פינוי בינוי הוא פרויקט בו מפנים מתחמי בניינים ישנים בעיריות הגדולות, על מנת לפנות מקום לבנייה של בניינים רבי קומות חדשים ומשופרים. כך בעלי הדירות זוכים בדירות משופרות, העיריה זוכה בהיצע דירות גדול יותר משהיה בעבר ובתשתיות משופרות והיזם שאחראי על הפרויקט זוכה למכור את הדירות הנוספות ולהרוויח את חלקו. מה זה פינוי בינוי ומהו מסלול רשויות? על כך במאמר הבא.
פינוי בינוי מסלול רשויות- מה זה?
פרויקט פינוי בינוי בא לענות על מספר צרכים משמעותיים ביותר הן בקרב האזרחים והן בקרב הרשויות. הרעיון לפרויקט פינוי בינוי עלה כאשר הבינו שקיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות וכי הבניינים הישנים הופכים לחלשים משנה לשנה. כך הגיעו למסקנה
שהדרך האפקטיבית ביותר היא ליישב את הערים היא לבנות בניינים רבי קומות. אך בגלל שלא היה שטחים חדשים לבנייה, החליטו לבנות על גבי שטחיהם של הבניינים הישנים וכך לענות על שלוש מטרות מרכזיות-
- הוספת שטחי בינוי בערים הגדולות. כפי שציינו, בעקבות המחסור שהיה, רצו להגדיל את היצע הדירות בישראל. על מנת לענות על הצורך העצום של מקומות מגורים ובגלל המחסור של שטחים לבנייה, הוחלט לבנות לגובה. פרויקט פינוי בינוי מאפשר להגדיל את היצע הדירות בישראל בהתאם לתנאים הקיימים.
- חידוש הבניינים הישנים והפיכתם לחדשים ומשופרים. על ידי כך לשפר את איכות החיים ואת סביבות המגורים במעברות, שכונות עוני ועוד.
- חיזוק מבנים ישנים. המבנים הישנים שנבנו לפני שנות ה80 אינם עומדים בתו התקן המודרני ולכן יש לחזק אותם על מנת למנוע מהם לקרוס. פרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38/1 באים לענות על הצורך של חיזוק המבנים הישנים.
פינוי בינוי מסלול רשויות – עקרונות המסלול
עקרונות מסלול הרשויות קובע כי הרשויות הן הגורם המוביל את ההתחדשות העירונית מההתחלה ועד לביצוע העסקאות. הפרויקט צריך להיות ממוקד בשכונות המאפשרות אותו ומתאימות לו בצורה הטובה ביותר. כמו כן, יש לסייע בעידוד הפרויקט על ידי הסברתו לבעלי הדירות.
במסגרת מסלול רשויות יש להכין תוכניות שונות שנשענות על מגוון התשתיות שכבר קיימות בשכונות בהן עתיד להתבצע הפרויקט.
התוכניות צריכות לשמור על החלוקה הקיימת על מנת לאפשר גם מימוש של תוכניות בדידות בכל חלקה.
במהלך התוכנית יש להוסיף גם חלק ציבורי בבניינים החדשים כמו קופות חולים, בנקים, גני ילדים ועוד. החלקים הציבוריים ימומנו על ידי הרשויות על ידי גבייה מתשלומי החובה למטרת הפרויקט ולניהולו.
פינוי בינוי מסלול רשויות- הגורמים המשתתפים
במהלך התוכנית של מסלול רשויות, חמישה גורמים משתתפים בתהליך-- מארגן הדיירים
- הרשות המקומית
- מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
- מנהל הפרויקטים
- בעלי דירות
לרשות המקומית יש מספר תפקידים מרכזיים במהלך הפרויקט. על הרשות המקומית בראש ובראשונה להציע מתחמים מתאימים לביצוע הפרויקט בהתאם לתנאי הסף ולעקרונות השונים. כמו כן, על הרשות המקומית לתקשר עם החברה המנהלת את הפרויקט על ידי חוזה בהתאם לכללים ולתקנות השונים.
הרשות המקומית תצטרך ליצור מערכת תקציב סגורה, בסיוע של מנהל הפרויקט או החברה המנהלת את הפרויקט. כך יהיה לכל מתחם
שהוכרז כמיועד לביצוע פינוי בינוי בחשבון בנק נפרד.
כמו כן, הרשות המקומית תיצור קשר עם יועצים ומתכננים שיבנו תוכניות מתאימות למתחמים המבוקשים ותתכנן עבודות פיתוח, ביצוע התוכניות והקמה של מוסדות ציבוריים במתחם.
כמו כן, על הרשות המקומית לעקוב ולפקח אחר כלל הגורמים המועסקים בפרויקט ביניהם קבלנים, יועצים, מתכננים, מנהלי הפרויקט ועוד.בנוסף, על הרשות המקומית להוציא דוחות על התקדמות הפרויקט. הדוחות צריכים לכלות את שלבי התכנון השונים, את עבודות הפיתוח, הקמת מוסדות ציבוריים מאושרים והוצאה של אישורים והיתרי בנייה והריסה. שימו לב שהרשות המקומית צריכה להוציא גם דוחות כספיים כל תקופה מסוימת.
פינוי בינוי מסלול רשויות- שלבים
פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך מורכב שמערב גורמים רבים וכולל מספר שלבים-- הכרזה על מתחם או שכונה כמיועדים לפרויקט.
- הכנה של תוכנית בניין עיר חדשה. יכול להתבצע על ידי היזם או העירייה בהתאם למי שיזם את התהליך עצמו.
קרדיט תמונה: freepik - אישור התוכנית בניין עיר בוועדות. האישורים צריכים להינתן על ידי וועדת התכנון והבנייה המקומית ועל ידי וועדת התכנון והבנייה האזורית. העברת התוכנית לאישורים מתבצעת על ידי העירייה.
- יידוע בעלי הדירות.
- לאחר שהדיירים מודעים לפרויקט יש לבחור חברת בנייה שתבצע את הפרויקט בפועל. הבחירה תעשה על ידי הנציג המקצועי של דיירי הבניין.
- כאן מתבצע משא ומתן בין הדיירים לבין חברת הבנייה. במידה והמשא ומתן מצליח, כל הצדדים המעורבים בתהליך חותמים על ההסכם.
- לאחר שהדיירים חותמים על ההסכם ומאשרים את התהליך מגיע השלב שהדיירים צריכים להתפנות מהבניין. האחריות של ביצוע הפינוי של הדיירים מוטלת על חברת הבנייה.
- לאחר פינוי הדיירים, חברת הבנייה תקבל היתרי הריסה והיתרי בנייה ותוכל להתחיל בבניית הבניין החדש בפועל.
פינוי בינוי מסלול רשויות- אישור הדיירים
אחת הבעיות המרכזיות בפרויקט אשר גורמת במקרים רבים לנפילתו לנפילתו היא אישור הדיירים. בעבר, היה צורך בהסכמתם של 100% מהדיירים במתחם. מסיבה זו, רבים מהפרויקטים של פינוי בינוי שהיו מתוכננים במתחמים שונים ברחבי הערים הגדולות לא יצאו לפועל. המדינה שרצתה לעודד את הפרויקט (שכן הוא בא לענות על הצורך בהוספת שטחי בינוי בערים), קבעה כי מספיקה הסכמה של 80% מדיירי המתחם, זאת בתנאי שיש לפחות 66% הסכמה בכל בניין בנפרד. כמו כן, הוסיפו חוק פינוי בינוי המאפשר לתבוע את הדיירים הסרבנים על כך שמונעים מהדיירים האחרים רווח כלכלי. למרות זאת, עדיין דיירים רבים מפחדים לחתום על הפרויקט מסיבות שונות, ביניהן- כמה זמן ייקח לפרויקט, לא יהיה להם מקום מגורים משלהם והם יצטרכו להסתמך על דירות שכורות במשך תקופה ארוכה, דיירים שחושבים שאולי יקבלו הצעה טובה יותר ועוד סיבות שונות.פינוי בינוי מסלול רשויות- חוק פינוי בינוי
בעקבות דיירים סרבנים רבים היה צורך להתמודד עם המצב. המדינה שמבחינתה רצתה שהפרויקט יוצא לפועל באופן מירבי, ניסתה לחשוב על דרכים לדרבן דיירים להסכים לפרויקט. הדבר הראשון שהמדינה עשתה היה להוריד את אחוז המסכימים לפרויקט מ-100% ל-80%. עם זאת, עדיין היה קשה בבניינים רבים להשיג 80 אחוזי הסכמה לכן היה צורך בפתרון נוסף. אחד הפתרונות היה חוק פינוי בינוי. חוק זה חוקק בשנת 2006 על מנת להתמודד עם הדיירים הסרבנים. החוק קובע כי דייר סרבן שסירובו נחשב ללא סביר עומד בפני שתי אפשרויות-- האפשרות הראשונה העומדת מולו תהיה לפנות את דירתו בצו משפטי.
- האפשרות השנייה העומדת מולו תהיה לשלם פיצויים לבעלי הדירות האחרים שהסכימו לעסקה.
- בעל הדירה מסרב בגלל שהפרויקט לא כדאי כלכלית.
- בעל הדירה מסרב בגלל שלא הוצעו לו חלופות מגורים לתקופת הבנייה.
- בעל הדירה מסרב בגלל שלא הוצעו לו חלופות הולמות לדירה הקודמת שלו.
- בעל הדירה הוא אדם בעל מוגבלויות והדירה שהציעו לו לא מתאימה למוגבלות שלו.
- נסיבות מיוחדות של בעל הדירה שהופכות את העסקה לבלתי אפשרית עבורו.
