ישנם סוגים שונים של קרקעות, יש קרקעות חקלאיות, קרקעות למסחר, קרקעות למגורים, קרקעות לתיירות וכן הלאה. גם כאשר אנחנו מוצאים קרקעות חקלאיות זה לאו דווקא אומר שקרקעות אלו לאחר הפשרתן יהיו מיועדות להקמת מבנה מגורים. קרקעות מסוג חקלאי כשמו כן הוא, מיועד לעבודה חקלאיות. המחירים של קרקעות חקלאיות יהיו זולים יותר מאשר קרקעות אשר מיועדים לבנייה, אך יש מקרים רבים בהם הקרקע יכולה להיות מיועדת בעתיד לבניית מגורים ובכך אנחנו מוצאים את ההשקעה הטובה ביותר.
מהי קרקע חקלאית?
בבסיס, קרקע חקלאית מיועדת אך ורק לשימוש חקלאי, גידולי שדה, מרעה וכן הלאה. במשך השנים ההגדרה הזאת תפסה קצבות שונים בשל מחסור בקרקעות לבנייה בארץ. אפשר לראות היום קרקעות חקלאיות
רבות אשר נמצאות בהליכי תכנון ושינוי ייעוד. כל זה קורה תחת העיריות, המדינה ומשקיעים פרטיים. המטרה בסופו של דבר היא להרחיב את שטחי המגורים, המסחר והתעשייה. הראייה העתידית היא החלק הקריטי פה, כעת אנחנו למעלה מ-9 מיליון תושבים ובעוד כמה עשורים המספר הזה יכפיל את עצמו. לכן, כבר מעכשיו המדינה מפשירה קרקעות חקלאיות לצורך מגורים ואם תעשו את הבחירה הנכונה, תוכלו להשקיע בקרקע חקלאית אשר עם המתנה מתונה תוכלו להרוויח סכומים יפים ממכירתה.
קרקעות חקלאיות להשקעה
מחירי הקרקעות בישראל משתנים בהתאם לסוג הקרקע, כאשר מדובר על קרקע אשר מיועדת לבנייה המחירים יהיו גבוהים באופן משמעותי מאשר הסוגים האחרים. מצד שני, קרקעות חקלאיות יהיו במחירים הרבה יותר משתלמים למשקיע. אם אנחנו מסתכלים על זה מכובע של משקיע נדל"ן, רכישת קרקע חקלאית אשר תופשר לבנייה בעתיד היא ההשקעה המועדפת. אך בשביל לבצע השקעה כזאת חשוב לשמור על סבלנות אשר יכולה להימשך למעלה מעשור במקרים רבים. קרקע חקלאית אשר תופשר לבנייה יכולה להניב לנו רווחים ניכרים.
כולנו מכירים ויודעים את המחסור שיש בקרקעות לבנייה ולכן, קרקעות חקלאיות רבות מופשרות למטרות בנייה. כאשר הקרקע מופשרת לבנייה הערך שלה עולה באופן משמעותי ועבור השקעה מינימלית מצידכם, אתם יכולים להנות מתשואות של מאות אחוזים. רוב הקרקעות בישראל הינן בבעלות המדינה, פחות מעשרה אחוז מהקרקעות נמצאות בבעלות פרטית היום ולכן, הדרך הנכונה להשקעה היא באמצעות חברה מתווכת או חברה אשר יש בבעלותה קרקעות למכירה.
כיצד מזהים קרקע חקלאית להשקעה?
כאשר אתם רוכשים קרקע חקלאית שאינה מיועדת לבנייה, כדי להעלות את הסבירות לכך שהקרקע אכן תוסב לקרקע המיועדת לבנייה, עליכם לפעול בכמה צעדים. בתור התחלה, דרשו שומת מקרקעין עדכנית לפי תקן 22. שימו לב לפרטים המצוינים בטופס כמו: ייעוד הקרקע נכון לזמן הנוכחי, שווי הקרקע, משך הזמן הצפוי לשינוי ייעוד הקרקע, מהן כל ההוצאות שלכם על מנת להסב את הקרקע החקלאית לקרקע מיועדת בנייה כולל היטלים ומיסים הכרוכים בתהליך. המלצתנו היא לא לעבור את התהליך הזה לבד, אלא לקבל ליווי מקצועי של עורך דין, לדרוש דו"חות שמאיים בנוגע לקרקעות, קראו את החוזה היטב בכל מקרה של הפרת חובה מצד המוכרים. כאשר אתם מקבלים ליווי מקצועי מאת חברה המתמחה בהשקעות נדל"ן ואף היא המציעה את הקרקע, אתם מקבלים את כל הכלים האלה במקום אחד.
מהם השלבים להפשרת קרקעות חקלאיות?
יש שלבים מדויקים על פיהם אנחנו צריכים לפעול כדי להפשיר קרקע חקלאית. מדובר על שלבים שדורשים סבלנות וישנן הוצאות שונות בגין הפשרת הקרקע. בתור התחלה, השלב הראשון שלכם הוא לבנות
תוכנית עבור הקרקע. התוכניות צריכות לכלול את הייעוד החדש של הקרקע באופן מפורט וריאלי ולראות מה הסכום אותו אנחנו משלמים באופן כללי על ביצוע התוכנית. את התוכנית יש להגיש לכל הגורמים הרלוונטיים: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והוועדה המחוזית. לאחר הדיונים שנערכים על התוכנית, אתם תצטרכו לקבל אישור תוכנית. רצוי להגיע בליווי של יזם או גורם אשר מקושר יותר לוועדות.
ברגע בו אתם מקבלים אישור על התוכנית שלכם, אתם צריכים לדעת שהמדינה רשאית להפקיע עד 40% משטח הקרקע עבור שטחים ציבוריים (כבישים, מבנים ציבוריים וכד'). לאחר חילוק הקרקע, אתם תהיו הבעלים של הקרקע המיועדת לבנייה, תוכלו לבנות את המבנה או למכור את הקרקע בזמן הנכון בו הערך עלה באופן משתלם. אם הקרקע מיועדת להפשרה, הסבלנות כאן מאוד יכולה להשתלם לכם. יש היום ביקוש גדול מאוד לקרקעות, במיוחד באזורי פיתוח. ברגע בו בחרתם באזור שנמצא בשלבי פיתוח, תוכלו להמתין מעט עד שהפיתוח יהיה בשלבי סיום ואז, מכירת הקרקע הינה משתלמת יותר בשל עליית ערך המקום.
השיקולים שלכם ברכישת קרקעות חקלאיות צריכות להיות כמובן בהתאם למקום, לסכום ההתחלתי אותו אתם משלמים, תחבורה ציבורית נגישה, אוכלוסייה, אזור מגורים ראוי וכן הלאה. השקעה בפריפריה בדרך כלל משיגה לנו תשואה גבוהה יותר והמחיר ההתחלתי יהיה נמוך יותר. רכישת קרקע חקלאית במרכז היא יותר מסובכת ויקרה, אבל במקומות הנכונים גם במרכז תוכלו להנות מתשואה משתלמת.
