השבחת נדל"ן

 תארו לעצמכם שאתם גרים בבית ישן שנבנה באמצע המאה הקודמת, קירות הבית מתקלפים ,הרטיבות בתקרה זועקת לשמיים, ובשעת חירום ממ"ד תוכלו לפגוש רק בבניין החדש ממול. ואז משום מקום, מופיע יזם ומציע לדיירים לבצע בבניין את פרויקט תמ"א ,38 חיזוק מבנים. ברגע זה הוגשה לכם הצעה שקשה לסרב לה, הוצע לכם תהליך של יצירת רווח מהנכס שלכם. במילים אחרות, השבחת הנדל"ן שברשותכם. בימים אילו של חוסר וודאות בשוק ההון, שהבורסות בעולם מגיבות בצורה אגרסיבית על כול התגלות זן חדש של נגיף הקורונה, והאינפלציה בארה"ב וברחבי העולם מרימה את הראש. מחפשים המשקיעים השקעה בטוחה יותר, חוף מבטחים. השקעות הנדל"ן נתנו מאז ומתמיד תחושת בטחון למשקיע. השבחת נדל"ן מסתבר, היא כבר תקופה לא קצרה " הדבר הבא" בשוק השקעות הנדל"ן. בארה"ב פיתחו ממקצועני נדל"ן את השבחת הנדל"ן לדרגת אומנות, אנו ניגע בזאת בהמשך המאמר, אולם נתחיל מההתחלה…

ראשית בואו נבין מספר מושגים בסיסיים

ונועדה להגביר את ערכו ותועלתו או להתאים אותו לסטנדרטים חדשים או נוספים.

מהו למעשה נדל"ן? מקרקעין הם הקרקע, כל מה שקשור אליה דרך קבע, וכל האינטרסים, ההטבות והזכויות הגלומים בבעלות על מקרקעין. מקרקעין מוגדרים כקרקע על פני כדור הארץ, מעל ומתחתיו, לרבות כל הדברים המחוברים אליה דרך קבע, בין אם טבעיים או מלאכותיים.

אילו שיפורים נחשבים להשבחת מקרקעין? שיפורים בנכס מקרקעין, הם בדרך כלל פיתוחים של קרקע או מבנים בנכס שעושים יותר מאשר רק להחליף, לתקן או לשחזר את המצב המקורי. השיפורים מאופיינים כקבועים ומוסיפים לערך הנכס. השיפורים עשויים לכלול דברים כמו גדרות, שבילים מרוצפים או מבנים. נכס מקרקעין מוגדר כקרקע, וכל מבנים או מבנים אחרים המוצמדים לאותה קרקע. השבחת קרקע נחשבת להשבחת מקרקעין אם הוא בעל אופי קבוע.

מהם  שיפורים קבועים? שיפורים קבועים פירושם כל תוספת, שינוי, סיפוח או שיפור שיודבקו במקום, אשר לא ניתן להסיר, לשנות או לשנות ללא נזק או הרס של עצמו או כל חלק מהמקום.

מה הבדל בין שיפורים לבין השבחה ? השבחת קרקע היא כל סוג של שינוי בקרקע כדי להפוך אותה לשמישה יותר. לשיפורים לעומת זאת,  יש אורך חיים מוגבל וניתן להפחיתם בניגוד לקרקע.

מה נחשב השבחה בנכס להשכרה? השבחה היא משהו שמוסיף ערך או מאריך את החיים השימושיים של נכס להשכרה. בעוד שתיקונים משחזרים דבר  שנשבר למצבו המקורי, שיפורים מוסיפים ערך לשנים הבאות.

באופן זה, מה מהווה השבחה למקרקעין? השבחה למקרקעין משמעה, "תוספת קבועה או השבחה של מקרקעין. המשפרת את ערכו ההוני, והכרוכה בהוצאה של עבודה או כסף, ונועדה להפוך את הנכס ליותר שימושי או בעל ערך להבדיל מתיקונים רגילים".

האם השבחת קרקע נחשבת למקרקעין? הגדרה פשוטה של ​​השבחת קרקע היא כל שינוי או תוספת לנכס מקרקעין שמעלה את ערכו. נכס מקרקעין מוגדר כקרקע וכל מבנים או מבנים אחרים המוצמדים לאותה קרקע. השבחת קרקע היא מקרקעין אם הוא בעל אופי קבוע ומקרקעין.

האם צביעה נחשבת לשיפור הון? צביעה היא בדרך כלל תיקון. עם זאת, אם הצביעה הנה כחלק מפרויקט גדול יותר, המהווה השבחה הונית למבנה הבניין. אזי, עלות הצביעה נחשבת כחלק מהשבחת ההון ונתונה להיוון.

סוגי השבחה

לאחרונה נשמעים בשוק הנדל"ן יותר ויותר קלות, המדברים על השבחה כהשקעת הנדל"ן המועדפת על משקיעים. כדי להבין מהיכן "הטרנד" הגיע,  נרחיק עד מעבר לאוקיאנוס. בארה"ב בניגוד גמור למקובל בישראל, רוב התושבים מתגוררים בשכירות, לא בבית אשר בבעלותם. יתרה מזאת, הרבה בתים מיושנים וזקוקים לשיפוץ, חלקם שיפוץ מסיבי. את העובדה הזו גילו משקיעי נדל"ן ממולחים, רכשו נכסים הזקוקים נואשות לשיפוץ, ועשו עליהם "אקזיט" או בשפה המקצועית פילפ. כלומר, ביצעו בפועל, את אותה השקעת נדל"ן המכונה השבחה.

בתיאוריה, פליפ או אקזיט אולי מצטיירות כפעולות פשוטות לביצוע. אבל בפועל , השבחה היא עניין מורכב למדי עד למימוש הרווח בסופו של תהליך. ישנן שתי אופציות עיקריות לבצע את ההשבחה , עם כי במקרים מסוימים כפי שתיווכחו להלן אפשר לשלב ביניהן .

השבחה פסיבית

המשקיע מאתר את הנכסים עם פוטנציאל ההשבחה הגדול ביותר, הוא מעריך שבטווח הארוך , כלומר בתוך 2-5 שנים , ערך הנדל"ן שהשקיע יעלה באופן מקסימלי. אפשר לאתר את הנכסים גם בדרכים הבאות:

מידע אישי: לעיתים זולג לנו מידע ממקורות שונים, כגון על מכרזים צפויים של בתים הנמכרים במחיר נמוך ובמיקומים מרכזיים. או על תוכניות עייריה עתידיות, בדבר  בנייה של מרכזי חינוך תרבות ובילוי בשכונה מסוימת.

מידע מאמצעי המדיה: התקשורת מספקת לנו כיום מידע זמין ואקטואלי יותר מאי פעם. באתרים הכלכליים ניתן למצוא אין ספור כתבות, על כוונת יזמים/עיריות להחל בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 ודומיהם.

בעסקי נדל"ן, לעיתים קרובות עיתוי רכישת הנכס יכולה לעשות את ההבדל בין רווח אדיר לרווח זעום. כך למשל, ניתן כמובן לאתר נכסים, רגע לפני שיכריזו עליהם כפרויקט של  תמ"א 38 או פינוי בינוי. ואז לרכוש דירה באחד הבניינים המיועדים לפרויקט . במקרה כזה המדינה/ היזם מבצעים עבורך את ההשבחה… תוכנית  תמ"א 38 היא למעשה פרויקט השבחה בהובלת המדינה. נכון, המטרה המרכזית היא חיזוק המבנים כנגד רעידות אדמה, אבל, בתמורה לזאת  ולחיזוק ולהוספת ממ"ד לדיירים, מקבל היזם זכות לבנות עוד קומה אחת או שתיים ולמכור את הדירות בשוק החופשי.

הדיירים נהנים מהרחבת הדירה, שיפוץ הבניין ובד"כ תוספת מעלית. במקרה של פינוי בינוי, נהרס הבניין ונבנה חדש במקומו. מי שרכש דירה בטרם יצא הפרויקט לדרך, כלומר  רכש נכס ישן במחיר נמוך בסמוך לבניינים עליהם הוכרז פרויקט תמ"א. והעריך שישנו סיכוי שגם הוא יכנס בעתיד הקרוב לפרויקט תמ"א. יוכל להכפיל את השקעתו. מי שהסתפק "רק" בתמ"א 38 יסתפק בשדרוג של עד 50% במחיר.

אבל לא רק תמ"א, גם סמיכות לשכונות חדשות, להקמת מרכזי חינוך ותרבות. עשויות לעלות את ערך הנכס באופן משמעותי, לדוגמא, קירבה לבתי ספר , גני ילדים וגני משחקים חדשים ומטופחים . עשויים למשוך משפחות צעירות למקום ולעלות את ערך הנכס פלאים.

השקעה של השבחה פסיבית, דורשת בדרך כלל הכנה מקדימה אבל בעיקר אורך רוח. ניתן להנות מפירות הרווח הנאה מהשבחה כזו, כעבור מספר שנים, אבל בינתיים, אפשר בהחלט גם לצבור רווחי הון , כמו  מדמי השכירות (בחלק מהאפשרויות) עד לשדרוג הנכס.

מדוע כל זה נחשב  להשבחה פסיבית? מכיוון שלאחר שביצעת את כל השלבים "לפי הספר", עליית שווי הנכס תלויה כולה בהחלטת הרשויות (תמ"א, תכנון בנייה  וכד') קרי גורמים חיצוניים, המחליטים הבלעדיים על תחילת הפרויקט, לך נותר לקוות שזה יקרה כמה שיותר מהר.

השבחה אקטיבית

בניגוד לאופציה  הקודמת, המשקיע הנו דומיננטי מתחילת התהליך ועד סופו. "גורלו" של הנכס נתון למעשה בידו, והוא "קובע" במידה רבה את הצלחת הפרויקט שלו. בדומה להשבחה הפסיבית, איתור הנכס מגיע מאותן מקורות, מקורבים, משפחה, מאגרי מידע מהרשות המקומית, מכרזים ומדיה.

אלא שכאן, לאחר שאיתר את הנכס ורכש אותו במחיר נמוך יחסית. מתפנה המשקיע להשביח את הנכס. נניח רכש המשקיע נכס ממכרז, בדרך כלל אותם נכסים זקוקים לשיפוץ מאסיבי. המשקיע נכנס לפרויקט ההשבחה ומבצע בו  שיפורים , במידה והנכס הנו בית פרטי, מלבד שיפוץ פנים, שעשוי לכלול שינוי פני החדרים. ההשבחה יכולה  להכיל אף פיתוח של קרקע, תשתיות וכד'. תוך מספר חודשים משדרג המשקיע את הנכס, ומוכר אותו. שווי ערך הנכס עשוי לעלות בצורה חדה.

במידה וזו דירה בבניין משותף, ניתן לשנות את הנכס כמעט כליל למעט החלק החיצון של הדירה, תשתיות, סידור חדרים וכד'. לאחר ההשבחה , הנכס נמכר, גם במקרה זה, ערך הנכס מטפס גם כן.

זוהי למעשה שיטת פליפ (FLIP), זו עסקה שהמשקיע רוכש נכס במחיר נמוך, ולזמן קצר. משפץ או משביח את הנכס, ובתום ההשבחה מוכר אותו ברווח נאה. הוא מנצל את עליית המחירים באותה תקופה, וגורף רווח גם על ההשבחה האמור להגיע בישראל לשיעור של עד 20%. בארה"ב,  מקצועני הנדל"ן מנצלים את תקופת משבר נגיף הקורונה, בה אמריקאים רבים נאלצים לעבוד מהבית, בעקבות זאת מחפשים לשפר דיור. אותם משקיעי נדל"ן, מאתרים נכס גדול ומרווח, כזה שזקוק לשיפוץ מאסיבי, משביחים ומשנים את פניו לחלוטין. אח"כ מוכרים את אותו נכס ברווח נאה. בישראל זה אומנם שונה, אבל עדיין לא חסרים מבנים ישנים, שאפשר לבצע בהם שיפוץ יסודי להרחיבם, ואח"כ למוכרם עם רווח הון .

במרבית המקרים השבחה אפקטיבית מהירה יותר, לרוב אתם שולטים בקצב ההשבחה ולעיתים  גם בגובה הרווח.

מדוע עדיין השבחת נדל"ן אינה עדיין כה פופולרית?

אז אם זה נראה יחסית פשוט, מדוע המשקיע התמים אינו מסתער על השבחת נדל"ן. מכיוון , שמידע וזליגה של תוכניות בינוי של רשויות מקומיות, מכרזים וכד', מודלפים על פי רוב למקורבים ובעלי עניין. המשקיע מן השורה מתקשה לקבל ולאסוף מידע בזמן אמת, ותגובתו במקרה הטוב לרוב מאוחרת.

אבל, גם אם נניח שאותו משקיע נדל"ן, בהשבחה אקטיבית,  " שם ידו " על נכס ממכרז. ממתין לא מסע כלכלי ובירוקרטי לא פשוט.

שיפוץ מסיבי, מצריך גיוס הון התחלתי, על מנת לשלם לבעלי המקצוע. אותו משקיע צריך לקחת בחשבון, שבסופו של תהליך יישאר לו רווח סביר. זאת מכיוון שההוצאות הינן רבות. כגון הרחבת הנכס, שיפוץ מעמיק וכד' .

אבל גם התהליך לא פשוט , עליו לקבל את האישורים המתאימים מהרשות המקומית.  הפרוצדורה והבירוקרטיה מול העיריה, עלולה להיות ארוכה ואפילו גם יקרה. אבל בזה לא תמו ההוצאות, כשיתפנה המשקיע  למכור את הנכס, הוא יאלץ לשלם 25% מס שבח ( אפשר להפחית את הסכום במידה והוכחת לרשות המיסים, שחלק מההוצאות על הנכס מוכרים כפחת).

מהם השיקולים המנחים אותנו טרם ההשבחה

לפני שאנו מתחילים בתהליך השבחת הנכס, אלינו לבחון פרמטרים מרכזיים בדבר היקף ואופי ההשבחה. ההחלטה למי אנו מיעדים למכור את הנכס היא קריטית, כמו גם מיקומו של הנכס כמפורט להלן:

סוג האוכלוסייה– חשוב לנו להבין למי אנו מיעדים את הנכס לאחר ההשבחה, לזוג צעיר? למשפחה עם ילדים? או אולי לזוג מבוגר? הנתון  הזה יכול להשפיע על מספר החדרים למשל, למשפחה יתאימו כנראה ארבעה חדרים, בעוד זוג צעיר או זוג מבוגר יסתפק בשלושה חדרים. נגזרת של החלטה זו,  יכולה להשפיע גם על עיצוב הפנים של הנכס . עיצוב הנכס בצורה מסוימת , במטרה למכור לזוג צעיר.  שונה בתכליתו מעיצוב הדירה, במידה וברצוננו למוכרו לזוג מבוגר.

אנא השקיעו מחשבה בזה , היו מקרים בהם משקיעים נאלצו להוסיף להשקעתם עשרות אחוזים, רק בגלל העובדה, שלא העריכו נכון את שיפוץ הנכס, ולמי הם מיעדים למכור אותו. לכן שימו לב בטרם תחילת ההשבחה, על אופי השיפוץ, על מנת שלא תאלצו לשלם ביוקר.

מיקום – מיקום הנכס משפיע מאד על אופי ההשבחה, במידה והוא ממוקם בסמוך למוסדות חינוך, סביר להניח שיש ליעד את הנכס למשפחות או זוגות צעירים, במידה והנכס נמצא  במרכז העיר, סביר להניח שזוגות מבוגרים הם קהל היעד וכך הלאה. אופי השכונה בה ממוקם הנכס, משפיע באופן ישיר על אופי האוכלוסייה המתגוררת בו וכיצד ההשבחה תבוא לידי ביטוי.

מהו היטל השבחה על כל משמעותו?

תשלום היטל השבחה חל כעיקרון על כל בעל נכס או קרקע המבקש לשדרג את הנכס שהוא מחזיק  ברשותו, אם זה באמצעות הגדלת זכויות הבנייה על הקרקע, בניית קומה נוספת, תוספת של מרפסת. תשלום היטל השבחה מבוצע במקרים הבאים- אישור תכנית בניין עיר, אישור שימוש חורג ,אישור הקלה המובילים לעלייה בשווי הנכס. חשוב להדגיש שההיטל יכול להגיע עד 50% משווי ההשבחה.

היטל ההשבחה משולם בעת מימוש ההשבחה, כלומר ע"י בעל הנכס שהיה בעל הזכויות בעת ההשבחה. היינו ההיטל משולם בעת מכירת הנכס, בעת תחילת הניצול בפועל של זכויות ההשבחה, או לחילופין בעת קבלת היתר הבנייה או השימוש. מועד חישוב שווי ההשבחה הוא היום בו אושרה התוכנית המשביחה, השימוש החורג או ההקלה.

השבחת נכס – מרבית מהיטלי ההשבחה ממומשים על בתים צמודי קרקע, דירות גג או דירות גן. ברוב הפעמים , הוועדה המקומית לתכנון  ולבנייה מאשרת השבחה על גג הנכס, אפשרות לתוספת קומה, הוספת מרפסות לבניין,

השבחת קרקע – השבחת קרקע נעשית כאשר זכויות הבנייה על שטח מסוים גדלות. במקרים אחדים, ניתן לקבל  אישור על הגדלת זכויות הבנייה למגרש ספציפי. הרשות המקומית מעניקה לעיתים  אישור להגדלת זכויות הבנייה לכלל השטחים באזור ספציפי.

 אילו גורמים משפיעים על היטל ההשבחה?

שיעור ההיטל הקבוע בחוק הוא כאמור  50% משווי ההשבחה. כלומר, לכל אישור של זכות בנייה ישנו שווי כספי הנקבע על פי אזור המגורים, היקף השטח המתווסף לדירה וכו'. כאשר היטל ההשבחה עומד על חצי משווי זה. יש להדגיש  כי משווי ההשבחה ישנה אפשרות  לקזז את ההוצאות ששולמו לטובת מימוש זכויות הבנייה או השיפוץ.

אילו גורמים  עלי לבחון לפני שאני פונה לביצוע ההשבחה?

סיוע  בשמאי – בחירת שמאי נכסי מקרקעין מתאים, הוא אחד התנאים המרכזיים להצלחת הפרויקט . שמאי יעריך לכם כהר בתחילת הדרך את תשלומי המס השונים שתאלצו לשלם לרשויות השונות, בראש ובראשונה את מס ההשבחה. כמובן שאותו שמאי, יעריך את גובה הסכום שניתן לקבל על מכירת הנכס או על השכרתו, תוך התחשבות בכל הפרמטרים המשפיעים על ערכו של הנכס.

סיוע באנשי מקצוע נוספים– על תחסכו בהבאת בעלי מקצוע מוסמכים כמו מהנדס בניין ואדריכל, שיכוונו אתכם בהיבט המקצועי הבטיחותי, כגון תקינות הבית וכד'. אותם אנשים יוכלו להעריך לכם את עלויות השבחת הנכס, בהתאם לשאיפות ולתקציב ההון שלכם. שתפו אותם בסוג הקונים הפוטנציאלים, שאתם מיעדים למכור להם את הנכס. עצה שלהם  עשויה  לחסוך לכם ממון רב בהמשך הדרך.

עיצוב פנים – כאמור יעוד מכירת הנכס מושפע מדרך עיצוב הפנים, ממומלץ לא לחסוך גם כאן ולהסתייע באיש מקצוע. קונים פוטנציאלים, גם במידה והנכס אינו מרוהט, יודעים להבחין היטב בין אביזרים איכותיים לפשוטים.  בטח בבית מרוהט ומאובזר. ככול שהאבזור יענה לצרכים של ימינו , כך יעלה ערכו של הנכס.

חזות  חיצונית של הנכס – החזות היא פני הכול, היא לא רק אמרה, בעסקי נדל"ן יש לה משמעות רבה. הרושם הראשוני על הקונה הפוטנציאלי, הוא גורם דומיננטי בהחלטתו האם לרכוש את הנכס או שלא. לרוכשים רבים חיצוניות הנכס חשובה לא פחות מאשר פנים הנכס עצמו. לכן, דאגו לטפח ולהשקיע בכל פרט בחזותו החיצונית של הנכס ולהתאימו לרמת חזות הפנים.

שורה תחתונה

השקעה בהשבחת נדל"ן היא רעיון מצוין למי שיודע לנהל את הפרויקט בתבונה. אתם יכולים בקלות להרוויח סכום נאה מאד, אך מצד שני באותה מידה להיקלע לסחבת ,בלוח זמנים ולהוצאות כספיות מיותרות. על תתלהבו מדוגמאות מחו"ל , בפרט לא מארה"ב. שוק הנדל"ן שם שונה במהותו מזה הישראלי. הסתייעו באנשי מקצוע. כך תפחיתו את  רמת הסיכון, ומנגד תעלו את סיכויי הפרויקט להצליח