קשה היום להתעלם משטף הפרסומים במדיות השונות אודות 'קרקע חקלאית למכירה' או בשלטים עם מסר דומה הנמצאים בסמוך לישובים כפריים או לערים משגשגות. רבים ודאי תוהים, מדוע בכלל להשקיע בקרקע חקלאית, הרי אין בכוונתי לגדל תרנגולי חופש או חיטה ופרדסים? מדוע כל כך הרבה אנשים שמעולם לא אחזו במקוש או נהגו בקומביין, מבקשים להצטרף ולרכוש קרקע חקלאית? הסיבה לכך, היא משום שרכישת קרקע חקלאית היא כיום אחד מאפיקי ההשקעה הטובים ורווחיים ביותר, גם אל מול שוק הנדל"ן הישראלי הרותח ממילא.
מדוע הדבר כך? משום שקרקע חקלאית, בקונסטלציה מסוימת, אינה נשארת "חקלאית" לעולם. במקרים רבים היא משנה את ייעודה. לעיתים היא הופכת לקרקע עבור תשתיות כמו מסילות או כבישים ומחלפים ולעיתים היא הופכת לקרקע המיועדת לבניה. תהליך זה נקרא: הפשרת קרקעות. הפשרת קרקעות, נקבעת בסופו של דבר על ידי ועדות לתכנון ובניה וגורמים נוספים אבל מי שהצליח לשים את ידו על הנקודה הנכונה לרכוש קרקע חקלאית ואחר כך לחוות איתה הפשרת קרקעות, צפוי להרוויח הרבה.
הפשרת קרקעות מסוגים שונים
כאמור לכל קרקע יש את היעוד שלה כפי שנקבע בחוק ולכן אסור לבצע בה כל שימוש החורג מהיעוד שלה. במידה ואתם חורגים מהיעוד, תהיו צפויים לקנסות ועונשים כבדים. ישנם כמה סוגי ייעוד קרקע. קרקע לבניה וקרקע לחקלאות הן המוכרות יותר. אך יש גם קרקעות לשימוש תעשייתי, לתשתיות, לשימוש מסחרי ולציבורי באופן כללי. בשלב זה, אותנו מעניינת הפשרת קרקעות חקלאיות, משום ששם טמון הרווח הגדול ביותר, במידה והקרקע הופכת למיועדת לבניה עבור מגורים.
ישנם מקרים בהם המדינה יוזמת את הפשרת הקרקעות אבל לרוב מדובר בבעל אינטרס אחר. אלו יכולים להיות קברניטי עיר שרוצה להתרחב אבל זה יכול להיות גם אנשים פרטיים. חקלאים רבים שכבר אינם רוצים לראות בחקלאות את מטה לחמם, מנסים לשנות ייעוד לקרקע שברשותם ועל הדרך לגרוף רווחים גדולים. תהליך הפשרת קרקעות הוא קצת טריקי, היות ולצד הרווח הגבוה הטמון במקרה של הצלחה, הוא אינו פשוט כלל ולרוב, בוודאי אם נעשה בחיפזון ולא בליווי מקצועי, אינו צולח.
הפשרת קרקעות חקלאיות, רגע לפני
בישראל יש הרבה קרקעות. חלקם הם שטחים פתוחים הצמודים לישובים בנויים. בעיקר בסמוך למושבים הסמוכים לערים גדולות או לצד ערים גדולות שבעבר היו מושבות חקלאיות, יש שטחים
המוגדרים כשטחים חקלאיים. בשלב זה, יתכן ויש על השטחים האלו חקלאות ממש ויתכן והם נטושים. בכל אופן, אסור לעשות בה שום שימוש אחר מלבד חקלאות. כאשר מציעים לך לרכוש קרקע חקלאית, איש לא מצפה שאכן תגדל שם משהו. גם גודל הקרקע, בד"כ דונם, לא מאפשר באמת לנהל משק חקלאי. הציפיה היא שכל הקרקעות הסמוכות יעברו הפשרת קרקעות.
הפשרת קרקעות מתרחשת לרוב, כאשר העיר הסמוכה לקרקעות רוצה להתרחב. היא חייבת להתרחב. השטח שלה כבר אינו מספיק אל מול גידול האוכלוסיה. בנקודה זו, הועדות השונות ברשות המקומית פועלים לשינוי ההגדרה של הקרקעות הסמוכות, כדי להפוך אותם לקרקעות שכן יהיו מיועדות לבניה. קרקע חקלאית, שלא ניתן לעשות בה דבר – תהיה זולה מאוד. בוודאי מול קרקע באמצע העיר שניתן לבנות עליה מיידית. לכן אם קנית קרקע חקלאית בזול אבל לאחר שנים ספורות היא עוברת הפשרת קרקעות ומורשת לבניה, הערך שלה קופץ במאות אחוזים – וזה הרווח הגדול.
בזהירות ובחוכמה
זה לא שכל קרקע חקלאית הסמוכה לעיר, היא פוטנציאל בטוח לעבור הפשרת קרקעות. עדיין רשויות המדינה אינן משחררות קרקעות לבניה בקצב מספק והם גם רואים את המכלול הגדול,
הדורש שימור של שטחים ירוקים וכן מקום לתשתיות, למשל כבישים ודרכי תעבורה נוספים. לצורך שינוי הגדרה יש לבצע שינוי תב"ע וזהו דבר ארוך וסבוך ובחלק גדול של המקרים הוא נדחה על הסף או אפילו לאחר שהתקדם מעט. לכן גם לא כל השקעה בקרקע חקלאית היא חכמה. יש צורך בבדיקה מוקפדת מאוד ובידע וניסיון על מנת למצוא ולרכוש את הקרקע שהיא בעלת הפוטנציאל הגבוה ביותר להיות חלק מתהליך הפשרת קרקעות.
זה לא שאי אפשר לאתר קרקעות כאלו באופן עצמאי. זה אפשרי. לפעמים זה מצליח ולפעמים לא. גם אם זה מצליח זה לוקח זמן רב, היות ומדובר בתהליך סבוך עד מאוד ומלא בבירוקרטיה. לעיתים זה לוקח גם עשרות שנים. ועדיין, ברגע של שינוי הייעוד, מחיר הקרקע מזנק ללא הכרה ואתה תקצור את הרווחים. כדי לנסות ולמקסם את הפוטנציאל, ההמלצה היא לעשות את התהליך באמצעות חברות המתמחות בחום הפשרת הקרקעות ויודעות לאתר קרקעות שעוד רגע יהפכו למכרה הזהב. חברות אלו יודעות למצוא את הפרסומים, מכירות את המצב בוועדות השונות, את קובעי המדיניות וכד'.
איך מאתרים הפשרת קרקעות בישראל?
הדרך הטובה ביותר היא לעקוב אחרי תוכניות המתאר, אשר מרמזות על העתיד להבנות על הקרקע ובאזור שלה, עוד כאשר היא מוגדרת ככזו המיועדת לחקלאות, כך שניתן לרכוש אותה במחיר נמוך למדי. העובדה שיש תוכנית מתאר לא אומרת שהקרקע אכן תעבור הפשרה. יש התנגדויות שונות והפעלת לחצים ואינטרסים מכל הצדדים. לעיתים על קרקע שרכשתם יעבור לבסוף מחלף ולא יוקם עליה בנין. לא תוכלו להתנגד לכך. הקרקע תופקע על פי חוק מכם. אומנם תרוויחו אבל פחות.
חשוב גם להכיר את הסביבה של הקרקע. עם הקרקע שוכנת ליד מטמנת זבל ענקית או ליד קרקע מזוהמת, סביר להניח שבסוף, היא לא תופשר למגורים. החוכמה כאמור, היא לאתר את הפוטנציאל הגבוה ביותר. לשם כך, אל תמנעו מהתייעצות עם חברות שזה המקצוע שלהם ותגדילו גם את פוטנציאל הרווח שלכם.
