פינוי בינוי מה מקבלים ואיך כולם מרוויחים?

ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

או חייגו: 054-5991219

רבים שואלים אותנו, רגע לפני המהלך הגדול שהם יעשו וישנה את חייהם מקצה אל הקצה: פינוי בינוי מה מקבלים ואיך מתנהלים בכל הדבר הגדול והמורכב הזה? בראש ובראשונה, המומחים שלנו מבקשים להרגיע את השואלים. זה בסדר, ממש בסדר, לשאול שאולות וגם להיות קצת לחוצים. מעטים הפעמים בחיים שאתם הולכים להיות חלק ממשהו כל כך גדול ושישפיע על העתיד. ובדברים כאלו גדולים צריכים לשאול את השאלות הנכונות, לחשוש אבל לא להתאבן ובעיקר לצאת לדרך אם מישהו שאתם בוטחים בו וביכולותיו.

פינוי בינוי הוא תהליך ייחודי, ארוך טווח ומורכב מאוד. בסופו, ייהנו הדיירים מבית חדש, מודרני, בטוח ומרווח הרבה יותר משהיו בו לפני, כאשר סביבתם במוכרת לא השתנתה. כאילו מישהו הצמיח מן החולות את כל הטוב הזה במקום הבניינים המוזנחים שהיו שם בעבר.  החלום הזה, שממש יכול להפוך למציאות ולשפר את חיי הדיירים בלי שהם יצטרכו להוציא כסף, הופך את כל פינוי בינוי לטרנד הכי חם בעולם הנדל"ן הישראלי. אבל לצד החלום צריך להיות גם פיכחון. התהליך לא מתאים לכולם, מצריך מעקב וסבלנות, ידיעה מדויקת על כל נושא פינוי בינוי מה מקבלים ובעיקר יכולת לבחור היטב את השותפים. אלו שיתמודדו בהצלחה- ירוויחו רבות. הנה מדריך קצר מאת המומחים שלנו, שאולי יעשה לכם סדר התחלתי בנושא חשוב זה.

פנוי בינוי רקע היסטורי

המחשבה על המהלך בו נהרס ביתו הישן של הדייר ובמקומו נבנה מאפס בניין חדש וטוב יותר, החל עוד בשנת 1965 עם חוק פינוי בינוי

מה הרקע ההיסטורי של המושג פינוי בינוי
קרדיט תמונה: freepik

של ההמשלה. אולם לאורך השנים הוא לא כל כך התרומם ועבר שינויי רבים עד שלבסוף במהלך שנות ה-200 צבר תאוצה משמעותית עד לטרנד שהוא כיום.

פינוי בינוי הוא למעשה תוכנית כוללת ומקיפה, אשר בניגוד לתוכניות התחדשות עירונית אחרות, כמו תמ"א 38, אינו מתמקד בבניין בודד אלא פועל כנגד מתחמים, קבוצות או אפילו שכונות שלמות של בניינים. אלו בניינים ישנים מאוד, לרוב מוזנחים, אשר עצם ההתגוררות בהם מסכנת את התושבים או לא מעניקה להם את הדברים הבסיסיים שדייר ממוצע צריך כיום בעולם המודרני.

פינוי בינוי מה מקבלים הדיירים? ובכן, במסגרת הפינוי בינוי, המדינה  מעניקה הקלות והטבות רבות הן בתחומי החוק, הרישוי והרגולציה והן בתחומי המיסוי, כדי לאפשר ליזמים שונים להרוס בתים ישנים בהם מתגוררים הדיירים ולבנות תחתיהם בתים חדשים יותר. הדיירים עצמם, מקבלים בלי להשקיע כלל, דירה חדשה וגדולה יותר על אותו השטח בו עמד הבניין, כאשר לצד דירה חדשה ומרווחת יותר, גם הבניין עצמו הופך למודרני הרבה יותר, מוספים בו אלמנטים חיוניים כמו ממ"ד, מעליות, חניות ועוד וכן אזורים ציבוריים כמו לובי וגינה מטופחים גם הם. בתוך כך, גם ערך הדירה החדשה עולה עשרות מונים על הדירה הישנה.

3 מטרות עיקריות

כדי להבין את התשובה בנוגע אל פינוי בינוי מה מקבלים, חשוב להבין את המטרות של המהלך כולו ויש 3 כאלו.  לרוב, 3 מטרות שונות הן מתכון לכישלון בכל פרויקט אלא שבפינוי בינוי, 3 המטרות השונות, של גופים שונים בעלי אינטרסים שונים, מאפשרים לגופים שונים כל כך אלו, להתאגד ולהביא את הפרויקט לסיומו המוצלח.

המטרה הראשונה קשורה למושג התחדשות עירונית והיא עוסקת בחידוש פניה של העיר על ידי הקמת פרוייקטי דיור במקומם שלשלושת המטרות העיקריות של פרויקט פינוי בינוי השיכונים הוותיקים המטים ליפול. שיכונים ישנים אלו, שנבנו בחיפזון, מציגים לא רק קו אדריכלי לא נכון בו מתים נמוכים תופסים שטח עצום אלא גם אינם מתאימים לרוח התקופה, אינם מתאימים לחיים מרווחים לדיירים שבהם, חלקם קשישים ובעיקר גוררים איתם הזנחה ומסייעים להיחלשות האוכלוסייה שלהם. פינוי בינוי יכול לסייע להפוך את כל זה.

המטרה השנייה היא חיזוק המבנים הישנים. כאמור, הבניינים הישנים לא נבנו מראש בסטנדרט בניה גבוה שלא לומר שלא נבנו מראש חת תו תקן כלשהו. בין אם זה השנים הרבות שחולפות ובין אם זה פגעי מזג האוויר או בלאי נוכח איכות הבניה הנמוכה, המבנים שאף פעם לא היו כאלו מאבדים עוד מיציבותם. זוהי סכנה לכל מי שמתגורר בהם.

יתרה מכך, הם אינם ערוכים לתת מענה ל-2 סכנות תמידיות. רעידות אדמה, שבעת התרחשות שלהם, המצאות בתוך בית שכזה- פרושה אירוע קטלני וכן מתקפת טילים. לא רק הבתים עצמם פריכים ויהרסו לחלוטין מפגיעת טיל בבית או בסביבתו אלא שאפילו אין בדירות האלו ממ"ד – פריט חובה על פי כל דרישות הבטחו המקובלות. גם פרויקט תמ"א 38 יכול לתת פתרון לבעיות אלו, לפחות באופן חלקי, אך היתרון של פינוי בינוי על פני תמ"א 38 נעוץ בכך שהוא פתרון יסודי ועמור יותק ולא פחות חשוב – מקיף יותר. הפתרון הבטיחותי הזה ניתן לכמות גולה יותר של מבנים בעת ובעונה אחת.

המטרה השלישית קשורה כבר לרמה המקרו-כלכלית. מן הידוע מצבו של שוק הדיור הישראלי. מיעוט ביקוש מול היצע מצומצם והתחלות בניה נדירות שגורם לעליית מחיר מטורפת. העובדה שהמחירים כל כך גבוהים מביאה משקיעים רבים אל שוק הנדל"ן ובעצם מחריפה את הבעיה. כיום להתחדש בבית חדש תחת ביתך הישן – על כל הפרשי המחיר שתאלץ לשלם, זוהי כמעט משימה בלתי אפשרית. מטרת פינוי בינוי לפיכך היא להגדיל את כמות הדירות על אותו תא שטח. ניצולת טובה יותר של המקום הספציפי, על ידי בנית בתים גבוהים יותר(בניה רוויה לגובה), שיוסיפו עוד דירות. וכל זאת בלי להמשיך להיתקע בענייני קרקעות ורגולציה מכבידה. ככל שיהיו יותר דירות- ההיצע יהיה גדול יותר ומחירי הדירות יתחילו לרדת מעט.

פינוי בינוי מה מקבלים השותפים?

מה מקבלים השותפים בפרויקט של פינוי בינוי למעשה, יש שלושה גורמים המעורבים בתוכנית פינוי בינוי, כאשר לכל אחד אינטרס משלו ורווח אחר שהוא רוצה להשיג. הזכרנו את המטרות השונות שמביאות לכדי פתיחת הפרויקט ורובן נוגעות לממשלה והרשויות שהן הזרועות שלה. הרשויות הן גם אלו שצריכות להעניק את כל האישורים, לאשרר את התוכניות, להעניק את ההקלות במס וכד'. אז הרשויות מאוד רוצות להיטיב את מצב העיר ומצב הדיירים ולגרום להתחדשות עירונית. אך אין להם כסף לעשות את זה. ישנן הרבה הוצאות ופרויקטים לאומיים אחרים. ודאי כאשר מדובר על מתחמים גדולים ואפילו שכונות. לכן הם נעזרים בשוק הפרטי.

מן השוק הפרטי מופיע היזם. היזם הוא לרוב חברה מסחרית האחראית על הפרויקט מתחילתו ועד סופו והוא זה מהניע אותו. היזם הוא גם זה שמשקיע את הכסף הגדול. החל מהשלב בו אין כלום והוא זה מציג את התוכניות ועורך את הסקרים להתכנות המהלך, עבור בריצה מול כלל הגורמים, רשויות, ועדות ונציגיות הדירים כאחד וכלה בהרס ופינו הבניינים הישנים והבניה מחדש. מדובר בסכומים אדירים שהיזם צריך להוציא על חשבונו. יחד עם זאת בכל הנוגע לשאלה פינוי בינוי מה מקבלים, הרי שהיזם מקבל בסוף התהליך דירות נוספות. כזכור, הבניין החדש יתנשא לגובה רב יותר, מה שאומר שיתווספו אליו דירות. לרוב ביחס של 2 דירות לאחת שפונתה. הדיירים עצמם חוזרים לדירות שלהם אבל אלו שנוספו, הולכות ליזם והוא יכול למכור אותם בשוק החופשי – לכל המרבה במחיר ולשלשל את הכסף בעדן לכיסו.

ישנם גם הדיירים עצמם. כאן הרווח הוא פשוט. תמורת פינוי מהבית למספר שנים ורשות ליזם לבצע את המהלך, מקבל הדייר בסופו דירה חדשה לגמרי. דירה זו לא רק שבטוחה ומרווחת יותר אלא גם חדישה עם תוספות כמו חניה, ממ"ד, מעלית וכד', שמשפרים את אורח החיים בדירה. גם הבניין משודרג תוך כדי ונוספים לו שטחים ציבוריים. לרוב, כאשר הבניין משופץ, גם הסיבבה הקרובה שלו עוברת מהפך. מבני ציבור סמוכים, שטחים ציבוריים, גינות ירק ודרכי גישה ותחבורה משתדרגים גם הם. שדרוג זה הוא רווח גם של הרשות העירונית אבל גם של הדיירים שכן שיפור המגורים והסביבה מהווים גם את המנוע של עליית מחי וערך הדירה- דבר שבכימות כספי שווה המון.

באופן כללי ונכון עוד יותר לפרויקט מורכב שכזה, כדי שהוא יצליח על כל אחד מהצדדים לדעת בדיוק בנוגע לתהליך פינוי בינוי מה מקבלים ומה יוצא לו מזה.

תחילתו של פינוי בינוי

כיצד מתחילים פרויקט של פינוי בינוי בישראלעוד טרם ניגע בנושא פינוי בינוי מה מבלים הדיירים והיזם בפועל, חשוב להבין איך התהליך עצמו נוצר. למעשה, הוא יכול לנבוע מ-3 אפיקים. אבל ברא ובראשונה הוא חייב שיכללו בו כמה אלמנטים בסיסיים על מנת שיהיה אפשרי ורווחי 0שזה אותו הדבר). ישנו אפיק המיסוי, אפיק לפיו יש מספר פטורים והקלות ממס (מס שבח, מס רכישה), שבמידה והם מתקיימים, הפרויקט יכול להיות מיושם עם רווח לשותפים. כזה הוא גם הציר של הרישוי, לפיו יש זכויות בניה פוטנציאליות במקום ויש להן היתרי בניה או שתוכנית התב"ע אכן תשתנה לצורך הפרויקט. ולבסוף צריך גם את הסכמת הדיירים למהלך. שאלמלא הסכמתם, כל הפרויקט לא יצא לדרך.

האפיק שיבחר יגדיר את התנעת המהלך. האם הוא יבוא מצד הרשויות שרוצות ולשנות חלק מסוים בעיר ולכן מסמנות אזור מסוים כמיועד לפינוי בינוי או שמא התנעת המהלך תגיע מצד יזם שרואה רווח פוטנציאלי מסוים על הנייר ורוצה לממש אותו בשטח. ואולי זה יהיה מהלך יזום של הדיירים הרוצים להתארגן כדי לשפר את אורח החיים שלהם והם יפנו ויתחילו לחפש יזמים לביצוע.

שלבי פינוי בינוי

התחדשות עירונית בפרויקט פינוי בינוי בשלב הראשון, צוותי התחדשות עירונית ביחד עם הוועדה המחוזית והמקומית בוחנים את הפרויקט העתידי ומחליטים האם להעניק לו אישור או לא. זהו אישור עקרוני, המקנה בדרך כלל אישור התחלתי בלבד. אין צורך בשלב זה לרדת לרזולוציות יותר עמוקות או לנסות ולהשיג חתימות של דיירים. אם זאת, בשלב זה כבר נחשפת התוכנית הגדולה (והמקדמית) כמו למשל נפח הבניה המוצע, יחידות הדיור שיתווספו וכד'.

רק במידה והאישור הראשוני ניתן, יוזם המהלך יצא לחלק של תכנון הפרויקט והכנת תוכניות הבניה, ברמת הסקיצות הראשונות. גם אלו מוגשות לאישור הועדות השונות. בינתיים, היזם עורך סקר ראשוני אצל הדיירים האם הם יסכימו להתפנות. הוא לא יתחיל במהלך ויוציא כסף רב, אם בסוף לא יזכה לאמון הדיירים. זוהי גם הסיבה מדוע הוא בשלב זה גם מציג תוכנית כלכלית מבוססת. המטרה היא כזכור, שגם היזם ירוויח. אם אין היתכנות כלכלית אמיתית לפרויקט, בסופו של דבר ההוצאות יהיו גדולות מידי לעומת הרווח – דבר שיגרום לקריסת היזם, במהלך חיי הפרויקט. מקרה שכזה הוא אסון גדול שכן הפרויקט יפסק באמצע, הדיירים יהיו מחוץ לבתיהם המקוריים ובלי תחזית לאופן של מתי ואיך יחזרו לבתיהם, אם בכלל.

אחרי אישורים נוספים של ועדות נוספות ומהנדס העיר ואחרי קבלת רשות לפטור והקלות ממיסים, נפתח גם תיק התב"ע ומשונה גם התוקף של זכויות הבניה בשטח עצמו. בשלב זה כבר תוכניות הבניה מגובשות ומפורטות ברמה גבוהה הרבה יותר וכוללות גם את תוספות הבניה כמו ממ"דים וחניות. בשלב זה מגיע הרגע הקריטי, הצגת ההסכם ובו חתימות של לפחות 80 אחוז מן הדיירים בבתים שעתידים להתפנות.

80 אחוז מספר הקסם

כדי לצאת לדרך, צריך כאמור 80 אחוז של דיירים המסכימים למהלך וחותמים על החוזה. כדי שיעשו זאת, עליהם להבין היטב את מנגנון פינוי בינוי מה מקבלים ולהבין שבתמורה לפינויים מן הדירה, הם יקבלו ביום מן הימים דירה טובה ומרווחת יותר ושוות ערך רב יותר. לא כל הדיירים חייבים להסכים להצעה של היזם או להיכנס עימו למו"מ. בחלק מן המקרים, דיירים המסרבים להיכנס לפרויקט ולהתפנות לבניינים אחרים מטעם היזם, יכולים לבקש פיצוי בתמורה לפתרון אחר שישיגו בעצמם. ככלל, כדאי מאוד שהדיירים יתארגנו לנציגות אחת שתדבר בשמם בשפה אחת ותרכז את האינטרסים של כולם אל מול היזם והרשויות. כך הם יוכלו להגיע להישגים טובים יותר במשא ומתן.

בכל פרויקט של פינוי ובינוי, מוצלח ככל שיהיה, מיד יהיו דיירים סרבניים. אלו דיירים שמסרבים לחתום על ההסכם. לעיתים, הסירוב הוא סביר. קשישים שלא יכולים להסתגל לשינויים או כאלו שמשוכנעים באמת ובתמים, שמבחינה כלכלית לא תהיה להם הטבה מהמלך. ברוב המקרים, הסירוב אינו מגיע ממקומות טהורים אלא מניסיון של דיירים שמשוכנעים על ידי אינטרסים זרים, לנסות ולהיטיב את מצבם בדרך לא כשרה של הפעלת לחץ על היזם ועל חבריהם. הם מנצלים את העובדה שכל הפרויקט תלוי בהם כדי לבצע סחיטה בפועל.

המחוקק מבדיל בין עילת סירוב סבירה לעילה שאינה כזו. במקרה של דייר סרבן,  העושה זאת מטעמים לא כשרים, הרי ששאר הדיירים יכולים לתבוע אותו בבית המשפט על הנזק שהוא גורם להם. בנוסף, אחוז ההסכמה מה השלבים של פרוייקט פינוי בינוי של כלל הדיירים כדי להתחיל בפרויקט יורד כל העת. אם בתחילה הוא עמד על 100% – מצב כמעט בלתי אפשרי אף פעם, הרי שכעת הוא עומד על 80% וכרגע ישנה הצעת חוק שנידונה, להורדת האחוז הרצוי ל-67 בלבד.

השלבים בפועל

אז אם רוצים להבין מה השלבים המדויקים וכן פינוי בינוי מה מקבלים, ננסה לסכם בקצרה. השלב הראשון הוא כאמור התכנון והמשא ומתן עם הדיירים. הצעה מוגשת ומוצגת לנציגות הדיירים. מומלץ שהאחרונים ייעזרו בעורכי דין, שמאים, מהנדס ובעלי מקצוע אחרים, שיוכלו לבחון בצורה מקצועית את ההצעות המגיעות אליהם מהשותפים האחרים. בשלב זה הם גם ידונו על המפרט הטכני שמציע היזם והאם הוא עונה על כל הדרישות שלהם. לאחר מכן תערך החתימה על החוזה, לרוב חוזה אחיד עבור כל הדיירים (חשוב לזכור שיכול להיות שמדובר בעשרות עד מאות דירות).

במקביל וקצת לאחר מכן, היזם פועל מול הרשויות והועדות השונות בנוגע לתוכניות והאישורים השונים\ רגע לפני תחילת העבודה. תחילת העבודה היא ההרס של הבניינים השונים. בשלב זה על הדיירים להיות מפונים מהבניינים הישנים ולהיות משוכנים בדיור חלופי, כזה שמקובל עליהם וממומן על ידי היזם, לאורך כל התמשכות הבניה.

השלב השלישי הוא הבינוי עצמו. למעשה מדובר בבינוי מאפס, כולל יסודות ושלד חדשים לגמרי. כאמור, דגש נרחב ניתן לעיצוב ואדריכלות פנים, הן של הדירות והן של השטחים הציבוריים בבניין ובסביבתו. לאחר השלמת הבניה וקבלת טופס 4 ישנו תהליך של שיוך הדירות החדשות למשתכנים שפונו ואכלוסם מחדש.

זהו סיכומו של תהליך ארוך מאוד שיכול לקחת גם כמעט עשור. הוא לא מתאים לכולם אלא רק לבעלי חזון. כאלו שיכולים לזהות את ההזדמנות לשפר את חייהם ולדבוק בהזדמנות זאת למרות התארכות הזמן וקשיים שיכולים לצוץ בדרך. יחד עם זאת, תכנון נכון ובחירה נכונה של היזם והשותפים יכולים להקל במידה ניכרת  על הקשיים ובכך לצלוח את הפרויקט בצורה קלה ונוחה יותר.

 

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

או חייגו: 054-5991219

פרויקטים חמים נוספים

מתחם 4TECH  החדש למרגלות הטכניון
מתחם 4TECH החדש למרגלות הטכניון
העיר נשר
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
המושבה מגדל
וילה 3 חדרים בסריטאנו
וילה 3 חדרים בסריטאנו
תאילנד – קופנגן
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
יוון- מיקונוס
CAESAR BLUE
CAESAR BLUE
קפריסין – איסקלה
EMERALD VILLAS
EMERALD VILLAS
קפריסין- פמגוסטה
SANTAI VILLAS
SANTAI VILLAS
תאילנד – קופנגן

מידע שימושי למשקיעים

מידע מקצועי למשקיעים

נדלן ביוון למכירה

נדלן ביוון הפך לנפוץ מאוד בקרב ישראלים רבים. יוון, שנמצאת יחסית קרוב לישראל, עם איים מדהימים ונופים יפהפיים, הפכה למבוקשת מאוד עבור השקעות נדלן. למה

קרא עוד »
קרקעות להשקעה בת ים

השקעות נדל"ן נחשבות לאפיק ההשקעות הבטוח ביותר כיום. תוכלו לבחור בין סוגי השקעות שונים בתחומי הנדל"ן, השקעה בקרקעות חקלאות, השקעה בקרקעות לצורך תיירות, מגורים ועוד.

קרא עוד »
השאירו פרטים ומומחה נדלן יחזור אליכם עם הצעות משתלמות!