מס שבח – המדריך המלא

ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

או חייגו: 054-5991219

מס שבח'מס שבח' אותו מושג שמחולל אצל רבים מאיתנו סיוטים חוזרים ונשנים, בוודאי החל משנת 2014, הוא אחד מהמסים המשמעותיים ביותר ובעל חשיבות עצומה בכל הקשור לתחום עסקאות הנדל"ן והמקרקעין. אם בעבר, אומנם היה קיים מס שבח בחוק אך בפועל רוב רובם של המוכרים השיגו או קיבלו פטורים שונים לגביו, הרי שמשנת 2014 נכנסה רפורמה מקיפה בתחום והתמעטו מאוד הפטורים סביב מס השבח וגם אז הם מתקבלים תחת מעטה כבד של תנאים וסייגים רבים. 

למעשה, כעת חלה חובה על כל מי שמוכר דירת מגורים, משרד, חנות, מגרשים, מחסנים וכד' – או כל דבר אחר הנכלל תחת הגדרת "זכות במקרקעין" לשלם את המס המיוחד הנובע מן ההפרש שבין שווי הנכס בעת הרכישה לשוויו בעת המכירה.  מעצם העובדה כי עסקאות מקרקעין ונדל"ן מאופיינות בסכומים גבוהים, הרי שלמס השבח המוטל על עסקאות אלו, משמעות עצומה במישור הכלכלי והכספי ולפיכך חשיבות רבה להבנת מס זה ובמידת האפשר, ניצול פטורים, העומדים לסכות בעל הנכס בעת מכירתו.

המס על השבח

מס שבח, הינו למעשה מס על רווח הון. דהיינו, ההון או השבח שהפקנו מן הנכס שלנו בהפרש הזמן שעבר מיום רכישתו על ידנו ועד מכירתו (או גם העברתה של הזכות במקרקעין, גם ללא תמורה, במקרים מסוימים). למעשה, אנו נדרשים לשלם לרשות המסים, את מה שהרווחנו על הזכות במקרקעין, גם אם איננו סוחרים בהכרח בנכסים אלו, באופן קבוע. 

כאמור עד שנת 2014, כל מי שעיניו היו בראשו, יכול היה באמצעות תכנון מס פשוט וקצת סבלנות, לקבל פטור על מס שבח. למעשה, יכולת למכור כמה דירות שתרצה, כל עוד מכרת רק דירה אחת כל 4 שנים, היית זכאי לפטור מלא ממס שבח, גם אם ברשותך היו עוד מספר רב נוסף של דירות.  החל מינואר 2014 השתנו החוקים בעקבות הרפורמה והיכולת להשתמש בפטור זה – נמחקה כמעט לגמרי. כתוצאה מכך, ישראלים רבים שראו במכירת הדירות הזדמנות לעשות רווחים קלים, נתקלו כעת בהוצאה גבוהה ומשמעותית, שהעמידה בספק עסקאות נדל"ן רבות.

כיצד נקבע מס שבח?

כדי לקבוע את גובה המס הנדרש לשלם, קבע המחוקק את השיטה הבאה כמסגרת: מחיר המכירה של הנכס, ביום המכירה, פחות מחיר הרכישה של הנכס וההפרש הוא החלק החייב במס שבח. המס עצמו הוא בשיעור של 25% לפיכך, לשם הדוגמא, במידה ורכשתם לפני 10 שנים נכס ושילמתם עליו סך של 2 מיליון ₪ וכעת אתם מוכרים אותו בסך של 3 מיליון ₪, הרי שרווח ההון שלכם על השבחת הנכס הוא  – 1 מיליון ש"ח ועליו תשלמו 25% מס שבח, בשווי 250,000 ₪.

בפועל הדברים מעט שונים. ראשית, מוסדות המס מבינים כי לא כולנו סוחרי נדל"ן, אשר ברשותם דירות רבות מתוך מחשבה להפיק מהם רווחים רבים. חלקנו, אנשים רגילים אשר מידי כמה שנים יתכן וירצו לשפר דיור, לעבור למקום אחר בנסיבות שונות וכדו'. אין לנו כוונה להפיק מהדירה או מהנכס שנמכור, בהכרח רווח ואיננו עושים פעולות מכירה או רכישה של נכסים כחלק מתוכנית עיסקית של השקעות ומימושים. ככאלו, ובהתקיים שאכן מתקיימים התנאים המראים כי איננו משקיעים, אין סיבה אמיתית שנשלם את מס השבח במלואו.

כיצד נקבע מס שבחרווח פחות השקעה

יתרה מכך, אומנם רכשנו את הנכס בסכום נמוך מזה שאנו מוכרים אותו כעת אבל מאוד יתכן, שכדי להגיע למצב זה, השקענו בנכס כספים במהלך הדרך, שמטרתם הייתה לשדרג ולהשביח אותו. למשל, השקענו כסף רב בשיפוץ, בזיפות הגג, שילמנו כספים למומחים הקשורים בדירה ועוד הוצאות רבות, שהיוו חלק מהשבחת הנכס.

החוק קובע, כי הוצאות מעין אלו, יתקזזו מערך ההפרש שבין ערך המכירה לערך הרכישה ובעצם, רק מה שנותר אחריהם, יקרא "רווח" ורק עליו יושת המס. כך, הוצאות שונות כמו הוצאות שכר טרחת עו"ד שהיה מעורב ברכישת הדירה, אגרות, תשלום לאדריכלים ולבעלי מקצוע דומים, דמי תיווך והוצאות אחרות, מתקזזים למעשה מתוך רווח ההון. לעיתים, הוצאות אלו יהיו כבדות מאוד ורווח ההון יתקזז משמעותית ונטל המס יוקל מעליכם יחסית. לכן, תמיד מומלץ אגב, לשמור את הקבלות ואת כל החשבונות על ההוצאות בגין הדירה, גם שנים רבות לאחר מכן. אלו יכולים להיות אסמכתאות חשובות, בבואכם לנסות להפחית את תשלום המס והן יכולות להיות בעל ערך רב. בחלק נדיר של המקרים, אף יוצר מצב בו כלל אין רווח הון, בשל העובדה כי ההוצאות על הבית היו גבוהות מערך השבח. במקרים כאלו כלל לא נצטרך לבקש פטור כלשהו ממס שבח. 

לשם ההמחשה, ניקח את הדוגמא הקודמת. רכישה ב- 2 מיליון, מכירה ב-3 מיליון. אלא שבדרך היו גם הוצאות שיפוץ בסך 300 אלף ₪ ושולם שכר טרחה לעורך דין, בעניין קשור, בסך 100 אלף ₪. כתוצאה מכך, רווח ההון עליו יוטל מס השבח אינו 1 מיליון ש"ח, אלא ההוצאות מקוזזות ממנו והוא עומד רק על סך של 600,000 ₪. רק מסכום זה יגבה מס בשיעור 25% – כך שהמס בפועל יהיה רק 150,000 ₪.

מס שבח בשום שכל

בנקודה זו חובה לציין, כי את כל ההתחשבנויות האלו, ובכלל את כל ההתנהלות מול אגף המסים, מומלץ לא לערוך לבד אלא להיעזר במומחים לעניין, המכירים לפני ולפנים את החוקים ואת תכנוני המס וההקלות והפטורים, היכולים להיות לכם לעזר. במקרה שציינו, אם תגישו בקשה לפטור ממס שבח, במקרה בו אינכם זקוקים באמת לפטור זה, הרי ש"תבזבזו" אותו ולא יותר לכם להגיש בשנית, על נכס אחר, בקשה לפטור, גם אם הוא רלוונטי בנכס השני. מנגד, לא כל הוצאה מוכרת לצורך הפחתת הרווח ויהיה חבל אם תסתמכו על מידע לא נכון או שתוציאו אנרגיה על דברים שלא יכולים לסייע לכם. אבל עוד נגיע לחשיבות הסיוע במקצוענים ומומחים בואכם להתעסק עם מס שבח. בינתיים נגיע לכלי חשוב נוסף – הפטורים. 

פטור ממס שבח 

כאמור, המדינה מבינה כי אין הכרח להטיל מס שבח על כל אדם. אנשים רבים מוכרים דירה לא מתוך כוונה לעשות רווח, ודאי שלא באופן סידרתי. אז אחרי שבדקנו שבכלל נוצר לנו רווח הון, כתוצאה ממכירת הדירה, יש באפשרותנו לבחון מספר מסוללים, שבגינם, אולי נזכה לפטור מתשלום המס. 

כאמור, עד תחילת שנת 2014, היה חל סעיף  49ב(1) לחוק, אשר העניק פטור מלא ממס שבח כל מכרנו רק דירת מגורים אחת במשך 4 שנים. אלא שסעיף זה בוטל והתנאים הוקשחו וכעת, נקבע כי ניתן יהיה לקבל פטור מהמס רק עם המכירה היא של 'דירת מגורים מזכה'. 

מהי בעצם 'דירת מגורים מזכה'? למעשה זו דירת מגורים אשר עונה על התנאים, שכולם חייבים להתקיים וכאשר כל תנאים אלו מצטברים וכולם גם נכונים בתאריך המכירה. במקרה כזה, במידה והמוכר יבקש פרואקטיבית לקבל את הפטור מהמס – הדברים ישקלו לחיוב ויתכן ויזכה לפטור על מס שבח. במידה והדירה, לא תכנס תחת הגדרת “דירת מגורים מזכה” – לא יינתן פטור ממס שבח כלל.

דירה מזכה

כדי שהדירה תחשב 'כדירה מזכה' ויינתן לגביה פטור, צריכים להתממש לגביה כמה תנאים מצטברים.

דירת מגורים-  על הדירה להיות משמשת למגורים (ומתוך כך שבנייתה כבר נסתיימה) או שזו דירה המיועדת למגורים לפיה טיבה – דהיינו, היא מכילה דברים ומתקנים ממשיים, הנחוצים כדי לגור בה, כגון: מטבח, שירותים, אמבטיה וכד'.

על הדירה להיות בבעלותו (לרבות חכירה – 25 שנה ומעלה) של המוכר שהוא מוכר יחיד (ולא חברה קבלנית או תאגיד כלשהו שקיים לו מלאי של דירות וכן שלפחות 50% משטחה, משמע- חלקה העיקרי, שימש למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה או 80% מכל התקופה בגינה מחושב מס השבח. 

כאן מגיעה גם הדרישה, לפיה אותה הדירה המועמדת להימכר ובגינה אנו מבקשים פטור, הינה הדירה היחידה של אותו מוכר ואין לו בילתה דירה  אחרת, כאשר בנוסף, דירה זו בחזקתו לפחות 18 חודשים וכאשר בתקופה זו של 18 חודשים הוא גם לא מכר דירה אחרת. 

בעלויות ותא משפחתי

לעניין הבעלות על הדירה, חשוב לשים לב, כי רואים גם את בן או בת הזוג של המוכר, כתא משפחתי אחד. מתוך זה אנו למדים, שפטור, אם ניתן, הוא לתא משפחתי, ולתא המשפחתי כולו מותר להחזיק רק בדירה אחת, כדי לזכות בפטור עקב דירה מזכה. המחוקק הדגיש נקודה זו, בכדי שלא ניתן  יהיה לבצע תכנוני מס, לפיהם דירה אחת תרשם על הבעל והשנייה על האישה, כדי שלכל אחד מהם תהיה רק דירה אחת.

בנוסף, על פי החוק רק תושבי ישראל זכאים לפטורים על מס שבח, בבואם למכור את הדירה היחידה שלהם בישראל. באשר לתושב חוץ, הרי שכדי לזכות בפטור, הוא יצטרך להביא אישור ממדינת המקור שלו, כי הוא אינו מחזיק בה נכס נוסף. מהלך זה נועד כדי למנוע מאזרחים זרים לבצע השקעות חסרות מגבלות בשוק הדירות הישראלי ולהשפיע עליו ועל התנודתיות בו. בנקודה זו ראוי לציין כי גם דירה אחת בבעלות אדם – לא בהכרח תזכה בפטור. קיימת תקרת פטור, בסך 4,495,000 ש”ח, אשר כל שווי הדירה מעל תקרה זו, מחויב מס רכוש כרגיל. גם דירה שבנייתה טרם הושלמה, אינה מאפשרת קבלת פטור בעת מכירתה, שכן אינה נקראת עדיין "דירת מגורים".

בקשת הפטור

את הפטור על מס שבח מבקש המוכר בעצמו באופן פרואקטיבי, כחלק מההצהרה שלו לרשויות המס על עסקת המכר. במידה והמוכר בדק כי בכלל יש לו שבח על הדירה, עליו יוטל המס, גם לאחר קיזוז ההוצאות ובמידה והוא עומד בהגדרה של 'דירה מזכה', עליו כעת לבדוק ולתכנו היטב את האפיק הפטור הנכון ביותר עבורו. בשלב זה, רצוי שלא לסמוך רק על החושים שלנו אלא להיעזר באי מקצוע הבקיא בחוקים ובתקנות בתחום המקרקעין. בקשות לא נכונות, הצגת דברים בצורה מסוימת, תזמון וכד' – יכולים להיות שווים גם מאות אלפי שקלים.

כאשר אין למוכר פטור והוא יאלץ לשלם מס שבח, הוא מחויב לדווח בתוך 40 יום לרשות המיסים על הנכס ועל תמורתו מהמכירה והרווח שעלה מהמכירה (לאחר שניכה את ההוצאות וכו') וחישוב המס שנראה לו כנכון. לחישוב זה קוראים "שומה עצמית". הוא גם חייב לשלם את המס אותו חישב בתוך 60 יום מביצוע עסקת המכירה.  רשות המיסים יכולה שלא לקבל תחשיב זה של שומה עצמית ולעיתים עורכת תחשיב או שומה משל עצמה. 

היוצאים מן הכלל

מס שבח אינו חל כאשר הדירה עוברת בעלות כחלק מירושה ולא רואים בדירה שירשנו, כדירה נוספת, בעת המכירה, גם אם לבעלים החדשים של הדירה יש כבר דירה אחרת. לפיכך, לא יוטל מס שבח על דירה שעברה בירושה ואותה הדירה תזכה לפטור. יחד עם זאת, פטור זה אינו גורף ותלוי ב-3 תנאים: הראשון הוא שמוכר הדירה (היורש), הוא בן או בת זוג של מי שהוריש את הדירה או צאצא שלו. התנאי השני הוא, שלמוריש הייתה רק דירה אחת- אותה כאמור הוריש. במידה והוא הוריש דירה, כאשר הייתה לו דירה נוספת – המוכר -היורש, לא יהיה זכאי לפטור.

 התנאי השלישי מבקש לוודא כי במידה והמוריש היה עודנו בחיים והיה רוצה למכור את הדירה, גם הוא היה מקבל עליה פטור. במידה והוא לא היה זכאי לפטור עליה (למשל כי כבר ניצל פטור בתוך התקופה), גם יורשו לא יהיה זכאי. גם אם היורש עצמו אינו מחזיק בדירה נוספת והדירה שרכש היא היחידה שלו, הוא אינו יכול לקבל פטור ממס על מכירתה, במידה והמוריש היה צריך לשלם עליה מס, לו היה חי. בתוך כך ראוי לציין, כי הורה שירש דירה מילדו – אינו זכאי גם הוא לפטור. יורש מאבא- זכאי, הורה שירש- לא.

2 דירות – באופן זמני

כזכור, כאשר לאדם 2 דירות במקביל, הוא אינו זכאי לקבל את הפטור בגין דירה מזכה. אבל מה קורה כאשר הדבר נובע מצורך? במיוחד הדברים אמורים לגבי אנשים אשר רוצים לעבור לבית גדול יותר. במקרים מסוימים, יהיו אנשים שקודם ימכרו את הדירה הנוכחית שלהם, כדי לממן את הדירה החדשה. אולם במקרים אחרים,  יהיו כאלו שיהיה סיפק בידם לקנות דירה חדשה, גם אם הם עדיין לא מוכרים את הישנה (אבל ימכרו אותה בהמשך). במצב אחרון זה, מחזיק המוכר של הדירה הישנה, בשני דירות במקביל. הפטור- ניתן רק למי שמחזיק בדירה אחת. אם כן -נוצרה בעיה.

אולם גם המחוקק מבין כי זהו מצב זמני בלבד ואין באמת סיבה אמיתית לחייב את המוכר של הדירה הישנה במס שבח. הוא אינו בא לבצע רווח מהשקעות. לכן, במידה והמוכר רכש דירה נוספת, כדי שבבוא העת תחליף את דירתו הישנה, בעת מכירת הדירה הישנה וכל עוד לא עברו 18 חודשים בין רכישת החדשה למכירת הישנה, הוא יוכל לקבל פטור על מס שבח, למרות שלמעשה הוא מחזיק במקביל 2 דירות.

 חישוב מס שבח חישוב מס שבח

אדם אשר בחזקתו 2 דירות, ישלם מס שבח כאשר הוא ימכור אחת מהן. על כך אין עוררין. אבל יכול לבוא אותו אדם ולטעון: סליחה, אני רכשתי את הדירה שלי עוד לפני כניסת הרפורמה והתקנות החדשות בתחילת 2014. אז היה מותר למכור דירה נוספת, כל 4 שנים. האם עלי להיענש על רכישות שבצעתי בתמימות אז, עוד לפני תחילת הרפורמה? למה אני לא יכול לקבל הגדרה של "דירה מזכה", כעת על דירה שהייתה לה הגדרה שכזו לפני 2014?

ואכן, גם המחוקק הבין שישנו פה עיוות קטן ולכן התקין את שיטת החישוב הליניארית לגבי מס שבח. אדם שברשותו יותר מדירה אחת, כאשר הרכישה התבצעה לפני 1.1.2014, יהיה זכאי לקבל פטור חלקי ממס השבח, פטור שיתייחס לשנים בהן הדירה הייתה ברשותו לפני 2014. חישוב זה הנקרא גם 'הגנה ליניארית', מביא בחשבון את החלק היחסי המקושר רק לתקופה ואילך, בה נכנסה הרפורמה לתוקפה, בעוד כל החלק שקשור לתקופה שלפני- יהיה פטור ממס לחלוטין.

ההגנה הליניארית יכולה להיות מעט מורכבת לחישוב. באופן כללי ניתן לדעת שאתרים רבים מפרסמים מחשבוני מס רכוש, שבהזנת נתונים נכונה, יכולים לנבא בקירוב את עלות המס. בנוסף, זכרו שתמיד כדאי להתייעץ עם מומחים לדבר, כדי לקבל תמונה אמיתית ונכונה של המס אותו אתם צפויים לשלם. אבל בואו ננסה להסביר את שיטת חישוב המס הליניארית בצורה פשוטה יחסית. 

לצורך כך, נחזור אל אותה הדירה מהדוגמאות הראשונות שהניבה שבח של 1 מליון ₪. אלא שלמעשה, הדירה נרכשה כבר לפני 10 שנים – בתחילת שנת 2012 (נניח לצורך הדיון והפשטות שאנו נמצאים בסוף שנת 2021). למעשה, הדירה הייתה ברשות המוכר שנתיים לפני כניסת הרפורמה ועוד 8 שנים לאחריה, עד למכירתה בסוף 2021. הרווח בסך 1 מיליון ₪, נוצר בעקבות השבח בכל התקופה- 10 שנים, משמע, שחלקו, נוצר כאשר הרפורמה החדשה עוד לא היה בתוקף והדירה הייתה אז דירה מזכה ולא היה חל עליה מס שבח כלל. לכן, נוצר החישוב הליניארי. לוקחים את כלל הרווח- 1 מיליון ₪, ומחלקים אותו ב-10 שנות "חיי הדירה" ברשות המוכר. התוצאה היא 100,000 שח רווח בשנה. כעת, נכפיל סכום זה רק באותן שנים החל מ- 1.1.2014 – במקרה שלנו 8 שנים (2014-2021). לכן, מתוך המיליון, רק 800000 יהיו חייבים במס שבח, בשיעור של 25% – ובסה"כ לתשלום: 200,000 ₪.

כך תרוויחו כסף

מס שבח יכול להיות בעל השפעות כלכליות גדולות, מעצם טבעו כמס שהוא נגזרת של 25% מעסקאות בסכומים גבוהים מאוד. אף אחד לא אוהב לשלם סתם, גם לא אתם ובטח לא סכומים גבוהים שכאלו. בחוק ובמסגרת החוק, ישנם מגוון מסלולי פטורים אותם ניתן לקבל באופן גורף או להסתייע בהם לתשלום מופחת. אולם חשוב לדעת, שרפורמה צעירה יחסית זאת, מתעדכנת כל העת והיא משתנה בתדירות, כך שמה שהיה נכון לרגע זה, יכול ויהיה לא רלוונטי בעוד חצי שנה. 

זו גם הסיבה מדוע רצוי להתייעץ עם אנשים מלומדים בתחום, שיכולו להיות עבורכם מורי נבוכים בעולם המיסים המורכב. לעיתים, יהיה ניתן מראש לערוך כמה צעדים, שימנעו מכם מבוכה רבה ותשלום מוגדל לחינם, בעתיד הקרוב והרחוק, כמו למשל בעת העברת דירה בעתיד בירושה, העברת דירות בין קרובים- ללא תמורה, כמתנה וכד'.

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

או חייגו: 054-5991219

פרויקטים חמים נוספים

מתחם 4TECH  החדש למרגלות הטכניון
מתחם 4TECH החדש למרגלות הטכניון
העיר נשר
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
המושבה מגדל
וילה 3 חדרים בסריטאנו
וילה 3 חדרים בסריטאנו
תאילנד – קופנגן
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
יוון- מיקונוס
CAESAR BLUE
CAESAR BLUE
קפריסין – איסקלה
EMERALD VILLAS
EMERALD VILLAS
קפריסין- פמגוסטה

מידע שימושי למשקיעים

מידע מקצועי למשקיעים

נדלן ביוון למכירה

נדלן ביוון הפך לנפוץ מאוד בקרב ישראלים רבים. יוון, שנמצאת יחסית קרוב לישראל, עם איים מדהימים ונופים יפהפיים, הפכה למבוקשת מאוד עבור השקעות נדלן. למה

קרא עוד »
קרקעות להשקעה בת ים

השקעות נדל"ן נחשבות לאפיק ההשקעות הבטוח ביותר כיום. תוכלו לבחור בין סוגי השקעות שונים בתחומי הנדל"ן, השקעה בקרקעות חקלאות, השקעה בקרקעות לצורך תיירות, מגורים ועוד.

קרא עוד »
השאירו פרטים ומומחה נדלן יחזור אליכם עם הצעות משתלמות!