קניית דירה מקבלן על הנייר – המדריך המלא לאחד ממסלולי ההשקעה האטרקטיביים ביותר!

לא מעט משקיעי נדל"ן בוחרים לרכוש דירות חדשות על הנייר מקבלן בהנחה משמעותית של בין 10% ל 30% ממחירי השוק. למה שהקבלנים יסכימו למכור דירות חדשות בהנחות משמעותיות ומהם כל היתרונות והחסרונות של אחד ממסלולי ההשקעה הגדולים ביותר כיום? רגע לפני שנגע בכל פרטי הפרטים אודות השקעות נדל"ן על הנייר, חשוב להבין את ההיגיון העומד מאחורי אחד ממסלולי ההשקעה האטרקטיביים ביותר כיום. קבלנים ויזמים רבים המנהלים לא מעט פרוייקטים במקביל חייבים לנהל נכון תזרים מזומנים במטרה להתקדם ולעמוד בכל זמני הפרוייקטים השונים. חריגה במועד קבלת המפתח מחייבת את הקבלן על פי חוק לשלם שכירות חודשית לכל רוכשי הדירות, מה שיכול לגרור הפסדים כבדים שיעמידו בסיכון את רווחיות הפרוייקט. במטרה להימנע מכך, הקבלנים והיזמים צריכים לנהל נכון תזרים מזומנים לעבודה שוטפת בכל הפרוייקטים במקביל. איך עושים את זה? בעזרת מימון בנקאי, הון עצמי של השותפים במלאכה וכמובן גם מכירות מוקדמות של נכסים על הנייר.

למה שהקבלנים יציעו דירות במחירים מוזלים? הכירו את הרעיון הגדול שעומד מאחורי ההשקעה בדירות על הנייר

אז הסיבה המרכזית בגינה קבלנים מוציאים מכל פרוייקט מספר דירות למכירה מוקדמת היא ניהול נכון של תזרים הפרוייקט. אבל למה בהנחה משמעותית כל כך? רמות הסיכון ברכישת דירה על הנייר גבוהות משמעותית מרמות הסיכון ברכישת דירה קיימת, מה שמחייב את הקבלנים להציע את דירות המכירה המוקדמת בהנחה. מעבר לכך, במהלך כל שנות הבנייה, המשקיע ששילם ממיטב כספו עבור דירה על הנייר לא נהנה מהכנסה פסיבית מהשכרת הנכס, בשונה מרכישת דירה קיימת. אם נערוך השוואה פשוטה של רכישת דירה קיימת והשכרתה למשך שלוש שנים לעומת רכישת דירה על הנייר והמתנה ממוצעת של שלוש שנים עד לקבלת המפתח, נראה שרכישת דירה קיימת משתלמת הרבה יותר (בהנחה שהדירה על הנייר מוצעת למכירה במחירי שוק ללא כל הנחה). מהסיבות הללו הקבלנים והיזמים מבינים שאם הם יציעו דירות למכירה על הנייר במחירי שוק, כנראה שהרוכשים לא יעמדו בתור בהמוניהם לזכות הרכישה. לכן, דירות חדשות הנמכרות על הנייר נמכרות במחיר מיוחד הנקרא פריסייל בהגה המקצועית, ומגלם הנחה של בין 10% ועד 30% ממחיר השוק. מסלול השקעה זה מאפשר למשקיע ליהנות מרווח הדלתא שבין מחיר הרכישה המוזל לבין מחיר השוק.

ניהול העסקה – מתי מוכרים ובכמה? כל מה שחשוב שתכירו

מה השלבים של קניית דירה מקבלן על נייראיך מנהלים את העסקה? מתי מוכרים ובכמה? אז כלל אצבע ראשון שאתם חייבים להכיר לפני שאתם רוכשים דירה מקבלן על הנייר הוא: ככל שהבנייה מתקדמת, כך מחיר הנכס עולה ומתקרב למחירי השוק. כלומר, אם רכשת דירה על הנייר מקבלן בהנחה של 30% ממחירי השוק, לאחר בניית שלד הבניין מחיר הדירה יעלה כך שכעת ניתן למכור אותה בהנחה קטנה יותר של כ 20% ממחירי השוק בלבד. בעת קבלת המפתח או אף תקופה קצרה (בת כמה חודשים) קודם לכן, ניתן למכור את הדירה במחירי שוק. רוב ככל המשקיעים הבוחרים במסלול השקעות זה רוכשים דירה על הנייר מוקדם ככל הניתן במטרה ליהנות מהנחות משמעותיות וממתינים בסבלנות עד תום כל שלבי הבנייה. עם קבלת המפתח הם מוכרים את הדירה במחירי שוק או אף מעט למעלה מהם ונהנים מכל הדלתא שבין מחיר הפריסייל לבין מחיר השוק. נשמע טוב מידי? המדריך השלם לרכישת דירה על הנייר במחירי פריסייל מרכז עבורכם גם את כל החסרונות והסיכונים שיש למסלול. אז החסרונות והסיכונים אותם חשוב שתביאו בחשבון הם:

  1. בחירת פרוייקט של קבלן מפוקפק
  2. המתנה ארוכת שנים ללא הכנסות מההשקעה
  3. המחיר צמוד למדד
  4. פרוייקטים ללא ערבות בנקאית

כלל החסרונות והסיכונים הללו הם הקשיים המרכזיים אותם אתם חייבים להכיר לפני שתבחרו לרכוש דירה על הנייר מקבלן. איך מתמודדים נכון עם כלל הסיכונים והחסרונות הללו? ריכזנו עבורכם כמה מהטיפים החשובים ביותר של משקיעי נדל"ן מנוסים ומקצועיים בעסקאות פריסייל על הנייר.

הכירו את החיסרונות, הסיכונים ודרכי ההתמודדות עימם!

  • בחירת פרוייקט מקבלן מפוקפק

החסרונות והסיכונים של קניית דירה מקבלן על ניירבאשר לסיכון הראשון שהובא מעלה, בחירת פרוייקט של קבלן מפוקפק, חשוב לדעת שישנם לא מעט פתרונות יעילים שיכולים לעזור לכם לבחור נכון. כל שרתם נדרשים לעשות בשביל לבחור נכון קבלן עמיד, אמין, מקצועי ומנוסה זה לבחון את הפרוייקטים הקודמים שלו. עד לפני מספר שנים מלאכה זו הצריכה מהמשקיעים לחטט רגליים ולעבור פיזית בין לא מעט פרוייקטים של הקבלן ממנו הם רוצים לרכוש דירה על הנייר. כיום, בעזרת רשת האינטרנט ניתן להקליל הליכים רבים ולקצר משמעותית את זמן ההשקעה בעזרת בדיקות מהירות ברשת שיציגו בפניכם את הפרוייטים השונים של כל קבלן. מומלץ לרכוש דירות על הנייר רק מקבלנים עמידים ומנוסים שכבר הוכיחו את עצמם בלא מעט פרוייקטים מוצלחים. בדיקה חשובה שמשקיעים רבים בוחרים לעשות היא ליצור קשר עם הרוכשים בפרוייקטים הקודמים מאותו קבלן ולברר פרטים חשובים אודותיו. מה שחשוב לברר זה האם הקבלן עמד בלוחות הזמנים שנקבעו בחוזה? האם סטנדרט בניית פנים הדירה עמד בסטנדרט שהם ציפו לו? האם היחס של הקבלן היה צמוד וזמנין לכל צורכי רוכשיו? ועוד. כלל הבדיקות הללו יסייעו לכם להעריך האם מדובר בקבלן אמין, עמיד, מקצועי ומנוסה או שמא מדובר בקבלן מפוקפק בתחילת דרכו שעשוי להערים קשיים רבים על ההשקעה שלכם.

  • המתנה ארוכת שנים ללא הכנסות מההשקעה

אחד החסרונות הבולטים ביותר בהשקעה על הנייר שציינו לעיל, הוא ההמתנה הארוכה עד להשלמת הבנייה ללא רווחים כלל. משקיעי נדל"ן רבים בוחרים דווקא בעולם הנדל"ן במטרה ליהנות מהכנסה פסיבית מידי חודש, מה שלא קיים במסלול רכישת דירה על הנייר במחירי פריסייל. אם גם אתם רוצים להשקיע בעולם הנדל"ן במטרה ליהנות מהכנסה נוספת וקבועה מידי חודש, מסלול השקעות זה לא מתאים עבורכם.

  • המחיר צמוד למדד

חסרון נוסף ומשמעותי במיוחד של מסלול השקעות רכישה על הנייר במחירי פריסייל הוא הצמדת כל הסכום שעדיין לא שולם למדד למשך שנים ארוכות. משקיעים רבים בתחילת דרכם שבוחרים להשקיע במסלול רכישה על הנייר לא מודעים לעובדה כי כל הסכום הנותר לתשלום עם קבלת המפתח או בהתאם למועדי התשלום שנקבעו, צמוד למדד. לכן, חשוב להדגיש ולומר כי ברוב המקרים הקבלנים מצמידים את סך החוב שלכם למדד כל עוד לא השלמתם את התשלום. הסדרי התשלום השכיחים ביותר בעסקאות על הנייר הם תשלום של 20% מעלות הדירה במעמד החתימה ועוד 80% עם קבלת המפתח. במקרים אלה, 80% משווי הדירה (הסכום שעדיין לא שולם) חשוף לעליות מדד למשך תקופה ארוכה עד לקבלת המפתח. חשיפה זו מסכנת את הרווחיות שבעסקה, שכן ייתכן שעליות המדד יגרמו למשקיע לשלם הרבה יותר ממה שהוא ציפה לשלם כשהגיע למעמד החתימה. איך מתגברים על החיסרון הזה? ישנם לא מעט קבלנים שיסכימו לוותר על חלק מהצמדות המדד לאחר משא ומתן מקצועי ועינייני. במקרים חריגים ניתן אף לקבל פטור מלא מהצמדה למדד, מה שמבטיח למשקיע לשלם את הסכום הנקוב בחוזה ללא כל שינוי כלל. הפיתרונות הללו מסייעים למשקיעים רבים להצליח לייצר לא מעט עסקאות רווחיות במסלול הרכישה על הנייר.

  • פרויקטים ללא ערבות בנקאית

אחד הסיכונים הגדולים ביותר שיש ברכישת דירה על הנייר הוא אי הצלחתו של הקבלן לסיים את הפרוייקט עד תום ולספק למשקיע את הדירה ששילם עליה. לא מעט אנשים חוששים לרכוש דירה על הנייר בגין כל מחדלי הקבלנים שמגיעים לכותרות, אז אם גם אתם חוששים, חשוב שתכירו את הערבות הבנקאית. ישנם לא מעט פרוייקטים חדשים בערבות בנקאית, מה שאומר שכל כספיכם מבוטח. פרוייקטים רבים ללא ערבות בנקאית המציעים למשקיעים לרכוש דירות על הנייר מגלמים רמות סיכון גבוהות במיוחד ביחס לכל שאר מסלולי ההשקעה בעולם הנדל"ן. לכן, אם רכישת דירה על הנייר במחירי הנחה של בין 10% ל 30% ממחיר השוק מעניינת אתכם, חשוב לוודא שהפרוייקט שאתם מתעניינים בו כולל ערבות בנקאית מלאה מהשקל הראשון שאתם עתידים להשקיע.

רכישת דירה על הנייר היא השקעה שתניב את פירותיה רק בעוד מספר שנים – כך תהיו בטוחים שמחירי הדיור באזור לא ירדו במהלך ההמתנה לסיום הפרוייקט!

לאחר שנגענו בעיקרי המסלול לרבות את כל הסיכונים ודרכי ההתמודדות עימם, חשוב שתכירו את הכוחות המשפיעים על מחירי הדיור. רכישת דירה על הנייר בהנחה משמעותית ממחירי השוק באזור בו המחירים צפויים לרדת בשנים הקרובות, יכולה להתברר כעסקה מפסידה. לכן, קיימת חשיבות רבה לבחון נכון את האזור בו אתם רוצים להשקיע. היכרות מעמיקה עם הכוחות המרכזיים המשפיעים על תנועות מחירי הדיור תאפשר לכם לאתר את האזורים החמים ביותר להשקעה בהם מחירי הנכסים צפויים לעלות לעוד מספר שנים קדימה. אז הכוחות המשפיעים על תנועות מחירי הדיור הם הביקוש וההיצע. מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע הוא זה שגורם למחירי הדיור לרדת, כאשר ההיצע הקיים גדול מהביקוש, או לחילופין לעלות, כאשר הביקוש גדול יותר מההיצע הקיים. משווה פשוטה זו תאפשר לכם להעריך את כדאיות ההשקעה באזורים רבים בכל רחבי הארץ בפרט והעולם בכלל.

הערכת מחירים עתידים – קצב גידול הביקוש לעומת קצב התחלות הבנייה

אך בגלל שמדובר ברכישת דירה על הנייר מקבלן, נתוני ההיצע והביקוש עתידים להשתנות עד לסיום השלמת הפרוייקט כך שבחינת מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע בהווה אינה מספיקה. משקיעי נדל"ן מקצועיים יודעים להעריך את שינויי המחירים באזורים שונים לעוד שנים ארוכות קדימה. כיצד? בעזרת כלל פשוט. אם קצב גידול הביקושים מהיר יותר מקצב התחלות הבנייה, ניתן להניח שמחירי הדיור באזור עומדים לקראת תקופה ארוכה של עליות מחירים. מנגד, במידה וקצב התחלות הבניה מהיר יותר מקצב גידול הביקוש, ניתן להניח שמחירי הדיור עומדים לקראת התמתנות ואף ירידה עתידית. התחלות הבנייה החדשות מייצגות את ההיצע העתידי שיהיה בעוד מספר שנים כאשר כל התחלות הבנייה יבשילו לכדי דירות מגורים וקצב הילודה וההגירה החיובית מייצגים את רמות הביקושים שיהיו בעתיד. בעזרת משוואות פשוטות אלה תוכלו לבחון האם מחירי הדיור באזור בו אתם מתעניינים צפויים לעלות לעוד שנים ארוכות או שמא המחירים עומדים לפני התמתנות או אף ירידות מחירים.

השכונות המנצחות בערים האטרקטיביות בישראל – כך תזהו אותן לפני כולם!

אך גם בערים בהם רמות הביקושים גבוהות מההיצע הקיים, ישנן שכונות מבוקשות במיוחד ולעומתן (לעיתים במרחק של מספר דקותהשקעות נדלן בקניית דירה מקבלן על נייר הליכה בלבד), ישנן שכונות חסרות ביקוש שהמחירים בהם נעים בקצב איטי משמעותית בהשוואה לשכונות המבוקשות. איך תדעו לזהות את השכונות הכדאיות ביותר לרכישת דירה מקבלן על הנייר? ריכזנו עבורכם כמה מהמאפיינים הבולטים ביותר של השכונות המנצחות בערים המבוקשות של ישראל.

 

  • התניידות, התניידות ועוד פעם התניידות – שכונות הממוקמות בסמוך לנתיבי תחבורה ראשיים, תחנות אוטובוס רבות, תחנות רכבת קיימות או תחנות רכבת קלה עתידית הן שכונות מבוקשות במיוחד. אנשים רבים רוצים להתגורר בשכונות הסמוכות לנתיבי תחבורה ראשיים במטרה להתנייד בכל רחבי העיר והארץ בקלות, בנוחות ובמהירות. מנתונים שנאספו ממדינות רבות בכל רחבי העולם, מחירי דירות מגורים הממוקמות בסמוך לתחנות רכבת חדשות או נתיבי תחבורה ציבורית שונים עלו בלא פחות מ 10% מיד עם תחילת פעילות התחבורה. המציאות הפקוקה בישראל בפרט ובכל רחבי העולם בכלל, גורמת לרבים לשלם מחירים גבוהים על נכסים שיאפשרו להם להגיע בקלות, במהירות ובנוחות למקום עבודתם, לבית הוריהם, למוסדות הלימוד של ילדיהם ועוד.
  • קניונים וסופרים בקרבת מקום –  שכונות הממוקמות בסמוך למרכזי קניות שונים כמו סופרים או קניונים נחשבות לשכונות מבוקשות במיוחד. לא מעט אנשים ישמחו לרדת מהבית לסופר השכונתי ללא צורך בנסיעות כלל. בדומה לכך גם קניונים המבטיחים לכל דיירי השכונה חנויות ביגוד רבות, חנויות הנעלה, חנויות מזון מהיר ועוד הופכים את השכונות הסמוכות למבוקשות במיוחד. זכרו, ככל שרמת הביקוש לשכונה שלכם גבוהה יותר כך הסיכויים שמחירי הנכסים בה יעלו, גבוהים יותר.
  • מקומות בילוי, פנאי ובידור – גם מרכזי בילוי, פנאי ובידור מצליחים למשוך לא מעט זוגות צעירים שמוכנים לשלם יותר תמורת הקרבה אליהם. שכונות הממוקמות לצידי ברים שכונתיים, מרכזי בידור או בתי קפה איכותיים מושכות רבים שיסכימו להוסיף כ 10% במחיר בהשוואה לשכונה מרוחקת מכלל מרכזי העיר.
  • מוסדות לימוד אקדמיים – משקיעים רבים בוחרים את הנכסים שלהם להשקעה בסמוך ככל הניתן למוסדות לימוד אקדמיים. מוסדות לימוד אקדמיים כוללים לא מעט יתרונות שאתם חייבים להכיר. היתרון הראשון הוא הגירה של סטודנטים רבים לשכונות הסמוכות למוסד הלימודים. הגירה חיובית זו מעלה את רמות הביקושים באזור ומבטיחה למשקיע להשכיר את דירתו בקלות, וליהנות מעליית ערך מהירה ביחס לשאר שכונות העיר. היתרון השני הוא מציאת שוכרים איכותיים. סטודנטים נחשבים לשוכרים איכותיים שיודעים לשמור על פנים הדירה ושמקפידים לשלם בזמן. היתרון השלישי ואולי החשוב מכולם הוא אחוזי התשואה הגבוהים שניתן לקבל מהשכרת נכס לשותפים. סטודנטים רבים לא יכולים להרשות לעצמם לשכור דירה לבד, ולכן הם שוכרים בשותפויות. דירת שותפים תניב למשקיע אחוזי תשואה כפולים מאחוזי התשואה שתניב אותה דירה בדיוק אם תושכר למשפחה.

ככל שהנכס שלכם קרוב יותר נקודות מכלל הנקודות שהובאו מעלה, כך רמות הביקוש אליו יהיו גבוהות יותר. לסיכום כלל הדגשים לאיתור שכונה מנצחת בעיר מבוקשת:

 

יכולת התניידות פשוטה, מהירה ונוחה צירי תחבורה מרכזיים מעלים את הביקוש לכל השכונות הסמוכות
קניונים וסופרים אנשים רבים ישמחו לצאת לסופר או לקניון ללא פקקים וחיפושי חניות
מרכזי פנאי, בילוי ובידור מרכזים אלה מצליחים למשוך זוגות צעירים רבים ומעלים את הביקוש לכל השכונות הסמוכות
מוסדות לימוד אקדמיים סטודנטים נחשבים לשוכרים מצויינים. מעבר לכך, רבים מהם שוכרים דירה בשותפויות, מה שמעלה משמעותית את אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת הנכס

 

הכירו את השכונות בישראל שמחירי הנכסים בהן צפויים לעלות בעשרות אחוזים תוך שנים בודדות

בחרנו עבורכם מספר ערים מובילות בישראל אותן משקיעי נדל"ן רבים מסמנים כיעדים האטרקטיביים ביותר להשקעה. מחירי הנכסים בערים אלו צפויים לעלות בשנים הקרובות מה שיבטיח לכם עסקאות פריסייל מוצלחות במיוחד.

  • קריית מוצקין

השכונה הוותיקה של קריית מוצקין ממוקמת במיקום אסטרטגי מושם לצד לא מעט גינות שכונתיות, מוקדי מסחר ותחנת רכבת ישראל. מעבר לכך, השכונה מתאפיינת בנכסים ישנים כך שהיא צפוייה לעבור בשנים הקרובות מתיחת פנים משמעותית של חידוש בניינים רבים. ההתחדשות העירונית תגרום לעלייה משמעותית בכל מחירי הנכסים באזור כך שגם מצד המיקום האסטרטגי וגם מצד ההתחדשות הכללית, פני המחירים בשכונה הוותיקה של קריית מוצקין ממשיכים צפונה. מחירי נכסים בני שלושה חדרים בשכונה נעים בין 750,000 לבין 850,000 שקלים בממוצע ומניבים כ 3.7% תשואה מהשכרתם בכל שנה.

  • באר שבע

שכונה ד' בבאר שבע אף היא סומנה על ידי משקיעים רבים כשכונה אטרקטיבית במיוחד להשקעה. הסיבה המרכזית לכך היא הקרבה

מהן השכונות בישראל בהן שווה לקנות דירה

לאוניברסיטת בן גוריון הממוקמת לא רחוק מהשכונה. כפי שציינו מעלה, קרבה למוסדות לימוד אקדמיים הם יתרון של ממש ולכן משקיעים רבים בוחרים להשקיע ברחובות הקרובים ביותר למוסד הלימוד האקדמי. משקיעים רבים באזור משווקים את הנכסים שלהם בתור דירות שותפים ונהנים מאחוזי תשואה גבוהים במיוחד. מעבר לכך, הנכסים בשכונה ישנים במיוחד כך שצפויים שם לא מעט שינויים בעתיד הקרוב. תוכניות התחדשות עירונית רבות מתוכננות לשכונה הישנה, מה שכמובן יעלה את מחירי הנכסים. כיום ניתן למצוא דירות שלושה חדרים בשכונה במחירים הנעים בין 600,000 לבין 750,000 שקלים בממוצע ומניבים כ 3.75% תשואה מידי שנה.

  • בת ים

שכונת שיכון ותיקים שבבת ים היא אחת השכונות המעניינות בישראל. רוב הבניינים בשכונה נמוכים וישנים במיוחד, מה שמבטיח את התחלתן של תוכניות התחדשות רבות. מעבר לכך, השכונה ממוקמת במיקום מושלם לצידי הקו האדום של הרכבת הקלה שעתידה לקשר בין בת ים ותל אביב במספר דקות, קניונים ופארקים רבים נמצאים במרחק הליכה ממרכז השכונה ועוד שלל מרכזי פנאי שונים. נשמע מעניין? בשכונה בלב אזור הביקוש של ישראל תוכלו למצוא נכסים עם שלושה חדרים במחירים הנעים בין 1,350,000 לבין 1,500,000 שקלים בממוצע. דירה כזו צפוייה להניב למשקיעים בה כ 3.3% תשואה מידי שנה.

  • עפולה

בשנים האחרונות עפולה מתחילה מגמה של שינויים משמעותיים בכל שטחה. במרכז העיר ישנה בנייה מסיבית של דירות מגורים חדשות, מרכזי מסחר, מרכזי קניות, תחנת רכבת חדשה ומשודרגת, פארק גדול ועוד. כלל השינויים הללו מכניסים את עפולה לתנועה ומחירי הנכסים בה עולים בקצב מהיר. לאחר תוכנית השיקום של עפולה, זוגות צעירים רבים צפויים להגיע לשכונות החדשות שיכללו תחנת רכבת חדשה, פארק עשיר ורחב ידיים, דירות חדשות ועוד. עלות דירה ישנה בת שלושה חדרים במרכז העיר עפולה נעה בין 500,000 שקלים לבין 650,000 שקלים בממוצע. דירה כזו צפוייה להניב למשקיעים בה כ 3.9% תשואה מידי שנה.

כלל השכונות הבולטות ביותר בערים המתפתחות בישראל, אשר סומנו על ידי לא מעט משקיעי נדל"ן מקצועיים כוללות כמה מהמאפיינים שציינו לעיל. אם גם אתם רוצים לבחור נכון את השכונה האטרקטיבית ביותר להשקעה בדירת קבלן חדשה על הנייר, חשוב שלא תתפשרו על המאפיינים שצויינו מעלה. לסיכום השכונות האטרקטיביות ביותר להשקעה בישראל

שכונה מחירים ותשואה שנתית ממוצעת
מוצקין הותיקה, קריית מוצקין כ 750,000 שקלים, מניבה כ 3.7% תשואה מידי שנה
שכונה ד', באר שבע כ 670,000 שקלים, מניבה כ 3.75% תשואה מידי שנה
שיכון ותיקים, בת ים כ 1,430,000 שקלים, מניבה כ 3.3% תשואה מידי שנה
מרכז העיר, עפולה כ 600,000 שקלים, מניבה כ 3.9% תשואה מידי שנה

 

אפשרויות המימון – ניתן להתחדש עם נכסים להשקעה גם ללא הון עצמי כלל

מהן אפשרויות מימון קניית דירה ללא הון עצמי

רגע לפני שאתם מתחילים לחפש דירות חדשות לרכישה על הנייר בשכונות החמות ביותר בישראל, חשוב שתכירו את אחד התחומים החשובים ביותר בהשקעות נדל"ן, אפשרויות המימון השונות. משקיעי נדל"ן רבים נעזרים באפשרויות מימון שונות במטרה למנף את כספם וליהנות מאחוזי תשואה גבוהים במיוחד. ריכזנו עבורכם את כל אפשרויות המימון האטרקטיביות ביותר שמשקיעים רבים בוחרים.

  • משכנתא

אפשרות המימון הגדולה, הזולה והנוחה ביותר היא כמובן הלוואת המשכנתא. הלוואת המשכנתא היא הלוואה לטווחי זמן ארוכים (עד 30 שנה), בסכומים גדולים (מיליוני שקלים) ובריביות נמוכות במיוחד. הלוואת המשכנתא נחשבת להלוואה הטובה ביותר המסייעת למשקיעים רבים להפוך את העסקאות שלהם לטובות ולמשתלמות במיוחד. הסיבה המרכזית בגינה הריביות נמוכות כל כך היא הבטוחה שיש לבנק כנגד ההלוואה. הבנק משעבד לרשותו את הנכס הנרכש בעזרת הלוואתו כך שגם אם הלווה יתמודד עם קושי כלכלי במהלך כל שנות החזריו ולא יצליח לעמוד בכל ההתחייבויות, הבנק יוכל למשכן את הנכס, למכור אותו ולהחזיר לעצמו את כל כספי ההלוואה. בישראל ניתן לקבל עד 75% משווי הנכס הראשון ועד 50% משווי הנכס השני והלאה. חשוב להדגיש שהלוואת המשכנתא כוללת מסלולים רבים השטנים זה מזה בלא מעט תנאים. במטרה להרכיב תמהיל משכנתא מיטבי המותאם בדיוק לצרכים שלכם מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי ומקצועי המכיר את כל המסלולים על בוריים.

  • הלוואות חוץ בנקאיות

אפשרות נוספת המסייעת למשקיעים רבים להתחדש בנכסים להשקעה היא הלוואה חוץ בנקאית. הלוואה חוץ בנקאית נחשבת להלוואה פחות אטרקטיבית מהלוואת המשכנתא אך היא מסייעת לרבים להשלים את ההון העצמי שהם נדרשים להביא מהבית במטרה לקבל את השלמת המשכנתא. הלוואה זו ניתנת לתקופות זמן קצרות עד בינוניות, סכומי כסף נמוכים ובריביות גבוהות ביחס לריביות הניתנות בהלוואת המשכנתא. אם אתם מתכננים לרכוש דירה בעלות של כ 1,000,000 שקלים, תידרשו להביא מהבית כ 250,000 שקלים (שכן הלוואת מאפשרת ללווים לקבל עד 75% בלבד, שהם 750,000 שקלים בדוגמה שלנו). יש לכם רק חצי מזה? בעזרת הלוואות חוץ בנקאיות תוכלו לקבל הלוואה שתשלים את ההון העצמי ותהפוך אתכם לזכאים לקבל הלוואת משכנתא.

  • משכון נכס קיים

אפשרות נוספת למימון עסקאות נדל"ן רבות היא משכון נכס קיים. אם יש ברשותכם נכס, תוכלו לקבל כנגדו עד 50% מהשווי שלו לטובת רכישת דירה נוספת להשקעה. אם יש ברשותכם נכס בשווי 1,000,000 שקלים, תוכלו לקבל עד 500,000 שקלים הלוואה בתנאי משכנתא. חשוב להדגיש שבמסגרת ההלוואה הנכס משועבד לבנק, מה שמקנה לו בטוחה למתן ההלוואה. חוששים לחזור לשלם החזרי משכנתא חודשיים? ברוב המקרים ההשקעה שלכם תניב רווחים מידי חודש שיכסו את החזרי ההלוואה.

לסיכום כלל אפשרויות המימון האטרקטיביות ביותר:

הלוואה מאפיינים
משכנתא טווח ארוך, סכומים גדולים וריביות נמוכות
הלוואה חוץ בנקאית טווח בינוני, סכומים קטנים וריביות גבוהות
משכון נכס קיים עד 50% משווי הנכס בתנאי משכנתא
שותף משלם התנאים בהתאם להסכמת כלל הצדדים

 

לסיכום, רכישת דירה מקבלן על הנייר כוללת לא מעט יתרונות משמעותיים אך גם לא מעט חסרונות וסיכונים. ריכזנו עבורכם את כל המידע החשוב ביותר אודות אחד ממסלולי ההשקעה הגדולים ביותר, לרבות היתרונות הגדולים, החסרונות והסיכונים, השיטות להתגבר עליהם, הדרך לאתר את אזורי ההשקעה האטרקטיביים ביותר וכן היכרות עם אפשרויות המימון השכיחות. הקפידו על כלל הטיפים שהובאו מעלה ותיהנו מהשקעות מדוייקות ומרווחיות במיוחד.

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

מידע מקצועי למשקיעים

משכנתא הפוכה לגיל הזהב

הלוואת משכנתא הפוכה, בדיוק כמו משכנתא רגילה, מאפשרת לבעלי בתים ללוות סכום של כסף באמצעות הבית שבבעלותם בתור ביטחון להלוואה. בנוסף לכך, כמו במקרים של

קרא עוד »