מס רכישה 

מס רכישה במדינת ישראל, כל עסקה במקרקעין כרוכה בתשלום מיסים למדינת ישראל. שני סוגי המיסים שהמדינה גובה מהרוכשים ומהמוכרים בעסקה כזאת הם מס רכישה ומס שבח מקרקעין. בנוסף, מדינת ישראל גובה גם מס רכוש ממי שמחזיק בקרקעות שאינן בנויות, או שאחוזי הבנייה עליהן נמוכים משלושים אחוזים. בשורות הבאות נרחיב את היריעה בנושא מיסוי מקרקעין, תוך התמקדות במס ברכישה בישראל. מהם המיסים השונים המוטלים על כלל המעורבים בעסקאות נדל"ן? האם יש פטורים או הנחות אפשריות? אילו מגבלות נוספות עשויות לחול על עסקאות נדל"ן בישראל? מהו מס רכישה ומה המשמעות שלו? מתי ובאילו מקרים ניתן לקבל פטור מתשלום מס רכישה? איך נגבה מס רכישה מבעלי הנכס? למה חשוב להסתייע באנשי מקצוע בעת ביצוע פעולות במקרקעין? אם יש לך עניין בביצוע עסקה במקרקעין או שיש ברשותך מקרקעין, המאמר הזה הוא בדיוק עבורך.

סוגים שונים של מיסים על מקרקעין ועל מי הם מוטלים

עסקאות במקרקעין כרוכות, כאמור, בתשלומי מיסים. שלושת סוגי המס בחשובים ביותר המוטלים על עסקאות בנדל"ן הם מס רכישה, מס רכוש ומס שבח מקרקעין. בנוסף, המדינה עשויה לגבות מיסים אחרים, אם נעשה בנכס או בקרקע שימוש שהניב לבעליה הכנסות משמעותיות.

  • מס רכוש: אחת המטרות של מדינת ישראל, היא למצות את המיטב מכל חלקת אדמה שהיא משווקת לציבור. אם חלקת האדמה מיועדת לעיבוד, כי אז תקפיד המדינה שהקרקע אכן תעובד. אם הקרקע מיועדת לבנייה, המטרה של המדינה היא שחלק גדול ככל האפשר ממנה ייבנה. זאת, הן על מנת למתן את בעיית הדיור בישראל והן כדי לנצל בצורה מיטבית את עתודות הקרקע במדינה. אם מי שרכש את הקרקע או אוחז בה בונה רק על חלק ממנה, הוא עלול להיות חשוף לדרישת מס מהמדינה. נכון מועד כתיבת שורות אלה, בשנת 2000 פטרה המדינה למעשה בעלי קרקעות מהמס הזה, והוא נשאר "על הנייר" בלבד. קרן מס רכוש משמשת כיום לצרכי פיצויים למי שרכושם נפגע כתוצאה מפעולות טרור או נזקי מלחמה. מס רכוש פיצה בעלי רכוש שנפגע כתוצאה מפגיעות במהלך מבצעים ועימותים שונים בין ישראל לשכנותיה. 
  • מס שבח מקרקעין: כשמו כן הוא, מס שבח הינו מס עבור השבחת המקרקעין. השבחת המקרקעין גורמת לעלייה בערך הקרקע. מס השבח מוטל על העלייה בערך הקרקע והנכס שבנוי עליה, אשר התרחשה מרגע הרכישה ועד רגע המכירה. יחד עם זאת, מדינת ישראל יזמה שורה של הקלות, שימנעו מבעלי דירה יחידה מלשלם מס שבח. זאת עד לסכומים מסוימים המשתנים מעת לעת. 

מה זה ומה זה אומר

מס רכישה הוא מס המשולם במעמד הקנייה של נכס נדל"ן כל שהוא. גם מס הרכישה, בדיוק כמו מס שבח, הוא מדורג. ככל שסכומי הרכישה נמוכים יותר, גובה המס יפחת. מנגד, ככל שערך הנכס העובר מיד ליד הוא גבוה יותר, כך מס הרכישה היה גבוה יותר.

  1. המס מחושב בתור אחוז מערך הנכס. ברמות הנמוכות, ישולם מס של חמישה אחוזים על ערך הנכס. ברמות הגבוהות, מס הרכישה יכול להגיע לכדי 10% מערך הנכס. ואולם כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה, קיים פטור ממס עד סכום של 1,747,000 ₪ בקירוב. עבור דירת מגורים יחידה שהשווי שלה הוא 17,828,555 ₪ ומעלה, ישולם מס רכישה של 10%. הסכומים משתנים מעת לעת.
  2. המס הוא הדרך של מדינת ישראל לגבות מיסים ממי שרוכשים דירת מגורים נוספת.
  3. המס חייב להיות משולם בתוך שישים ימים מרגע ביצוע העסקה. השומה על פיה משולם המס היא עצמית. עם זאת, ייתכן שהשומה שנקבעה על ידי רשויות המיסים של ישראל הממונות על הנושא תהיה גבוהה יותר, ואז המס שישלם הרוכש הוא גבוה יותר.

פטור ממס רכישה – מתי ובאילו תנאים ניתן לקבל אותו

מס רכישה הוא, כאמור, המס המשולם עבור רכישת קרקע או נכס הבנוי על קרקע. למרות הכוונה והרצון למסות עסקאות במקרקעין, מדינת ישראל איננה מעוניינת לגבות מס רכישה ממי שערך הנכסים שלהם הוא נמוך. נקודת המוצא היא שמי שרוכשים את הנכסים הללו אינם בעלי הכנסות גבוהות, ומכאן שאין צורך להעיק עליהם במיסוי נוסף. לפיכך, כאשר ערך הנכס הוא נמוך, הרוכש פטור מתשלום מס . זאת, בדומה לפטור שניתן במס השבח. יחד עם זאת, הפטור ניתן רק על דירת מגורים יחידה. אם לרוכש יש עוד דירות או נכסי נדל"ן אחרים, הוא יחויב במס על פי מדרגות המס. להלן מדרגות המס, נכון למועד כתיבת שורות אלה:

דירת מגורים יחידה: מדרגות מס על דירת מגורים יחידה תהיינה כדלקמן: 

  1. דירה אשר השווי שלה הוא עד 1,747,865 ₪, לא תחויב בתשלום מס רכישה.
  2. דירה שהמחיר שלה נע בין 1,747,865 לבין 2,073,190 תחויב במס של 3.5% על ההפרש. (2,073,190 – 1,747,865) סכום המס שייגבה יהיה, לפיכך, 11,386 ₪.
  3. דירה שהמחיר שלה נע בין 2,073,190 לבין 5,348,565 תחויב במס של 5% על ההפרש. (5,348,565 – 2,073,190) סכום המס שייגבה יהיה, לפיכך, 163,768 ₪.
  4. דירה שהמחיר שלה נע בין 5,348,565 לבין 17,828,555 תחויב במס של 8% על ההפרש. (17,828,555 – 5,348,565) סכום המס שייגבה יהיה, לפיכך, 998,369 ₪.
  5. דירה שהמחיר שלה גבוה מסך של 17,828,555, על כל שקל מעל למחיר הזה ישולם סך של 10%.

סכומי המס הם מצטברים ולא עומדים בפני עצמם. עבור דירה בדרג 2, ישולם מס של 11,386 ₪. ואולם על דירה בדרג 3, המס המצטבר הוא 11,386 ₪ + 163,768 = 175,154 ₪. דירה בדרג 4 – 998,369 + 163,768 + 11,386 = 1,173,518, וכך הלאה.

דירת מגורים נוספת: אם עבור דירה יחידי המס הוא בסכומים הנקובים, הרי שעבור דירת מגורים נוספת, שיעורי המס יהיו אפילו גבוהים יותר:

  1. דירה שנייה אשר השווי שלה הוא עד 1,294,770 ₪, תחויב בתשלום מס של 5% על כל המחיר – שזה אומר  64,738 ש"ח.
  2. דירה שהמחיר שלה נע בין 1,294,770 לבין 3,884,295 תחויב במס של 6% על ההפרש. סכום המס שייגבה יהיה, לפיכך, 155,371 ₪.
  3. דירה שהמחיר שלה נע בין 3,884,295 לבין 5,348,565 תחויב במס של 7% על ההפרש. סכום המס שייגבה יהיה, לפיכך, 102,498 ₪.
  4. דירה שהמחיר שלה נע בין 5,348,565 לבין 17,828,555 תחויב במס של 8% על ההפרש. (17,828,555 – 5,348,565) סכום המס שייגבה יהיה, לפיכך, 998,369 ₪.
  5. דירה שהמחיר שלה גבוה מסך של 17,828,555, על כל שקל מעל למחיר הזה ישולם סך של 10%.

גם כאן, סכומי המס הם מצטברים, בדיוק כפי שהוסבר לעיל. ההבדל הוא שעל דירה נוספת נגבה מס רכוש כבר מהשקל הראשון.

הנחות או פטור מתשלום מס רכישה

למרות האמור לעיל, נקבעו סייגים שיש בהם משום הקלה. בראש וראשונה נקבע שהמונח "דירה יחידה" חל גגם במקרים שבהם לבעל הנכס יש בעלות על חלק מדירה נוספת, שאיננו עולה על 33%. אם מדובר בדירה שעברה אליו בירושה, החלק היחסי לצורך העניין הינו 50% מהדירה. אם יש בבעלות הרוכש שתי דירות שאחת מהן תימכר בתוך 18 חודשים מרגע רכישת הדירה הנוספת, לא ישלם הבעלים מס רכישה מעבר למס שנקבע עבור דירה יחידה. להלן רשימת פטורים או הנחות בתשלום מס רכישה:

  • דירה נוספת: בעלות על 33% או פחות מדירה בנוסף על דירת המגורים, לא תיחשב כבעלות על דירה. הבעלים של חלק מדירה ישלם, לפיכך, מס רכישה כאלו היתה דירת המגורים הדירה היחידה שלו.
  • דירה שעברה בירושה: בעלים של 50% או פחות מדריה שעברה בירושה, בנוסף על דירת המגורים, גם היא לא תיחשב כבעלות על דירה נוספת. גם כאן, ישולם מס רכישה עבור דירת המגורים כאלו היתה הדירה היחידה.
  • דירה בשכירות מוגנת: אם לבעלים של דירת מגורים יש גם נכס נוסף המושכר בשכירות מוגנת בחוזה שנחתם לפני 1997\ אם הם רוכשים נכס נוסף היחס אליהם יהיה כאלו זה הנכס היחיד שלהם. 

פטור על רקע סוציאלי ואחר

למרות הכוונה לגבות מס רכישה על נדל"ן, מעניקה מדינת ישראל פטור מלא או חלקי גם על רקע סוציאלי. הביטוי הראשון והברור ביותר לכוונה להקל על אזרחי ישראל, הינו הפטור ממס רכישה על דירה ראשנה, עד לשווי הקבוע בחוק. בנוסף, מעניקה מדינת ישראל פטורים גם לקבוצות אוכלוסייה אחרות: לרוב, מדובר בבעלי מוגבלויות, בדגש על נכים ועוורים. על פי החוק, נכים ומי שמוגדרים עוורים על פי החוק, נענים מפטור ממס רכישה, או ממס רכישה מופחת. זאת, אם הם רוכשים דירה שהשווי שלה הוא עד 2,500,000 ₪. 

  • מי שרוכש קרקע לבנייה, יחויב במס רכישה של 0.5% על השטח הבנוי. למען הסבר ספק – שאר השטח שעליו לא נבנה נכס, יחויב בתשלום מס רכישה מלא.
  • יינתן פטור מלא ממס, עבור דירה בשווי של עד 1,747,865, בדומה לשאר האוכלוסייה.
  • על החלק הנותר, שזה אומר 752,135 ₪, ישלם מי שהוכר כנכה מס של 0.5% בלבד מההפרש. (סך של 3,761 ₪ בלבד).
  • על כל סכום נוסף מעבר לסכום של 2.5 מיליון ₪, ישלם הנכה / עיוור מס רכישה רגיל.

למען הסר ספק – ההגדרה של נכה / עיוור, היא על פי ההגדרות של המוסד לביטוח לאומי. עם זאת, יש מקרים שבהם מי שהגיש בקרשה לפטור ממס שבח, יחויב להתייצב בפני וועדה רפואית. הוועדה לקבל את ההחלטה הסופית בעניינו. בנוסף, בן משפחה של חייל שנספה עשוי לזכות בהקלה זהה. גם עולים חדשים זכאים להנחה במס רכישה. זאת, אם לא עברו שבע שנים מתאריך העלייה שלהם לישראל. עם זאת, חשוב לציין שההנחה או הפטור ניתנים פעם אחת בלבד. המשמעות היא שאם עולה חדש רכש דירה בסמוך למועד העלייה שלו, והחליף דירה בתוך פחות משבע שנים ממועד העלייה, הוא לא יזכה פעם נוספת בהנחה בתשלום מס הרכישה.

העברת נכס נדל"ן במתנההעברת נכס נדל"ן במתנה

לא אחת קורה שבעלים של נכס מעבירים את הנכס שלהם במתנה. העברה ללא תמורה אמורה, לכאורה, למנוע את תשלום מס הרכישה. זאת, כיוון שלכאורה לא קבל המעביר כל תמורה כספית עבור ההעברה. עם זאת, שוויו של הנכס שעבר לא פוחת עקב ההעברה. במקרה כזה, תחויב ההעברה בשליש ממס הרכישה הרגיל, שהיה נדבה בהתאם לשווי הנכס. לא אחת קורה שבהעדר הגדרה של סכום העסקה, תשלח רשות המיסים שמאי מטעמה להעריך את שווי הנכס שעבר במתנה.

תשלום מס – איך זה מתבצע בפועל

תשלום מס הרכישה מתבצע באופן ישיר אל מול אגף הגבייה במנהל מס מקרקעין. בעל הנכס ישלם על פי שומה עצמית – שזה אומר על פי הסכומים שרשומים בעסקת הרכישה של הנכס. יש מקרים שרשות המיסים תשלח שמאי, שיעריך את הנכס באופן ספציפי. אם הערכת השמאי גבוהה מהערכת השומה העצמית, כי אז יחויב בעל הנכס בתוספת תשלום. מנגד, אם הערכת השמאי נמוכה יותר, תחזיר רשות המיסים לבעל הנכס את הפרשי התשלומים. למען הסר ספק – היתרה לזכות החייב נרשמת ועומדת לזכותו גם אם לא דרש אותה בסמוך למועד התשלום. 

תיאום מס בין מדינות

הסכמים בין מדינות הנוגעים תיאומי מס הם שכיחים למדיי. משמעות ההסכמים היא שמי שרוכש נכס, ישלם מיסים על פי שיעור המס במדינה שבה שיעור המס הוא גבוה יותר. תיאום מהסוג הזה בנוגע למס רכישה ומיסים באופן כללי, קיים בין ישראל לבין ארצות הברית של אמריקה. על פי ההסכם, מי שנהנית מתשלומי המס היא המדינה שבה בוצעה ההשקעה. עם זאת, העסקה מדווחת גם למדינה השנייה, והיא יכולה למסות את המשקיע בהפרשי מיסים, אם קיימים כאלה לטובתה.

סיכום קצר

המס הוא מס המשולם בעת הקנייה של הנכס. המס הזה תלוי בגובה סכום הרכישה המדווח של העסקה. עם זאת, במקרים שבהם תמצא לנכון, עשויה רשות המיסים לשלוח שמאי מטעמה להעריך את העלות האמיתית של הנכס. בידי רשות המיסים יש מגוון רחב של כלים להעריך את עלות העסקה. אם העלויות שנרשמו הן נמוכות באופן יחסי, כי אז ייתכן ויישלח שמאי למתן הערכה נוספת של הנכס. המס הוא מס מדורג, והוא עולה ככל שהערך של הנכס שנרכש גבוה יותר. המס הזה הוא פונקציה ישירה של גובה עסקת הרכישה. זאת, בניגוד למס שבח שהוא פונקציה של ההפרש בין עסקת הרכישה למחיר המכירה של הנכס. במועד כתיבת שורות אלה נשמעת הערכה שמדינת ישראל עלולה להגדיל את מס הרכישה. זאת, במטרה ברורה לצנן את שוק הנדל"ן ולהקשות על משקיעים לרכוש נכסים נוספים. אף שמדובר עדיים בכוונות בלבד, יש לבדוק אם לעצם העיסוק בהגדלת מס הרכישה יש השפעה על שוק הנדל"ן. העקרונות לחישוב מס שבח הם כדלקמן:

  1. מס מדורג: מס השבח עולה ככל שערך עסקת הנדל"ן עולה. נכון להיום, המדרגה הראשונה היא 0% מס. המדרגה השנייה היא 3.5%, השלישית 5% והרביעית היא 8% מס. במדרגת המס הגבוהה ביותר, ישלמו הרוכשים 10% מס רכוש. 
  2. נכס יחיד או נוסף: רכישת נכס נדל"ן יחיד על לסכום הקבוע בחוק תהיה פטורה ממס. לאחריה, מדרגות המס כן כפי שמצוין לעיל. ואולם אם מדובר בנכס נוסף, הרכשים ישלמו מס רכישה כבר מהשקל הראשון. מדרגות המס הן 5% מהשקל הראשון, 6% וכן 7%. ממדרגת המס של 8% ואילך, מס הרכישה עבור הנכס יהיה זהה בין אם הנכס הוא יחיד ובין אם הוא נוסף.

ההחלטה על רכישת נדל"ן היא ללא ספק החלטה משמעותית ביותר. על מנת לקבל החלטה מושכלת, כדאי ואפילו צריך להתייעץ עם מומחים לדבר. אם יש לכם עניין לרכוש נכס נדל"ן ראשון, או אתם מעוניינים לרכוש דירת מגורים או נכס נדל"ן אחר להשקעה, חשוב מאד שתדעו בדיוק למה אתם נכנסים. זה המקום וזה הזמן ליצור איתנו קשר בנושא זה. אנו נלווה אתכם לאורך כל עסקת הרכישה. המומחים שלנו יסייעו לכם לנווט את הדרך שלכם עד לסיום העסקה והרישום הסופי של הנכס על שם הרוכשים.

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

מידע מקצועי למשקיעים

משכנתא הפוכה לגיל הזהב

הלוואת משכנתא הפוכה, בדיוק כמו משכנתא רגילה, מאפשרת לבעלי בתים ללוות סכום של כסף באמצעות הבית שבבעלותם בתור ביטחון להלוואה. בנוסף לכך, כמו במקרים של

קרא עוד »