צפון הארץ הוא החלום של כולנו. ברגע שאנחנו עובדים את קו חדרה או באזורים מסוימים את חיפה אנחנו מגלים לא רק חבל ארץ יפיפה אלא כאילו נכנסים לעולם שקט ורגוע יותר. אין זה פלא, שאנשים כבר לא נוסעים לצפון רק בשביל החופשה השנתית או לטיולים בהרים ובמעיינות באזור אלא גם כדי ליהנות מהקסם של המקום באופן תמידי ולעבור לגור במקום.
אלא שלצד אלו שבאמת עוברים להתגורר במקום, בין אם רכשו דירה מוכנה ובין אם רכשו אחד מאותם מגרשים לבניה בצפון, יש הרואים בצפון ובתנופת הפיתוח בו והפשרת הקרקעות הנרחבת שמתבצעת בשטחים השונים – קרקע פוריה להשקעה מניבה מאוד. כזו שתשפר את איכות החיים שלהם לא רק במעבר למקום רגוע ושליו יותר עם אוויר נקי יותר אלא גם את המצב העתידי שלהם.
מי רוכש מגרשים לבניה בצפון
למען האמת כולם. כי לא מעט אנשים כבר קצו בעומס ובצפיפות של העיר ורוצים את המרחבים המוריקים. בעבר, המרחק ושעות הנסיעה הרבות למרכז היו מחסום ניכר. אבל ברבות השנים בעיה זו נפתרה בשני דרכים. ראשית, תשתיות התחבורה השתפרו פלאים. כיום, מרחק הנסיעה מנקודות מסוימות בצפון למרכז הפך קצר יחסית. הפתרון השני נבע מהקמת מרכזי תעסוקה מתקדמים המהווים תחליף ראוי ביותר למרכז. חברות רבות שהבינו שאיכות החיים של העובדים שלהם חשובה ונחת לעובד פירושו עובד טוב יותר- הקימו את מרכזי הפיתוח והתעסוקה שלהם דווקא בצפון ומספקים תעסוקה לאוכלוסייה.
אוכלוסייה זו צעירה בעיקרה. משפחות צעירות עוברות לצפון. זאת משום שהם מחפשים איכות חיים ומקום נחמד לגדל בו את ילדיהם. משפחות צעירות, כחלק מהחיפוש אחר איכות חיים גם מעדיפים תצורת מגורים של בית פרטי ולכן מגרשים לבניה בצפון מבוקשים (ומהווים גם אפיק השקעה מעולה למי שמעוניין להרוויח בתחום). אוכלוסייה נוספת המגיעה לצפון היא דווקא זו המבוגרת. כזו, שבוחרת לשים את חיי העבודה המלאים מאחוריהם וכעת בפנסיה הם מבקשים להירגע במקום פסטורלי או לבנות את בית חלומותיהם.
ועוד סיבה לעבור לצפון
סיבה נוספת שהופכת את העלייה צפונה לאטרקטיבית היא העובדה כי מחירי הדירות ובייחוד מחירי המגרשים לבניה במרכז הארץ הפכו לבלתי הגיוניים ולבלתי רלוונטיים עבור זוגות צעירים. שלא לדבר על רמות ביקוש גבוהות והיצע מצומצם מאוד. לעומת זאת, הצפון רחב הידיים, מציע עדיין מגרשים רבים ובאופן כללי, מחירי מגרשים לבניה בצפון עדיין סבירים לחלוטין ולעיתים גם זוכים להטבות מהמדינה (ככל שמצפינים יותר, למשל לרמת הגולן).
העובדה כי מגרשים לבניה בצפון ניתנים לרכישה במחיר נוח לא רק טובה עבור מי שרוצה לרכוש קרקע על מנת לבנות את ביתו שם אלא גם עבור המשקיעים. אלו הרוכשים קרקעות ומגרשים לבניה בצפון לצורך מכירתם בעתיד וקבלת תשואה או רווח. הסיבה שמגרשים אלו הופכים לאטרקטיביים עבור המשקיעים נעוצה בעובדה, כאמור, שמחירם נוח. כל זה אומר שסף הרכישה או השקעה נמוך יחסית ולכן אוטומטית, התשואה תהיה גבוהה יותר. כשמשקללים לכל זה את העובדה שהצפון הופך להיות יותר ויותר מבוקש וכי גם המחיר של מגרשים בצפון עולים כל העת, הרי שמדובר ברווח מובטח.
היתרונות ברכישת מגרשים לבניה בצפון
דיברנו על המחיר הנוח של הרכישה ונתמקד עוד קצת בנושא התשואה. המחירים בצפון של מגרשים עדיין סבירים. המיקום והביקוש עולים ועדיין המחיר הסביר עדיין, מושך משפחות צעירות. כך מובטח, שמגרש שרכשתם, סביר וימכר בעתיד – הפעם במחיר יותר גבוה. זוהי למעשה התשואה והתשואה בצפון, באזורים מסוימים נחשבת לגבוהה ביותר. למעשה, תשואה זו אינה רק למשקיעים. גם כאלו שרוכשים דירה או קרקע ומתכוונים להתיישב או לבנות עליה את ביתם, חייבים להסתכל על התשואה. משום שאם בשלב מסויים ירצו לעבור לגור בבית אחר או באזור אחר, המחיר בו הם ימכרו את הדירה יהיה גבוה מהמחיר ביום רכישתה ויגלם רווח.
כעת, נחזור רגע למשקיעים ולעניין התשואה. העובדה שהמחיר של מגרשים לבניה בצפון נמוך יחסית, לא רק מאפשרת תשואה גבוהה אלא גם לא דורשת מהמשקיע או הבונה להחזיק הון עצמי גבוה. לנושא זה יש רלוונטיות כמובן לעניין המשכנתא אבל גם למשקיעים מדובר באפשרות עבור משקיעים קטנים או מתחילים. בעצם לכולנו. כל אחד יכול להיות משקיע ולהרוויח. המחירים הנוחים גם יכולים ליצור מצב בו יש לכם תמהיל של מספר השקעות (למשל 4 נכסים בצפון מול 2 נכסים במרכז באותה רמת השקעה). לשאלה, הרי עדיף נכס במרכז, שכן המחירים שם עולים יותר ונוכל למכור במחיר גבוה יותר – נציין כי התשואה נמדדת כרווח לעומת ההשקעה. כעת, אם לצורך רכישת נכס במרכז תשלמו הרבה – הרבה יותר בגלל מחירו המטורף, התשואה שלכם תהיה לרוב פחותה מנכס איכותי ששילמתם עליו פחות בצפון.
מגרשים לבניה בצפון אבל עוד מעט
כאשר אנו מדברים על רכישת מגרשים לבניה בצפון, נוכל לדבר על 2 סוגי מגרשים או קרקעות. הראשונה זוהי קרקע שמאושרת לבניה. כזו שניתן ברגע שרוצים לבנות עליה כל מה שמוגדר בתוכניות. ככזו, הקרקע הזו שווה הרבה כסף שכן היא רגע לפני בניה. כמובן, שכפי שסיפרנו מקודם, יש כאלו שהמטרה הראשונית והיחידה שלהם הם לרכוש קרקעות כאלו ולהקים עליה את ביתם.
אופציה שניה ומעניינת לא פחות היא רכישת קרקעות חקלאיות להשקעה. למעשה, אופציה כזו נחשבת כיום לדבר החם בעולם ההשקעות. אתם נחשפים לא מעט לפרסומות על מגרשים חקלאיים שאינם מאושרים עדיין לבניה והם נמצאים סמוך למושבות חקלאיות במרכז. כעת חשבו כמה פוטנציאל כזה של קרקעות חקלאיות שאולי יופשרו לבניה יש בצפון. תכף נסביר לעומק על קרקעות אלו אבל ראוי שתדעו שהתשואה על קרקעות אלו, במידה ואתם מבצעים את התהליך נכון ואתם מסוגלים לדרך ארוכה, תניב את התשואה הטובה ביותר
קרקעות חקלאיות
קרקעות חקלאיות הינם קרקעות שהיעוד שלהן הוא רק לחקלאות ולגידולים שיהיו עליהם. מלבד זה אסור לעשות עליהם כלום. כרגע גם אסור לבנות עליהם ואין לגביהם תוכניות או אישורים כאלו. הם פשוט קרקעות הנמצאות בסמוך לעיירות או מושבות חקלאיות, שבעליהן, חקלאים לשעבר, כבר אינם מגדלים עליהן דבר ומעוניינים למכור אותן. אבל רגע, דיברנו על מגרשים לבניה בצפון והקרקעות או המגרשים הללו כלל לא רלוונטיים לבניה. אז מה הם מועילים לנו? ובכן, מילת המפתח היא 'עדיין'. הם עדיין לא מיועדים לבניה אבל בסבירות גבוהה יהיו כאלו.
זוכרים את הנהירה לצפון שדירנו עליה בפסקאות הראשונות? ובכן, הגידול באוכלוסייה והביקוש הגדול למגורים בצפון מביאים לכך שהמושבות המנומנמות ואפילו הערים בצפון צומחים בקצב מסחרר. שטחם המקורי כבר אינו מספיק וגם המבנים שכבר קיימים אינם יכולים לספק מענה. נדרשת התרחבות החוצה של העיר או המושבה. מסביב, נמצאים הקרקעות החקלאיות שאנחנו מדברים עליהם. כרגע, קרקע כזו שרכשתם, אינה מיועדת לבניה. אבל בשל הצורך, היא יכולה לעבור הפשרה או בשם המקצועי יותר- שינוי יעוד. משמע, היא תעבור ייעוד לבניה. באותו רגע, המגרש שהיה מיועד רק לחקלאות – הופך מיועד מידית לבניה.
וכאן טמון הרווח הגדול. הרכישה של קרקע חקלאית היא במחיר נמוך מאוד. לעיתים בפחות מ-200,000 ₪ ואפילו הרבה פחות מכך, אתה יכול לקנות קרקע של חצי דונם ויותר. כאשר הקרקע נהפכת למאושרת לבניה, המחיר שלה מזנק בחדות ובבת אחת. אם תרצו להקים עליה כעת את ביתכם שלכם, הרווחתם בכך שיש לכם בית על מגרש שקניתם בזיל הזול. אם תבקשו לממש את ההשקעה, תמכרו את המגרש ברווח עצום לעומת ההשקעה הפעוטה.
אבל יש אבל
מגרשים לבניה בצפון שנרכשים בעודם מיועדים להיות קרקע חקלאית בלבד אינם מתאימים לכל משקיע למרות שמבחינת ההון הראשוני כן. קרקעות שכאלו הן השקעות לטווח רחוק. תהליך הפשרה ושינוי ייעוד יכול לקחת גם עשר ויותר שנים ולכן נדרש אורך נשימה, הסתכלות לטווח ארוך וקור רוח. ובכלל, איש לא ערב לנו שאכן קרקעות אלו יופשרו בסופו של דבר. אומנם המחיר שרכשנו אותן נמוך אבל בוודאי שנרצה להרוויח מהן משהו ותמיד קיים הסיכון מול הסיכוי. יכולת להפסיד הכל (גם אם הסכום קטן) מול הסיכוי להרוויח המון במקרה של הפשרה.
איך בכל אופן ניתן להגדיל את הסיכוי על פני הסיכון? בעיקר על ידי עבודת הכנה ובירור מעמיקים. לבדוק האם מתוכננת הפשרת קרקעות באזור? באיזה טווח זמן? ולאיזו מטרה- מסחר, תשתיות או מגורים. תהליך זה יכול להיות סבוך שכן הוא כרוך בנבירה בתוכניות פיתוח ומתאר והיכרות עם הגורמים האמונים על התחומים הללו ברשויות המקומיות. מומלץ להיעזר בחברות המתמחות באיתור, שיווק וליווי של רכישת מגרשים לבניה בצפון או קרקעות חקלאיות בעלות פוטנציאל גבוה להפשרה.
