שטחים למכירה

תוכן עניינים

שטחים למכירה – ממה חשוב להיזהר?

אם תחשבו על זה, בכל מוצר שאנו קונים, אנו נוקטים מידה מסוימת של זהירות. אנחנו עושים זאת כדי לוודא עד כמה שאנחנו יכולים, שהכסף אותו אנו משלמים עבור המוצר, אכן יוביל לשביעות רצון מלאה שלנו, ושאף אחד לא מנסה להציב לנו מלכודת כדי להרוויח יותר. זהירות זו נכונה כאשר קונים פסטה או קילו סוכר בסופרמרקט, והיא בטח ובטח נכונה כאשר קונים נכס נדל"ן, ובכלל זה גם שטחים למכירה. בשורות הבאות נפרט בפניכם מספר נקודות מרכזיות סביבן אתם רוצים לנקוט במקסימום זהירות כאשר אתם מחפשים שטח לרכישה.

המראה כמעט תמיד מטעה

הדבר הראשון שאתם רוצים להימנע ממנו הוא המרכיב האסתטי של הקרקע. בסופו של דבר, קרקע היא מוצר מאוד פשוט, ריק מנכסים, שטח אדמה ללא כל שימוש. הקרקע הזאת יכולה להיות עמוסה בפסולת או להגיע בתצורה של שדה קוצים יבשים, בעוד קרקע אחרת מציגה רמה גבוהה יותר של אסתטיקה, עם שטח מיושר ואפילו מכוסה בשכבת כורכר או חצץ. הקונה הבלתי מנוסה יחשוב לעצמו שהשטח המיושר הוא טוב יותר, שווה יותר ויהיה גם קל ומהיר יותר לבנות עליו את הבית המיוחל, ובהתאם לכך גם יהיה נכון יותר לשלם עליה יותר. בפועל, ייתכן שהמצב הוא בדיוק הפוך, ודווקא שטח הפרא שווה הרבה יותר. שטחים למכירה הוא תחום מאוד מקצועי, שחשוב להיעזר בו בגורם מקצועי מלווה, ועד כמה שזה נראה איזוטרי, רבים מרוכשי הקרקעות נופלים בדיוק במלכודת הזאת – מלכודת האסתטיקה. זכרו, שהמראה לא קובע. בכלל.

הבטחות גדולות שלא עוברות בחינה יסודית

כפי שניתן לצפות מכל אדם שמנסה למכור את השטח שברשותו, תהליך המכירה יהיה מלווה בהבטחות גדולות, אלא שלא תמיד להבטחות האלה יש כיסוי. כך למשל, אם אתם מתעניינים ברכישת קרקע חקלאית, עשוי המוכר להבטיח לכם כי הקרקע ממוקמת במיקום נהדר שמעניק לה פוטנציאל רב להפשרה בתוך מספר שנים בודדות. הוא גם יודע להסביר לכם שהקרקע נמצאת בקרבת יישוב עירוני המציג צמיחה דמוגרפית מרשימה בשנים האחרונות, ובסך הכל זה באמת נראה כמו עסקה אטרקטיבית עבורכם.

העניין הוא שבחינה של שטחים למכירה והערכת השווי שלהם, היא משימה הרבה יותר מורכבת מהתבוננות על פרמטרים בודדים על פני השטח. כך למשל, ייתכן שהיישוב העירוני הסמוך אכן חווה תהליך של צמיחה והתרחבות, אך לאו דווקא לכיוון שבו ממוקמת הקרקע. ייתכן שסביב הקרקע שתקנו, ישנן עוד קרקעות חקלאיות רבות, קרובות הרבה יותר ליישוב העירוני הסמוך, מה שיעניק לבעליהן יתרון במשא ומתן, ואתכם יותיר מאחור.

אין בכך כדי לומר, שמוכרי קרקעות אינם נוטים לומר אמת, אלא שכל אמירה, כל הבטחה וכל הנחה שאתם מניחים, מחייבים בדיקה יסודית, שתאמת את הדברים ותעניק לכם את מידת הביטחון הראויה לביצוע העסקה. הסתמכות על דבריהם של אחרים כאשר אתם עומדים להשקיע מאות אלפי שקלים ואולי אפילו מיליוני שקלים, היא לא רעיון טוב במיוחד. גם במקרה זה, אם אינכם יודעים כיצד לבצע את הבדיקות הנדרשות, אתם חייבים להיעזר בגורם מקצועי שילווה אתכם ויעניק לכם את הייעוץ הנדרש בכל שלבי התהליך.

השטח לא של בעליו

השטח לא של בעליו? איך יכול להיות דבר כזה? ובכן, שטחים למכירה הוא תחום שקל מאוד להונות בו אנשים תמימים, בעיקר מכיוון שהשטח הוא פתוח, כל אחד יכול לגשת אליו ולכאורה כל אחד יכול לטעון לבעלות עליו. לצורך העניין, דמיינו את הסיטואציה הבאה: אתם מגיעים לשטח עם אדם הטוען לבעלות עליו. הוא מדבר איתכם, ומסביר לכם מדוע הקרקע אטרקטיבית עבורכם, אפילו מתחיל לנהל משא ומתן על המחיר ואפילו מציג לכם מסמך לא ברור, ולפיו הוא הבעלים החוקי של השטח.

זה אמנם לא קורה הרבה, אבל זה כבר קרה למספר אנשים לא זהירים, שנתנו את כספם לאדם שאין לו שום קשר לנכס אותו הוא מוכר, ומכיוון שאין לו שום קשר אליו הוא גם יכול לבקש מחיר מגוחך שרבים לא יוכלו לעמוד בפיתוי שהוא מציע. עבור גורם מקצועי, בדיקת זהות היא כמובן א' ב' בכל עסקת נדל"ן ובכל עסקה של שטחים למכירה. עבור אדם מן השורה, שפחות מתורגל בתחום ונוטה להאמין לאנשים שמוכרים לו מוצרים ביום יום, מדובר בסיכון של ממש.

איך פותרים את זה? קל מאוד. תחילה אתם צריכים לברר מהו הגוש ומהי החלקה שבהם ממוקדם השטח המדובר. תוכלו לעשות זאת באמצעות מפת התב"ע האזורית. שנית, אתם רוצים לבדוק את תעודת הזהות של האדם המציע את הקרקע, ולצלם אותה. לבסוף, אתם רוצים לגשת לרשות מקרקעי ישראל ולהוציא נסח טאבו של הקרקע. נסח הטאבו מפרט בדיוק מי הם הבעלים החוקיים של הקרקע, האם על הקרקע חלים עיקולים, שעבודים או משכונים, והאם הקרקע ניתנת למכירה ללא כל בעיה. את נתוני הנסח השוו לתעודת הזהות שקיבלתם, ושוב, אם אינכם מרגישים בטוחים בתהליך, או שאינכם יודעים כיצד להוציא נסח טאבו או כיצד לבדוק את מפת התב"ע האזורית, פנו לגורם מקצועי שילווה אתכם – זה שווה כל שקל.

פיתוי להשקעה לא זהירה

רכישת שטחים למכירה יכולה להתבצע למגוון מטרות, לרבות בניית בית, בניית עסק, בניית מפעל או פשוט כנכס להשקעה. למעשה, השקעה מהווה את אחת המטרות המרכזיות לרכישת קרקעות בישראל, ובעולם כולו. העניין הוא שלא כל אחד יכול לממן רכישת בית או קרקע להשקעה, ולכן רבים פונים לחברות השקעה וקרנות שמאפשרות להם להשקיע את כספם בהיקפים חלקיים בלבד. קרנות אלה נוטות להבטיח הבטחות גדולות, ולצייר את הדברים בצורה מאוד רשמית ורצינית, וזה בסדר גמור. העניין הוא שכאשר משקיעים כספים גדולים ברכישת שטחים למכירה, לא ניתן להסתמך על מראית עין, או על הווייב המקצועי שמשדרת חברת ההשקעות. גם במקרה כזה, אתם חייבים לבחון כל טענה, כל הערכה, כל תחזית וכל הבטחה שנותנת לכם חברת ההשקעות רכישת קרקע חקלאית 

הסתמכות על הבטחות הרשויות בבחינת שטחים למכירה

הבטחות אפשר לשמוע לא רק ממוכרי קרקעות או מבעלי חברות השקעה בנדל"ן. גם הרשויות השלטוניות יודעות לתת הבטחות, אם כי במקרה הזה לא מדובר במלכודת כלל וכלל. רשויות שלטוניות עובדות על פי תכנון, לעיתים ארוך טווח ולעיתים קצר טווח. בכל נקודת זמן ישנה מציאות מסוימת שעל פיה פועלת הרשות השלטונית, בין שמדובר ברשות המקומית, בין שמדובר בוועדה המקומית או הארצית לבנייה, ובין שמדובר ברשות מקרקעי ישראל. בהתאם לכך, בכל נקודת זמן, עשויה הרשות השלטונית הרלוונטית לצייר תמונה מסוימת עבור שטחים למכירה, ואדם לא מנוסה עלול להסתמך על תמונה זו יתר על המידה, מבלי שהוא לוקח בחשבון שהתמונה יכולה להשתנות מסיבות פוליטיות, תכנוניות, תקציביות ודמוגרפיות שונות.

כך למשל, אם אתם רוכשים קרקע חקלאית לצרכי השקעה, ייתכן שבבדיקה שתעשו ברשות המקומית, תגלו שקיימת חשיבה על הפשרת הקרקעות החקלאיות מסביב ליישוב העירוני, לצורך התרחבות. הנחה זו יכולה לגרום לכם לחשוב שאולי זכיתם בעסקה טובה, וישנו סיכוי טוב להפשרת הקרקע בעתיד הקרוב. אלא שלפעמים תכניות אלה נרקמות בגלל סיבות פוליטיות שונות ומשונות, ואין להן כל קשר למציאות. אז כמובן שאף אחד לא מנסה להטעות אתכם, אבל אם לא תהיו זהירים מספיק, אתם עלולים להיות אלה שמטעים את עצמכם.

אז מה עושים, ואיך נזהרים בדרך לרכישת קרקע חקלאית ?

בכל הקשור לקרקעות, אדמות ושטחים למכירה, עסקה פוטנציאלית תהיה מורכבת בדרך כלל משורה ארוכה של גורמים ושיקולים שיש לקחת בחשבון. בכדי לנקוט בזהירות הנדרשת, חשוב מאוד שתכירו את החומר שבו אתם עוסקים. אם אינכם מכירים את התחום, סביר להניח שכמה שתיזהרו, תמיד תהיה מלכודת כלשהי שאתם עלולים ליפול בה. בהתאם לכך, בכל עסקת נדל"ן שאתם מבצעים, ולבטח כאשר מדובר בשטחים למכירה, אתם רוצים תמיד להיעזר בשירות ייעוץ וליווי מקצועי של גורם מקצועי החי את התחום יום יום, ומכיר את כל המלכודות האפשריות ואת כל שיטות ההתנהלות בתחום.

אם אתם בכל זאת רוצים לעשות את הכל בעצמכם, חשוב מאוד שתיגשו למשימה לאחר שתלמדו את התחום, ותקראו גם על מלכודות אפשריות בתחום הנדל"ן בכלל ובתחום הקרקעות בפרט. זהו והכירו את כל ההיבטים שעליכם לכסות בעסקת נדל"ן, משלב האיתור והחיפוש ועד שלב סגירת העסקה, והכינו לעצמכם תכנית עם רשימת מכולת מסודרת. כל סעיף ברשימת המכולת הזאת חייב לקבל התייחסות ומענה בכל שלב של תהליך הרכישה.

שנית, מאחר ואין לכם גורם מקצועי שמייצג אתכם ופועל למען האינטרסים שלכם, לעולם אל תסמכו על אף אחד פרט לעצמכם. כל טענה שמציגים בפניכם דורשת בדיקה מעמיקה שלכם. בדקו מסמכים, בדקו זהות, בדקו נתונים, בדקו מפות ותכניות תב"ע ואפילו בדקו את הרקע הגאולוגי של הקרקע אותה אתם רוצים לקנות. כמו כן, כאשר אתם מתכננים, עליכם לדעת מראש לאן אתם חותרים. האם אתם רוכשים את הקרקע להשקעה? האם אתם רוצים להשביח אותה ולמכור אותה הלאה? האם אתם רוצים להמתין עד שישתנה הייעוד שלה? האם אתם מתכוונים לבנות עליה את ביתכם, בית העסק שלכם או המפעל שלכם? לכל אחת מן המטרות הללו אתם צריכים להתכונן מראש, וכל אחת מהן מכתיבה התנהלות מעט שונה בתהליך הרכישה. כך למשל, אם אתם מקימים מפעל, ייתכן שקרקע מסוימת מציעה לכם יתרונות חשובים שלא תוכלו לוותר עליהם, ולכן יהיה עליכם להיות מוכנים להתפשר יותר על המחיר.

לבסוף, חייבים להדגיש זאת – ליווי מקצועי הוא קריטי

ואחרי שאמרנו את כל זה, אם אנחנו רוצים ללכת על הצד הבטוח, חשוב שנדגיש זאת שוב: הדרך הטובה והנכונה ביותר להתנהל בתחום של שטחים למכירה, היא באמצעות ליווי וייעוץ של גורם מקצועי. יהיה עליכם להקדיש מעט זמן ומאמץ לבחירתו של אותו גורם, אך מרגע שבחרתם אותו ובדקתם את רמת האמינות שלו, תוכלו להיות רגועים שכל הדברים מתנהלים כשורה, ושהעסקה שאתם עומדים לעשות היא הכדאית והנכונה ביותר עבורכם.

שטחים למכירה

לפרסום כתבה, השאירו פרטים

עבודה בארה"ב

  ארצות הברית ידועה כארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות. לא מעט ישראלים צעירים מעוניינים לעבוד בארה"ב שכן,  ידוע כי עבודה שכזאת יכולה להניב להם רווחים נאים

קרא עוד »

ניכיון שיקים מסחריים

  בעלי עסקים רבים מבינים עד כמה חשוב להציע לקהל הלקוחות מגוון אופציות תשלום. לא מעט לקוחות משלמים כיום באמצעות כרטיס אשראי כאשר הם מעוניינים

קרא עוד »

מפנה דירות

  אם יש לכם דירה כלשהי שאתם צריכים לפנות ואינכם יודעים מהיכן להתחיל וכיצד לעשות את זה, חשוב שתדעו שכיום ניתן למצוא שירותים רבים העוסקים

קרא עוד »

איך בוחרים חוקר פרטי

  חוקר פרטי הוא מקצוע שדורש מקצוענות רבה. לא כל אדם יכול להיות חוקר פרטי.  בכדי לעסוק בתחום יש צורך להיות אדם בעל ראייה מעמיקה

קרא עוד »