מס שבח דירה יחידה ואפשרויות הפטור בגינה

מס שבח דירה יחידהמזל טוב, מכרתם את הדירה שלכם. למה מזל טוב? כי לרוב זה מסיבה טובה. יתכן ושיפרתם את רמת הדיור שלכם עם מעבר לדירה מרווחת וגדולה יותר, יתכן וקיבלתם דירה בירושה וכעת אתם רוצים לממש אותה ויתכן כי ברשותכם כמה דירות, כחלק מהשקעה וכעת אתם רוצים להפיק רווחים. אלא שאם לא תתכננו נכון ותכלכלו את צעדיכם, אתם עלולים להפסיד כסף רב. זאת בשל העובדה כי קיים מס שבח דירה יחידה ובמקרה של מספר דירות שברשותכם, מס שבח גדול הרבה יותר, לעיתים בלי שום פטור.

חשוב לזכור כי עוד טרם מכירת הדירה, יהיה נכון לבדוק את כל ההיבטים והצדדים הקשורים למס השבח בגין מכירתה וזאת כל מנת לנסות ולנטרל את נטל המס, אם לא במלואו אז לפחות בחלקו. במדריך הבא נפרט סוגיות שונות על מס שבח דירה יחידה, על הפטורים השונים, ההבדלים בין סוגי דירות ייחודיים ועוד. 

אולם חשוב לדעת, כי מס שבח הוא אחד מן המיסים המורכבים ביותר, הן מבחינת החישובים שלו והן מבחינת מגוון החוקים והתקנות המרכיבות אותו. זהו גם מס, שעבר רפורמה מקיפה בשנים האחרונות ומשכך, משתנה חדשות לבקרים. זו גם הסיבה, מדוע נכון לעשות את צעדיכם בנבכי מס שבח, בסיוע של מומחה לתחום, אשר מכיר את הנושא לפני ולפנים. לעיתים זה יכול להיות ההבדל בין תשלום מס בסך מאות אלפי שקלים לבין פטור מלא.

השנויים בחוק

מס שבח הוא מס ותיק יחסית. אלא שביום הראשון של שנת 2014, החלה רפורמה מקיפה במס ונכנסו אליו שינויים רבים, ששינו אותו ואת דרך ההתייחסות אליו מן הקצה אלא הקצה. עד ינואר 2014, היה קיים פטור כללי ממס שבח, למי שמכר דירה אחת, פעם ב- 4 שנים. עם כניסת הרפורמה לתוקף, פטור זה בוטל. החשיבה של מתכנני הרפורמה הייתה להעשיר את היצע הדירות בשוק הישראלי, על ידי עידוד מכירת דירות על ידי מי שמחזיק בכמה מהם, מעצם העובדה כי הוא יוכל למכור דירה רק פעם ב-4 שנים, בלי לשלם עליה מס שבח. כאמור, פטור זה בוטל. 

אלא שדווקא ביטול הפטור הגורף, הביא בכנפיו גם הזדמנויות חדשות, במידה ותבצעו תכנון וחשיבה נכונים, למכירת הדירות, בלי לשלם מס כלל או מס מופחת.  ישנם מספר מסלולים המאפשרים פטור מס שבח דירה יחידה או דירות בסטטוס אחר, אולם כדי לקבל פטור זה, עלינו לעמוד במספר מבחנים וקריטריונים שונים.

הזכאות לפטור ממס שבח 

כדי לקבל פטור ממס שבח, צריך שהדירה אותה אתם מתעתדים למכור, תכנס תחת ההגדרה: "דירה מזכה". הכוונה  בדירה מזכה היא דירה שנעשה בה שימוש למגורים (בניגוד למשל לדירה שעיקרה משמש כמשרד) למשך של לפחות 4 שנים או 80% מהתקופה עליה יחושב מס השבח העתידי. בנוסף, הבעלים של הדירה וזה שמוכר אותה, הוא אדם יחדי ולא חברה, תאגיד או חברה קבלנית.

קיומה של "דירה מזכה" הוא תנאי סף ורק ברגע שהתמלא התנאי הבסיסי של "דירה מזכה", נוכל לגשת ולבדוק האם בכלל נוכל לקבל זכאות לפטור ממס שבח על הדירה. קיימים כמה סוגי פטורים או יותר נכון לומר, סיטואציות המאפשרות קבלת פטורים: פטור על מס שבח דירה יחידה, פטור במכירה של דירה אחת ואפילו 2 דירות במידה ובתוך פרק זמן הקבוע בחוק, תרכוש במקומה דירה חלופית גדולה או יקרה יותר, פטור בהקשר של עסקאות תמא 38, פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה ועוד מספר פטורים ספציפיים יותר, כמו העברת דירה בעקבות גירושין, העברה בין קרובים ועוד. נפרט כעת על הבולטים שבפטורים.

פטור מס שבח דירה יחידהפטור מס שבח דירה יחידה

כדי לקבל את הפטור על מכירת דירה יחידה (דירה יחידה שיש לנו), חייבים להתקיים כמה תנאים. ראשית כמובן, מעצם ההגדרה, זו חייבת להיות דירתו היחידה של המוכר ואסור לו להחזיק ברשותו דירה נוספת. בעניין זה נדגיש כי גם בן או בת זוגו של המוכר וילדיו, נחשבים בעיני החוק כתא משפחתי אחד. כך שגם אם כל אחד מהם מחזיק בבעלותו דירה אחת בלבד, הרי שבפועל הם יתפסו כימי שכל אחד מהם מחזיק יותר מדירה אחת.

תנאי נוסף הוא שהמוכר חייב להיות תושב ישראל או תושב חוץ, שלא קיימת ועומדת לו דירה נוספת במקום מוצאו. תנאי זה, הגיע כמובן, על מנת למנוע את התופעה של השקעות זרות או רכישת דירות על ידי תשובי חוץ, הגורמים לביקוש גדול ותר והקטנת היצע הדירות הקיים.

תנאי נוסף הוא שהמוכר, גם אם ברשותו כרגע דירה יחידה אחת בלבד, לא מכר ב-18 החודשים הקודמים, שום דירה אחרת. במקביל, הוא חייב להיות בעל הזכות בדירה שעומדת להימכר (לא נכנס כעת לניואנסים הקטנים של אחוזי האחזקה), למשך לפחות 18 החודשים הקודמים לתאריך המכירה. בנוסף, חשוב לדעת שקיימת גם תקרת פטור, שמעליה, גם דירה העומדת בכל תנאי אחר של דירה מזכה, לא תקבל פטור. תנאי זה נועד לרסן מעט את שוק דירות היוקרה. תקרת הפטור משתנה מעת לעת וכדאי לבדוק את המספרים עוד טרם המכירה, כדי לקבל תמונת מצב אמיתית על מס שבח דירה יחדיה בדירות יקרות.

פטור ממס שבח גם על דירה שאינה יחידה

גם אדם אשר מחזיק, בסיטואציות מסוימות יותר מדירה אחת, יוכל לקבל לעיתים פטור גם אם אין לו פטור מס שבח דירה יחידה. המקרה הבולט ביותר הוא דירה שקיבלנו כתוצאה מפטירת קרוב משפחה והורשת הדירה אלינו. בכך למעשה אנו מחזיקים ב-2 דירות ובמידה ונרצה להפטר מאחת מהן, הרי שלכאורה נצטרך לשלם מס שבח, כמי שמחזיק ב-2 דירות רגילות. אלא שהמחוקק מבין כי הדירה לא הגיעה לידנו כתוצאה מתכנון ארוך טווח של השקעה שמטרתה לקצור רווחים משוק הנדל"ן. ולכן, גם דירה שהתקבלה בירושה יכולה לקבל פטור. 

בקצרה נציין כי גם פה יש תנאים, ביניהם העובדה כי היורש היה בן או בת זוגו של המוריש או צאצא שלו, שלמוריש עצמו לא הייתה יותר מדירה אחת ושגם המוריש עצמו, לו היה בחיים והיה רוצה למכור את דירתו – היה הוא זכאי לפטור ממס. במקרים אלו ואחרים, יראו את היורש דירה נוספת, כאילו עדיין יש ברשותו רק דירה יחידה (זו המקורית). אבל כאמור, מסלולי פטור על דירה בירושה, הינם סוגיה נפרדת ומרוכבת, וראוי להתייעץ עליה בכובד ראש עם מומחים לדבר. אגב, אחוזי בעלות על דירה, אדם שבנוסף לדירתו הרגילה, מחזיק בחלק בדירה נוספת, יכול להיות גם הוא זכאי לפטור ממס שבח וזאת בתנאי שחזקתו בדירה אינה עולה על שליש.

סיטואציה נוספת בה אדם יכול להחזיק במקביל ב-2 דירות ועדיין לקבל פטור ממס, היא מכירת 2 דירות, מתוך מטרה לקנות דירה חלופית. מצב זה מאפיין בעיקר משפרי דיור אשר רוכשים את דירת חלומותיהם החדשה עוד טרם מכרו את הישנה. במקרה כזה, בבואם למכור את הדירה הישנה, הם מחזיקים ברשותם 2 דירות כאשר לכאורה, הם מתחייבים בגינם מס (כי אין דירה יחידה). גם כאן קרא המחוקק את הסיטואציה ומבין שגם כאן אין ניסיון התערבות לא תמים בשוק. לכן, במידה והדירה החדשה נקנתה בתוך 24 חודשים שלפני תאריך המכירה – יינתן פטור ממס שבח.

סוף מעשה במחשבה תחילה

כבר עמדנו על מורכבותו של מס השבח. הסעיפים הרבים שבו, יכולים לפעול ל-2 הכיוונים. הם יכולים להכשיל את מי שאינו בקיא בהם ולא בדק ותכנן נכון והתוצאה תהיה תשלום מס של 25%. המשמעות, למשל במכירת דירה בשווי 2 מיליון ₪, שהניבה רווח (שבח) של מיליון ₪: מס שבח של 250,000 ₪. יחד עם זאת, ריבוי הסעיפים, התקנות ומסלולי הפטורים יכול להוביל לכך, שתזכו לפטור מוחלט או פטור חלקי, שיחסוך לכם הרבה כסף.

בבואנו למכור דירה, עלינו לשאול את עצמנו מספר שאלות הכרחיות: האם ברשותי דירות נוספות או בבעלותם של אחד מבני התא המשפחתי שלי (שכן הם מצטרפים לכדי ישות אחת)? במידה וישנם אכן מספר דירות ברשותי או ברשות מישהו מהתא המשפחתי הקרוב, הרי שתשאל השאלה: על איזו דירה הכי משתלם לקבל את הפטור (קרי, איזו דירה למכור, כדי שאירוע המס עליה יהיה הכי שולי ויפגע בי הכי פחות). ובכלל, צריך להישאל, האם אני בכלל זכאי לפטור עבור מכירת הדירה? (דהיינו, האם היא עומדת בהגדרות של "דירה מזכה") ואם אני זכאי, האם יש מספר פטורים, שרצוי שאבחר בטוב ביותר שבהם עבורי (שכן לרוב, אין כפל פטורים וכפי שציינו, שימוש בפטור, עלול להביא לכך שהוא לא יהיה זמין עבורנו בעתיד, גם לא עבור דירה אחרת).

על שאלות אלו ואחרות מומלץ לענות ביחד עם יועץ מס, הבקיא דווקא בעולמות מס השבח, בפרט ובעולם הנדל"ן והמקרקעין, בכלל. תוכלו לבחור אדם שכזה בעקבות המלצות שקיבלתם או מהתרשמות אישית והוא יסייע לכם בנבכי הבירוקרטיה מול המוסדות השונים ובדיונים הרבים מולם. גם אם במבט ראשוני ואפילו שני אתם מבחינים כי אינכם זכאים לפטור מלא, הרי שאיש מקצוע בתחום יכול לנקוט במספר פעולות שיפחיתו מעט מגובה המס וגם בזה אין מה לזלזל.

חישוב מס השבח.

מס שבח דירה יחידה ובכלל, הוא מס בשיעור 25%, הנגזר מסך הרווח של המוכר ממכירת הדירה. הרווח הוא למעשה, אוו ההפרש שבין מחיר הקניה של הדירה אי אז למחר המכירה הנוכחי. לשם ההמחשה, במידה והדירה נרכשה בסך של 2 מיליון ₪ ונמכרה ב-3 מיליון שח, הרי שרווח המכירה, המחויב במס שבח הוא 1 מיליון ₪ ו-25% ממנו הוא 250,000 ₪, שישי להעביר כמס.

בפועל, ניתן להפחית את נטל המס על ידי קיזוז הוצאות שהיו לארוך חיי הדירה, בין אם סייעו להגדלת שוויה והשבח שלה ובין אם לא. כך למשל שכר טרחת עורך דין שהיה מעורב בענייני הדירה, יקוזז מסך הרווח. כך גם במידה וערכנו שיפוץ משמעותי בדרכה שהעלה את ערכה (וגם אם לא העלה), הוצאות תיווך, אגרות ורישיונות ועוד וכן, אפילו חלק מהוצאות הריבית על המשכנתא. חשוב להדגיש שלא כל הוצאה מוכרת לקיזוז. אולם מכיוון שלא תמיד אתם מכירים את החוק על בוריו ואינכם יודעים איזו בדיוק הוצאה מוכרת ואיזו לא, מומלץ לשמור העתקים של כל הקבלות והתעודות השונות, על מנת לממש את הקיזוזים בגינם. 

אם נחזור לדוגמא שלנו, הרי שנוכל להוריד מ- 1 מיליון ₪, 200,000 ₪ שכר עורך דין, 100,000 שיפוץ פנימי ו-100,000 שיפוץ חיצוני. בסה"כ, נוכל לקזז, במידה ויש לנו תיעוד להוצאות אלו, סך של 400000 ₪, כך שהרווח עליו יחושב 25% מס, יהיה רק 600,000 ₪ – משמע מס של 150,000 ₪.

מס שבח ליניארי

אז מס שבח דירה יחידה לא יוטל אם אכן ש לכם דירה יחידה. אבל מה אם היו לכם 2 דירות, שאחת מהן, נרכשה עוד לפני ינואר 14 מועד כניסת התקנות ברפורמה החדשה. כזכור, הרפורמה הכילה את מה שמכונה תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, לפיו מתבטל הפטור בגין מכירת דירה אחת כל 4 שנים. אלא שגם המחוקק הבין, שאם אתה משנה את החוקים באמצע המשחק, המשחק אינו הוגן. ישנם אנשים רבים שרכשו דירה שניה לפני כניסת הרפורמה וכעת הם יפגעו חד צדדית ובלי יכולת להגיב.

לכן הותקן החישוב הליניארי, שמטרתו לרכך את נטל המס ובעצם לנטרל את השנים, שלפני כניסת הרפורמה. החישוב הליניארי מתבצע בצורה מעט מורכבת: גם כאן אנו מקבלים את רווח ההון כתוצאה ממכירת השירה (מחיר מכירה, בקיזוז ההוצאות הרלוונטיות, פחות מחיר הקניה הראשוני).  את רווח ההון, אנו מחלקים בצורה שווה על פני כל תקופת הדירה ברשותנו. כך, כל התקופה שווה ואנו מנטרלים עליות שבח כתוצאה מאירועים חד פעמים או אירועי שיא. ומכאן, אנו מחלקים לפי תאריך כניסת הרפורמה. כל השווי שנצבר בחלק שעד ינואר 14, זכאי להיות פטור ממס שבח וכל החלק שאחרי ינואר 14 ובמידה ואין פטור אחר או נוסף, יתחייב ב-25% מס. 

לשם הדוגמא, דירה שנרכשה בשנת 2013 ונמכרה בשנת 2020. (נתייחס לשנים שלמות לצורך פשטות החישוב). היא למעשה הייתה ברשות הבעלים שנה 1 (2013) לפני כניסת הרפורמה החדשה ו- 7 שנים לאחריה. את הרווח הנצבר, במקרה שלנו מיליון, אנחנו מחלקים לכל 8 שנות תקופת חיי הדירה בבעלות המוכר הנוכחי – קרי 125,000 ₪ לשנה. את שנת 2013 אנו פוטרים ומחייבים רק את 7 השנים האחרונות: 7 כפול 125,000 שווה 875,000 רווח הון. על סכום זה יגיע מס של 25% שיהיה שווה 218,750 ₪.

מס שבח מול מס רכישה

רבים נוטים להתבלבל בין מס שבח לבין מס רכישה.חשוב מאוד לשים לב להבדל בין הגדרת דירה יחידה מס שבח לבין הגדרת דירה יחידה לעניין מס רכישה. מס רכישה הוא מס שכל קונה הרוכש זכות במקרקעין, מחויב עליו בתשלום למדינה והוא מחושב לפי גודל העסקה. יש פטור על מס שבח דירה יחידה, במידה והיא נמכרת אחת לשנה וחצי (18 חודש) ובמידה ויש חיוב מס שבח (בדירה שאינה מזכה), החישוב הנעשה הוא לניארי. לעומת זאת, במס רכישה, גם דירה יחידה יכולה להיות מחוייבת במס (אם כי בשיעורים נמוכים יחסית), בעוד דירה שניה מחוייבת בסכומים גבוהים בהרבה.

בנוסף, לעניין מס שבח דירה יחידה, ההגדרה נוגעת לדירת מגורים, דהיינו דירה שגרים בה בפועל. במס רכישה, ההגדרה היא דירת מגורים או דירה המיועדת למגורים. משמע, שגם דירה שנמצאת כעת במהל הבניה, יכולה להיות מחויבת במס, על אף שטרם התגוררו בה.

תשלום מס שבח

את מס השבח הראשוני צריך המוכר לחשב בעצמו. הוא יכול עשות זאת בעזרת עשרות המחשבונים המצויים ברחבי הרשת או להיעזר באיש מקצוע מנוסה, שיוכל להאיר לו טוב יותר את הדרך. חשוב לזכור שיש גם קיזוזים שניתן לעשות. חישוב זה נקרא "שומה עצמית" ואותה יש להגיש לגוף המיסוי בתוך פרק הזמן הנקבע בחוק, מרגע המכירה. בתוך 60 יום מתהליך המכירה יש כבר לשלם בפועל שומה עצמית זאת. לא תמיד יסכימו רשויות המס עם הערכת השומה העצמית ולעיתים יערכו שומה אחרת, שתניב רווח הון שונה ותשלם גבוה יותר של מס שבח. גם במקרים אלו כדאי שיהיה לצידכם איש מקצוע מנוסה שידע להתמודד אל מול הרשויות. 

 

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

מידע מקצועי למשקיעים

משכנתא הפוכה לגיל הזהב

הלוואת משכנתא הפוכה, בדיוק כמו משכנתא רגילה, מאפשרת לבעלי בתים ללוות סכום של כסף באמצעות הבית שבבעלותם בתור ביטחון להלוואה. בנוסף לכך, כמו במקרים של

קרא עוד »