קניית דירה ביוון

יוון היא מבין היעדים הפופולריים ביותר לא רק בקרב תיירים, אלא גם בקרב משקיעים. המדינה כוללת כ-3,000 איים כאשר רק כ-227 מהם מיושבים. קניית דירה ביוון להשקעה יכולה להיות מעט מבלבלת, אך בהחלט הרבה יותר רלוונטית למשקיעים קטנים וגדולים כאחד. יוון מציגה לנו תרבות שאנחנו אולי מכירים קצת ומאוד אוהבים, אוכל אותנטי, חופים מרהיבים, טברנות, מזג אוויר ים תיכוני וכל זה במרחק של כ-45 דקות טיסה.

קניית דירה ביוון – למי זה מתאים?

היתרון המרכזי של קניית דירה ביוון הוא שההשקעה מתאימה גם למשקיעים קטנים. מחירי הדירות בישראל ממשיכים לשבור שיאים מדי שנה והופכים את השוק הישראלי לנחלתם של משקיעים גדולים בלבד. על אף שההשקעות בישראל מאוד סגורות, הצפי לתשואות הוא יחסית נמוך ונדמה כי המגמה החיובית לאט נבלמת. בעוד שאתם צריכים הון עצמי בארץ של כמעט חצי מיליון כדי לקנות דירה ממוצעת במרכז הארץ, ביוון הסכום שאתם צריכים הוא כ-200,000 ש"ח ואתם יכולים למצוא דירה במחירים האלו. כמובן, ככל שאתם תתקרבו יותר למוקדים התיירותיים ככה המחירים יעלו, אבל עדיין הם לא קרובים למחירי הדיור בארץ. יש לקחת בחשבון שלרוב אנחנו נרצה גם לשפץ את הדירה בעלות נוספת של כמה עשרות אלפי שקלים. לבסוף, אחוזי התשואה ביוון ובעיקר באיים הפופולריים ובערים המרכזיות מעניקים לנו מגמה חיובית כבר שנים (בכ-5 שנים האחרונות) והצפי הוא להמשכיות. התשואה היציבה מגיעה לעד כ-8% בממוצע שנתי. שימו לב, על אף שמדובר על אזור פופולרי להשקיע ומאוד נכון למשקיעים צעירים ללא הון עצמי גדול, עדיין מומלץ להגיע להשקעה עם ליווי מקצועי של חברת השקעה. הליווי המקצועי יעזור לכם לעבור את תהליך ההשקעה בצורה נכונה ולבחור את אזורים מתאימים ונכונים להשקעה עם הסתכלות על התפתחות האזור בשנים הקרובות. 

מה הופך את יוון ליעד פופולרי למשקיעים?

השקעות נדל"ן בחו"ל הן בהחלט מצרך בסיסי של כל משקיע ישראלי וככל שהמקום קרוב יותר למשקיע ככה יהיה לו יותר פשוט לנהל את הפרויקט. יש רמות סיכון שונות בכל השקעה בחו"ל וצפי לתשואה. קניית דירה ביוון יכולה להיות משתלמת במיוחד בתקופה הזאת כאשר יוון עוד לא התאוששה לגמרי ממשברי הסאב פריים והקורונה שפקדו אותה וגרמו לצניחת מחירי הדיור. משבר הסאב פריים אמנם היה משבר עולמי, אך הנפגעת המרכזית הייתה יוון, מה שהוביל את האיחוד האירופי להתערב להציע ליוון חבילות סיוע ותוכניות חילוץ ליציאה מהמשבר. מאז כלכלת יוון נמצאת במגמה חיובית בעיקר בזכות ענף התיירות. מיליוני תיירים פוקדים את ערי ואיי יוון מדי שנה, רק לאתונה מגיעים כ-6 מיליון תיירים מדי שנה. הסיבה לכך שקניית דירה ביוון הופכת להשקעת נדל"ן מבוקשת כל כך היא מכיוון שהמדינה נחשבת למדינה עם פוטנציאל צמיחה עצום ביחס למקומות אחרים. כמו כן, האזור מעניק אפשרות גם למשקיעים לצעירים להיכנס לעסקאות נדל"ן ביוון. המחיר למ"ר באיי יוון בערים השונות נע בממוצע של כ-1,800 ש"ח למ"ר ועד כ-8,700 ש"ח למ"ר באזורים המבוקשים. התשואה לדירות נופש ביוון (שכירות לטווח קצר) יכולה להגיע ל-15% בממוצע בכל שנה. 

קניית דירה ביוון – שלבים

• מיקום – בתור התחלה יש לבחור את המקום בו אתם מעוניינים להשקיע. בחירת המקום היא בהתאם לאופי השכירות שלכם, האם מדובר על שכירות לטווח ארוך או קצר. שכירות לטווח ארוך תקנה לכם שקט ותשואה של כ-5% עד 8% בשנה לעומת התשואה בארץ שמקנה לכם עד כ-5%. שכירות לטווח הקצר (דירות נופש) מעניקות לכם תשואה של כ-7% עד 15% בשנה. לכן, בחירת המיקום היא מאוד רלוונטית, יש איים שהם פופולריים בקרב תיירים כמו קורפו, כרתים ועוד וכמו כן, יש שכונות בערים מסוימים שהן מיועדות יותר לתושבי המקום, מהגרים וסטודנטים. בחירת המקום מחייבת אתכם להבין את כל המגבלות של המקום בתור תיירים ומשקיעים. מה זה אומר? האם התחבורה הציבורית נוחה? האם הדירה קרובה לצירים מרכזיים? מהם מחירי השכירויות באזור? האם המקום מיועד להיכנס לתקופת בנייה? כל אלו שאלות שאתם חייבים למצוא להן תשובות. 

• גורמי המשפט – לאחר שבחרתם את המיקום הנכון להשקעה יש לפנות לעורך דין ונוטריון כדי להמשיך בעסקה. כל דירה שעלותה מעל 12,000 אירו מחייבת אתכם להחזיק בעורך דין. כמו כן, כדי לבצע את החתימות לתרגם את המסמכים לשפה המקומית אתם חייבים חתימה של נוטריון מקומי בנוכחות של שני הצדדים.

• חשבון בנק ומספר מס – כדי להמשיך את קניית דירה ביוון אתם צריכים לפתוח מספר מס וחשבון בנק (יש מקרים בהם אין חובה לפתוח חשבון בנק ביוון). מספר המס מלווה אתכם בכל תהליך הפעילות הפיננסית שלכם ביוון, מספר המס הוא תעודת הזהות שלכם. כדי לפתוח מספר מס יש להגיש בקשה לרישום דרך רשויות המס באזור, מומלץ להגיע עם אנשי מקצוע דוברי השפה לפתיחת חשבון בנק ומספר מס.

• מיסוי – הדבר החשוב ביותר בכל השקעת נדל"ן ובכלל באפיק ההשקעות הוא להכיר את המס, את הרווח הנקי שלכם. כאשר אתם מחשבים את התשואה של הבית שלכם אתם צריכים להתייחס לכל ההוצאות כולל מיסוי. אלו הן ההוצאות אליהן אתם צריכים לצפות בעת קניית דירה ביוון: מס רכישה – מס רכישה הוא כ-8% משווי הנכס, מס שבח במכירה – רשויות יוון מעניקות פטור ממס שבח, מס רווח שוטף – פרוגרסיבי, כ-7.5%, מס העברה – מס העברה הוא כ-3.1% משווי הנכס, מס בעלות נכס – מס בעלות נכס נע בין 0.1% ועד כ-11.20% משווי הנכס, הוצאות נוספות – עבור שירותי עו"ד תשלמו כ-1%. ניהול ואחזקה של הדירה משתנה בהתאם לאופן השכירות וחברת הניהול. המחירים נעים בין כמה מאות שקלים בחודש ועד אלפי שקלים, שיפוץ – כאשר אתם רוכשים דירה ישנה המחיר של שיפוץ הדירה גם מעלה את ערך שווי הדירה אך מצריך אתכם להוציא כמה עשרות אלפי שקלים נוספים. לסיכום, כל מי שאינו תושב יוון מחויב בתשלום מס הכנסה. כן יש הטבות רבות המוענקות למשקיעים ישראלים מכיוון שהרשויות ביוון די אוהבות תיירי חוץ ומעודדות השקעות נדל"ן. המס ביוון הוא מס מדורג:

• מדרגה ראשונה (15%) – הכנסה שנתית של עד 12,000 אירו.
• מדרגה שנייה (35%) – הכנסת שנתית של עד 35,000 אירו.
• מדרגה שלישית (45%) – הכנסת שנתית של 35,000 אירו ומעלה. 

לפני שאתם סוגרים כל עסקה יש לדעת מהו צפי ההוצאות שלכם על העסקה ולדעת מהו הרווח הגולמי שלכם בממוצע שנתי. אם מדובר על ענף תיירות יש לקחת בחשבון שישנן עונות פחות תיירותיות, אם מדובר על שכירות לתושבי המקום יש לקחת בחשבון שדמי השכירות יהיו נמוכים יותר. 

רגע לפני שנדבר על רכישת נכס ביוון, השקעות נדל"ן ביוון וכולי, אנחנו חושבים שלאחת מהמדינות הכי מתוירות בעולם מגיע קצת הסברי רקע, הקדמה קצרה ומידע שימושי שיכול רק להועיל לכם. הנה המדריך המלא לרכישת נכס ביוון, המשיכו לקרוא.

רגע לפני רכישת נכס ביוון, בואו נתחיל עם קצת הסברים יבשים. קודם כל, כדאי לדעת כי יוון היא מדינה בדרום אירופה, והיא נמצאת באיחוד האירופי מאז 1981 ומשתמשת באירו כמטבע שלה. יש בה כ- 10 – 11.2 מיליון תושבים, והיא המדינה הקטנה ביותר באיחוד האירופי. עיר הבירה, אתונה, היא ביתם של כ-4 מיליון איש. ב-2016, ליוון היה שיעור אבטלה של 23% ותמ"ג לנפש של $28,000 דולר, שזה לא נמוך, אבל לא גבוה כמו בקפריסין הצפונית שנקראת גם קפריסין הטורקית (שיעור אבטלה של כ-30% נכון לשנת 2020).

קצת על היופי הקסום של יוון

יוון היא מדינה שעוצבה על ידי האקלים הים תיכוני שלה. לא רבים יודעים זאת, אבל למעשה יש בה למעלה מ-3,000 איים. זוהי ארץ של היסטוריה, תרבות ומסורות עתיקות. יוון מציעה מגוון אינסופי של נופים – מהפסגות המושלגות של הר האולימפוס ועד לחופים שטופי שמש ים תיכונית משזפת.

כאשר מדברים על רכישת נכס ביוון, חשוב לדעת כי המדינה התברכה בחופים יפים, ציוני דרך היסטוריים ונפלאות טבע. האיים ספוגי השמש מיקונוס, סנטוריני וכרתים הם יעדי תיירות פופולריים, בעוד שאתונה מציעה אתרי מורשת עולמית, חיי לילה שוקקים ומאכלים טעימים. ובשל הגיוון האדיר של נופיה של יוון, רכישת נכס מצריכה קודם כל להחליט על אזור מסוים.

לרכוש נכס ביוון: מה חשוב לדעת?

יחד עם הקשיים הכלכליים שיוון חוותה בשנים האחרונות, יש לה את אחת הדמוקרטיות הוותיקות באירופה והיא מדינה מפותחת עם כלכלה מתקדמת המדורגת בין 20 המדינות המובילות בעולם במונחי תוצר לנפש. אבל כאשר משווים את יוון לשאר המדינות באיחוד האירופאי, כלכלת יוון היא אחת החלשות בגוש האירו.

התמ"ג לנפש במדינה מצטמצם מאז 2008, אבל בשנים האחרונות לאור חלוף משבר הקורונה העולמי, יוון מראה סימני צמיחה ושגשוג מחודשים הן מבחינה תיירותית, כלכלית וסוציו אקונומית באופן כללי. בפועל, זה מה שאומר שמבחינת הזדמנויות עסקיות והזדמנויות של השקעות נדל"ן ביוון, יש לא מעט.

רכישת נכס ביוון: האזורים הכי מומלצים ביוון להשקעות נדל"ן

יוון היא יעד פופולרי להשקעות נכסים. המדינה הייתה בחדשות בגלל המשבר הכלכלי שבו היא התמודדה בשנים האחרונות, אך עלייה בהשקעות ממדינות כמו סין הראתה שיוון היא עדיין אופציה מצוינת להשקעות נדל"ן. בין האזורים המומלצים ביותר תוכלו למצוא את קולורה, קלמטה וקורפו. כל אלו הן עיירות חוף שמציעות נופים יפים וקרובות לחופים.

בשורה התחתונה, הדבר הראשון שיש לקחת בחשבון בעת רכישת נכס ביוון הוא המיקום. המדינה מחולקת לשלושה אזורים עיקריים: צפון, מרכז ודרום. האזור הצפוני מאכלס את לריסה, סלוניקי וולוס כערים הגדולות ביותר. אזור המרכז הוא ביתם של אתונה, פטרה וקלמטה בתור הערים הגדולות ביותר. באזור הדרום אנו מוצאים את קורפו, הרקליון ורודוס כערים הגדולות ביותר. הדבר הנוסף שיש לקחת בחשבון הוא איזה סוג נכס אתפ רוצים לקנות: חדש או ישן? אם אתם מחפשים נכס חדש, צריך לבדוק אזורים כמו אתונה, פטרה או קלמטה מכיוון שהם קרובים לעיר עירונית מרכזית.

כיצד יוון הפכה ליעד נחשק עבור משקיעי ויזמי נדל"ן?

בעשור האחרון, יוון ראתה עלייה גדולה בתיירות למרות המשבר הפיננסי שפקד אותה שנים אחורה. הדבר הוביל לעלייה במחירי הנכסים ולנהירה של משקיעים זרים, אבל עדיין ניתן למצוא ביוון עוד שפע של הזדמנויות נדל"ן והשקעות שונות, בין אם בענף הבנייה, הנדל"ן או התיירות. בסופו של דבר, השילוב של אקלים אטרקטיבי, מחירי נכסים נמוכים ותרבות עשירה מושך עוד ועוד אנשים מכל העולם להשקיע ביוון.

יוון ראתה סוג של כאוס כלכלי רב בשנים האחרונות. כתוצאה מכך, המחירים של הנדל"ן במדינה צנחו בצורה משמעותית, מה שהפך את המדינה לאחד היעדים המשתלמים ביותר עבור משקיעי נדל"ן ויזמים. במובן מסוים, לאחר שעבר יותר מעשור מאז שיוון כמעט פשטה רגל, היום אנחנו מבינים שהמשבר הפיננסי ביוון שהחל ב-2009 היה "ברכה במסווה" למדינה. המשבר הוביל לפיחות במטבע המדינה, מה שהפך אותו לאטרקטיבי יותר עבור משקיעי נדל"ן ויזמים. בנוסף, יוון אימצה צעדי צנע שסייעו בהפחתת הגירעון התקציבי ושיעורי האינפלציה. כתוצאה מכך, המשק נמצא כעת במסלול להתאוששות עם קצב צמיחה צפוי של כ-9.3% השנה.

מחירי נכסים ביוון

אם אתם מחפשים דירה להשקעה ביוון באתונה או סלוניקי, תוכלו למצוא דירות החל מ-60,000 – 65,000 אירו בממוצע. מחיר דירת 3 חדרים ביוון אמור לנוע בין 120,000 – 60,000 אירו, בעוד שמחיר דירת 4 חדרים ביוון עשוי לנוע בין 150,000 – 80,000 אירו.

אם אתם מעוניינים לרכוש דירת 5 חדרים ביוון, המחירים הממוצעים ינועו בין 250,000 – 200,000 אירו, בזמן שבית קרקע יווני יעלה לכם בין 200,000 – 100,000 אירו. עבור מי שמחפש רכישת וילה ביוון, מחיר וילה ביוון נע בין הטווחים של 500,000 – 250,000 אירו.

נתונים כלכליים על השקעות נדל"ן ביוון

אם אתם מתכננים רכישת נכס ביוון, חשוב לדעת כי דמי שכירות חודשיים ממוצעים ביוון נעים בין $1450-1550. זאת, בעוד ששיעור המס על הכנסה משכ"ד עומד על 7.5%. כמו כן, אם תרכשו נכס ביוון תצטרכו לשלם מס רכישת נכס ביוון, מה שיעמוד על 8% – 13% משווי הנכס.

עוד חשוב לדעת, כי גובה המס על רווחי הון של השקעות נדל"ן עומד על 15%, והתשואה הממוצעת על נכס להשקעה ביוון עומדת על 6% – 10% בשנה. ולמרות הנתונים הכלכליים והמשבר המדאיג שיוון חוותה בעשור האחרון, שיעור השינוי במחירי הנדל"ן ביוון מצביע על עלייה של כ-9.3%.