ישראלים רבים, אשר בשנים האחרונות מחפשים אפיקי השקעה רווחיים, פונים אל התחום הייחודי של קרקעות להשקעה. אומנם, קיימים בישראל אפיקי השקעה אחרים כמו השקעה בתוכניות חיסכון ופיקדונות, השקעה בקרנות, אג"ח וכד' או השקעה בנדל"ן מניב מהסוג הקלאסי של דירות מגורים והשכרתם אך כל אלו שונות מהותית מתחום קרקעות להשקעה. השוני המרכזי הוא ברמת פוטנציאל הרווח שיכולה להניב השקעה בקרקע.
תחום השקעות נדל"ן, פורח כאמור בישראל ולבעלי האמצעים להיכנס אליו הוא משתלם במידה. ביקוש גדול לנדל"ן לדיור, מחירים שצפויים להמשיך ולעלות ובטיחות ויציבות יחסית בהשקעה. אין רווח מאוד גדול אבל אין גם יותר מידי סיכונים. הכל סולידי. קרקעות להשקעה לעומת זאת, מגלמות בתוכן סיכון גבוה יותר יחסית, אך מן הצד השני, הן מבטיחות לאלו שיצליחו עם ההשקעה ויממשו אותה, אחוזי רווח גבוהים מאוד, הגבוהים בעשרות אחוזים מהשקעות נדל"ן סטנדרטיות וגנריות. זו גם הסיבה שתחום קרקעות להשקעה הפך בשנים האחרונות לתחום החם של עולם ההשקעות.
קרקעות להשקעה – השקעה עם עתיד
ישנם כמה סיבות עיקריות מדוע להשקיע בקרקעות, שלכאורה, כרגע, הם בתוליות לגמרי ובעצם גם אסור לבנות עליהם כלום, בשלב זה. נתחיל בסיבה הפשוטה ביותר: הכסף ההתחלתי. החלום של רבים מאיתנו לרכוש דירות להשקעה, נתקל לא פעם בחומת המציאות. נכון שהמחירים ממשיכים כל העת לעלות אבל זה אומר שגם המחיר שבו אנחנו נרכוש, יהיה גבוה מאוד ולעיתים לא מציאותי. זה הרבה כסף שנצטרך לגייס וזה דבר שלא אפשרי לכולם. לעומת נדל"ן מניב כמו דירות, קרקעות להשקעה, ביחוד קרקעות חקלאיות, נרכשות במחיר הרבה יותר נוח. לעיתים גם בסכומים של פחות מ-100,000 ₪ – סכום שהוא אפשרי לרבים.
גם קרקעות להשקעה מציגות כמה אפיקים. ישנם קרקעות להשקעה שהם בעצם קרקעות שמיועדות ומאושרות לבניה. שטח עליו ניתן לבנות בהתאם לאישורים. המחיר כאן של הקרקע יהיה גבוה משמעותי ולכן הרווח שניתן להפיק מההשקעה, יהיה מראש נאה, אך לא גבוה במיוחד. האפשרות השנייה והמעניינת יותר את המשקיעים האמיתיים, שרוצים לקצור רווח גדול בזמן קצר היא השקעה בקרקע חקלאית.
סיכון סיכוי
אבל רגע, אם נכנסו לתחום של קרקעות להשקעה למה להשקיע בכלל בקרקע חקלאית? הרי קרקע חקלאית, כהגדרתה, היא קרקע שמותר לעשות בה שימוש רק עבור חקלאות ולא לבנות עליה. אם כך מה נוכל לעשות בה ולמה לבצע השקעה בה? הסיבה לכך היא שבשל היותה קרקע המיועדת לשימוש חקלאי, כרגע, והדגש הוא על המילה 'כרגע' – המחיר שלה נמוך יחסית. זה אומר אפשרות כניסה רחבה ונוחה מאוד להשקעה. אתה יכול להיות בעליה של קרקע חקלאית גם בסכום של עשרות אלפי שקלים בלבד. כך שההשקעה ההתחלתית נמוכה מאוד. יתכן ובמשך שנים הקרקע תמשיך להיות מיועדת לחקלאות בלבד והנכס החדש לא יניב כלום אבל אם היא תעבור 'הפשרה' ושינוי ייעוד – הרי שמחירה יזנק במאות אחוזים ויניב לך בפרק זמן קצר מאוד, רווחים שאף אפיק השקעה אחר לא יכול להתקרב אליו.
מהו בעצם תהליך ההפשרה? במהלך זה, משונה יעודה של הקרקע מחקלאית לכזו שניתן לבנות עליה בכן, קרקעות חקלאיות רבות עוברות תהליך שנקרא הפשרה, תהליך שבמסגרתו משתנה, על ידי הרשויות המוסמכות במדינה, ייעוד הקרקע מאדמה חקלאית לאדמה המותרת לבנייה. באותו הרגע, ערך הקרקע שהיה נמוך מאוד, קופץ ואם ממשים את הקרקע, הרווח הוא עצום, ביחוד עם הקרקע נמצאת במיקומים אטרקטיביים. אז הרווח ברור אבל חשוב להכיר גם את הסיכונים והסיכונים הם, שאף אחד לא מבטיח לכם, שהקרקע באמת תופשר. בהחלט יתכן מצב שהקרקע תישאר ביעודה המקורי גם עשרות שנים. ההשקעה שלכם תהיה קטנה אבל הרווח יהיה אפסי. ושוב, אם היא כן תופשר לבסוף- תזכו לרווח עצום. סיכוי-סיכון, כבר אמרנו.
איך נדע אלו קרקעות להשקעה טובות לנו?
איך נדע אלו קרקעות להשקעה טובות לנו?כפי שציינו אין מדד חד וברור ומאה אחוז בתחום קרקעות להשקעה המוגדרות כעת כקרקעות חקלאיות. אבל אם אתם בכל אופן בוחנים כניסה לתחום ורוצים להיות מעט יותר בטוחים יש שלל סימנים ונקודות, היכולות לסמן לנו כי ההשקעה עומדת להיות ממומשת בטווחים קרובים יותר וכי פוטנציאל הרווח יכול להיות גדול. במאמר אחר נפרוט ביתר הרחבה את סימנים אלו, שיהיו לכם לעזר רב. בשלב זה רק נציין כי יש לברר היטב את הפוטנציאל של הקרקע להיות מופשרת ועד כמה פוטנציאל זה רחוק מבחינה מהותית ומבחינת טווחי זמן למימוש.
דוגמא לכך יכולה להיות העובדה כי תא קרקעות הסמוך לזה של קרקעות להשקעה שלכם, הופשר, הרי שקיימת סבירות גבוהה יחסית, שגם השטח שלכם יופשר לבסוף, שכן ישנה נטייה ליצור רצפים של בניה מהעיר. חשוב להבין, כי ככל שיש סימנים לכך שהקרקע בעלת פוטנציאל הפשרה גדול יותר, המחיר של ההשקעה הראשונית שלכם ברכישתה יהיה גבוה יותר. מצד שני, אם יש לכם סבלנות, תוכלו לרכוש קרקעות להשקעות עם פוטנציאל עמום יותר, שלכשימומש יניב הרבה יותר רווח.
לעשות את זה עם מומחים
אותם סימנים שציינו כי הם יכולים להורות לנו על פוטנציאל ההפשרה, אינם סימנים ברורים ופשוטים ונדרשת עיין מקצועית שתבחן אותם. כך למשל, דרושים אנשי מקצוע שיבחנו את תוכניות הבניה של הערים או המועצות הקרובים לקרקעות להשקעה, את מיקום הקרקע, את המצב הדמוגרפי והסוציו אקונומי של אזורים סמוכים, היכול להעיד על אפשרות להתרחבות לכיוון הקרקעות החדשות וכן לבסס חישובי השקעה על מודלים כלכליים נכונים.
כדי לבחון סוגיות אלו לעומק ובאופן נכון, נדרשים אנשי מקצוע עם ניסיון רב. עליהם להיות מעורים במגמות השונות והיכרות עמוקה עם קרקעות להשקעה בכל הארץ ואיזו מהן בעלות פוטנציאל כדי להפוך מקרקע חקלאית לקרקע מופשרת לבניה. יתרה מכך, איזו קרקע מבין כל קרקעות להשקעה, צפויה להניב את הרווח הגבוה ביותר כחלק מההשקעה? רק חברה כזו תוכל להוריד את רמת הסיכון שלך ולעלות את רמת הסיכוי.
