פינוי בינוי שכירות

פינוי בינוי הוא פרויקט בו מפנים בניינים ישנים ובונים בניינים חדשים ומשופרים במקומם. במהלך תקופת הבנייה, הדיירים של בניינים אלה צריכים לגור בשכירות, שכן הבתים שלהם נבנים מחדש. עם זאת, התשלום על השכירות מתבצע על ידי היזם שאחראי על הפרויקט והדיירים זוכים למימון מלא של כל העלויות הכרוכות בפינויים מהדירה. על כך במאמר הבא.

פינוי בינוי שכירות- קצת על הפרויקט

הרעיון לפרויקט פינוי בינוי עלה כאשר הבינו שקיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות. על מנת להצליח ליישב את שטחי הערים, הגיעו למסקנה שהדרך האפקטיבית ביותר היא לבנות בניינים גבוהים מאוד. לכן, החליטו לבנות על גבי השטחים בהם ממוקמיםהרעיון לפרויקט פינוי בינוי עלה כאשר הבינו שקיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות. הבניינים הישנים והנמוכים בעיר, בניינים רבי קומה.

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט בו מפנים בניינים ישנים על ידי הריסתם ובונים במקומם בניינים חדשים ומשופרים. הפרויקט בא לענות על שלוש מטרות מרכזיות-

  • הוספת שטחי בינוי בערים הגדולות. כפי שציינו, בעקבות המחסור שהיה, רצו להגדיל את היצע הדירות בישראל. על מנת לענות על הצורך העצום של מקומות מגורים ובגלל המחסור של שטחים לבנייה, הוחלט לבנות לגובה. פרויקט פינוי בינוי מאפשר להגדיל את היצע הדירות בישראל בהתאם לתנאים הקיימים.
  • חידוש הבניינים הישנים והפיכתם לחדשים ומשופרים. על ידי כך לשפר את איכות החיים ואת סביבות המגורים במעברות, שכונות עוני ועוד.
  • חיזוק מבנים ישנים. המבנים הישנים שנבנו לפני שנות ה80 אינם עומדים בתו התקן המודרני ולכן יש לחזק אותם על מנת למנוע מהם לקרוס. פרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38/1 באים לענות על הצורך של חיזוק המבנים הישנים.

פינוי בינוי שכירות – אישור הדיירים

אחת הבעיות המרכזיות בפרויקט אשר גורמת במקרים רבים לנפילתו היא אישור הדיירים. בעבר, היה צורך בהסכמתם של 100% מהדיירים במתחם. מסיבה זו, רבים מהפרויקטים של פינוי בינוי שהיו מתוכננים במתחמים שונים ברחבי הערים הגדולות לא יצאו לפועל.כמו כן, הוסיפו חוק פינוי בינוי המאפשר לתבוע את הדיירים הסרבנים על כך שמונעים מהדיירים האחרים רווח כלכלי

המדינה שרצתה לעודד את הפרויקט (שכן הוא בא לענות על הצורך בהוספת שטחי בינוי בערים), קבעה כי מספיקה הסכמה של 80% מדיירי המתחם, זאת בתנאי שיש לפחות 66% הסכמה בכל בניין בנפרד. כמו כן, הוסיפו חוק פינוי בינוי המאפשר לתבוע את הדיירים הסרבנים על כך שמונעים מהדיירים האחרים רווח כלכלי.

למרות זאת, עדיין דיירים רבים מפחדים לחתום על הפרויקט מסיבות שונות, ביניהן- כמה זמן ייקח לפרויקט, לא יהיה להם מקום מגורים משלהם והם יצטרכו להסתמך על דירות שכורות במשך תקופה ארוכה, דיירים שחושבים שאולי יקבלו הצעה טובה יותר ועוד סיבות שונות.

פינוי בינוי שכירות- הדיירים זוכים למימון שכר הדירה

במהלך הפרויקט, הבניינים הישנים נהרסים ובמקומם נבנים מבנים חדשים. כלומר, לאחר קבלת כל האישורים על דיירי הבניין להתפנות ובמהלך תקופה הבניה, הם לא יכולים להתגורר בבתים שלהם. לכן, כל בעל דירה זכאי לקבל דירה חלופית מבלי לשלם על כך. הדיירים בבניינים העוברים פינוי בינוי זכאים לכיסוי של כל העלויות הכרוכות בפינוי שלהם מהבניין. בין העלויות האלה כך גם התשלום לשכירות הדירה אותו נדרשים לשלם בזמן שהם ממתינים לסוף הבנייה של הבניין החדש.

פינוי בינוי שכירות- זכויות נוספות של הדיירים

מלבד קבלת המימון לשכירות במהלך תקופת הבנייה, לדיירים בבניינים המיועדים לעבור פינוי בינוי יש זכויות  נוספות-

  1. הזכות לסרב לפרויקט

הזכות הראשונה שעומדת לפני הדיירים היא הזכות לסרב לפרויקט. במידה והיזם, הקבלן או העירייה מחליטים על מתחם בו יתבצעלדיירים בבניינים המיועדים לעבור פינוי בינוי יש זכויות  נוספות פרויקט פינוי בינוי, הדיירים לא מחויבים להסכים לכך. כפי שציינו קודם, בעבר, על מנת לקבל אישור לפרויקט, אחוזי ההסכמה הנדרשים בקרב הדיירים בבניינים היו 100%. מאחר והיה כמעט בלתי אפשרי להשיג 100 אחוזי הסכמה, המדינה החליטה להוריד את אחוז ההסכמה ל-80%. כמו כן, המדינה חוקקה את חוק פינוי בינוי הקובע כי דייר סרבן שסירובו נחשב ללא סביר עומד בפני שתי אפשרויות. האפשרות הראשונה העומדת מולו תהיה לפנות את דירתו בצו משפטי. האפשרות השנייה העומדת מולו תהיה לשלם פיצויים לבעלי הדירות האחרים שהסכימו לעסקה.

לשם כך, היה צורך לקבוע מה נחשב לסירוב סביר וכל מה שלא נכלל בקטגוריה הזו יהיה סירוב בלתי סביר. סירוב סביר הוא סירוב הנובע מאחד מהמניעים הבאים-

  • בעל הדירה מסרב בגלל שהפרויקט לא כדאי כלכלית.
  • בעל הדירה מסרב בגלל שלא הוצעו לו חלופות מגורים לתקופת הבנייה.
  • בעל הדירה מסרב בגלל שלא הוצעו לו חלופות הולמות לדירה הקודמת שלו.
  • בעל הדירה הוא אדם בעל מוגבלויות והדירה שהציעו לו לא מתאימה למוגבלות שלו.
  • נסיבות מיוחדות של בעל הדירה שהופכות את העסקה לבלתי אפשרית עבורו.

כלומר, כל עוד דייר בבניין מסרב לפרויקט בגלל אחת מהסיבות הללו, הוא רשאי להמשיך בסירובו עד לשינוי התנאים המוצעים לו.

בפרויקט פינוי בינוי כל הגורמים המעורבים מרוויחים. את הרווח של הדיירים הבנו עד עתה, אך מה היזם והעירייה מרוויחים

לדוגמא, במידה ומדובר באדם בעל מגבלה כלשהי שהוצעה לו דירה שלא מתאימה למגבלתו, במידה ויציעו לו דירה אחרת התואמת למגבלתו והוא ימשיך לסרב, הסירוב שלו כבר ייחשב ללא סביר ויש מצב שהוא יחויב בתשלום פיצויים לדיירים האחרים.

  1. הזכות לקבל דירה חדשה משודרגת

במהלך פרויקט פינוי בינוי, הורסים בניינים קיימים ובמקומם בונים בניינים חדשים. לדיירים בבניינים הללו יש את הזכות לקבל דירה בבניין החדש שנבנה במקום הבניין הישן בו יש להם דירה. כלומר, בחוזה הנחתם בין הדיירים לבין היזם, הדיירים צריכים לקבל דירה חדשה ומשודרגת בבניין החדש שנבנה. ברוב הבניינים החדשים, שטח הדירות החדשות יהיה גדול יותר מהדירות הקודמות, לדירות יוסיפו ממ"ד (מרחב מוגן)  ומרפסת שמש ובמקרים מסוימים גם מחסן וחניה. כמו כן, ברוב הבניינים הישנים לא היו מעליות, לכן במהלך הבנייה של הבניינים החדשים, הדיירים יקבלו גם בניין משופר עם תשתיות טובות יותר וכמובן עם מעלית. שימו לב שחלק מהפרויקט הוא להוסיף מבנים ציבוריים לעיר, לכן הקומה התחתונה בבניינים החדשים תוקדש לכך. מבנים ציבוריים לדוגמא הם קופות חולים, גני ילדים, בנקים, גינות ציבוריות ועוד.

עבור הדיירים, מדובר בתמורה טובה עבור הדירה הישנה, שהיא דירה חדשה ויוקרתית הבנויה בסטנדרטים המקובלים, ללא כל השקעה כספית מצדם.

פינוי בינוי שכירות- מה מרוויחים היזם והעירייה?

בפרויקט פינוי בינוי כל הגורמים המעורבים מרוויחים. את הרווח של הדיירים הבנו עד עתה, אך מה היזם והעירייה מרוויחים?

  • היזם- היזם מוציא מכיסו את המימון לפרויקט אך גם הוא מרוויח ממנו. על ידי בנייה של בניין חדש והוספה של דירות חדשות, היזם יכול למכור את הדירות החדשות בבניין. על ידי כך היזם יכול להרוויח המון כסף, יותר ממה שהוציא על הפרויקט.
  • העירייה- גם העירייה מרוויחה מפרויקט פינוי בינוי. כפי שציינו קודם, מטרתו המרכזית של הפרויקט הייתה למצוא פתרון לבעיית המחסור בשטחי בינוי ובמקומות מגורים. לכן, על ידי הפרויקט והבנייה לגובה נוספים שטחי בינוי לתושבים חדשים שיגיעו לעיר, איכות החיים בעיר עולה והבניינים הישנים כבר לא ממלאים את נוף העיר, אלא במקומם רואים בניינים חדשים ומעוצבים. כמו כן, במהלך פרויקט פינוי בינוי חובה להוסיף למתחם החדש גם מבנים ציבוריים שיענו על צרכים שונים כמו קופות חולים, בנקים, משרדי ממשלה, גני ילדים ועוד. כך העיר זוכה גם מהוספה של בנייני ציבור למחוזותיה.

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

מידע מקצועי למשקיעים

משכנתא הפוכה לגיל הזהב

הלוואת משכנתא הפוכה, בדיוק כמו משכנתא רגילה, מאפשרת לבעלי בתים ללוות סכום של כסף באמצעות הבית שבבעלותם בתור ביטחון להלוואה. בנוסף לכך, כמו במקרים של

קרא עוד »