אתונה היא עיר הבירה של יוון וכן העיר הגדולה במדינה. אתונה מהווה את המרכז השלטוני של יוון, היא מהווה את המרכז הכלכלי של יוון, הפיננסי, התעשייתי והתרבותי ולכן יש משקל רב מאוד להשקעה בעיר ובמידה מסוימת, בטיחות בהשוואה לערים אחרות. שטח של העיר הוא כ-40 קמ"ר, אך הרצף האורבני מגיע לכ-410 קמ"ר ומחוז אטיקה כולו משתרע על פני כ-3,000 קמ"ר.
השקעה באתונה או בנדל"ן בארץ?
אפשר לראות שינוי מגמה בשנים האחרונות בענף הנדל"ן. משקיעים ישראלים רבים בוחרים להשקיע את הונם בנדל"ן בחו"ל במקום השקעה בארץ. מגמה זו השתנתה עקב עליית המחירים בשוק הנדל"ן המקומי וכמו כן, המיסוי עצמו עלה ומחירי הדירות בשחקים בהשוואה לתשואה נמוכה. חוסר יציבות שוק הנדל"ן בארץ גרם לרבים לבחור בהשקעה בחו"ל כאשר יוון הוא היעד הפופולרי ביותר בשל נגישות, מחירים ותשואה. השקעה באתונה היא מבין ההשקעות האהובות על הקהל הישראלי וגם על הקהל הסיני. העיר אתונה היא עיר עם מורשת והיסטוריה עשירה, אתרים מרתקים, תרבות ואוכל אותנטי. כל אלו מכוונים כמויות אדירות של תיירים לביקור מדי שנה, אתונה רושמת את מספר התיירים השנתי הגבוה ביותר מבין כל איי יוון. כיום ניתן למצוא באתונה מעל חצי מיליון תושבים ועד כשלושה מיליון במטרופולין כולו.
המחשבה מאחורי השקעה באתונה מראה לנו חשש של הקהל הישראלי, האם השקעה באתונה היא נכונה לשנת 2022? האם התשואה תהיה זהה למה שראינו בשנים האחרונות? האם זה הזמן הנכון להשקיע? על כל אלו אנחנו מתכוונים לענות. טרם ההשקעה חשוב להבין למה אנחנו בוחרים להשקיע ביוון מלכתחילה. יוון חוותה משבר כלכלי קשה, אך מדינות האיחוד האירופי סייעו לה לבנות תוכנית התאוששות שכבר היום ניתן לראות את סימני ההתאוששות. המשבר הוביל לירידת מחירי הדירות בכל איי וערים יוון, כמו כן באתונה. על אף מחירי הדירות שצנחו כמות התיירות הנכנסת גדלה באופן משמעותי ולכן, השקעה באתונה תוכל להעניק לכם תשואה מרשימה בשל הביקוש הגדול בדירות לטווח הקצר ובאזורים מסוימים גם לטווח הארוך. התשואה על השקעה באתונה נעה בין 7% ל-10% בעוד שהצפי בארץ הוא לעד 6%. ובכל זאת, חשוב להכיר במציאות, השקעה באתונה כן דורשת מכם יותר מאמץ מאשר השקעה בארץ. עליכם להיות זמינים לניהול הנכס, או להגיע באופן עצמאי בטיסה (כשעה וחצי זמן טיסה) או לפנות לחברת ניהול אשר היא תהיה אחראית על הנכס ועל השירות הזה תצטרכו לשלם.
דבר נוסף הוא מיסוי, קניית נכס באתונה מצריכה אתכם לעבור תהליך בירוקרטי מול רשות המיסים בארץ וביוון. חשוב להכיר את שיטת המיסוי המקומית. למרות שיוון נחשבת לידידותית לקהל הישראלי, דווקא רשות המיסים בארץ היא זאת שיכולה לעשות בעיות. בהתאם לאמנת המס בין הרשויות יש בלבול בקרב המשקיעים, על פי האמנה בארץ יש לשלם מס כפול בעוד האמנה ביוון דורשת מכם מיסוי רק לרשויות ביוון. המיסוי ביוון הוא נמוך יחסית כדי לעודד משקיעים רבים, מס רכישה עומד על כ-8% ובמעמד המכירה יש פטור מלא ממס שבח. המס על הרווחים נקבע בהתאם להכנסה השנתית הממוצע הוא כ-7%. שימו לב כי כין קיים הסכם למניעת כפל תשלום מס, אך חשוב מאוד לעבור צעד צעד בליווי אנשי מקצוע כדי להימנע מתשלומים מיותרים בכל זאת.
השקעה באתונה – האם זה משתלם?
אתונה חוותה את משבר הסאב פריים באופן הקשה ביותר, מחירי הדירות באזור צנחו באופן משמעותי ביחס לאיים ולערים אחרות באירופה. המשבר עדיין לא חלף לגמרי באזור ועדיין מחירי הדירות נמוכים, במיוחד כאשר אנחנו מסתכלים על טווח הפוטנציאל שיש לעיר מבחינה תיירותית. כיום המחיר אותו נשלם עבור מ"ר בדירה באתונה יהיה החל מכ-4,000 ש"ח ועד כ-12,000 ש"ח בהתאם למיקום הגיאוגרפי ובמצבה של הדירה. רבים בוחרים לקחת דירה ישנה יחסית ולשפץ אותה לדירת נופש עבורה יוכלו לקבל דמי שכירות גבוהים יותר. ההחזר החודשי הממוצע לדירה באתונה הוא כ-1,300 ש"ח ועד כ-2,000 ש"ח בחודש, כמובן שניתן למצוא דירות עם ערך שכירות גבוה יותר. התשואה השנתית באתונה נעה בין 5% לכ-8%. חשוב להבדיל בין המיקומים השונים כאשר במרכז העיר אתונה ובשכונות ישנות קהל היעד שלכם הוא מעוטי יכולת, מהגרים וסטודנטים בעוד שאזורים מרכזיים יותר התשואה גבוהה אך גם ההשקעה דורשת מכם יותר מאמץ והשכרה לטווח קצר בדרך כלל.
מה קרה בשנים האחרונות באתונה? כדי לבחון שאנחנו עושים השקעה נכונה חשוב לבדוק מה קרה בשנים האחרונות באזור. באתונה בממוצע מבקרים כ-6 מיליון תיירים בשנה, בשנים האחרונות חלה עליה של כ-11.56% במחירי הנדל"ן באתונה, ולאחר מכן ברבעון השלישי של שנת 2020 חוותה אתונה עוד עלייה של כ-5.61%. השקעה באתונה נמצאת בעלייה וכמו שלא צפויים לרדת מחירי הדירות בארץ, ככה לא צריך לצפות שמחירי הדירות ירדו בכל אזור אחר בעולם למעט במקרים חריגים של משבר עולמי. מי שמחכה לירידת מחירים לרוב ימצא את עצמו רוכש דירה להשקעה או למגורים במחיר גבוה ממה שהיה יכול לרכוש.
השקעה באתונה – ככה תמצאו השקעה נכונה:
מציאת השקעה באתונה מחייבת אתכם לבדוק מספר דברים: תחבורה ציבורית, יעדים תיירותיים, מיקום קרוב לבילויים ואוכלוסיית יעד באזור:
- תחבורה ציבורית – הבחירה של משקיעים רבים היא בהתאם לתחבורה הציבורית באזור מתוך הנחה שאלו אזורים בעלי ביקוש גבוה יותר. גם עבור משקיעים לטווח הקצר וגם הארוך תחבורה ציבורית היא קריטית לניידות בעיר בקלות, נוחות ובמהירות. השקעה באזור בו יש תחבורה ציבורית יעילה נכונה לכל השקעה, למעשה תחבורה ציבורית מעלה את ערך הנכס בעד 20%.
- יעדים תיירותיים – אתונה היא העיר התיירותית ביותר ביוון, מדי שנה מגיעים כ-6 מיליון תיירים בממוצע. תיירים היום בוחרים בדירות להשכרה לטווח הקצר מאשר בתי מלון ולכן, ככל שתהיו קרובים יותר לאזורים תיירותיים אשר מהווים נוחות מקסימלית לשוהים בדירה ככה שווי הדירה והביקוש יהיו גבוהים יותר. ברגע בו הדירה שלכם נמצאת סמוך ליעדים תיירותיים יש לכם אפשרות למצוא יותר משכירים לטווח הקצר שם התשואה גבוהה יותר. לצורך ההשוואה השכרת דירה באתונה לטווח הקצר היא עם תשואה שנתית של כ-7% בעוד השכרה לטווח הקצר מהווה לכם תשואה של עד 15%.
- בילויים – בסופו של דבר תיירים מגיעים לאזורים נגישים עם אפשרויות בילוי, מרכזי קניות, פנאי ובידור. ברגע בו האזור בו נמצאת הדירה שלכם הוא סמוך למרכזים אלו ככה הביקוש גדל וכמו כן התשואה.
צפי הוצאות על השקעה באתונה
עשינו לכם חיים קלים, לפניכם כל ההוצאות שיהיו לכם עבור השקעה באתונה. שיעור ההוצאות משתנה בהתאם למספר פרמטרים, אך אלו הממוצעים בשוק:
- מס רכישה – מס רכישה הוא כ-8% משווי הנכס.
- מס שבח במכירה – רשויות יוון מעניקות פטור ממס שבח.
- מס רווח שוטף – פרוגרסיבי, כ-7.5%.
- מס העברה – מס העברה הוא כ-3.1% משווי הנכס.
- מס בעלות נכס – מס בעלות נכס נע בין 0.1% ועד כ-11.20% משווי הנכס.
- הוצאות נוספות – עבור שירותי עו"ד תשלמו כ-1%. ניהול ואחזקה של הדירה משתנה בהתאם לאופן השכירות וחברת הניהול. המחירים נעים בין כמה מאות שקלים בחודש ועד אלפי שקלים.
- שיפוץ – כאשר אתם רוכשים דירה ישנה המחיר של שיפוץ הדירה גם מעלה את ערך שווי הדירה אך מצריך אתכם להוציא כמה עשרות אלפי שקלים נוספים.
