פינוי בינוי הוא פרויקט בו התמורה היא גבוהה מאוד. הן לבעלי הדירות, הן ליזם הממן את הפרויקט והן לעירייה שמקבלת בניינים חדשים ומשופרים במקום הישנים. הפרויקט נועד לענות על צרכים שונים ביניהם הגלת היצע הדירות במדינת ישראל, לאחר שהבינו כי קיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות. כך הגיעו למסקנה שהדרך האפקטיבית ביותר תהיה בנייה לגובה וכי פרויקט פינוי בינוי יכול לעזור לכך.
פינוי בינוי תמורה- מה זה?
כפי שציינו, הרעיון לפרויקט פינוי בינוי עלה כאשר הבינו שקיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות. על מנת להצליח ליישב את שטחי הערים, הגיעו למסקנה שהדרך האפקטיבית ביותר היא לבנות בניינים גבוהים מאוד. בעבר, הבניינים היו מגיעים לגובה מקסימלי של בין 4 ל-8 קומות. לכן, על מנת להצליח ליישב את השטחים ביעילות החליטו לבנות על גבי השטחים בהם ממוקמים הבניינים הישנים והנמוכים בעיר, בניינים רבי קומה.פרויקט פינוי בינוי בא לענות על שלוש מטרות מרכזיות-
- הוספת שטחי בינוי בערים הגדולות. כפי שציינו, בעקבות המחסור שהיה, רצו להגדיל את היצע הדירות בישראל. על מנת לענות על הצורך העצום של מקומות מגורים ובגלל המחסור של שטחים לבנייה, הוחלט לבנות לגובה. פרויקט פינוי בינוי מאפשר להגדיל את היצע הדירות בישראל בהתאם לתנאים הקיימים.
- חידוש הבניינים הישנים והפיכתם לחדשים ומשופרים. על ידי כך לשפר את איכות החיים ואת סביבות המגורים במעברות, שכונות עוני ועוד.
- חיזוק מבנים ישנים. המבנים הישנים שנבנו לפני שנות ה80 אינם עומדים בתו התקן המודרני ולכן יש לחזק אותם על מנת למנוע מהם לקרוס. פרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38/1 באים לענות על הצורך של חיזוק המבנים הישנים.
פינוי בינוי תמורה– כיצד הפרויקט עובד?
פינוי בינוי תמורה– כיצד הפרויקט עובד?פינוי בינוי הוא פרויקט בו הורסים מבנים קיימים ובונים מבנים חדשים במקומם. במהלך פרויקט פינוי בינוי, מתבצע תכנון של מתחם שלם הכולל מספר בניינים וכך גם צרכים ציבוריים הנדרשים באזור ביניהם קופות חולים, גני ילדים, בנקים, מבנים ציבוריים שונים, גינות ושטחים ירוקים ועוד. כמו כן, במהלך הפרויקט מתבצעת הקמה של תשתיות משופרות לבניינים, הגדלה של שטח הדירות הישנות, הוספה של מרחב מוגן לכל דירה (ממ"ד), הוספה של מרפסת שמש לכל דירה וכך הדיירים מקבלים דירה מחודשת ומשופרת ששוויה עולה באופן משמעותי על הדירה הקודמת.
היזם נושא בכל העלויות הכרוכות והדיירים לא יצטרכו להוציא מכיסם כלל. כך הדיירים מקבלים דירות חדשות מבלי לשלם עליהן והיזם שבונה יותר דירות משהיו בבניין הקודם יכול למכור את הדירות החדשות ולהרוויח את חלקו. מה שנקרא win-winעל מנת להתחיל בפרויקט פינוי בינוי, על היזם ובעלי הדירות ליצור קשר ולהסכים לגבי העסקה. יצירת הקשר בין היזם לבעלי הדירות יכולה להתבצע בשתי צורות-
- במידה והיזם מבחין בבניין עם פוטנציאל ממשי לתהליך פינוי בינוי, הוא צריך לפנות לדיירי הבניין המבוקש. דיירי הבניין צריכים להסכים ברוב מכריע על ביצוע התהליך.
- במידה ובעלי הדירות מעוניינים שהבניין שלהם יעבור תהליך פינוי בינוי יוכלו לפנות ליזמי פינוי בינוי על מנת לגרום להם לקחת את הפרויקט בשכונה שלהם.
במהלך תקופה ההריסה והבנייה, היזם ישלם לדיירים תשלום בשווי שכר הדירה עד שהפרויקט יושלם והדיירים יוכלו לחזור לגור בבניין שלהם.
שימו לב כי היזם הוא זה שאחראי על הפרויקט, הוא אחראי ליצור קשר עם הדיירים ועם הרשות המקומית והמחוזית, הוא יבצע את כלל הבדיקות הנדרשות, יקבל את האישורים הנדרשים וימליץ על המתחם הציבורי שלדעתו יתאים לפרויקט.פינוי בינוי תמורה- אז מה התמורה ?
התמורה של פרויקט פינוי בינוי היא רבה והיא נוגעת לכל הגורמים הקשורים לפרויקט-
בעלי הדירות
בעלי הדירות הם בעצם המרוויחים הגדולים מהפרויקט. במהלכו הם מקבלים דירה חדשה ומשופרת, עם תשתיות טובות יותר. הדירה שמקבלים בעלי הדירות בעלת שטח גדול יותר מהדירה הקודמת שלהם. לדירה מוסיפים להם מרפסת שמש, ממ"ד, חניה ומחסן. כמו כן, ברוב הבניינים שמתבצע פרויקט פינוי בינוי אין מעלית, אז במהלך בניית הבניין החדש מוסיפים מעלית שמשדרגת את איכות החיים של בעלי הדירות באופן משמעותי. כמו כן, הדיירים זוכים בשיפור משמעותי של סביבת המגורים שלהם ובאיכות החיים שלהם. על ידי כך, שווי הדירות הקודמות עולה באופן משמעותי והדיירים לא צריכים להוציא מכיסם כלל על מנת לקחת חלק בפרויקט. התהליך כולו ממומן על ידי היזם שמרוויח ממכירת הדירות הנוספות בבניין. זה נכון שבמהלך תקופת הבנייה של הבניין החדש, בעלי הדירות לא גרים בבית שלהם, מה שיכול להיות מעט לא נוח ולהרתיע רבים. אך, שכר הדירה שעליהם לשלם ניתן להם על ידי היזם של הפרויקט, כך שהם לא באמת מפסידים כסף.היזם
היזם הוא זה שממן את הפרויקט, אך עם זאת, היזם הוא גם אחד הגורמים שמרוויחים ממנו באופן משמעותי. על ידי בנייה של בניין חדש עם קומות רבות, היזם יכול למכור את הדירות בקומות שנוספו וכך להרוויח את חלקו מהמכירה. כך היזם מרוויח הרבה יותר ממה שהוציא על הפרויקט.העירייה
גם העירייה מרוויחה מפרויקט פינוי בינוי. כפי שציינו קודם, מטרתו המרכזית של הפרויקט הייתה למצוא פתרון לבעיית המחסור בשטחי בינוי ובמקומות מגורים. לכן, על ידי הפרויקט והבנייה לגובה נוספים שטחי בינוי לתושבים חדשים שיגיעו לעיר, איכות החיים בעיר עולה והבניינים הישנים כבר לא ממלאים את נוף העיר, אלא במקומם רואים בניינים חדשים ומעוצבים. כמו כן, במהלך פרויקט פינוי בינוי חובה להוסיף למתחם החדש גם מבנים ציבוריים שיענו על צרכים שונים כמו קופות חולים, בנקים, משרדי ממשלה, גני ילדים ועוד. כך העיר זוכה גם מהוספה של בנייני ציבור למחוזותיה.פינוי בינוי תמורה- האם צריך לשלם מס שבח?
אחת השאלות הנפוצות ביותר היא האם צריך לשלם מס שבח בעת פרויקט פינוי בינוי? במהלך פרויקט פינוי בינוי (תמ"א 38/2), אין פטור ממס שבח. הסיבה לכך היא שמדובר במכירה של הדירה ושל זכויות הבנייה לידי היזם וקבלה של דירה אחרת במקומה. כלומר, על המוכרים, בעלי הדירות, לשלם מס שבח ואילו על הרוכש, היזם לשלם מס רכישה. עם זאת, על מנת לעודד את הפרויקט פינוי בינוי, הוחלט לבצע תיקון בחוק ולפיו יש פטור ממס שבח באחד מהתנאים המפורטים-- במידה ששטח הדירה החדשה של בעל הדירה אינו עולה על שטח דירת המגורים הקיימת ביותר מ-25 מ"ר.
- במידה ששווי הדירה החדשה אינו עולה על שווי הנכס המקורי, ללא זכויות הבנייה הנוספות או על סכום של 2,100,000 שקלים (הסכום הגבוה ביניהם) בתוספת תשלום עבור דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש.
פינוי בינוי תמורה – לא בטוחים שכדאי לכם לאשר את התקדמות הפרויקט במתחם המגורים שלכם?
מתחם המגורים שלכם צפוי ליהנות מפרויקט התחדשות עירונית? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. בשורות הבאות נכיר מקרוב מספר דגשים חשובים אודות פרויקט הדגל של התוכנית – פינוי בינוי. בין כלל הדגשים נכיר את חוק פינוי בינוי על כלל השינויים שהוא עבר בשנים האחרונות. נכיר את הזכויות של דיירי המתחם, נכיר את התמורה המקובלת בפרויקטים הללו ונגע בעוד מספר דגשים חשובים שיעזרו לכם לעבור בצורה טובה, רגועה ומהירה את הפרויקט כולו. אז רגע לפני שאתם גוללים מטה, כדאי שתפנו מספר דקות לקריאת השורות הבאות.מאיפה הכל התחיל? הכירו את ראשיתו של פרויקט הדגל במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית
תחילה חשוב להקדים מספר דגשים אודות הפרויקטים השונים במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית. בשנים האחרונות המדינה החליטה לקדם מגוון פרויקטים של התחדשות עירונית. בשונה מהתוכנית המקורית לשיקום שכונות שהחלה את דרכה לפני כמה עשרות שנים, התוכנית להתחדשות עירונית כוללת מטרת על ברורה – יציבות המבנים. כיום יש מבנים רבים בכל רחבי הארץ שנבנו לפני כמה עשרות שנים ללא כל הקפדה על תקני בטיחות ראויים. אנשי מקצוע רבים חוששים כי ישראל תתמודד עם רעידת אדמה משמעותית בשנים הקרובות, מה שגרם למדינה לקדם במהירות רבה כמה שיותר פרויקטים להתחדשות עירונית.יציבות מיטבית בעת רעידות אדמה – הכירו את תקן 413
- בדיקה יסודית של מהנדס מורשה שמצא כי הבניין אינו כולל את תקן 413.
- הבניין נבנה לפני שנת 1980.
- הבניין כולל 2 קומות לכל הפחות.
- הבניין אינו מיועד להריסה.
התנאים מתקיימים? כעת חשוב שתכירו את התמורה המקובלת ותקבלו החלטה מושכלת אודות עתיד מתחם המגורים שלכם
כלל התנאים הללו מתקיימים בבניין המגורים שלכם? קיים סיכוי גבוה שקיימת היתכנות לפרויקט פינוי בינוי. אך כפי שציינו מעלה, ישנן עוד בדיקות רבות שצריכים לעבור לפני שמתחילים בפרויקט. בשורות הבאות נכיר מקרוב את חוק פינוי בינוי על כלל השינויים בו. השינויים הרבים מבטיחים לדיירי הבניין הטבות משמעותיות, המשיכו לשורות הבאות ותכירו מקרוב את התמורה המקובלת.התמורה המקובלת עברה שינויים רבים במרוצת השנים – בתחילה הדיירים היו מקבלים תמורה כספית נמוכה למדי
בתחילת הדרך של תוכנית פינוי בינוי היא כללה תמורה נמוכה למדי, הן לחברות הבנייה והן לדיירי הבניין. חוק פינוי בינוי החל את דרכו לפני עשרות שנים אך במשך שנים רבות הוא לא משך את תשומת לב חברות הבנייה והדיירים. הסיבה לכך הייתה התנאים הכלולים בו. חברות הבנייה לא נהנו מהיתרי בנייה נרחבים ודיירי הבניינים קיבלו פיצוי כספי נמוך עבור הפקעת דירתם מהם. חשוב להדגיש כי בתחילת הדרך לא הייתה לדיירים אפשרות לסרב לביצוע הפרויקט, המדינה פשוט הפקיעה את זכותם מהנכסים בתורה לפיצוי כספי נמוך למדי.השינוי הגדול הראשון בחוק פינוי בינוי – הוספת יחידות דיור חדשות שהפכו את הפרויקטים הללו לכדאיים כלכלית עבור חברו הבנייה
אך בשנת 1996 חל שינוי מהותי. בשנה זו החלו מספר שינויים מהותיים שהפכו את הפרויקט לאטרקטיבי במיוחד, הן עבור הדיירים והן עבור חברות הבנייה. המדינה הבינה כי במטרה לקדם כמה שיותר פרויקטים במהירות רבה היא חייבת להפוך אותם לכדאיים יותר עבור כלל הצדדים. השינוי הראשון כלל אפשרות להוספת היתרי בנייה נרחבים בבניינים שעוברים פרויקט פינוי בינוי. הוספת היתרי הבנייה איפשרו לחברות הבנייה לבנות יחידות דיור חדשות ולמכור אותן, מה שהפך את הפרויקט לרווחי. שינוי זה הביא לגידול משמעותי בכמות הפרויקטים שמקודמים בשנים האחרונות.שינוי נוסף ומשמעותי בחוק פינוי בינוי – הדיירים יכולים להביע את התנגדותם ובכך למנוע את היתכנות הפרויקט
שינוי נוסף הוא האפשרות של בעלי הדירות במתחם להביע את התנגדותם לביצוע הפרויקט. כפי שציינו מעלה, בתחילת הדרך של תוכנית פינוי בינוי המדינה יכלה להפקיע את זכות הדיירים על דירותיהם ללא אישורם. כיום הדיירים חייבים להביע את אישורם בכדי שניתן יהיה לקדם את הפרויקט. סוגיה זו דורשת הרחבה, שכן בשנים האחרונות חלו שינויים רבים במאזן הכוחות בין המתנגדים לבין התומכים. כמו כן ישנם פרטים שחשוב להכיר באשר לאפשרות הבעת ההתנגדות ללא חשיפה לתביעה מצד חברת הבנייה, היזם ודיירי הבניין.אחוז ההסכמה הנדרש לקידום הפרויקט – בתחילה 80% מכלל דיירי הבניין נדרשו להביע את אישורם, כיום די ב 66% בלבד
בתחילת הדרך, כל פרויקט היה חייב לכלול כ 80% הסכמה מסך כל הדיירים המחזיקים ב 75% מכלל הרכוש המשותף. נתון זה גרם לפגיעה בהיתכנות של פרויקטים רבים. לכן, בשנים האחרונות שינו את סף היתכנות הפרויקט וכיום מספיק ש 66% מכלל דיירי המתחם מביעים את אישורם במטרה להתחיל בפרויקט פינוי בינוי. חשוב להדגיש כי דיירים שמביעים את התנגדותם מסתכנים בהגדרתם כסרבנים, מה שיכול לחשוף אותם לתביעות משמעותיות. ישנן לא מעט סיבות בגינן דיירים יכולים להביע את התנגדותם. בשורות הבאות נביא כמה מהן. הסיבות השכיחות ביותר בגינן ניתן להביע התנגדות לביצוע פרויקט פינוי בינוי ללא חשיפה לתביעות:- פרויקט שאינו כדאי כלכלית.
- היזם אינו מסייע לדיירים באיתור דירה חלופית.
- בעל הדירה או בן משפחתו סובלים מנכות שאינה מאפשרת לעבור לדירה החלופית שהציע היזם.
התמורה המקובלת בשנים האחרונות – דירה חדשה או תמורה כספית גבוהה
אנשים רבים לא מכירים את התמורה המקובלת בפרויקטים של פינוי בינוי, מה שגורם להם לוותר על קידום פרויקטים במתחם המגורים שלהם. לכן, בשורות הבאות נביא את התמורה המקובלת בכל הפרויקטים מהשנים האחרונות. ראשית, חשוב לפתוח ולומר כי ישנן שתי אפשרויות לבחירה. כל דייר יכול לבחור בין קבלת פיצוי כספי לבין קבלת דירה חדשה בבניין החדש שיבנה במתחם. הדירה החדשה כוללת שיפורים רבים בהשוואה לדירה החדשה, מה שמאפשר לבעלי הדירות ליהנות מהשבחה משמעותית של עשרות אחוזים בשווי הנכס.דירה גדולה הכוללת חדר ממ"ד, מרפסת שמש, חניה צמודה ולעיתים אפילו מחסן
הדירות החדשות שיקבלו הדיירים מהבניין המקורי יהיו גדולות יותר בעד 25 מטרים רבועיים. הדירות יכללו חדר ממ"ד, מרפסת שמש, חניה צמודה ולעיתים גם מחסן. כלל השינויים הללו מבטיחים לדיירים עליית ערך משמעותית מאוד בשווי דירתם. מעבר לכך, כמובן שהבניין החדש נבנה תוך הקפדה על כל תקני הבטיחות המחמירים ביותר, לרבות תקן 413 כנגד רעידות אדמה. במילים אחרות, בעלי הדירות בבניין המקורי נהנים מבניין חדש, יציב ובטוח וכן מדירות חדשות ששוות עשרות אחוזים יותר בהשוואה לדירה המקורית.רוצים לקבל פיצוי כספי במקום דירה חדשה? חשוב לנהל משא ומתן אודות הסכום שתקבלו
רוצים לקבל פיצוי כספי במקום דירת מגורים? חשוב לדעת כי החוקה אינה מפרטת את התמורה המקובלת לכל דירה ולכן חשוב לנהל משא ומתן אודות התמורה עם יזם הפרויקט שלכם. משא ומתן מקצועי יכול לאפשר לכם לקבל תמורה גבוהה בעשרות אחוזים משווי הדירה שלכם בעת הריסתה.מתכננים למכור את הדירה וליהנות מההשבחה? תוכלו ליהנות פעמיים – גם מההשבחה וגם מפטור תשלומי מס שבח!
מעבר לכך, חשוב לדעת כי המדינה מעניקה פטור מלא ממס שבח לכל דיירי פרויקט פינוי בינוי. לפני שנגע בהטבה עצמה, חשוב להכיר מקרוב את מס השבח. בדומה למס רווח הון, בענף הנדל"ן יש מס שבח. את מס השבח משלמים מכל רווח מענף הנדל"ן. ברוב המקרים מדובר במס שבח בשיעור של 25% מסך הרווחים בלבד. מס זה מקביל למס רווח הון, המשולם מרווחים משלל אפיקים שונים. חוששים לשלם עשרות אלפי שקלים מס שבח בגין עליית ערך הנכס שלכם? חשוב שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות. המדינה החליטה להעניק פטור מלא ממס שבח לכל הדיירים המתגוררים בבניינים שעוברים התחדשות עירונית. הסיבה המרכזית לכך היא במטרה למנוע כמה שיותר עיכובים ואי הסכמות מצד הדיירים. זכרו, מטרת העל של המדינה היא לבצע כמה שיותר פרויקטים של פינוי בינוי במטרה להבטיח את יציבותם של כמה שיותר בניינים מפני רעידות אדמה.
פינוי בינוי הוא תהליך בו מפנים (הורסים) מבנים קיימים ובמקומם בונים מבנים חדשים ומשופרים. התהליך התחיל בשנת 1998 בעקבות המחסור בשטחי הבינוי בערים הגדולות. המסקנה שהגיעו אליה הייתה שהדרך הטובה ביותר לניצול הקרקעות הקיימות תהיה לבנות לגובה ולשם כך יש לבנות על גבי שטחים בהם יש בניינים נמוכי קומה. מה זה פינוי בינוי, מהו מס שבח והאם יש צורך לשלם מס שבח בעת פינוי בינוי? במאמר הבא נענה על השאלות הללו.
פינוי בינוי מס שבח- מה זה פינוי בינוי?
כפי שהבנו, הרעיון לפרויקט פינוי בינוי עלה בסוף שנות ה-90 כאשר הבינו שקיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות. על מנת להצליח ליישב בצורה האפקטיבית ביותר את שטחי הערים, החליטו לבנות בניינים גבוהים מאוד. בעבר, הבניינים היו מגיעים לגובה מקסימלי של בין 4 ל-8 קומות. לכן, על מנת להצליח ליישב את השטחים ביעילות החליטו לבנות על השטחים בהם היו בניינים נמוכים יחסית וכך גם לשפר אותם וגם להוסיף מקומות מגורים בשטח העיר. פינוי בינוי הוא תהליך בו הורסים מבנים קיימים ובמקומם בונים מבנים חדשים. התהליך של פינוי בינוי כולל יתרונות שונים ביניהם תשתיות משופרות לבניינים, הגדלת שטח הדירות, הוספה של מרחב מוגן לכל דירה (ממ"ד), הוספה של מרפסת שמש לכל דירה וקבלת דירה מחודשת ומשופרת עם שווי גבוה יותר מהקודמת. כמו כן, במהלך תהליך פינוי בינוי, מתבצע תכנון של מתחם שלם הכולל מספר בניינים וכולל גם צרכים ציבוריים נדרשים ביניהם קופות חולים, גני ילדים, בנקים, מבנים ציבוריים שונים, גינות ושטחים ירוקים ועוד. במהלך הפרויקט היזם נושא בכל העלויות הכרוכות והדיירים לא יצטרכו לשלם על העלויות כלל. כך הדיירים מקבלים דירות חדשות מבלי לשלם עליהן והיזם שבונה יותר דירות משהיו בבניין הקודם יכול למכור את הדירות החדשות ולהרוויח את חלקו.פינוי בינוי מס שבח- כיצד התהליך עובד?
לאחר שהבנו מהו התהליך של פינוי בינוי נבין כיצד הוא עובד. בעלי דירות שמעוניינים שהבניין שלהם יעבור תהליך פינוי בינוי צריכים לפנות ליזם פינוי בינוי על מנת לגרום לו לקחת את הפרויקט בשכונה שלהם. יש לקחת בחשבון כי יכול להיות גם מצב הפוך בו היזם יפנה לדיירי הבניינים בשכונות מבוקשות בהן הפוטנציאל לתהליך פינוי בינוי גבוה מאוד. לאחר שהיזם ובעלי הדירות יוצרים קשר, היזם יחתים את הדיירים על הסכם בו יפורט הפרויקט. בהסכם היזם יתאר את השינויים שיתבצעו בבניין, כמה קומות יוספו, בכמה מ"ר ירחיבו את שטחי הדירות, מה גודל המרפסת והממ"ד שיוסיפו לכל דירה, כיצד יעוצב הלובי והחללים המשותפים של הבניין ועוד. בחתימה על ההסכם הדיירים למעשה מעבירים ליזם את הזכויות לבנייה על שטח הבית שלהם. במהלך בניית הבניין החדש, לדיירים לא יהיה מקום מגורים (שכן הרסו את הבית שלהם). לכן, היזם ישלם לדיירים תשלום בשווי שכר הדירה עד שהפרויקט יושלם והדיירים יחזרו לגור בבניין שלהם. שימו לב כי הדיירים לא אחראים לשום חלק בתהליך. היזם הוא זה שאחראי על הפרויקט, הוא אחראי ליצור קשר עם הדיירים ועם הרשות המקומית והמחוזית, הוא יבצע את כלל הבדיקות הנדרשות, יקבל את האישורים הנדרשים וימליץ על המתחם הציבורי שלדעתו יתאים לפרויקט.פינוי בינוי מס שבח- מה הדיירים מקבלים?
הדיירים מקבלים הטבות רבות במסגרת תהליך פינוי בינוי. ההטבות שהדיירים מקבלים באות לידי ביטוי בשיפור משמעותי של סביבת המגורים שלהם ובאיכות החיים שלהם. קודם כל הם מקבלים דירות חדשות לגמרי, בבניין חדש לגמרי, כאשר העיצוב המודרני והאלגנטי יבוא לידי ביטוי בדירות החדשות. כמו כן, הדירות שיקבלו הדיירים יהיו גדולות יותר מהדירות הקודמות ויכללו ממ"ד, מרפסת שמש, חניה, מחסן, מעלית (ברוב הבניינים הישנים לא הייתה מעלית אלא מדרגות בלבד), והקמת תשתיות חדשות וטובות יותר. על ידי כך, שווי הדירות הקודמות עולה באופן משמעותי והדיירים לא צריכים להוציא מכיסם כלל על מנת לקחת חלק בפרויקט. התהליך כולו ממומן על ידי היזם שמרוויח ממכירת הדירות הנוספות בבניין.פינוי בינוי מס שבח- מה זה מס שבח?
מס שבח הוא מס שמחושב בעת מכירה של דירה והוא מתייחס לרווח של בעל הדירה בעקבות המכירה. כלומר, ההפרש בין המחיר בו נקנתה הדירה לבין המחיר בו נמכרה הדירה. מס השבח כולל הצמדה למדד וקיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס (עמלת עורך דין, עמלת מתווך ועוד, עלויות שיפוץ הדירה, מס רכישה ועוד). מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו. לכן, במידה ואתם מבצעים שיפוצים, משלמים לעורך דין או למתווך, או כל הוצאה שנעשית עבור הדירה שלכם, חשוב מאוד לשמור את החשבוניות על מנת להצליח לקזז את מס השבח. על ידי הצגת חשבוניות תוכלו להפחית את הרווח ואת המס החייב. עד לפני מספר שנים, רוב מוכרי הדירות לא שילמו מס שבח. הסיבה המרכזית לכך הייתה שהיו פטורים רחבים מאוד שאפשרו לרוב האנשים לא לשלם את המס. פטורים אלה היו- פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה ופטור במכירת דירה אחת לארבע שנים. כלומר, לא משנה כמה דירות יש בבעלותו של בעל הדירה, כל עוד הוא מוכר דירה אחת לארבע שנים או דירה שקיבל בירושה הוא לא מחוייב במס שבח. בשנת 2014 חלו שינויים בתקנות מס השבח, היקף הפטורים הרחבים צומצם באופן משמעותי ורוב בעלי הדירות נדרשו לשלם משלם. על פי התקנות החדשות, מי שמחזיק בדירה אחת מקבל פטור רק אם הוא מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים. לעומת זאת, בעלי מספר נכסים ישלמו מס שבח על פי הרווח היחסי משנת 2014 ועד מכירת הדירה.פינוי בינוי מס שבח- האם יש לשלם?
אחת השאלות הנפוצות ביותר היא האם צריך לשלם מס שבח בעת פרויקט פינוי בינוי? הרי הנכס שיש ברשותנו משתבח על ידי הגדלת שטח הדירה, הוספה של מרפסת, מרחב מוגן, שיפוץ של הבניין כולו, הוספה של מעלית ועוד. במהלך פרויקט פינוי בינוי (תמ"א 38/2), אין פטור ממס שבח. הסיבה לכך היא שמדובר במכירה של הדירה ושל זכויות הבנייה לידי היזם וקבלה של דירה אחרת במקומה. כלומר, על המוכרים, בעלי הדירות, לשלם מס שבח ואילו על הרוכש, היזם לשלם מס רכישה. עם זאת, על מנת לעודד את הפרויקט פינוי בינוי, הוחלט לבצע תיקון בחוק ולפיו יש פטור ממס שבח באחד מהתנאים המפורטים-- במידה ששטח הדירה החדשה של בעל הדירה אינו עולה על שטח דירת המגורים הקיימת ביותר מ-25 מ"ר.
- במידה ששווי הדירה החדשה אינו עולה על שווי הנכס המקורי, ללא זכויות הבנייה הנוספות או על סכום של 2,100,000 שקלים (הסכום הגבוה ביניהם) בתוספת תשלום עבור דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש.
