פינוי בינוי פיצוי לדיירים

פינוי בינוי הוא מצד אחד פרויקט שמרבית בעלי הדירות בבניינים הישנים מעוניינים בו.  מצד שני, הדיירים הם גם אלה שבדרך כלל מפילים אותו. למעשה, אחת הבעיות המרכזיות בפרויקט היא לקבל את אחוזי ההסכמה הנדרשים מצד הדיירים. לשם כך, חוקק חוק שמטרתו לדרבן את הדיירים להסכים לפרויקט. החוק קובע כי הדיירים הסרבנים צריכים לשלם פיצוי לדיירים שמסכימים לפרויקט בתנאים מסוימים. על נרחיב בהמשך.

פינוי בינוי פיצוי לדיירים – קצת על הפרויקט

הרעיון לפרויקט פינוי בינוי עלה כאשר הבינו שקיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות. על מנת להצליח ליישב את שטחיהרעיון לפרויקט פינוי בינוי עלה כאשר הבינו שקיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות הערים, הגיעו למסקנה שהדרך האפקטיבית ביותר היא לבנות בניינים גבוהים מאוד. לכן, החליטו לבנות על גבי השטחים בהם ממוקמים הבניינים הישנים והנמוכים בעיר, בניינים רבי קומה.

פרויקט פינוי בינוי בא לענות על שלוש מטרות מרכזיות-

  • הוספת שטחי בינוי בערים הגדולות. כפי שציינו, בעקבות המחסור שהיה, רצו להגדיל את היצע הדירות בישראל. על מנת לענות על הצורך העצום של מקומות מגורים ובגלל המחסור של שטחים לבנייה, הוחלט לבנות לגובה. פרויקט פינוי בינוי מאפשר להגדיל את היצע הדירות בישראל בהתאם לתנאים הקיימים.
  • חידוש הבניינים הישנים והפיכתם לחדשים ומשופרים. על ידי כך לשפר את איכות החיים ואת סביבות המגורים במעברות, שכונות עוני ועוד.
  • חיזוק מבנים ישנים. המבנים הישנים שנבנו לפני שנות ה80 אינם עומדים בתו התקן המודרני ולכן יש לחזק אותם על מנת למנוע מהם לקרוס. פרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38/1 באים לענות על הצורך של חיזוק המבנים הישנים.

פינוי בינוי פיצוי לדיירים – כיצד זה עובד?

פינוי בינוי הוא פרויקט בו הורסים מבנים קיימים ובונים מבנים חדשים במקומם. במהלך פרויקט פינוי בינוי, מתבצע תכנון של מתחם שלם הכולל מספר בניינים וכך גם צרכים ציבוריים הנדרשים באזור ביניהם קופות חולים, גני ילדים, בנקים, מבנים ציבוריים שונים, גינות ושטחים ירוקים ועוד.

במהלך הפרויקט מתבצעת הקמה של תשתיות משופרות לבניינים, הגדלה של שטח הדירות הישנות, הוספה של מרחב מוגן לכל דירהפרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38/1 באים לענות על הצורך של חיזוק המבנים הישנים (ממ"ד), הוספה של מרפסת שמש לכל דירה וכך הדיירים מקבלים דירה מחודשת ומשופרת ששוויה עולה באופן משמעותי על הדירה הקודמת.

היזם נושא בכל העלויות הכרוכות והדיירים לא יצטרכו להוציא מכיסם כלל. כך הדיירים מקבלים דירות חדשות מבלי לשלם עליהן והיזם שבונה יותר דירות משהיו בבניין הקודם יכול למכור את הדירות החדשות ולהרוויח את חלקו.

על מנת להתחיל בפרויקט פינוי בינוי, על היזם ובעלי הדירות ליצור קשר ולהסכים לגבי העסקה. יצירת הקשר בין היזם לבעלי הדירות יכולה להתבצע בשתי צורות-

  • במידה והיזם מבחין בבניין עם פוטנציאל ממשי לתהליך פינוי בינוי, הוא צריך לפנות לדיירי הבניין המבוקש. דיירי הבניין צריכים להסכים ברוב מכריע על ביצוע התהליך.
  • במידה ובעלי הדירות מעוניינים שהבניין שלהם יעבור תהליך פינוי בינוי יוכלו לפנות ליזמי פינוי בינוי על מנת לגרום להם לקחת את הפרויקט בשכונה שלהם.

לאחר שהיזם ובעלי הדירות יוצרים קשר ביניהם, היזם יחתים את הדיירים על הסכם בו יפורטו הפרטים של הפרויקט. בחתימה על ההסכם הדיירים למעשה מאשרים את העסקה ומעבירים ליזם את הזכויות לבנייה על שטח הבית שלהם.

במהלך תקופה ההריסה והבנייה, היזם ישלם לדיירים תשלום בשווי שכר הדירה עד שהפרויקט יושלם והדיירים יוכלו לחזור לגור בבניין שלהם.

פינוי בינוי פיצוי לדיירים – מה מרוויחים?

במהלך פרויקט פינוי בינוי כולם מרוויחים.

בעלי הדירות

בעלי הדירות, מקבלים דירה חדשה ומשופרת, עם תשתיות טובות יותר. הדירה שמקבלים בעלי הדירות בעלת שטח גדול יותר מהדירהמהלך פרויקט פינוי בינוי חובה להוסיף למתחם החדש גם מבנים ציבוריים שיענו על צרכים שונים כמו קופות חולים, בנקים, משרדי ממשלה הקודמת שלהם. לדירה מוסיפים להם מרפסת שמש, ממ"ד, חניה ומחסן. כמו כן, ברוב הבניינים שמתבצע פרויקט פינוי בינוי אין מעלית, אז במהלך בניית הבניין החדש מוסיפים מעלית שמשדרגת את איכות החיים של בעלי הדירות באופן משמעותי. כמו כן, הדיירים זוכים בשיפור משמעותי של סביבת המגורים שלהם ובאיכות החיים שלהם.

היזם

היזם מוציא מכיסו את המימון לפרויקט אך גם הוא מרוויח ממנו. על ידי בנייה של בניין חדש והוספה של דירות חדשות, היזם יכול למכור את הדירות החדשות בבניין. על ידי כך היזם יכול להרוויח המון כסף, יותר ממה שהוציא על הפרויקט.

העירייה

גם העירייה מרוויחה מפרויקט פינוי בינוי. כפי שציינו קודם, מטרתו המרכזית של הפרויקט הייתה למצוא פתרון לבעיית המחסור בשטחי בינוי ובמקומות מגורים. לכן, על ידי הפרויקט והבנייה לגובה נוספים שטחי בינוי לתושבים חדשים שיגיעו לעיר, איכות החיים בעיר עולה והבניינים הישנים כבר לא ממלאים את נוף העיר, אלא במקומם רואים בניינים חדשים ומעוצבים. כמו כן, במהלך פרויקט פינוי בינוי חובה להוסיף למתחם החדש גם מבנים ציבוריים שיענו על צרכים שונים כמו קופות חולים, בנקים, משרדי ממשלה, גני ילדים ועוד. כך העיר זוכה גם מהוספה של בנייני ציבור למחוזותיה.

פינוי בינוי פיצוי לדיירים – אישור הדיירים

אחת הבעיות המרכזיות בפרויקט אשר גורמת במקרים רבים לנפילתו היא אישור הדיירים. בעבר, היה צורך בהסכמתם של 100% מהדיירים במתחם. מסיבה זו, רבים מהפרויקטים של פינוי בינוי שהיו מתוכננים במתחמים שונים ברחבי הערים הגדולות לא יצאו לפועל.

המדינה שרצתה לעודד את הפרויקט (שכן הוא בא לענות על הצורך בהוספת שטחי בינוי בערים), קבעה כי מספיקה הסכמה של 80% מדיירי המתחם, זאת בתנאי שיש לפחות 66% הסכמה בכל בניין בנפרד. כמו כן, הוסיפו חוק פינוי בינוי המאפשר לתבוע את הדיירים הסרבנים על כך שמונעים מהדיירים האחרים רווח כלכלי.

למרות זאת, עדיין דיירים רבים מפחדים לחתום על הפרויקט מסיבות שונות, ביניהן- כמה זמן ייקח לפרויקט, לא יהיה להם מקום מגורים משלהם והם יצטרכו להסתמך על דירות שכורות במשך תקופה ארוכה, דיירים שחושבים שאולי יקבלו הצעה טובה יותר ועוד סיבות שונות.

פינוי בינוי פיצוי לדיירים – חוק פינוי בינוי

בעקבות דיירים סרבנים רבים היה צורך להתמודד עם המצב. המדינה שמבחינתה רצתה שהפרויקט יוצא לפועל באופן מירבי, ניסתה לחשוב על דרכים לדרבן דיירים להסכים לפרויקט. הדבר הראשון שהמדינה עשתה היה להוריד את אחוז המסכימים לפרויקט מ-100% ל-80%. עם זאת, עדיין היה קשה בבניינים רבים להשיג 80 אחוזי הסכמה לכן היה צורך בפתרון נוסף.

אחד הפתרונות היה חוק פינוי בינוי. חוק זה חוקק בשנת 2006 על מנת להתמודד עם הדיירים הסרבנים. החוק קובע כי דייר סרבן שסירובו נחשב ללא סביר עומד בפני שתי אפשרויות-

  • האפשרות הראשונה העומדת מולו תהיה לפנות את דירתו בצו משפטי.
  • האפשרות השנייה העומדת מולו תהיה לשלם פיצויים לבעלי הדירות האחרים שהסכימו לעסקה.

לשם כך, היה צורך לקבוע מה נחשב לסירוב סביר וכל מה שלא נכלל בקטגוריה הזו יהיה סירוב בלתי סביר. סירוב סביר הוא סירוב הנובע מאחד מהמניעים הבאים-

  • בעל הדירה מסרב בגלל שהפרויקט לא כדאי כלכלית.
  • בעל הדירה מסרב בגלל שלא הוצעו לו חלופות מגורים לתקופת הבנייה.
  • בעל הדירה מסרב בגלל שלא הוצעו לו חלופות הולמות לדירה הקודמת שלו.
  • בעל הדירה הוא אדם בעל מוגבלויות והדירה שהציעו לו לא מתאימה למוגבלות שלו.
  • נסיבות מיוחדות של בעל הדירה שהופכות את העסקה לבלתי אפשרית עבורו.

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

מידע מקצועי למשקיעים

משכנתא הפוכה לגיל הזהב

הלוואת משכנתא הפוכה, בדיוק כמו משכנתא רגילה, מאפשרת לבעלי בתים ללוות סכום של כסף באמצעות הבית שבבעלותם בתור ביטחון להלוואה. בנוסף לכך, כמו במקרים של

קרא עוד »