תהליך פינוי בינוי :ארוך אבל שווה הכל

התחדשות עירונית הינה אחד מהנושאים החמים ביותר כיום בעולם הנדל"ן. הקושי הגדול להתנהל בשוק הדירות הסוער מחד והצפיפות, הבניה הישנה שלא עומדת בתקנים והרצון לשפר את פני המרחב האישי של התושב ואת המרחב הציבורי, הינם אתגרים שטובי המוחות עוסקים בהם יומם וליל. תוכניות רבות נרקמות ומנוסות חדשות לבקרים אך מעל כולם בולטת תוכנית אחת מרשימה במיוחד, שאומנם תחילתה לוותה בקשיים רבים אבל בסופו של תהליך פינוי בינוי – הפכה להיות תוכנית הדגל של תחום ההתחדשות העירונית.

בבסיס תוכנית פינוי בינוי מפונים דיירים מאזור, מתחם או קבוצת בניינים ישנים ולא תקניים, הנמצאים במקומות בהם הם גוזלים שטחי קרקע גדולים אל עבר פתרונות דיור חלופיים זמניים. לאחר מכן,  הבניינים הישנים נהרסים ועל השטח בו ניצבו נבנים בניינים חדשים, מודרניים יותר, בעלי תקנים הנדסיים מתקדמים, בעלי שטח גדול יותר – והם מוענקים חזרה לדיירים המקוריים.

מרווחים נוספים מהפרויקט הוא היזם האחראי על הפרויקט, שכן לאור השקעתו הרבה בבינוי ובתכנון, הוא מקבל זכויות על דירות נוספות, מעבר למקוריות, הנבנות באותו בנין אותם הוא יכול למכור לאנשים חיצוניים. רווח נוסף, גם לדיירים אך גם לסביבה הוא שיפור פני הבניין תוך כדי התהליך וכן שיפור האזור כולו עם שינוי מבורך בתשתיות, דרכים ותחבורה, שטחים פתוחים וירוקים והתחדשות גם במבני ציבור.

ארוך אבל משתלם

אין ספק כי מדובר בתוכנית שעושה טוב עבור כל המעורבים בה ומכאן גם עוצמתה. אולם חשוב לזכור, שכמו כל תוכנית מורכבת, מאתגרת ושאפתנית, ודאי כזו בה מעורבים כל כך הרבה גורמים, חלקם עם אינטרסים שונים, היא יכולה גם להכיל בעיות מובנות וגם כאלו הצצות לאורך כל הדרך. תהליך פינוי בינוי הוא ארוך ויכול להפרש על פני כמה שנים, אפילו עשור שלם. הוא כולל בתוכו לא רק את

תהליך פינוי בינוי להתחדשות העיר - כמה זמן הוא נמשך

אישורם של רשויות, ועדות וכד' – בשלב המטרים אלא גם התנהלות ארוכה ומורכבת מול דיירים רבים (שכן מפנים מתחם בניינים שלם ואפילו שכונה) וכן תהליך תכנוני והנדסי מורכב ורחב היקף.

רק לאחר מכן ניגשים לבניה, שיכולה לארוך גם היא כמה שנים. תהליך פינוי בינוי הוא לפיכך ארוך. נדרשת סבלנות אך גם יד יציבה על הדופק ובעיקר בחירה נכונה של היזם והשותפים שיובילו את הפרויקט. ננסה במאמר הקצר הזה לתמצת עבורכם את תהליך פינוי בינוי. כמי שעוסקים בתחום שנים רבות ומתמחים בו, נשמח להרחיב עבורכם, בכל נושא ונשמח שתפנו אלינו – כדי לקדם את עתידכם.

חשיבות תהליך פינוי בינוי

בישראל קיימת מצוקת דיור קשה. ישנו ביקוש גבוה לדירות אך אין מספיק פתרונות דיור

הפתרונות של תהליך פינוי בינוי

במצאי. יתרה מזו, באופן טבעי, התאים המשפחתיים מתרחבים ובכלל יש רצון לשפר את הדיור ואת רמת החיים. במקביל, קשה מאוד היום למצוא שטחים לבניה. בוודאי במרכזי הערים הגדולות. הצפיפות בחלקים אלו היא רבה ומשכך, גם ההזנחה של סביבתם גוברת. מנגד על קרקעות אלו יושבים בניינים ישנים מאוד, שבנייתן לא נעשתה בחכמה תוך ניצול מיטבי של השטח וקריטי יותר – הם אינם בנויים על פי סטנדרטיים מינימליים של איכות או בצורה יציבה הנדסית.

הכוונה של תהליך פינוי בינוי היא למעשה להחליף או לשדרג את הבניינים הישנים, לבנות אותם חכם ונכון יותר, בסטנדרטים מודרניים שגם יטיבו עם הדיירים. הרווח הצידי הוא שבתהליך הבניה ניתן אישור גם לבנות בניה רוויה יותר לגובה כך שמתווספות דירות רבות לשוק, אותן יכול למכור היזם, שנושא בכל העלויות עד כה. הדיירים מרווחים דירה חדשה, שכעת תהיה גדולה ומרווחת יותר, חדישה יותר ומכאן שערכה יהיה רב יותר וכל זה בלי שהוציאו שקל אחד בתהליך. רווח צידי נוסף הוא התחדשות ושגשוג של כל האזור כולו. דרכים, תחבורה, תשתיות, מבני ציבור וכד'- מתחדשים גם הם. האוכלוסייה מתחדשת ונהיית חזקה יותר ופני העיר משתפרים גם הם.

הפתרונות של תהליך פינוי בינוי

תחת המושג "התחדשות עירונית" מסתתרים כמה מהלכים, המעניקים פתרונות איכותיים לאתגרים אקוטיים, המאפיינים שכונות ישנות ומתפוררות. ישנם כאמור, רבים כאלו אך הנה סקירה של הבולטים שבהם:

מגוון הפתרונות שמציע תהליך פינוי בינוי

בראש ובראשונה נמצאת הסיבה שבגינה התחילה כל החשיבה על תהליך פינוי בינוי: רעידות אדמה. ישראל נמצאת על קו השבר הסורי אפריקני. אזור לא יציב גאולוגי שכבר נתן את אותותיו בשנים עברו עם רעידות אדמה מורגשות וחזקות. לרוב, הרעידות אינן משמעותיות ואינן מטפסות גבוה במדרג המעלות של סולם ריכטר אבל בהיסטוריה, גם הקרובה יחסית, מתועדות כמה וכמה רעידות אדמה קטלניות. כיום בניה מודרנית , המשלבת הנדסה מתקדמת מאפשרות בניה יציבה ובטוחה גם מפני רעידות אדמה. אולם מה דינם של בתים שנבנו בסטנדרטים נמוכים? שהם ישנים ויסודותיהם ראויים. הערכות מדברות על כמיליון דירות כאלו בישראל. הערכות אחרות מדברות על עשרות אלפי הרוגים עם ח"ו תפקוד את ישראל רעידת אדמה עוצמתית. כנגד זה, הממשלה והרשויות פיתחו את תכנית פינוי בינוי לפני כמה עשורים מתוך מטרה להחליף את הבניינים הישנים בחדשים ובטוחים.

איום נוסף על ישראל הוא איום הטילים. ההגנה הטובה ביותר כנגדם, מלבד מעטפת כיפת ברזל, היא כניסה מהירה לשטחים מוגנים. ממ"ד – בשפה המקצועית: מרחב דירתי מוגן. אלא שהחובה לבנות ממ"דים בכל דירה היא חובה טרייה יחסית, מה שמותיר כמות עצומה של דירות חשופה לאיום וכך גם את בעליהן. מדובר בדיני נפשות ממש. במהלך תהליך פינוי בינוי, מתחייב היזם, כדי לקבל את אישור הרשויות לביצוע המהלך, לבנות ממ"ד לדירות בבניינים שהוא בונה.

ניצול נכון של השטח. הבתים הישנים יותר מתפרשים לרוב על שטחים גדולים כאשר חלוקת הדירות בהם, גורמת לכך שמספר מועט של דיירים נמצא על פני השטח. בניינים ישנים גם לרוב מאופיינים בבניה בת מספר קטן של קומות. בניגוד לכך, בניה רוויה לגובה, הופכת את כמות הדיירים להיות משמעותית יותר ובעצם מאפשרת יצירה של מקומות דיור רבים יותר על פני שטח נתון. כאשר מתבצע תהליך פינוי בינוי, מקבל היזם זכויות בניה לקומות נוספות, לרוב 2 דירות נוספות על כל דירה מקורית שנמצאת בתהליך. כך, גדל היצע הדירות בשוק, דבר שיש לו גם השפעה פיסקלית על שוק הדיור.

שיפור הסביבה. מעבר לעובדה כי הבניין עצמו מתחדש ומתווספים לו שטחים ציבוריים, הקשורים אליו, גם הסביבה הקרובה והיותר רחוקה שלו מתחדשים. החל מגינות, חניות ומחסנים, עבור בתשתיות של מים, ביוב, חשמל, גז וכד', שמשתדרגים גם הם וכלה במבני ציבור, שטחים ירוקים וכבישים ומדרכות, שמתחדשים גם הם כחלק מן העבודות. שיפור הסביבה מתרחש גם בעקבות השינויים הדמוגרפים. האוכלוסייה נהיית צעירה יותר עם הגעת הדיירים החדשים והיא מכניסה אווירה אחרת ורעננה יותר למקום כולו.

יתרונות לצד אתגרים

כפי שציינו, פינוי בינוי הוא תהליך חיובי שרבים היו ששים ליישם. כך זה בכל דבר בו יש רווח לכלל השותפים. בנוסף, השפעתו היא רבה

היתרונות והאתגרים שבתהליכי פינוי בינוי

ומקיפה יותר מעצם העובדה כי השינוי אינו מתחולל רק בבניין בודד, כמו למשל בפרויקט תמ"א אלא מתבצע על מקבץ או מתחם בניינים בן לפחות 24 יחידות דיור. כמובן שזה מעניק פתרון ליותר אנשים וגם מאפשר הוזלה כלכלית של הפרויקט, אך מצד שני מציב גם אתגרים לא מבוטלים.

תהליך פינוי בינוי עמוס אתגרים הנובעים מ- 3 כיוונים עיקריים, שכולם מגיעים מהשותפים השונים לפרויקט. הראשונים הם כמובן משרדי הממשלה וועדות התכנון המשמשות כזרוע של הרשויות המקומיות. כדי לבצע פרויקט שכזה ולהתחיל תהליך פינוי בינוי, נדרש תכנון מחדש של תוכניות רבות והנפקת תב"ע חדשה, לצד מעבר וקבלת אישורים ממגוון ועדות וגופים. הדברים  עדיין סבוכים בירוקרטית, למרות הרצון העז של המדינה והגופים האמונים על התחום, להקל ככל האפשר. התוצאה היא שתהליך פינוי בינוי שלם, מן הקצה של הגשת התוכניות ועד הקצה השני של סיום הבניה- יכול לקחת גם עשור.

מה האתגרים העיקריים בתהליך פינוי בינוי בישראל

האתגר הבא נובע מן הדיירים עצמם. אומנם רבים מהם מבינים כי עם התחלת תהליך פינוי בינוי הם מתחילים את דרכם אל עבר שינוי מיוחל בו מקום מגוריהם ישתנה עד בלי הכר והוא יהיה שווה סכום גבוה יותר אך יחד עם זאת, לא כולם משתכנעים או ששים לבצע שינוי שכזה. הסיבות לכך יכולות להיות מגוונות ולנבוע מכמה גורמים ובראשם, החשש מפני השינוי והלא נודע. במיוחד הדברים אמורים אצל קשישים או אנשים מבוגרים מאוד, שהבתים הישנים הם נופם של כמעט כל חייהם והם מתקשים להסתגל למחשבה שהבניינים ייהרסו, גם אם תחתיהם יבנו בניינים טובים יותר. גם בעלי מוגבלות יכולים להרגיש שהתהליך לא מיטיב עימם, במיוחד אם הפתרון של הדיור החלופי שהוצע להם, אינו עונה על צרכיהם.

וישנם גם אתגרים המגיעים מכיוון היזם, בייחוד יכולתו לעמוד בפרויקט בסדר גודל שכזה ולהיות מסוגל לסיים אותו בבטחה ובהצלחה. יש לזכור, כי כמעט כל ההוצאות הכבדות, הכרוכות בהכנת התוכניות, השגת האישורים, ההריסה, הבינוי מחדש והאכלוס החליפי, כל העת, של הדיירים הוותיקים- מונח על כתפיו. מעטים הם המסוגלים לעמוד בכך ומעטים אף יותר אלו שהם בעלי ניסיון לכלכל את צעדיהם בתבונה כדי לא ליפול לבור. במידה והיזם נופל- נופלים כולם. הבניה מפסיקה באמצע. הבניין הלא גמור עומד כעדות מכוערת לפרויקט שכשל והדיירים עצמם תקועים בדירות חלופיות, בלי לדעת אם יחזרו אי פעם לדירות המקוריות שלהם.

לכל האתגרים האלו יש כמובן תשובות. אולם התשובה הנכונה ביותר היא כמו תמיד – הזהירות והתכנון הנכון. תהליך פינוי בינוי לוקח זמן ולעיתים טוב שכך. יש לעשות צעד צעד ולשאול את השאלות הנכונות בכל רגע. לא לתקוע ולהעמיס סתם אבל גם לא בהכרח לרוץ בלי לראות בעניים. להתחבר ליזמים שלא רוצים לעשות רק מחטף אלא הם שותפים אמיתיים לדרך ושמאחוריהם ניסיון וגב כלכלי איתן.

תהליך פינוי בינוי – למה כל כך הרבה זמן?

תהליך פינוי בינוי לוקח זמן. לעיתים גם כמעט עשור. הפרויקט הראשון אף ערך 14 שנה. ישנם כאמור מספר סיבות לכך. ראשית, יש את הסיבות האובייקטיביות. לא משפצים או עושים רק שינויים קוסמטיים. תהליך פינוי בינוי הוא מאפס. גם ההתחלה לבדה לוקחת זמן, שכן נדרשים אישורים מגוונים ממספר רב של ועדות וגופים וכן יצירת תוכניות ושינוי התב"ע. כמעט תמיד היזם מציג תוכנית אחת לרשויות ואלו מבקשים שינויים על בסיסה.

מדוע תהליך פינוי בינוי לוקח הרבה זמן

רק לאחר שלבי האישור הראשונים והשלב של ההכרזה על המתחם או קבוצת הבניינים כברי פינוי בינוי והכנת תכנית בניין עיר חדשה (תב"ע) ואישורה, נערכת הפניה לבעלי הדירות, שכעת כבר מיודעים כי הם שוכנים בתוך מתחם המיועד לפינוי בינוי. בשלב זה כבר כדאי לדיירם למנות עבורם נציגות, כזו שתנהל את המשאים ומתנים השונים ותייצג את האינטרסים השונים שלהם. באופן כללי, תמיד לנציגות יש יותר כח ויכולת לשנות מאשר לדיירים בודדים.

נציגות הדיירים מחליטה על זהות היזם או חברת הבניה ומתחילה במשא ומתן מולו על סעיפים שונים כמו תהליך פינוי בינוי, לוחות הזמנים, הדיור החלופי ועוד. אם הצדדים הגיעו לכדי שביל הזהב נחתם חוזה מחייב והדיירים יכולים להתפנות לדיור החלופי שהוצע להם. מתי ניתן לחתום על החוזה? רק כאשר מושגות חתימות על ההסכם של למעלה מ-80% מן הדיירים. במידה ויותר מ- 20% מן הדיירים מסרבים וסירובם נובע מסיבות סבירות, אזי הפרויקט לא יצא לדרך. במידה והסיבות של הדיירים המסרבים לחתום, אינן סבירות (ניסיון להרע, סחיטה וכד'), הרי ששכניהם יוכלו לתבוע אותם בגין הנזקים שנגרמים להם.

וזוהי רק ההתחלה

תהליך פינוי בינוי כולל את שלב החוזה אבל הוא רק ההתחלה. הדיירים כאמור, מתפנים לדירות החלופיות שלהם. אז מבקש היזם היתרי הריסה ובמידה והוא מקבל את האישור, הוא יכול להרוס את המבנה מן היסוד (חייב להרוס מן היסוד).

הבינוי גם הוא לוקח זמן ויש לזכור כי מעבר לבניין עצמו, נבנים אלמנטים נוספים וחדשים כמו ממ"ד לכל דירה, מרחבים ציבוריים, חניות, מעליות וכד'- שלא היו במבנה הישן. באותו הנשימה גם משודרגת התשתיות הקשורות לבניין וכן הסביבה הקרובה אליו. רק כאשר הבניין עומד על תילו מקבל את כל האישורים הנצרכים, מוסר היזם את המפתח לדירות החדשות לדיירים וכן יכול למכור בעצמו את הדירות שנוספו.

 סיכומו של עניין

חידוש העיר ופינוי בינוי - מדוע כדאי להיכנס לתהליך

פינוי בינוי הוא פרויקט מופלא ומיטיב, במידה והוא מבוצע נכון. תהליך פינוי בינוי יכול להיות ארוך מאוד אבל יחד עם זאת גם נעים ומרגיע. הרבה מאוד תלוי בגישה של כל אחד מן השותפים וברצון שלו באמת להירתם למען האחר. לכן מתחדדת החשיבות שבבחירת שותפים טובים לפרויקט. דבר זה נכון שבעתיים אצל הדיירים. הם לכאורה אלו שיש להם הכי הרבה מה להרוויח אך גם להפסיד. עליהם או על הנציגות שלהם, לבחור בחכמה את היזם. רק לאחר שערכו סקר שוק, ביררו היטב ובדקו עבודות קודמות ושוחחו עם דיירים שכבר בוגרי פינוי בינוי, הם יוכלו להיות בטוחים כי עשו את הבחירה הנכונה.

יתרה מכך, עליהם להקיף עצמם ביועצים חיצוניים, המתמחים בנקודות ממשק של תהליך פינוי בינוי. למשל עורך דין מתמחה בתחום המקרקעים ואפילו עם דגש על תהליכי התחדשות עירונית. הוא יוכל לבדוק את החוזים השונים ואפילו להוביל את המו"מ מול הרשויות והיזם. גם שמאי מקרקעין הוא בעל חשיבות עליונה, שכן הוא יהיה  אמון על הצד של הדיירים, לגבי הערכות הדירה שלהם. הדברים נכונים גם לאדריכל ומהנדס ומומחים נוספים, שנכון להסתייע בהם.

לרוב, ליזם יהיה אינטרס לרצות את הדיירים. לא רק לרצות אותם אלא להביא את הפרויקט לסיום מוצלח ומהיר ובמיוחד, להציג פרויקט ברמה הגבוהה ביותר. נזכור, כי היזם מקבל דירות חדשות בתוך הפרויקט וככל שהבניין החדש והסביבה יהיו ברמה גבוהה יותר – המחיר של כל דירה חדשה שכזו, יהיה גבוה יותר. יזם אמין ומקצועי לא ילך כנגד הדיירים אלא איתם. הוא יהיה שקוף מולם. הוא יעניק להם הטבות שונות ולפעול להצלחתו. דבר זה יסולא מפז.

אז תהליך פינוי בינוי לוקח זמן. אולי הרבה זמן. אבל תמיד שווה לזכור, שבקצה המנהרה יש אור. בית חדש ומרווח, שווה הרבה כסף ושמקבלים אותו בלי להשקיע מצד הדיירים. ובעיקר, יש את ההזדמנות לשנות ולשפר את רמת החיים.

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

פרויקטים חמים נוספים

גינה בכפר
גינה בכפר
גבעת עדה – בנימינה
מתחם 4TECH
מתחם 4TECH החדש למרגלות הטכניון
העיר נשר
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
המושבה מגדל
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
יוון- מיקונוס
CAESAR BLUE
CAESAR BLUE
קפריסין – איסקלה
וילה 3 חדרים בסריטאנו
וילה 3 חדרים בסריטאנו
תאילנד – קופנגן
EMERALD VILLAS
EMERALD VILLAS
קפריסין- פמגוסטה
COVE GARDEN VILLAGE
COVE GARDEN VILLAGE
קפריסין – קירניה
East גליל ים
East גליל ים
גליל ים – הרצליה
THALASSA BEACH RESORT
THALASSA BEACH RESORT
קפריסין – באפרה
קרקע חקלאית
קרקע חקלאית
באר יעקב
המשולש החקלאי
המשולש החקלאי
אשדוד
OLIVE HILL
OLIVE HILL
קפריסין – קירניה
WEST PARK
WEST PARK
קפריסין – קירניה
GREEN PARK
GREEN PARK
קפריסין – קירניה
DELUXIA
DELUXIA
קפריסין – קירניה
POINT
POINT
קפריסין – קירניה
AURELIA RESORT
AURELIA RESORT
קפריסין – לרנקה
QCC2
QCC2
קפריסין – לרנקה
קרקע חקלאית להשקעה
קרקע חקלאית להשקעה
פרדס חנה
קרקע חקלאית למכירה
קרקע חקלאית למכירה
בנימינה
פנטהאוז מפואר בלב רמת-גן
פנטהאוז מפואר בלב רמת-גן
בן אליעזר 20
RIVER SIDE LIFE
RIVER SIDE LIFE
צפון קפריסין – איסקלה
4TECH – המרכז של הצפון
4TECH – המרכז של הצפון
מחצבת נשר, חיפה
4TECH- ההשקעה הכדאית בישראל!
4TECH- ההשקעה הכדאית בישראל!
לב חיפה, מרכז הצפון
ההרחבה החדשה
ההרחבה החדשה
אליכין
שביל התפוזים
שביל התפוזים
הוד השרון
בבלי הירוקה
בבלי הירוקה
תל אביב
וילה ליד חוף מדהים
וילה ליד חוף מדהים
יוון- אטיקה (Attica)
משרד להשכרה ב- GLOBAL TOWERS
משרד להשכרה ב- GLOBAL TOWERS
יצחק רבין 1, פתח תקווה

מידע שימושי למשקיעים

מידע מקצועי למשקיעים

השאירו פרטים ומומחה נדלן יחזור אליכם עם הצעות משתלמות!