים חותמים על ההסכם ומאשרים את התהליך מגיע השלב שהדיירים צריכים להתפנות מהבניין. האחריות של ביצוע הפינוי של הדיירים מוטלת על חברת הבנייה.
8. לאחר פינוי הדיירים, חברת הבנייה תקבל היתרי הריסה והיתרי בנייה ותוכל להתחיל בבניית הבניין החדש בפועל.

מדריך פינוי בינוי- כמה זמן לוקח התהליך?

קשה לענות על התשובה הזו באופן חד משמעי כיוון שמשך התהליך מושפע מגורמים שונים כמו הדיירים בבניין והאישורים הנדרשים. ככלל מדובר בתהליך ארוך שמערב גורמים רבים ומצריך שלבים רבים. בממוצע הפרויקט לוקח בין 15 ל-20 שנים.

הגורמים שמשפיעים על משך הפרויקט-

• בירוקרטיה- הפרויקט מצריך בירוקרטיה רבה, אישורים רבים, מגוון תכנונים ועירוב של גורמים שונים. הבירוקרטיה הנ"ל עלולה להימשך על פני 3-4 שנים עד לקבלת האישורים הנדרשים.
• אישור הדיירים- לצערנו, לפעמים הבעיה המרכזית בפרויקטים של פינוי בינוי היא לקבל את אישור הדיירים. בעבר, היה צורך בהסכמתם של 100% מהדיירים במתחם, מה שהקשה מאוד על התקדמות הפרויקט. לכן, על מנת לעודד את הפרויקט קבעו כי מספיקה הסכמה של 80% מדיירי המתחם. למרות זאת, עדיין דיירים רבים מפחדים לחתום על הפרויקט מסיבות שונות.
• יזם לא מתפקד וחוזה מגביל- ישנם מקרים בהם היזם אינו מבצע את עבודתו כהלכה והפרויקט מתעכב באופן משמעותי. הדיירים המיואשים כבולים לחוזה שחתמו עם היזם ולא יכולים להמשיך את הפרויקט עם יזם אחר. על מנת להתמודד עם הבעיה הזו יש שתי אפשרויות- הוראות בחוזה המאפשרות ביטול ההסכמה במידה ואין התקדמות עד למועד מסוים או על ידי חוק ההתחדשות העירונית שקובע יעדים מסוימים בפרויקט תוך זמן מסוים אליו מחויב היזם.

מדריך פינוי בינוי- האם צריך לשלם מס שבח?

במהלך פרויקט פינוי בינוי (תמ"א 38/2), אין פטור ממס שבח. עם זאת, על מנת לעודד את הפרויקט הוחלט לבצע תיקון בחוק לפיו יש פטור באחד מהתנאים המפורטים-

• במידה ששטח הדירה החדשה של בעל הדירה אינו עולה על שטח דירת המגורים הקיימת ביותר מ-25 מ"ר.
• במידה ששווי הדירה החדשה אינו עולה על שווי הנכס המקורי, ללא זכויות הבנייה הנוספות או על סכום של 2,100,000 שקלים (הסכום הגבוה ביניהם) בתוספת תשלום עבור דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש.

שימו לב כי במידה ולבעל הדירה יש יותר מדירה אחת בבניין, או שהוא צפוי לקבל יותר מדירה אחת בבניין קבלת הפטור תוגבל קבלת הפטור בגין דירה קיימת אחד בלבד וקבלה של דירה חדשה אחת בלבד.