פינוי בינוי תנאים ומטרות

לא תמיד הזמן עושה טוב. הדברים נכונים גם לגבי מבנים ודירות. בנינים ישנים, חלקם הגדול עוד מראשית ימי המדינה לא רק בלויים, מתפוררים או בעלי מראה מוזנח. הבעיה המרכזית היא שהם יכולים להוות סכנה ליושבים ולאלו הדרים בהם. מכאן נובעת למעשה מטרתו של חוק פינוי בנוי ובשם זה תיקנו אותו: החלפת אזורי ומתחמי דיור ישנים, באופן שלם ומלא במבנים חדשים, מודרניים, יציבים והבנויים באופן הנדסי נכון ומתקדם.

בנוסף, יכילו הבניינים החדשים גם תוספות של יחידות דיור חדשות, בשל העובדה כי המבנים יצמחו לגובה. מרבית הבניינים הישנים בנויים נמוך עם מספר קומות קטן ומתפרשים על פני שטח גדול. הבניינים החדשים שיקומו על השטח ממנו פונו הבניינים הישנים, יהיו עם מספר קומות גדול יותר, דירות מרווחות יותר, ועם ניצול נכון יותר של השטח, כך שניתן למשל להוסיף לדירות החדשות מרחבים דירתיים מוגנים ומבחוץ, חניות, גינות ירק וכד'. ועם כל הטוב הצומח מפרויקט שכזה לתהליך פינוי בינוי תנאים ברורים, המאפשרים את קיומו ורק כאשר הם מתמלאים לגמרי – הפרויקט יצא לדרך ויצליח.

ההיסטוריה של פינוי בינוי

המחשבה על פינוי והריסה של מבנים קיימים ובניה מחדש על גבי השטח שהתפנה, החלה כבר בשנות ה-60 אולם היא צברה תאוצה בשנת 1998 עם תיקון והתחלת יישום החוק בפועל, בשנים שלאחר מכן. החשיבה של מקבלי ההחלטות הייתה כפולה. בניינים ישנים היו מפגע, תכנונית, ויזואלית ובטיחותית. ישנו צורך לחזק אותם, לחדש אותם ולהרחיב אותם. במקביל, כבר אז שוק הדיור היה נתון בסחרחורת. ביקושים אדירים לצד היצע דל הביאו למחירים גבוהים ולא ריאליים. תוכניות אחרות שעלו מידי פעם, וחלקם גם יושמו, כמו תמ"א 38, היו לא מספקים. הם עסקו אך ורק בשיפוץ או תיקון של בנין אחד. היה צורך במשהו הרבה יותר רדיקלי והרבה יותר רחב היקף.

מה ההיסטוריה של מושג פינוי ובינוי

כדי לפתור בעיות אלו, החלו בקידום פרויקט פינוי בינוי. במסגרתו, לא רק בנין אחד טופל אלא מקבץ נרחב של בניינים, מתחם שלם, רחוב או אפילו שכונה. בכך, האפקט יהיה רחב ומקיף יותר. בנוסף, כחלק מתוספות הבניה שאושרו ליזמים, גדל במעט גם היצע הדירות. תוצר נלווה נוסף וחיובי היה שלא רק הבניינים עצמם התחדשו אלא נור אפקט הילה על כל האזור. נוספו חניות, שופרו דרכי גישה ונתיבי תחבורה, תוקנו או חודשו תשתיות קריטיות כמו חשמל, מים, גז וביוב התפתחו שטחים ירוקים ומבני ציבור ועוד ועוד. פינוי בינוי היה התחדשות עירונית – במלא מובן המילה.

פינוי בינוי תנאים ואיך זה עובד?

תחילתו של פרויקט פינוי בינוי יכול לבוא מכמה גורמים. הבולטים שבהם הם היזם, הרשות המקומית, משרדי הממשלה הרלוונטיים ולעיתים גם הדיירים. לכל אחד מהם חשיבה שונה ואינטרס שונה בקידום הפרויקט. הרשות המקומית רוצה בהתחדשות העירונית, בהשפעה מיטיבה על הסביבה ובשיפור הנראות. הרשויות הממשלתיות רוצות כאמור להיות יכולות לנטר ולקבוע טוב יותר את מחירי הדיור בשוק המשתולל על ידי הגדלת היצע היכן שצריך, ביחוד במרכזי הערים המבוקשות.

היזם עצמו, רוצה להרוויח כסף. אין בכך כל פסול כמובן. לצורך הפקת רווח, שינבע ממכירת תוספות הדירות שיהיו בבניינים החדשים, הולך היזם להשקיע סכומים גבוהים ולטפל הן בתוכניות, הן בביצוע והן בדאגה לחלופות דיור לאנשים שהתגוררו בבניין הישן והכל על חשבונו, בלי שהדיירים נאלצים להוציא שקל אחד. ולבסוף הדיירים עצמם. בסופו של דבר, פינוי בינוי מאפשר לדיירים המקוריים לחזור לבתים מרווחים יותר, חדישים יותר, בטוחים יותר ובעלי ערך כלכלי גבוה יותר – עסקה משתלמת לכל הדעות, דבר שמביא לכך שהתאגדויות של דיירים בשכונות ישנות פונים פרואקטיבית לגורמים שיקדמו את הפרויקט.

יחד עם זאת חשוב לדעת שאומנם אין מניעה שכל אחד יזום או יגיש בקשה לתחילת פרויקט אולם הדרך ארוכה ורצופה מכשולים, מסוגים שונים. לתהליך פינוי בינוי תנאים ספציפיים, נדרשים לעבור שלל ועדות תכנוניות, לעיתים בכמה ערכאות וכן נדרשת איתנות כלכלית גבוהה ובעיקר הרבה – הרבה סבלנות ואורך נשימה, שכן אין מדובר בפרויקט של 'זבנג וגמרנו' אלא הוא יכול להתמשך גם קרוב לעשור, במקרים מסוימים.

פינוי בינוי בפועל

מלבד פינוי בינוי תנאים שמאפשרים את התחלת הפרויקט ועליהם נלמד בהמשך, חשוב להבין את משמעותו המלאה של הליך פינוי בינוי.מהו פינוי ובינוי בישראל למעשה, אנו הורסים מבנים ישנים ובונים על אותו תא שטח, הפעם נקי מבניין ישן, את הבניין החדש, כמעט מאפס. הפעם, הוא יהיה חדיש ומרווח יותר ויכלול גם שטחים ציבוריים מיטיבים לדיירים וגם דירות חדשות בקומות הגבוהות – שיטיבו עם היזם.

נתעכב רגע על הרווח העולה לכל צד. דיירי הדירות הישנות יקבלו בסוף התהליך דירות חדשות לגמרי. לא רק שהם יהיו גדולות יותר ולא רק שהן יהיו בעלות ערך שוק גדול יותר (כתוצאה מהחידוש וההגדלה שלהן, כמו גם השיפור הנוסף בסביבה בה שוכן הבניין) אלא הם יקבלו גם דירות יציבות ובטוחות יותר. במה דברים אמורים? בניינים ישנים יכולים לסבול מכמה גורמים המאיימים על יציבותם. הדבר הראשון הוא בלאי טבעי, כתוצאה מפגעי מזג אוויר והזנחה רבת שנים. הדבר השני הוא סטנדרט בניה נמוך ואפילו לא תקין, שאפינו טכניקות בניה בעבר. לא ניתן מקום רב לחשיבה הנדסית נכונה, בשם המהירות בה נדרשו לבנות ונעשו שימוש בחומרים זולים, שהיו נפוצים אז במשק הישראלי הצעיר ולא בהכרח מתאימים היום.

על איומים והתגוננות

הגורמים האחרונים אך הקריטיים ביותר הם גורמים חיצוניים, היכולים לאיים על שלמות הבניין ועל שלומם של הדרים בו. הדברים אמורים בעיקר לשני איומים מרכזיים, האחד מעשה ידי אדם והשני נתון לחסדי הטבע.

ישראל היא מדינה קטנה מוקפת אויבים ואלו לא שוקטים על השמרים וכל העת מחפשים דרכים להגביר את הפגיעות של המדינה ולפגוע בביטחונם של התושבים. איום הטילים הוא מהמרכזיים בארסנל הנשק של מבקשי רעתנו. אם בעבר, הטילים איימו רק על אזורי הספר, הרי שכיום גם העורף- חזית. טיל, בוודאי כזה עם רש"ק (ראש קרבי) גדול, יכול למוטט בית על יושביו. מה שמשמש להתגוננות הוא המרחב הדירתי המוגן- ממ"ד. בבתים הישנים אין ממ"ד- הינו אז רצים למקלטים. כנגד זה, החוק מחייב את היזם הנוטל על עצמו פרויקט של פינוי בינוי – להתקין ממ"ד עבור כל דירה.

האיום השני נחשב נדיר יותר אבל פגיעתו קשה יותר. המדובר ברעידות אדמה. רובנו צעירים אבל עלינו לדעת כי מדינת ישראל מועדת לפורענות בהתרחש רעידות אדמה. בפעם הקודמת שקרה דבר כזה (והמומחים מזהירים מרעידת אדמה שתבוא בקרוב), נהרגו אלפים. בתים ישנים אינם יציבים או ערוכים לעמוד בפני רעידות אדמה חזקות. הם יקרסו על תושביהם והטרגדיה תהיה עצומה. לעומתם, בניינים מודרניים בנויים הנדסית כדי להתמודד מול רעידות אדמה ולהציל את החיים של הדיירים. ככל שנקדים להחליף את כל "קופסאות המוות" בבניינים חדשים ובטוחים- כך ייטב ופינוי בינוי הוא דרך מהירה ונכונה לעשות זאת.

הרווח של היזם

מה הרווח של היזם בפרויקט פינוי ובינוידיברנו על הרווח העולה למדינה ולמוסדותיה ועל הרווח העולה לדיירים של הבניינים. מהו הרווח של היזם?? מדוע ישקיע כל כך הרבה ממרצו ומכספו, תוך שהוא נאלץ לעמוד בשלל פינוי בינוי תנאים קשים וברגולציה רבה?

למעשה, היזם מרוויח תוספות בניה. על כל דירה שמשתתפת בפרויקט והוא הורס אותה, הוא אומנם בונה חדשה אבל מקבל זכויות בניה למספר דירות נוספות (מספרם תלוי מקרה ויכול לנוע מ-2 ל- 6). את דירות אלו, הוא יכול למכור לכל המרבה במחיר בשוק החופשי. כזכור, ברגע שהוא מחדש את הבניין ואת הסביבה, גם ערך הדירות החדשות יהיה גבוה והרווח שלו יגדל. אז אומנם כל ההוצאות התכנוניות, הריצות והבירוקרטיה- עליו. ואומנם הוא זה שצריך לרדוף אחרי הדיירים והוא גם נושא בנטל ביצוע הבניה ואפילו במימון הדיור החלופי של הדיירים עד שיחזרו לביתם. אבל בסופו של תהליך ובמילוי פינוי בינוי תנאים ובכפוף לכך שיש לו איתנות כלכלית מספקת – יכול יזם להציג רווח כספי נאה.

ככלל יהיה נכון להגיד שבפרויקט מרובה משתתפים כמו פינוי בינוי, כאשר לכל משתתף אינטרס שונה, יש חשיבות לכך שכולם ירוויחו. הסוד לפרויקט בריא הוא עבודה בסינרגיה ובהדברות למרות האינטרסים השונים, מתוך הבנה שכולם יצאו ברווח, החל מהמדינה, דרך הרשויות המקומיות והיזם וכלה בדיירים עצמם.

פינוי בינוי תנאים ולמה הם גם אבני נגף?

לכאורה, אם כולם מרווחים, היו צריכים לקום בעריי ישראל פרויקטים רבים של פינוי בינוי. אלא שהמצב רחוק מכך. פרויקטים רבים נגדעים עוד בראשיתם בעיקר בשל פינוי בינוי תנאים שלא עומדים בהם ורבים אחרים מופסקים באמצע, כאשר הדיירים נשארים ללא בית אמיתי וקבוע ואנו זוכים לראות בנינים חצי גמורים עומדים בשיממונם. מדוע הדבר קורה?  ובכן, רבים מן הפרויקטים קורסים עוד בשלבים הראשוניים והמקדמיים ואפילו בשלב התכנון. הסיבה היא סבך האישורים והרגולציה שהיזם צריך לעמוד בהם וועדות תכנוניות רבות שצריך לקבל את אישורם. התב"ע עצמה צריכה להשתנות וגם היא מעכבת ומרפה את ידיהם של יזמים רבים ולרוב היזם תכנן X דירות נוספות שיוכל לבות ובסופו של דבר הועדה אישרה רק פחות, כל שכל הפרויקט כבר אינו כלכלי עבורו והוא זונח אותו לאנחות. ככל נדע, שכדי שפרויקט יהיה בר הגדרה להיכנס תחת פינוי בינוי תנאים לגבי גודלו: הוא חייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור.

גורם נוסף הוא היזם עצמו, שאינו מצליח לעמוד בהתחייבויותיו. כאמור, פרויקט פינוי בינוי מורכב ודורש תעצומות כלכליות גבוהות, הן ברמת התכנון, עוד לפני שהונחה אבן והן ברמת הביצוע ובמימון הדיור החלופי למפונים למשך שנים רבות. יזם לא אמין, לא מנוסה או בלי גב כלכלי מוכח, המנסה לנווט עצמו בתוך הים הסוער של אי הודאות שהוא שוק הדיור הישראלי, יוכל בנקל לסבול מקשיי נזילות, פשיטת רגל ומרעין בישין אחרים שיגרמו לו להפסיק באמצע את הפרויקט ולהתחיל בתסבוכת משפטית שאחריתה לא ידועה.

פינוי בינוי תנאים והסכמת הדיירים

כבר נוכחנו לדעת שלדיירים שיתפנו צפוי רווח רב, תרתי משמע, כשיחזרו לדירותיהם החדשות בסוף הפרויקט. ועדיין, רבים מהם יסרבו לעשות את המהלך ובלי הסכמה של אחוז מסוים מהם – הפרויקט לא יתממש או ייעצר באמצע. על מנת שפרויקט ישרוד נדרשים חתימתם והסכמתם של לפחות 80% מהדיירים הרלוונטיים. למעלה מ-20% דיירים סרבניים יכולים לתקוע את הפרויקט וככלל במקרה כזה ליזם עצמו גם כן לא יהיה אינטרס להתחיל בבניה רווית עימותים והתנגדויות. הסיבות להתנגדויות יכולות להיות רבות, החל מסיבות תמימות ואמיתיות כמו קושי להסתגל לצורת מגורים אחרת וכלה בסיבות לא סבירות ולא מנומקות, אשר בדרך כלל מטרתן הסופית היא סחיטה של היזם, בכוונה להשיג הטבות נוספות. במקרה של סירוב לא סביר, רשאים הדיירים שכן הסכימו ונמצאו נפגעים מהסרבן, לתבוע אותו על הנזקים הנגרמים להם ובית המשפט אף יכול להכריח אותו לפנות בעל כורחו את הדירה.

מתי הסירוב יחשב כ"לא סביר"? כל עוד הוא אינו נובע מכך שלא באמת הוצעו לדייר חלופות דיור הולמות בזמן הפרויקט, או לא הוצאו לא כלל, או במקרה שיוכיח כי הוא נפגע כלכלית מהתהליך או במידה והוא אדם מוגבל או מתגורר עם בעל מוגבלות והדירה החלופית המוצעת לו אינה נותנת מענה מספק למוגבלות שלו. בכל טיעון אחר, לרוב, יראו בו כסרבן ואם אין עימו חברים אחרים המהווים יותר מ-20% מן הדיירים – הרי הוא חשוף לתביעת נזיקין מצד שכניו.

אבל יש אור בקצה המנהרה

לאחר שפירטנו את פינוי בינוי תנאים שלעיתים תוקעים את התהליך ואת הגורמים שיכולים לעכב, צריך להציג גם את הצד האופטימי. כיום, פרויקטים רבים קורים בהצלחה רבה. הסיבה היא שיותר חברות יזמיות חזקות ואמינות לוקחות פרויקטים של פינוי בינוי תחת כנפיהם והם עושים זאת בשקיפות רבה יותר- המנטרלת את התנגדויות הדיירים ובצורה מתוכננת יותר מול הרשויות.

ככלל, המדינה והרשויות עצמן מבינות כי גם הן יכולות להיות אבן נגף עבור פרויקט שהן עצמו רוצות לקדם. ולכן בשנים האחרונות יש מספר הקלות ופטורים המעודדים את ההתחדשות העירונית. הקלות אלו יכולות לבוא לידי ביטוי בהקלות בבירוקרטיה וברגולציה וכן בהטבות מיסים הניתנים הן ליזם והן לדיירים עצמם. כך הדיירים יכולים לזכות להטבות מס מפליגות ופטורים על מס שבח ומס רכישה וכן לנחות על ארנונה בגין השטח החדש שהתווסף לדירות הגדולות יותר שלהן.

לגבי פינוי בינוי תנאים של אחוז הסכמת הדיירים, גם פה מנסה המחוקק לעודד ולהקל. חוק חדש שנמצא על שולחן הדיונים בימים אלו, מבקש להוריד את אחוז ההסכמה או את אחוז הדיירים הרשאים לתבוע את חבריהם בגין סרבנותם מ-80% כיום ל67% בלבד, המהווים שני שליש מסף הדיירים כולם. בנוסף, עברייני בניה, שהוסיפו שלא כחוק לדירתם שטחים וכעת, באופן טבעי, אינם בעלי רצון או אינטרס להרחיב את דירתם כחוק – אינם באים במניין הנדרש להסכמה.

פינוי בינוי תנאים והשמירה עליהם

תנאים של פרויקט פינוי ובינוי וכיצד לשמור עליהםהמשתתפים בפינוי בינוי, בכללם הדיירים של הבניינים הישנים, צפויים להרוויח מהתהליך. אבל דבר זה יקרה רק במידה והם יהיו ערניים וישמרו על האינטרסים שלהם. ככלל, יהיה נכון כי הדיירים עצמם יתאגדו לכדי גוף אחד, שילווה עצמו בבעלי מקצוע (עורך דין, שמאי, מהנדס, אדריכל וכד') מיומנים ומומחים בתחומי הפינוי בינוי ויהוו משקל נגד לאנשי המקצוע של היזם ויבחנו את הדברים מנקודת מבט מיטיבה עם הדיירים.

מותר ואף רצוי להיכנס למו"מ לשיפור התנאים מול הקבלן. אולם חשוב לעשות זאת בשום שכל שכן סחיטה גדולה מידי של היזם תגרום לו לוותר ותסכל את התוכניות לשיפור מצב המגורים. באותו עניין חפשו ודרשו אחר המלצות ואחרי אנשים שכבר עברו את התהליך ויכולים להקנות לכם מידע רב ערך. דרשו מהיזם (הועדות השונות עושות זאת בחלקן) לבדוק את איתנותו הפיננסית. אל תהססו לבקש ערבויות ובטחונות למקרה שהוא יפסיק את הפרויקט באמצע.

כיום רבים מהיזמים מבינים את החשיבות של יחסים טובים עם הדיירים. חלקם מציעים הטבות שונות לדיירים כמו הובלות למשכן החלופי ובחזרה וטיפוח של חלקים נוספים בצמוד לבניין המתחדש. ככלל הראיה צריכה להיות ראיה של שותפות. ביחד ובהדדיות, כל הצדדים יכולים להיות מרווחים ולשפר במגוון דרכים ואופנים את עתידם החברתי והכלכלי.

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

שתפו בקליק
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp
לרכוש דירה מקבלן מס רכישה ב-2021

לפרסום כתבה, השאירו פרטים

כל מה שרציתם לדעת ולא היה מי לשאול אודות קבוצות רכישה נדל"ן

הכל על מס שבח ירושה

לאחר ימי האבל העצובים על לכתו של קרוב המשפחה מדרגה ראשונה, יתכן ותצטרכו להתעסק עם דבר מורכב וסבוך לא פחות: הדירה אשר ירשתם. ודאי תשאלו:

קרא עוד »
מה היתרונות שמציעה יוון למשקיעי הנדל"ן

השקעות נדל"ן ביוון

השקעות נדל"ן ביוון מי מאיתנו לא חולם לעיתים על רכישת נכס בחו"ל, דירה, בית או דירת נופש במדינה עם איים וחופי ים עוצרי נשימה? לא

קרא עוד »
כל המידע אודות לימודים בקורס תיווך נדל"ן אונליין

מס שבח – המדריך המלא

'מס שבח' אותו מושג שמחולל אצל רבים מאיתנו סיוטים חוזרים ונשנים, בוודאי החל משנת 2014, הוא אחד מהמסים המשמעותיים ביותר ובעל חשיבות עצומה בכל הקשור

קרא עוד »
כתבות נוספות שעלולות לעניין אתכם
כל מה שרציתם לדעת ולא היה מי לשאול אודות קבוצות רכישה נדל"ן
הכל על מס שבח ירושה

לאחר ימי האבל העצובים על לכתו של קרוב המשפחה מדרגה ראשונה, יתכן ותצטרכו להתעסק עם דבר מורכב וסבוך לא פחות: הדירה אשר ירשתם. ודאי תשאלו:

קרא עוד »
מה היתרונות שמציעה יוון למשקיעי הנדל"ן
השקעות נדל"ן ביוון

השקעות נדל"ן ביוון מי מאיתנו לא חולם לעיתים על רכישת נכס בחו"ל, דירה, בית או דירת נופש במדינה עם איים וחופי ים עוצרי נשימה? לא

קרא עוד »