כולנו מחפשים לשלם כמה שפחות ולקבל כמה שיותר, לרוב זה לא באמת יוצא לפועל. הסוד האמיתי להשקעות נדל"ן הוא סבלנות. השבחת קרקעות הוא תהליך שמשקיעים רבים נהנים ממנו, הם רוכשים קרקע חקלאית או קרקע המיועדת לבנייה ומפשירים את הקרקע מול הוועדה לתכנון ובנייה. ברגע בו הקרקע כבר כשירה לבנייה, ערך הקרקע עולה באופן משמעותי בהתאם למיקום בו נמצאת הקרקע. במקרים אחרים כאשר מדובר על קרקע מיועדת בניה, אנחנו יכולים להשביח את הקרקע בצורה שונה אותה נציין בהמשך.
מה זה השבחת קרקעות?
השבחת קרקעות הינו תהליך של שינוי מהות הקרקע והעלאת ערכה, השבחה. מדובר על תהליך שרבים נרתעים ממנו מכיוון שהוא יכול להיות מסובך. השבחת
קרקעות הינו תהליך מצד בעל הקרקע אשר פונה לרשויות במטרה אחת, לשנות את מהות הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבנייה. בארץ יש לנו המון קרקעות חקלאיות אשר יכולות להיות מוסבות לקרקעות המיועדות לבנייה. המחיר של קרקע חקלאית הוא נמוך באופן משמעותי מאשר קרקע אשר מתאימה לבנייה כבר. ישנם שני סוגים של השבחת קרקעות:
- שינוי ייעוד קרקע חקלאית – על פי חוק, קרקע חקלאית הינה קרקע אשר מתאימה רק לצורכי חקלאות. עם זאת, כאשר ביקוש הדיור גדל, המדינה מאפשרת לנו לשנות את ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע מיועדת בנייה. שינוי ייעוד אינו חייב להיות עבור מגורים, אלא גם עבור בניית משרדים, מסחר ומפעלים. חשוב להדגיש, מדובר על סיכון גדול יותר מאשר השקעה בקרקע מיועדת לבנייה, אך התשואה תהיה בהתאם.
- הוספת/שיפור זכויות קיימות – כאשר אתם רוכשים קרקע מיועדת בנייה, יש לכם הגבלה למה אתם רשאים לבנות על הקרקע. כאשר אתם רוכשים קרקע כזאת, אתם יכולים להשביח את הקרקע בכך שאתם מגדילים את ההיתר הקיים. בתהליך זה תוכלו למקסם את מספר הקומות המקסימלי, להוסיף יחידות דיור ולשפר את התנאים הקיימים לבנייה. זאת אנו עושים באמצעות הרחבת בנייה, תוספת קומות ועוד. בדרך הזאת אנחנו יכולים להניב תשואה גדולה יותר באופן משמעותי.
עד כמה זה כדאי?
השבחת קרקעות הוא תהליך שיכול להיות ארוך, אך הסבלנות משתלמת. אם אנחנו מסתכלים על התשואה שאנחנו יכולים להניב, התהליך משתלם. עם זאת,
חייבים לעבוד בשיקול דעת ובחוכמה כבר בשלבים של בחירת הקרקע. לפני שאנחנו רוכשים קרקע חקלאית, יש לוודא כי ניתן יהיה לשנות את ייעוד הקרקע על ידי הרשויות/המדינה. כמו כן, חשוב לדעת איפה אתם רוכשים את הקרקע, יש אזורים אשר יניבו לכם תשואה גבוהה ויש אזורים שפחות. המטרה שלנו היא לרכוש קרקע במחיר יחסית נמוך ובעתיד להנות מתשואות משמעותיות. כן, אם נבחר אזורים בתל אביב לרכישת קרקע חקלאית אנחנו נשלם הרבה וסביר להניח שנוכל לשנות את ייעוד הקרקע. עם זאת, על אף המחיר הגבוה התשואה לא תמיד משתלמת. מצד שני, כאשר אנחנו בוחרים מיקומים יותר אסטרטגיים נוכל לשלם פחות ובעתיד לקבל תמורה בשווי של מאות אחוזים מהרכישה הראשונית.
יש גם חסרונות בתהליך הזה, בין היתר המיסים השונים שאתם צריכים לשלם. ההוצאות שלכם אינן מסתכמות במחיר הקרקע, אלא בכל ההשקעה. "היטל השבחה" הוא אחד המיסים שיש לשלם במעמד קבלת היתר הבנייה על קרקע חקלאית. השבחת קרקעות היא השקעה קיימת ובעלת יתרונות רבים, אבל ללא ליווי מקצועי אתם לא תוכלו לצפות את התמורה שמגיע לכם.
מהו היטל השבחה?
כפי שציינו, במהלך השבחת קרקעות יהיה עלינו לשלם מס המכונה "היטל השבחה". עלינו יהיה לשלם עבור אישור התוכנית או התרת שימוש במקרה בו אנחנו רוצים להרחיב את ההיתר על קרקע קיימת. היטל השבחה מוטל על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה. יהיה עליכם לשלם היטל השבחה בעת קבל היתר הבנייה או מכירת הנכס. המחיר אותו אנחנו משלמים ייקבע בהתאם לעליית הערך של הקרקע ובכל פעם נתון לשינוי.
מה נותן לנו ליווי מקצועי?
אף אחד לא עובד בחינם, זה ברור לכולנו ובדיוק בגלל זה, למה שנרצה לשלם לחברת נדל"ן? המטרה של ליווי מקצועי היא לבחור את העסקה המשתלמת ביותר,
כאשר אתם מרוויחים החברה מרוויחה. ליווי מקצועי הינו ליווי שנעשה על ידי מומחים שמבינים את היתכנות הקרקע להשבחה, את הפוטנציאל העסקי שיש בקרקע וכמובן, היא מקשרת ביניכם ובין כל הגורמים הרלוונטיים במטרה לזרז את התהליך. תהליך השבחת קרקעות חקלאיות יכול לקחת כמה שנים טובות, לרוב אנחנו נרצה למכור את הקרקע רק לאחר עשור ולעיתים אף יותר. כל עוד ערך הקרקע עולה, אין סיבה למכור אותה. ליווי מקצועי של חברת נדל"ן יהיה מתחילת התהליך ועד לקבלת מפתח במקרה בו מדובר על רכישת קרקע לצורך בניית מגורים. החברה בונה לכם תוכנית אותה תצטרכו להציג במטרה לקבל אישור לשינוי ייעוד הקרקע, היא סטטיסטית תראה לכם מהו ערך הדירה היום ומה יקרה בעוד כמה שנים וכמובן, תהיה שם לכל שאלה.
השקעה וסחר בקרקעות נחשבים כיום לאחד מאפיקי ההשקעה היותר מבוקשים ופופולאריים ורבים נוטים לעסוק בנושא זה בשנים האחרונות. העלויות הנמוכות באופן יחסי והפוטנציאל שגלום בעליית המחירים בעתיד הן ללא ספק הסיבות העיקריות להפיכתה של השבחת קרקע לאטרקטיבית ביותר. המשמעות של המושג השבחה הוא ביצוע של פעולות אשר היעד שלהן הוא הגדלה של שווי הקרקע כך שהיא תימכר ביותר כסף בעתיד.
השבחת קרקע – האם זה משתלם?
כל מי שמשקיע בהשבחה מסוג זה ידע לאתר קרקעות שנמכרות במחיר אטרקטיבי, יקנה אותה ויעשה כל מה שנדרש על מנת להשביח אותה כך שהוא יוכל למכור אותה ברווחים גדולים. ישנם סוגים שונים של השבחת קרקע וכל אחד מהם ידרוש הבנה בתחום והשקעה שונה. במקרים רבים מדובר על שינוי היעוד של הקרקע או שיפור של הזכויות שנמצאות בידי הבעלים. בכל מקרה לא מדובר על משימה פשוטה ועל כן כדאי להכיר את כל השיטות ולעבוד באופן מסודר.
השבחת קרקע – שיטות עיקריות
כאמור ישנן כמה שיטות שבעזרתן ניתן לבצע השבחה. וכדאי לפנות ולקבל את כל המידע בנושא זה מאנשים שמבינים בתחום, מהאינטרנט ועל ידי קריאה של חומר מקצועי בנושא. שיטה אחת לביצוע השבחת קרקע היא שינוי של הייעוד שלה. מדובר על אחת השיטות הנפוצות ביותר והיא גם יעילה מאוד ומאפשרת את העלאת מחירה באופן דרמטי. הכוונה בשינוי יעוד הוא למשל קניה של קרקע חקלאית שאמורה לשמש רק לגידול חקלאי ולהפוך אות לקרקע שמותרת לבניה כך שניתן יהיה לבנות עליה בתי מגורים, מגדלים ובתי עסק אותן אפשר יהיה למכור או להשכיר. אי לכך אחד התהליכים הנפוצים ביותר הוא השבחה של שינוי יעוד מקרקע לחקלאות לקרקע למסחר או מגורים.
ויש עוד שיטה
שיטה נוספת שניתן לנקוט בה היא הוספה של זכויות לקרקע או שיפור שלה. הכוונה היא שעדיף כמובן להחזיק בקרקע שעליה ניתן לבנות בניין בן 9 קומות על פני קרקע בעלת אפשרויות בניה מוגבלות. הוספת זכויות יעלה את ערך הקרקע גם כאשר מדובר על זכויות על הנייר. מצב זה ישפר גם את המהלכים העתידיים כמו למשל חולקת הדירות שיבנו, השטח של הדירות ועוד פרמטרים רבים חשובים.
מה היתרונות והחסרונות של השבחת קרקע
התהליך של השבחת קרקע הוא אמנם מאוד פופולארי ורבים נוטים לאתר קרקעות חקלאית פרטית זולות ולנסות לשפר את המצב ולהרוויח כסף רב. מאידך כדאי להכיר את כל היתרונות והחסרונות שמגיעים עם התהליך כך שתוכלו לבצע אותו בצורה מסודרת תוך הבנה של כל הצעדים הנדרשים מבלי לעשות טעויות שיעלו לכם כסף רב בעתיד. היתרונות המשמעותיים ביותר ככל שמדובר על השבחה של קרקע הם השווי הרב שייווצר לקרקע כאשר יסתיים תהליך ההשבחה הארוך. התשואה על השקעתכם תהיה ללא ספק אטרקטיבית מאוד ועל כן מומלץ לבחון את האפשרות הזו.
החסרונות שבהשבחת קרקע
לעומת זאת ישנם גם חסרונות בשיטה ואחד מהם הוא כמות המשאבים והזמן שדרושים על מנת להוציא את התכנית לפועל. לצורך כך יהיה עליכם לפנות למומחים מסוגים שונים, ומימון של כל מה שכרוך בנושא זה. עוד בטרם החל התהליך יהיה עליכם לאסוף חומר רב ולהסתייע באנשי מקצוע רבים. ההשקעה הכלכלית עשויה להיות כבדה ודרוש ניסיון רב בתחום זה על מנת לפעות נכון ולא לבצע טעויות.
ואם נסכם
בסופו של דבר מדובר על תהליך משתלם במיוחד וכדאי לכל מי שיכול להרשות לעצמו לעסוק בתחום. יש לקחת החשבון את היטל ההשבחה שמתפקד בתור מס שמוטל על הקרקע המושבחת. ההיטל הוא בגובה 50% מגובה ההשבחה ומדובר על סכום גדול אך עדיין ההשבחה תניב רווח נאה מאוד ותקפיץ את ערכה של הקרקע
