קרקע חקלאית להשקעה
השקעות נדל"ן הוא תחום הולך וצומח, וככל שהולכים המשקיעים ומתרבים, כך גם מתגוונים ערוצי ההשקעה הזמינים בעולם זה, החל מהשקעות בנדל"ן בחו"ל וכלה ברכישת קרקע חקלאית להשקעה. ואכן, קרקע חקלאית יכולה לספק פוטנציאל השקעה גבוה במיוחד, אך לצד זאת גם להציב סיכונים לא מעטים בפני המשקיע שאינו בוחן את הדברים לעומק ובקור רוח. היתרון המשמעותי של קרקע חקלאית על פני סוגים אחרים של קרקעות, הוא הפער העצום בין עלות הקנייה שלה בהיותה קרקע חקלאית, ובין מחיר המכירה שלה אם וכאשר היא הופכת לקרקע לבנייה. יחד עם זאת, השאלה הגדולה היא אכן האם היא תהפוך לקרקע לבנייה ומתי יגיע אותו "כאשר", האם בתקופת חיינו והאם בכלל.
מדוע נחשבת קרקע חקלאית להשקעה לאטרקטיבית במיוחד?
האטרקטיביות של קרקע חקלאית להשקעה נובעת מהפוטנציאל הגלום בה לשינוי ייעוד הקרקע. קרקע חקלאית היא קרקע המיועדת לשימושים חקלאיים בלבד, קרי גידולים חקלאיים או מבנים חקלאיים כדוגמת בתי אריזה. מסיבה זו, שוויה של הקרקע הוא נמוך מאוד ביחס לקרקע המיועדת לבנייה. יחד עם זאת, כל קרקע חקלאית יכולה לעבור תהליך של הפשרה, קרי תהליך של שינוי ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה לצורך מגורים, מסחר או תעשייה. במקרה כזה, עולה שווי הקרקע בבת אחת, ובעלי הקרקע יכולים להפיק רווח עצום ממכירתה. זהו למעשה מהלך ההשקעה האולטימטיבי של רכישת נכס בזול ומכירתו ביוקר, ויחד עם זאת, תמיד נותרת השאלה האם הקרקע אכן תופשר והאם ייעודה ישתנה כמצופה.
מדוע נחשבת קרקע חקלאית להשקעה מסוכנת?
כאמור, אין שום בטחון בכך שקרקע חקלאית אכן תעבור תהליך של הפשרה ושינוי ייעוד. במידה ורכשתם שטחים למכירה קרקע חקלאית להשקעה בהנחה שהיא תעבור תהליך של הפשרה, אך תהליך זה לא קורה בתקופת חייכם, אתם עשויים לסבול מהפסד אלטרנטיבי, קרי הפסד של התשואה שיכולתם להפיק מהשקעת כספכם בערוצים רווחיים אחרים. הקרקע עצמה לא תפיק עבורכם כל רווח, ואולי אף תצטרכו לשלם עליה מיסים שונים לאורך השנים. בהתאם לכך, השקעה בקרקע חקלאית דורשת תהליך יסודי ומעמיק של בחינת כדאיות ההשקעה ובחינת ההסתברות הריאלית להפשרת הקרקע בעתיד הנראה לעין ועד תום תקופת ההשקעה שהגדרתם לעצמכם.
כיצד לבחון את הסתברות ההפשרה של קרקע חקלאית?
אי אפשר באמת לדעת האם קרקע חקלאית להשקעה אכן תופשר, אבל אפשר בהחלט למדוד את ההסתברות שכך יקרה. הסתברות זאת נבחנת על פי סמיכות הקרקע לאזור מיושב, פוטנציאל ההתרחבות של אותו אזור מיושב וההסתברות שהקרקע אכן תידרש לצורך אותה התרחבות. המימוש של תרחיש כזה תלוי בהמון גורמים כדוגמת צמיחת האוכלוסייה במקום, תכניות עתידיות של הרשויות, זמינות של קרקעות נוספות באזור וכן, גם פוליטיקה. האם יש בזה סיכון? כמובן שכן, אבל יש בזה גם המון פוטנציאל לרווח.
