פרויקט פינוי בינוי כמה זמן הוא לוקח?

כולנו רוצים בית חדש, יותר, גדול יותר ומרווח יותר. זהו צורך ורצון בסיסיים של כל אחד: להשתפר ולהתחדש. אבל מתברר שלא רק לנוכמה זמן לוקח פרויקט פינוי ובינוי יש אינטרס שנתקדם ברמת הדיור שלנו ונשפר את סביבת המגורים שלנו. שני שותפים מרכזיים ובו במידה מפתיעים, רוצים גם הם בכך: הרשות המקומית בה אנו מתגוררים וכן המדינה והם מוכנים לעשות הרבה כדי שהדברים הללו יקרו. תודו שלזה לא ציפיתם. לכל אחד מהם האינטרסים שלהם ועוד נעסוק רבות בשלוב שבין האינטרס האישי, הציבורי והעסקי של היזם שהוא המנוע מאחורי כל העסק והמוציא והמביא שלו, אבל שילוב אינטרסים זה, הוא גם הסיבה, שאם נרים את הראש, נראה ברחובות שלנו בניה רחבת היקף של בניינים.

אין המדובר בהכרח בבניה של בתים חדשים לגמרי עם שטח בתולי וחדש לגמרי. רבים מן הבניינים משופצים ומחוזקים באופן יסודי, תוך שהם מקבלים תוספות חיוניות, שכה חסרות להם וחלק מן הבניינים אלו בניינים שנהרסים מן היסוד ועל אותו תא השטח קמים וצומחים בניינים חדישים וגבוהים יותר. לתהליך זה שכולו התחדשות עירונית יש כמה זרועות אולם אנו במאמר זה נתמקד בזרוע החשובה והמקיפה ביותר- 'פינוי בינוי'. מהו פינוי בינוי כמה זמן הוא לוקח, מה נדרש לצורך תחילת הפרויקט ומה נדרש לצורך הבאתו לסיומו המוצלח? כל התשובות במאמר הבא.

פינוי בינוי לעומת פרויקטים אחרים

טרם ניגע בתהליך פינוי בינוי עצמו, כדאי להבין את ההבדלים שבינו לבין פרויקטים של התחדשות עירונית אחרים, אולי כדי לתת לדיירים בבניינים אלו, את היכולת להחליט איזה פרויקט טוב יותר עבורם ובעיקר משתלם יותר.

הפרויקט המפורסם ביותר, לפחות תקשורתית הוא של תמ"א 38 על שלל נגזרותיו. בתמ"א 38, נלקח בנין בודד, אשר הוא ישן מאוד ולרוב אינו עומד בסטנדרטים תכנוניים, הנדסיים ותשתיתיים סבירים ובעצם משופץ בצורה רחבה ומקיפה. הבניין עצמו אינו נהרס והוא ממשיך לעמוד על תילו. ברבים מן המקרים, הדיירים יוכלו להמשיך להתגורר בבניין במהלך כל הפרויקט. מטרת התמ"א היא בעיקר לחזק את המבנה ולהפוך אותו יציב ובטוח יותר. על הדרך, בצורה כלשהי, מתווספים לבניין שטחים, כאשר כל דייר מרחיב מעט את דירתו לרוב על ידי נוספים אלמנטים שונים כמו מרפסות וממ"ד. היזם שמלווה ופועל בפרויקט, מקבל בבניין המתחדש מספר דירות מועט, שהתווספו דרך הקומות שהתווספו – כדי שיוכל למכור אותם ובכך לממן את השקעתו.

 פינוי בינוי

פרויקטים של פינוי ובינוי כהתחדשות עירונית גם פרויקט פינוי בינוי הינו פרויקט של התחדשות עירונית, אולם ההבדלים בינו לבין תמ"א 38 מהותיים. קודם כל ההיקף. אם תמ"א מתמקד בבניין אחד בלבד, הרי שפינוי בינוי יעסוק תמיד במקבץ בניינים (לפחות 24 יח"ד) ולרוב במתחם גדול, רחוב, שכונה וכד'. בגלל היקפו הגדול, השפעתו היא רחבה יותר. כמובן בעיקר על יושבי הבניין אך גם על הסביבה כולה. לכן כששואלים את השאלה פינוי בינוי כמה זמן והאם ההמתנה שווה, צריך לזכור כי זהו פרויקט רחב היקף וגדול מאוד, שלוקח זמן, מערב גופים רבים אבל שבסופו של דבר הסבלנות משתלמת וכולם יצאו נשכרים.

ההבדל השני ואולי זה שהוא מהותי לא פחות, נוגע לבניין עצמו. בתמ"א הוא משופץ. בניין בפרויקט פינוי בינוי – נהרס לחלוטין. מכאן שמו פינוי בינוי. השטח שכעת נשאר חשוף, מנוצל על מנת לבנות עליו בניין חדש לגמרי. בניין זה יהיה כאמור גדול יותר ומרווח יותר והוא יכיל את כל האלמנטים הנדרשים על מנת לשמור על בטיחות יושביו. גם פה, היזם מקבל דירות, המתווספות אליו כחלק מן הבניה ומכך שהבניין צמח לגובה – וגם פה הוא יכול למכור אותם בשוק החופשי ובכך להבטיח את השקעתו.

הבניינים שמשתתפים בדרך כלל בפינוי בינוי הם בניינים ישנים מאוד ובעל מאפיינים מוכרים של בניינים נמוכים יחסית המתפרסים על שטח גדול. מה שזכה בעבר לכינוי "בנייני רכבת" או "סלאמס". מעצם העובדה שהבניין הישן נהרס, הבניה המודרנית מנצלת נכון יותר את השטח ויודעת לבנות יותר יחידות דיור על שטח קטן יותר (בין השאר בגלל תוספת הגובה המשמעותית). אלמנטים חשובים כמו חניות ומרחבים דירתיים מוגנים מתווספים אבל הם יכולים להיות מתוכננים נכון, כך שלא יגזלו שטח מיותר, למשל, חניה קרקעית. מתוך כך, השטחים הציבוריים של הבניין המיועדים לרווחת הדיירים, כמו גינה, חדרי מדרותו ולובי גדלים גם הם.

למה בכלל לבצע פינוי בינוי?

פינוי בינוי איינה המצאה ישראלית ומדינות רבות ברחבי העולם מתמודדים עם הסוגיות השונות אליהן הוא נותן מענה. בתים ישנים, שבישראל אלו בתים שנבנו לפני קום המדינה או בשנות ה-50, אינם בנויים כראוי בכמה מובנים. ראשית ניצול השטח שלהם הוא גרוע. הם נמוכים ומתפרסים על פני שטח רב ולכן מספקים דיור למספר מועט יחסית של משפחות. ניתן היה לשכן על אותו שטח, בבניה נכונה, הרבה יותר אנשים.

הבניה עצמה גם היא לוקה בחסר, בלשון המעטה. אם זה טכנולוגיות בניה שלא היו מוכרות אז ואם זה הרצון לבנות ומהר, בלי להשקיע בפן של איכות, הביאו לכך שמרבית בניינים אלו, אינם עומדים בסטנדרט הבניה המודרני. יציבותם מוטלת בספק בכל כך הרבה מקרים. בישראל ספציפית, קיימים 2 איומים ישירים על בתים אלו: רעידות אדמה ומתקפות טילים. מכיוון שהתכנון ההנדסי של בתים אלו אינו טוב, רעידת אדמה יכולה לגרום להם לקריסה מוחלטת וכך גם מתקפת טילים. מה עוד, שבזמן בנייתם לא הותקנו בהם ממ"דים.

מעבר למבנה עצמו, הרי שגם התשתיות עצמן ישנות מאוד. דברים כמו חשמל, גז, מים וביוב קורסים גם הן ובכלל הבניין עצמו הופל מוזנח, מתפורר, הן בגלל חלוף השנים, הן בגלל פגעי מזג האוויר והן בגלל תלאות שונות. כתוצאה מכך, חיי הדיירים אינם טובים כפי שכדאי ויהיו ומבנים רבים גם הופכים למפגעים סביבתיים.

נעים להכיר פינוי בינוי

עוד בטרם נענה על השאלה פינוי בינוי כמה זמן לוקח? נבין בקצרה את התהליך המורכב, השותפים והרווח שעשוי לצמוח לכל אחד מהם. פינוי בינוי היא כאמור תוכנית התחדשות עירונית הנוגעת לקבוצה של בניינים. הבניינים הישנים נהרסים לטובת בניינים ומתחמים חדשים וחדישים, כאשר במשך כל הזמן מרגע תחילת ההריסה ועד לכניסה המחודשת, מוענקים לדיירים שפונו מבתיהם, דירות חלופיות, כאשר את השכירות משלם היזם של הפרויקט. הדיירים אינם מוציאים שקל שחוק על פתרונות הדיור. בסוף התהליך, הדיירים חוזרים לבית גדול, בטוח ובעל ערך רב יותר.

הפרויקט יכול לצאת לדרך רק בהסכמת אחוז מסוים של הדיירים – כרגע 80% ואם אין רוב שכזה, הפרויקט לא יצא אל הפועל. כמובן שנדרשים גם מגוון אישורים מהרשויות השונות לתוכנית מתאר (תוכנית בניה עירונית) חדשה, שכן הבניינים עצמם משתנים וגם צומחים לגובה. לוקח לפרויקט פינוי בינוי כמה זמן שנדרש וזה הרבה. פרויקט שכזה יכול לקחת גם עשור, תלוי עיכובים שונים ורמת המחוייבות והרצון של כל השותפים.

השותפים ומה כל אחד מרוויח

ציינו שהתשובה לשאלה פינוי בינוי כמה זמן יכולה להיות זמן רב והסיבה לכך היא שלל השותפים של הפרויקט. כדי להוציא לפועל פרויקט

מה רווח הצדדים בפרויקט פינוי ובינוי

בסדר שכזה, חייבים שותפים רבים ורצון טוב שלהם, כדי שמכלול האינטרסים השונה של כל אחד יצליח להשתלב עם זה של משנהו ולהביא את הפרויקט לכדי סיום מוצלח. נלמד כעת על השותפים ועל הרווח שכל אחד מהם מפיק.

המדינה והרשויות. נתחיל בממסד משום שכבר עסקנו בבעיה הסביבתית שמתחם הבניינים מייצר. העירייה או הרשות המקומית רוצה לשנות את פני העיר, לעלות את רמת החיים בה, לגרום לכניסת אוכלוסייה חזקה יותר ולשפר תשתיות ציבוריות חיוניות. בתים ישנים, בייחוד באזורים צפופים הם אבן נגף עבורם. אם הרשות המקומית לבדה היתה צריכה לטפל בבעיה, לא רק של הבניינים אלא שכל הסביבה המוזנחת בכללותה, היא לא היתה יכולה לעשות זאת מטעמי תקציב. דרוש לה מישהו שיהיה מוכן לקחת את זה על עצמו ולממן את זה. הרשות מצידה יכולה לעזור לו ברמת האישורים וההפחתה ברגולציה, כדי שהאינטרס שלו יהיה לצאת למהלך. אותו אחד שיממן את זה הוא היזם.

היזם. היזם הוא חברה, רצוי איתנה כלכלית ובעלת יכולת, ידע וניסיון עשירים בתחום הנדל"ן אשר לוקח על עצמו להוביל את הפרויקט לאורך כל שלביו, החל מהנקודה בה הוא רק בגדר חלום ועד הביצוע הסופי. הוא איש הקשר בין כל הממשקים והוא המניע את התהליך. הוא גם זה שכאמור ממן את התוכניות, הריצות אחר האישורים, גיוס הדיירים, מימון פתרון הדיור החלופי, ביצוע ההריסה והבינוי מחדש וכל הדברים הנלווים. מדוע שיזם ירצה לממן מכיסו הפרטי השקעה עצומה כל כך?

הסיבה היא שאומנם נדרש לתהליך פינוי בינוי כמה זמן שיידרש וזהו זמן רב אך בסוף התהליך נוצר בניין גבוה יותר ובו יותר דירות מממספר הדירות המקוריות אליהן יחזרו הדיירים המקוריים. בדרך כלל עומד המספר על 2 דירות חדשות על כל דירה מקורית. ההפרש הזה, שיכול להיות משמעותי בכל בנין כפול הדירות החדשות שהתווספו, הוא למעשה הרווח של היזם. שכן, הוא יכול כעת למכור את הדירות האלו לכל המרבה במחיר. כמובן, שדירה בתחילת הפינוי בבית המוזנח הייתה שווה מעט וכעת כל דירה בבית בחדש עולה הרבה יותר, כך שהרווח שלו אפילו מתעצם. ועוד לא עסקנו בכך, שבניגוד לבניין רגיל שירצה היזם לבנות, פה הוא אינו נאלץ לשלם כסף רב על הקרקע, אותה הוא מקבל בחינם.

הדיירים. לדיירים יש את האינטרס הברור ביותר מדוע לקחת חלק בפרויקט פינוי בינוי. קודם כל, כולנו רוצים לגור במקום טוב יותר וגם הם ודאי מרגישים את טעמה של ההזנחה ואת החסרונות בבית ישן ולא בטוח. שנית, ניתנת להם האפשרות לשדרג לא רק את אורח החיים שלהם ואת רמת הדיור אלא גם את שווי הנכס שלהם. ברי לכל שנכס חדש, מודרני ומרווח יותר, שווה יותר. והכי חשוב, את כל זה הם עושים ללא כל השקעה מצידם.

אז מה יכול להשתבש בדרך?

עולה השאלה, אם כן למה לוקח לתהליך  פינוי בינוי כמה זמן רב כל כך ומדוע פרויקטים שכאלו לא צצים כל כך מהר. הרי לכולם יש אינטרס לקדם אותם ולכולם יש רווח בסוף הדרך? האמת היא שרעיון הפינוי בינוי אינו חדש וכבר ניסו ליישמו בישראל לאורך השנים אך רק בשנת 1998 הוא קיבל את צורתו המיטבית והפרויקט הראשון יצא לדרך ב-2001. שלא במפתיע, לקח לו 14 שנה להסתיים.

מה עלול להשתבש בפרויקט פינוי ובינויהסיבה היא קושי משפטי, קושי רגולטורי וקשיים לוגיסטיים רבים. על הקשיים הלוגיסטיים והמשפטיים נרחיב בהמשך אך בנקודה זו נציין שלפחות בחלק הבירוקרטי יש רצון עז לייצר הקלות שיניעו תהליכים מהירים יותר, תוך התחשבות גם באינטרס הציבורי. ככלל, מידי פעם נבחן החוק מחדש מתוך רצון לרענן ולהזניק לו אנרגיה חדשה שתצליח לסחוף אליה משקיעים חדשים, איכותיים ובעלי חוסן כלכלי מתאים.

יש שני מסלולים ליזום פרויקט של פינוי בינוי. ב'מסלול רשויות', תחילת היוזמה היא המדינה וזרועותיה השונות הרלוונטיות, אשר מבקשות מהרשות המקומית לבצע התחדשות עירונית, במתחם הדורש זאת. הסיבה להנחתה מלמעלה יכולה להיות למשל החשש מאזור מסוים, שאינו ערוך למתקפת טילים וכד'. הרשויות מכריזות על המתחם הספציפי ככאלו שמיועדים להיכנס לפרויקט פינוי בינוי והרשות המקומית מקבלת עליו אחריות. הרשות פותחת בתהליך התכנוני ומודיעה לדיירים במתחם על הכוונות. רק לאחר מכן יוצר מכרז ליזמים וחברות קבלניות, על מנת שיגישו את הצעותיהם להובלת הפרויקט.

המסלול השני הוא 'מסלול המיסוי'. כאן, היזם הוא זה שמתניע את התהליך או אפילו דיירים שרוצים לשפר את אורח החיים שלהם ויוזמים את המהלך מצידם. ברגע שהיזם משכנע את הדיירים להצטרף אליו או הדיירים צרפו יזם, הם פונים אל הרשויות, כאשר בידם כבר תוכניות ראשוניות ואלו נבחנו בוועדות השונות, עד לקבלת אישור הפינוי והבינוי. לכאורה, זהו מסלול שפחות טוב עבור היזמים, שכן הם לא רק נושאים בנטל מימון הדיור החלופי ובנטל הבניה עצמה אלא גם נאלצים לערוך סקרים ולדאוג לתוכניות בעצמם. אלא שלמסלול זה יש את הגורם המאזן, בדמות הטבות מס נרחבות – ומכאן שמו 'מסלול המיסוי'., שכולל הטבות ופטורים שונים, מתוך מטרה לעודד יזמים.

חוק פינוי בינוי

כאמור החוק המקורי ותיק אך הוא גרם לתהליך פינוי בינוי כמה זמן רב מידי להיות מבוצע. לכן החוק מתעדכן כל העת. החוק, בשמו המלא 'חוק עידוד מיזמי פינוי ובינוי' מסדיר משפטית את אחוזי ההסכמה של דיירים הנדרשים כדי לאשר פרויקט, את דרכי ההתמודדות עם דייר סרבן ומהו בכלל דייר סרבן.  כיום, אחוז ההסכמה של הדיירים ירד מ-100% ל-80% ועל שולחן הדיונים עומדת הצעה להוריד אותו רק לשני שליש מן הדיירים הרלוונטיים. למעשה, התנגדות דיירים היא אחת הסיבות המרכזיות לגדיעתם בטרם עת של פרויקטים שכאלו או הפסקתם באמצע. יש דיירים שמתקשים או לא רוצים לבצע את מהלך הפינוי בינוי למרות הרווח הרב שהם יכולים להפיק ממנו.

סיכונים מול סיכויים

טרם ניגע בקשיים העולים מהפרויקט, בעיקר בתחום פינוי בינוי כמה זמן וסיבות מיוחדות בגינם יכולים הדיירים לסרב, ראוי להגיד ביושר, כי לצד הרווחים הרבים הצפויים, ישנם גם לא מעט סיכויים וקשיים העלולים לצוץ במהלך הדרך. היכון הגדול ביותר מגיע מכיוון היזם והקבלן. בעלי הדירות עצמם מחזיקים כבר בנכס והם למעשה, מוסרים אותו לאדם, שאין להם קשר ממשי אליו מלבד זה שהוא מוביל את הפרויקט. הם נותנים לו את עתידם. מכאן גם חשוב המהלך של בחירה נכונה של יזם ועוד נתעכב עליו בהמשך.

בשלב זה, נניח שהיזם הוא אדם ישר ואמין. אלא שגם הוא מתמודד עם שוק כלכלי סוער וחסר יציבות.  וגם הוא נוטל על עצמו סיכונים של השקעה עצמוה בהתחלה, מתוך צפי לרווח עתידי. לעיתים, לא הכל הולך כמתוכנן. לעיתים יש פשיטות רגל או סתם קשיי נזילות  ובכלל, תכנון לא נכון של הפרויקט מבחינה כלכלית.  התוצאה היא שהפרויקט יכול להיזנח באמצע. הדיירים לא יוכלו לחזור לדירותיהם, שכרגע הרוסות וגם לא יהיה מי שישלם להם על הדירות החלופיות הזמניות.

מה אפשר לעשות?

מה הסיכונים מול הסיכויים בפרויקט פינוי ובינוי סיכון שכזה אפשר לנסות לצמצם בכמה מישורים. קודם כל, יש חשיבות עצומה לזהות של היזם, שהדיירים יהיו אתו בקשר. עולם הבניה מתאפיין בחברות שאין להם יכול, ידע או גב כלכלי. הדבר נכון גם בתחום פינוי בינוי. לכן חובה לבדוק היטב את היזם השותף ולבחור רק בחברה אמינה, יציבה ומוכחת. על הדיירים לבדוק פרויקטים שונים של הקבלן ולבדוק את פרויקט פינוי בינוי כמה זמן לקח, במקרה שלו ומה היו הסיבות לכך? לאלו, יש ניסיון לא רק בפרויקטים כאלו אלא ביכולת שלהם להעריך נכונה את הזמן וההשקעה הדרושים ובכך לתמחר נכון את האלמנטים השונים, כדי לא להגיע לתסבוכות כלכליות.

על הדיירים לדרוש ערבויות שיבטיחו פגיעה מינימלית בהם, במקרה של נפילה ומערך של פיצויים. את הערבויות יש להפקיד בידי גוף רציני גם כן, כמו בנק למשל. צריך לוודא כי לקבלן יש ביטוח קבלנים, כולל ערבות צד ג' – רק למקרה שיהיו נזקים שיתרחשו תוך כדי הבניה.

אבל אפשר גם להרגיש בטוח

החשש הקיים, הוא אחד מהסיבות הגבוהות לסירוב דיירים להיכנס לפרויקט. כזכור, כל עוד אין לפחות 80% הסכמה של הדיירים, הפרויקט לא יצא לדרך. אלא שהחשש מהמהלך יכול להיות גם לא אמיתי אלא כחלק ממסע לחצים כזה או אחר או ניסיון להיטיב כספית אדם פרטי כזה או אחר. במקרה זה, הסירוב הופך לא לגיטימי ובשל העובדה כי הוא פוגע בשכנים האחרים – מושתתות על הסרבן גם סנקציות.

ראשית נציין, שהחוק עושה הרבה כדי שדיירים לא יסרבו סתם. הוא מבין לחלוטין את החששות של הדיירים ופועל על מנת להקל עליהם. כך, לעיתים, בפרויקטים של התחדשות עירונית מוענקים לעיתים פיצויים למי שאינו רוצה להתמודד מול הנושא, בייחוד אוכלוסיות מבוגרות מאוד או מוחלשות.

בכל מקרה, חובת היזם היא לספק לדיירים דירה חלופית לאורך כל חיי הפרויקט, גם אם הוא ימשך שנים רבות. אחריות הדיירים היא לדרוש ולקבל דירות בגודל סביר כחלק מהדירות החלופיות וגם להקפיד במהלך המו"מ לקבוע כי הם יקבלו דירות חדשות גדולות יותר מאלו שעזבו ובעלות סטנדרטים גבוהים יותר של בניה. עדיין, אם ירצו, יוכלו חלק מן הדיירים לקבל דירות חלופיות קטנות יותר ובנוסף סכום כסף כפיצוי.

מלבד זאת, הדיירים זכאים לשלל הטבות מן המדינה בעיקר בתחום המס. ההטבות יכולות להיות גם בתחומי מס שבח ומס רכישה, במידה וזה רלוונטי וכן הטבות על תשלום ארנונה לאורך הדרך ובמיוחד כאשר הם יחזרו לדירות גדולות יותר. בחלק מן המקרים יינתנו הטבות בארנונה על ההפרש במטרים בין 2 הדירות, הישנה והחדשה הגדולה יותר.

על סרבנות ולגיטימיות

ואחרי שאמרנו כל זאת, תמיד נמצא את הסרבנים. חלקם יהיו עם סיבות לגיטימיות ואחרים ממש לא. דיירים קשישים, יכולים לסרב לעבור דירה בשל החשש שלהם ממעבר למקום אחר, פחות מוכר מזה שהתרגלו אליו שנים רבות כל כך. סיבה נוספת יכולה לנבוע מכך שכל מהלך הפינוי בינוי אינו כלכלית עבור הדייר.

כמובן שהוא יצטרך להוכיח כי אכן היא לא כלכלית לו ואין הוא משתמש בתואנה זו כדי לסחוט כסף נוסף או הטבות ושיפור תנאיו. ברבים מן המקרים, מי שיכריע בסוגיה זו יהיה שמאי מקרקעין בלתי תלוי מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. אגב, בעניין זה נציין, כי אדם שעשה עבירות בניה בעבר והרחיב את דירתו שלא כחוק, אינו יכול לבוא ולסרב לפרויקט, כי עבורו, ההטבה של מעבר לדירה גדולה וחדישה יותר אינו רלוונטי. אדם כזה, קולו אינו נלקח בקביעת אחוזי ההסכמה או הסירוב.

סירוב נוסף יכול להיות על רקע חלופות לא הולמות שהוצעו לדיירים במשכנם החדש והזמני. גם אדם שהוא בעל מוגבלות או גר עם בעל מוגבלות והדירה החלופית שהוצעה לו אינה מתאימה עבורו ואינה נגישה לו- יכול לסרב וסירובו יחשב לגיטימי. סירוב לגיטימי יחשב גם אם הדייר משוכנע, ואכן כך הדבר, שהיזם לא הפקיד ערבויות או בטחונות כנדרש. בכל המקרים הללו ואחרים שלא פירטנו, סירוב של דיירים יפחית מסך ההסכמה הכללית וכאמור, עם האחוז לא יעבור את ה-80 – הפרויקט לא יוכל לצאת לדרך.

סרבנים בלתי סבירים

כאשר הסירוב של הדייר אינו סביר וברור כי הוא אינו נעשה ביושר, הוא מזיק לחבריו השכנים שאינם יכולים להיטיב את מצבם רק בגללו. לכן, קבע המחוקק כי למרות התנגדותו, ניתן להמשיך בפרויקט. יתרה מכך, הדיירים האחירם יכולים לתבוע בבית המשפט את הדייר הסרבן ולתבוע אותו על נזקים שנגרמו להם כתוצאה מעיכובים במהלך פינוי בינוי כמה זמן שהתעכבו או בעקבות נזקים אחרים.

כיצד ניתן להתמודד מול סרבנים, קשיים ועיכובים?

כיצד ניתן להתמודד מול סרבנים, קשיים ועיכובים בפינוי ובינויפינוי בינוי כמה זמן והאם הוא מתארך יותר מידי יכול להיות בעיה קשה אך יש בדרך עוד עיכובים וקשיים רבים, שאותם ציינו. זה כמובן לא אומר שצריך לוותר על החלום ועל עתיד טוב יותר של כל דייר ודייר. אבל תכנון נכון ובעיקר חיבור עם יזם מקצועי ואמין, יכולים להסיר הרבה מכשולים מן הדרך.

גם הדיירים עצמם יכולים לצמצם סיכונים. כבר עמדנו על ההתנהלות והמהלכים החשובים שיש לעשות מול היזם אבל גם התנהלות שכזו אפשר לשפר. קודם כל, רצוי להתאגד בקבוצה. כוחם של הרבים תמיד גדול משל היחיד, במיוחד כאשר מדובר בייצוג של ועד עבור כל הדיירים. הוא זה שינהל בשמם את המו"מ, יעביר את הדיווחים ויהיה הידיים והרגליים שלהם בכל התהליך, תוך שהוא שומר על האינטרסים של כלל הדיירים.

דיברנו על פינוי בינוי כמה זמן? אז חשוב לא להשאיר דברים באוויר אלא לקבוע אבני דרך לכל אורך חיי הפרויקט עם תזמונים מדויקים וראליים. קביעת לוחות זמנים מוגדרים לא רק תהיה מול הקבלן – ברמת המעקב אלא תשמש אבן בוחן להתקדמות הפרויקט, בלי לחכות לתאריך הסופי ואז לעמוד מול שוקת שבורה.

בנוסף, כדאי ללוות את הנציגות של הדיירים בשלל בעלי מקצוע רלוונטיים, היכולים להתמודד מול אנשי המקצוע של הרשויות, היזם, הקבלנים וכד'. במי דברים אמורים? בעורך דין המתמחה במקרקעין, שיהיה הפה של הדיירים ויהיה גם זה שמבין או מנסח את החוזים השונים, ביועץ מס, שייתן פרשנות נכונה ויכווין דברים, למהנדס ואדריכל, שמאי מקרקעין ועוד. בדרך זאת לא רק תבטיחו את עתידכם הטוב אלא תצעדו אליו גם בבטחה.

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

שתפו בקליק
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp
האם ניתן לקחת משכנתא להשקעה בפרויקטים של נדל"ן בתאילנד

לפרסום כתבה, השאירו פרטים

כל מה שרציתם לדעת ולא היה מי לשאול אודות השקעות נדל"ן בדובאי

הכל על מס שבח ירושה

לאחר ימי האבל העצובים על לכתו של קרוב המשפחה מדרגה ראשונה, יתכן ותצטרכו להתעסק עם דבר מורכב וסבוך לא פחות: הדירה אשר ירשתם. ודאי תשאלו:

קרא עוד »
מה היתרונות שמציעה יוון למשקיעי הנדל"ן

השקעות נדל"ן ביוון

השקעות נדל"ן ביוון מי מאיתנו לא חולם לעיתים על רכישת נכס בחו"ל, דירה, בית או דירת נופש במדינה עם איים וחופי ים עוצרי נשימה? לא

קרא עוד »
כל המידע אודות לימודים בקורס תיווך נדל"ן אונליין

מס שבח – המדריך המלא

'מס שבח' אותו מושג שמחולל אצל רבים מאיתנו סיוטים חוזרים ונשנים, בוודאי החל משנת 2014, הוא אחד מהמסים המשמעותיים ביותר ובעל חשיבות עצומה בכל הקשור

קרא עוד »
כתבות נוספות שעלולות לעניין אתכם
כל מה שרציתם לדעת ולא היה מי לשאול אודות השקעות נדל"ן בדובאי
הכל על מס שבח ירושה

לאחר ימי האבל העצובים על לכתו של קרוב המשפחה מדרגה ראשונה, יתכן ותצטרכו להתעסק עם דבר מורכב וסבוך לא פחות: הדירה אשר ירשתם. ודאי תשאלו:

קרא עוד »
מה היתרונות שמציעה יוון למשקיעי הנדל"ן
השקעות נדל"ן ביוון

השקעות נדל"ן ביוון מי מאיתנו לא חולם לעיתים על רכישת נכס בחו"ל, דירה, בית או דירת נופש במדינה עם איים וחופי ים עוצרי נשימה? לא

קרא עוד »