פינוי בינוי זכויות הדייר

פינוי בינוי הוא פרויקט שבא בראש ובראשונה לענות על הצורך של היצע הדירות בערים הגדולות. מאחר והביקוש היה גדול יותר מההיצע, ניסו להבין כיצד לפתור את המצב והגיעו למסקנה שבנייה לגובה תהיה הדרך האפקטיבית ביותר. עם זאת, הבניינים הישנים היו יחסית נמוכים ומילאו את שטחי העיר. לכן, הוחלט על פרויקט בו יפנו את הבניינים הישנים ובמקומם יבנו בניינים חדשים. אך מה עושים עם הדיירים בבניינים הישנים? על זכויות הדייר בפרויקט פינוי בינוי נרחיב במאמר הבא.

פינוי בינוי זכויות הדייר- מה הזכויות של הדיירים?

לדיירים בבניינים המיועדים לביצוע פרויקט פינוי בינוי יש מגוון זכויות שונות.

הזכות לסרב לפרויקט

הזכות הראשונה שעומדת לפני הדיירים היא הזכות לסרב לפרויקט. במידה והיזם, הקבלן או העירייה מחליטים על מתחם בו יתבצעפרויקט פינוי בינוי מאפשר להגדיל את היצע הדירות בישראל בהתאם לתנאים הקיימים. פרויקט פינוי בינוי, הדיירים לא מחויבים להסכים לכך. בעבר, על מנת לקבל אישור לפרויקט, אחוזי ההסכמה הנדרשים בקרב הדיירים בבניינים היו 100%. מאחר והיה כמעט בלתי אפשרי להשיג 100 אחוזי הסכמה, המדינה החליטה להוריד את אחוז ההסכמה ל-80%. כמו כן, המדינה חוקקה את חוק פינוי בינוי הקובע כי דייר סרבן שסירובו נחשב ללא סביר עומד בפני שתי אפשרויות. האפשרות הראשונה העומדת מולו תהיה לפנות את דירתו בצו משפטי. האפשרות השנייה העומדת מולו תהיה לשלם פיצויים לבעלי הדירות האחרים שהסכימו לעסקה.

לשם כך, היה צורך לקבוע מה נחשב לסירוב סביר וכל מה שלא נכלל בקטגוריה הזו יהיה סירוב בלתי סביר. סירוב סביר הוא סירוב הנובע מאחד מהמניעים הבאים-

  • בעל הדירה מסרב בגלל שהפרויקט לא כדאי כלכלית.
  • בעל הדירה מסרב בגלל שלא הוצעו לו חלופות מגורים לתקופת הבנייה.
  • בעל הדירה מסרב בגלל שלא הוצעו לו חלופות הולמות לדירה הקודמת שלו.
  • בעל הדירה הוא אדם בעל מוגבלויות והדירה שהציעו לו לא מתאימה למוגבלות שלו.
  • נסיבות מיוחדות של בעל הדירה שהופכות את העסקה לבלתי אפשרית עבורו.

כלומר, כל עוד דייר בבניין מסרב לפרויקט בגלל אחת מהסיבות הללו, הוא רשאי להמשיך בסירובו עד לשינוי התנאים המוצעים לו. לדוגמא, במידה ומדובר באדם בעל מגבלה כלשהי שהוצעה לו דירה שלא מתאימה למגבלתו, במידה ויציעו לו דירה אחרת התואמת למגבלתו והוא ימשיך לסרב, הסירוב שלו כבר ייחשב ללא סביר ויש מצב שהוא יחויב בתשלום פיצויים לדיירים האחרים.

הזכות לקבל דירה חדשה משודרגת

במהלך פרויקט פינוי בינוי, הורסים בניינים קיימים ובמקומם בונים בניינים חדשים. לדיירים בבניינים הללו יש את הזכות לקבל דירה בבניין החדש שנבנה במקום הבניין הישן בו יש להם דירה. כלומר, בחוזה הנחתם בין הדיירים לבין היזם, הדיירים צריכים לקבל דירה חדשהבמהלך פרויקט פינוי בינוי, הורסים בניינים קיימים ובמקומם בונים בניינים חדשים. לדיירים בבניינים הללו יש את הזכות לקבל דירה בבניין החדש שנבנה במקום הבניין הישן בו יש להם דירה ומשודרגת בבניין החדש שנבנה. ברוב הבניינים החדשים, שטח הדירות החדשות יהיה גדול יותר מהדירות הקודמות, לדירות יוסיפו ממ"ד (מרחב מוגן)  ומרפסת שמש ובמקרים מסוימים גם מחסן וחניה. כמו כן, ברוב הבניינים הישנים לא היו מעליות, לכן במהלך הבנייה של הבניינים החדשים, הדיירים יקבלו גם בניין משופר עם תשתיות טובות יותר וכמובן עם מעלית. שימו לב שחלק מהפרויקט הוא להוסיף מבנים ציבוריים לעיר, לכן הקומה התחתונה בבניינים החדשים תוקדש לכך. מבנים ציבוריים לדוגמא הם קופות חולים, גני ילדים, בנקים, גינות ציבוריות ועוד.

עבור הדיירים, מדובר בתמורה טובה עבור הדירה הישנה, שהיא דירה חדשה ויוקרתית הבנויה בסטנדרטים המקובלים, ללא כל השקעה כספית מצדם.

הזכות למימון שכר הדירה במהלך תקופה הבנייה

במהלך הפרויקט, הבניינים הישנים נהרסים ובמקומם נבנים מבנים חדשים. כלומר, לאחר קבלת כל האישורים על דיירי הבניין להתפנות ובמהלך תקופה הבניה, הם לא יכולים להתגורר בבתים שלהם. לכן, כל בעל דירה זכאי לקבל דירה חלופית מבלי לשלם על כך. הדיירים בבניינים העוברים פינוי בינוי זכאים לכיסוי של כל העלויות הכרוכות בפינוי שלהם מהבניין. בין העלויות האלה כך גם שכר הדירה אותו נדרשים לשלם בזמן שהם ממתינים לסוף הבנייה של הבניין החדש.

פינוי בינוי זכויות הדייר- מה הסיכונים?

למעשה, במהלך פרויקט פינוי בינוי כל הגורמים המעורבים מרוויחים. הדיירים מקבלים דירות חדשות בבניין חדש ומשופר וזוכים לשיפורלמעשה, במהלך פרויקט פינוי בינוי כל הגורמים המעורבים מרוויחים משמעותי באיכות החיים שלהם מבלי לשלם על כך כלל. היזם שממן את הפרויקט מכיסו באופן מלא, זוכה למכור את הדירות החדשות שלא מאכלסות את הדיירים הקודמים וכך לכסות את ההוצאות שלו ואף להניב רווחים משמעותיים. גם העירייה זוכה מהפרויקט, שכן בזכות הפרויקט היצע הדירות בעירייה גודל, הבניינים הישנים שממלאים אותה מוחלפים בבניינים חדשים והתשתיות משופרות. אז מה בכל זאת הסיכונים בפרויקט?

עבור היזמים-

עבור היזמים והקבלנים שמעוניינים לקחת חלק בפרויקט פינוי בינוי יש מספר סיכונים משמעותיים.

על היזמים של הפרויקט יש להגיש בקשות ותוכניות שונות המצריכות השקעת כספים עוד לפני שהוא בכלל יודע אם יקבל אישור על הפרויקט או לא, הן מצד הרשויות והן מצד הדיירים. כלומר, עוד לפני הפנייה לדיירים היזם צריך להוציא מכיסו סכומים די גבוהים מבלי לדעת אם תהיה לכך תמורה. כמו כן, במידה ואכן יתקבלו האישורים, הצלחת הפרויקט תתבסס על בדיקת היתכנות מקדימה שמבוצעת כהלכה. כמו כן, יש לקחת בחשבון כי יכול להיות מצב בו מחירי הדירות ירדו באופן משמעותי ועד שהפרויקט יסתיים היזם ישקיע יותר כסף מאשר יוכל להניב בסופו של דבר. הרי היזם אחראי על כל ההוצאות של הפרויקט- הוצאות מימון, הוצאות הריסת מבנה, הוצאות בנייה, הוצאות שיווק, מימון שכר דירה לדיירים, עלויות תפעול, פרסום ועוד.

לכן, על מנת להקטין את הסיכונים ככל הניתן, חשוב מאוד לערוך תחשיב מדוקדק הכולל שולי רווח מספקים. כמו כן, חשוב מאוד שמספר הדירות שיתקבלו בסוף הפרויקט יאפשרו ליזם  למכור מספיק דירות על מנת להצליח לכסות את ההוצאות וגם להרוויח מהפרויקט. לשם כך מומלץ להיעזר במודלים שהצליחו או שהוכנו על ידי מומחים כלכליים.

עבור הדיירים-

הדיירים צפויים לקבל בניין חדש, עם עיצוב חדש ומודרני, מעלית, מחסן וכמובן דירה חדשה, גדולה יותר אליה נוספים ממ"ד, מרפסת שמש ולפעמים גם חניה. עם זאת, משך התהליך הוא ארוך מאוד. עד שכלל האישורים מתקבלים יש להמתין שנים ארוכות. אחד הסיכונים הראשונים מגיע בגלל דיירים סרבנים. הדיירים הסרבנים יכול לעכב את הפרויקט מאוד ואפילו למנוע אותו במקרים מסוימים. עם זאת, כיום ניתן לעמוד מול הדיירים הסרבנים בזכות חוק פינוי בינוי שקובע כי במידה והסירוב בלתי סביר על הדייר הסרבן לשלם פיצויים לדיירים אחרים. במידה והצלחנו להשיג את אחוז ההסכמה הנדרש ושאר האישורים התקבלו יש להתחיל את הריסת הבניין ואת הבנייה בפועל. גם בשלב זה יש סיכון. שלב זה יכול לקחת גם ארבע שנים במהלכן הדיירים יצטרכו לגור בבתים שכורים ולהמתין לסוף הפרויקט. זה נכון שהיזם מממן את שכר הדירה של הדיירים, אך עדיין כרוך בכך סיכון שכן תמיד יכול להיות מתב בו היזם או הקבלן יפשטו רגל ויפסיקו את הפרויקט באמצע. במקרה כזה הדיירים יכולים להישאר ללא בית. מה יש לעשות במקרה כזה? פשוט להיות חלק מהתהליך כולו. חשוב מאוד שתהיה הקפדה על קבלת ערבויות מלאות מאת היזם, כאשר מומלץ שגובה הערבויות יהיה לפי ערך הדירות החדשות שצפויים לקבל הדיירים. כמו כן, חשוב מאוד לקבל סיוע של עורך דין בעריכת ההסכם מול היזם ולתת לעורך דין לפקח על ההסכם ועל השינויים בו.

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

מידע מקצועי למשקיעים

משכנתא הפוכה לגיל הזהב

הלוואת משכנתא הפוכה, בדיוק כמו משכנתא רגילה, מאפשרת לבעלי בתים ללוות סכום של כסף באמצעות הבית שבבעלותם בתור ביטחון להלוואה. בנוסף לכך, כמו במקרים של

קרא עוד »