כל מה שצריך לדעת על מיסוי מקרקעין

רכישת דירה או בכלל ביצוע של עסקאות מקרקעין בישראל אינן דבר פשוט וקל. שוק הנדל"ן המשתולל, המחירים הגבוהים והתנודתיות הרבה הופכים על עסקה לסבוכה ויקרה. אלא אלו מצטרף נתון נוסף, ששווה הרבה כסף: מיסוי מקרקעין. מיסוי מקרקעין הוא השם הכולל של מיסים המוטלים על עסקאות מכירה או רכישה של מקרקעין בישראל. המס חל על כולם, תאגידים ואנשים פרטיים.

למעשה, לרוב, אם לא התכוננו לכך, מיסוי המקרקעין ייפול עלינו כרעם ביום בהיר והוא יהיה גבוה מאוד, מעצם העובדה כי עסקאות מקרקעין הן לרוב בסכומים גבוהים. ככלל, מיסוי מקרקעין נחשב לאחד מתחומי המיסוי המורכבים ביותר וכאמור, בעלת ההשפעה הגבוהה ביותר. לכן, עדיף תמיד להיעזר בבעלי מקצוע סביב נושא זה. אלו לא רק שיפשטו עבורכם את התהליך אלא יסיעו לכם לצלוח אותו בשלום, לבצע תכנון מס נכון, יסיעו למלאות טפסים נכונים ובצורה נכונה ואפילו יחסכו לכם עשרות אלפי שקלים.

חוק מיסוי מקרקעיןמיסוי מקרקעין הוא השם הכולל של מיסים המוטלים על עסקאות מכירה או רכישה של מקרקעין בישראל. המס חל על כולם, תאגידים ואנשים פרטיים.

החוק הוותיק מלווה אותנו משנת 1963 אם כי לאורך השנים הוא השתנה רבות ומתעדכן כל העת. איש או גוף כלשהו אינם חסינים מפני המיסוי והוא חל על כולם, כשם שהוא חל על עסקת נכס מקרקעי מכל סוג: מגרש לבניה, מגרש לחקלאות, בנינים משותפים, בתים פרטיים, משרדים, מחסנים, מרתפים וגגות ועוד.

למעשה החוק מחייב להטיל מס על רווח ההון שנוצר כתוצאה מעסקת מקרקעין הנערכת בישראל. ישנם כמה וכמה מיסים רלוונטיים אולם השניים הבולטים ביותר הם 'מס הרכישה' שהינו מס אותו משלם מי שקונה זכות במקרקעי ומס השבח – שהוא למעשה הרווח שנוצר מהשבח של הנכס בין יום הרכישה שלו ליום המכירה וכן היטל השבחה.

מס רכישהככלל, מיסוי מקרקעין נחשב לאחד מתחומי המיסוי המורכבים ביותר וכאמור, בעלת ההשפעה הגבוהה ביותר

את מס הרכישה משלמים מי שקונה זכות במקרקעים כלשהו. מס הרכישה מתבסס על מדרגות מס כאשר ככל שהדירה יקרה יותר, כך גם עולה מהס המשולם בגינה.  הסיבה העיקרית למס הרכישה (ולכך שהוא עלה בשנים האחרונות) הוא הרצון של המדינה לשלוט ולהשפיע על הביקושים בשוק הנדל"ן המביאים לעליית המחירים המטורפת המאפיינת אותו.

למעשה, המס נועד להתגונן מפני משקיעים, המבקשים לרכוש דירות רבות ובכך מגדילים את הביקוש וגורמים להעלאת המחירים, גם למי שמבקש לרכוש דירה למטרות מגורים. לכאורה, עם מס הרכישה יהיה גבוה, משקיעים אלו ישקלו שוב, האם לשלם אותו בשביל דירה שאין להם צורך ממשי בה. לכן יש משמעות רבה בשאלה האם דירה זו היא דירה יחידה או לא. כמובן שמס זה מוטל גם על מי שרוכש דירה לגור בה אבל עדיין, העובדה כי יש מדרגות מס, מגדילה את התשלום עבור רכישת דירות יקרות. למעשה, מס רכישה עבור דירה יחידה, יכול לפעמים לא להיות מושת כלל, למשל אם לא מגיעים למדרגה המחייבת של 1.8 מיליון ₪ לערך. המדרגות עצמן מתעדכנות ומשתנות בכל תחילת שנה.

מיסוי מקרקעין: מס שבח

אחד מהמיסים החשובים ביותר בתחום מיסוי מקרקעין הוא מס שבח. השבח עליו מוטל המס הוא בעצם ההפרש, משמע הרווח שנוצר בין שווי הדירה בעת רכישתה לבין שוויה ביום בו אנו רוצים למכור אותה.

אחד מהמיסים החשובים ביותר בתחום מיסוי מקרקעין הוא מס שבח. השבח עליו מוטל המס הוא בעצם ההפרש, משמע הרווח שנוצר בין שווי הדירה בעת רכישתה לבין שוויה ביום בו אנו רוצים למכור אותה. לשם ההמחשה, אם רכשנו דירה לפני 5 שנים בסכום של 1.4 מיליון ₪ וכעת בעת מכירתה שוויה ומחיר המכירה שלה יעמוד על 1.8 מיליון ₪, הרי שנוצר פה שבח של 400,000 ₪. מסכום זה מפחיתים "הוצאות" שונות ופחת המוכרים בחוק. ואת שבח זה המדינה רוצה למסות. לרוב, שיעור המס יעמוד על 25%, במקרה שלנו: 25% מ-400,000 ₪, קרי 100 אלף ₪. את המס הזה משלם מוכר הנכס (בניגוד למס רכישה- שאז המשלם הוא הרוכש), בין אם הוא תושב ישראל ובין אם הוא תושב חוץ.

ב- 1.1.2014 שונה עולם מס השבח עם רפורמות שונות בתחום מיסוי מקרקעין ובכלל זה במס השבח.

גם לפני זה, תחום מס שבח נחשב למורכב ומסובך ולאחר הרפורמה, התחדד הצורך בליווי וסיוע מקצועי בכל הקשור למס זה. לעיתים, ייעוץ שכזה יכול לסייע במתן הקלות ופטורים, שיהיו ווים הרבה כסף. כדי לקבל אומדן ראשוני, ישנו באתר משרד המשפטים ובאתרים של חברות ייעוץ משפטי בתחום המקרקעין, מחשבוני מס שבח, היכולים לתת טעימה על סכום המס הצפוי. כאמור, במקרים רבים ניתן לקבל הקלות ולכן מומלץ להתייעץ עם הבקיאים בכך.

חישוב מס שבחבדיני מיסוי מקרקעין מופיעה השיטה של חישוב מס שבח. אין בה מדרגות קבועות והיא נסמכת על השבח שנוצר, בניכוי הוצאות מסוימות.

בדיני מיסוי מקרקעין מופיעה השיטה של חישוב מס שבח. אין בה מדרגות קבועות והיא נסמכת על השבח שנוצר, בניכוי הוצאות מסוימות. מס השבח חל על אדם שבחזקתו 2 דירות והוא מוכר אחת מהן. רבים החזיקו ב-2 דירות עוד לפני השינוי ברפורמה ב-2014 וכדי לא לפגוע בהם חישוב המס נעשה באופן ליניארי ומהווה 'הגנה ליניארית'. הוא עושה זאת בכך שהוא מביא בחשבון את החלק היחסי הקשור רק לתקופה שהחל מתחילת 2014, בעוד החלק שלפני זה- יהיה פטור מכל מיסוי מקרקעין הקשור לשבח.

החוק מאפשר מגוון מסלולי פטורים שאפשר וניתן לקבל כדי לשלם סכום מופחת או להיפטר לגמרי מנטל המס. הסיבה היא כי רובנו מוכרים את הדירה שלנו לא על מנת לעשות עסקאות נדל"ן לשם רווח אלא כדי לשפר את מצב הדיור שלנו ולהתקדם מבחינת אפשרויות

במקרה שכל התנאים התמלאו, ניתן לבקש את הפטור באופן פרואקטיבי ולהפטר מעול מיסוי מקרקעין בסוגיה זו או להפחית במעט את נטל המס

הדיור. לכן ניתן לקבל פטור, אם עומדים בקריטריונים הנכונים על 'דירת מגורים מזכה'. דירת מגורים מזכה היא דירה שעונה על כל התנאים האלו: עליה לשמש כדירת מגורים ועליה להכיל דברים שמאפיינים דירת מגורים (כמו שירותים ומטבח),  על הדירה להיות בבעלותו של המוכר ושהוא יהיה מוכר יחיד ושדירה זו היא דירתו היחידה של המוכר והוא לא מכר דירה אחרת ב-18 החודשים הקודמים.

במקרה שכל התנאים התמלאו, ניתן לבקש את הפטור באופן פרואקטיבי ולהפטר מעול מיסוי מקרקעין בסוגיה זו או להפחית במעט את נטל המס. אם אין פטור ויש צורך לשלם מס שבח במלואו, יש לדווח בתוך 40 יום לרשות המיסים על הנכס ועל התמורה מהמכירה וכמובן על הרווח שנוצר ממנה. המוכר מעריך בעצמו את הרווח שנוצר ומחשב, בשלב ראשון את המס בגינה. דבר זה נקרא 'שומה עצמית' ואותה יש לשלם בתוך 60 יום. הרשויות האמונות על מיסוי מקרקעים יבדקו שומה זו וידרשו תיקון במקרים מסוימים.

היטל השבחה

סוג נוסף של מס בעולם מיסוי מקרקעין הוא מס 'היטל השבחה'. למעשה, גם מס זה מחושב על עליית השווי של הנכס שמבקשים למכור, מאז הוא נרכש בסכום אחר. אלא שבשונה ממס שבח, היטל השבחה אינו משולם לרשויות המס אלא הוא מיסוי מקרקעין המשולם לרשות המקומית.

פטורים נוספים וחשיבות היעוץסוג נוסף של מס בעולם מיסוי מקרקעין הוא מס 'היטל השבחה'. למעשה, גם מס זה מחושב על עליית השווי של הנכס שמבקשים למכור, מאז הוא נרכש בסכום אחר.

ככלל, בכל עולם מיסוי מקרקעין, קיימים פטורים רבים אותם ניתן לנצל על ידי תכנון מחושב ומוקדם של אנשי מקצוע. במס שבח לבדו יש פטורים מסוימים על דירה שהגיעה בירושה או דירה שנתקבלה במתנה וללא  תמורה וכד'. פטורים אלו שווים כסף רב. לעיתים ההבדל בין הצלחה לכישלון בקבלת פטור הוא מילוי טופס בצורה שגויה או חוסר במסמך כזה או אחר. מעבר לדיוק בהגשת הבקשות ובהתנהלות, שחוסכת כסף רב, אדם מקצועי שיעשה עבורכם את העבודה נאמנה, יחסוך לכם גם את כל כאב הראש הכרוך בעולם מיסוי מקרקעין והבירוקרטיה סביבו.

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

פרויקטים חמים נוספים

גינה בכפר
גינה בכפר
גבעת עדה – בנימינה
מתחם 4TECH
מתחם 4TECH החדש למרגלות הטכניון
העיר נשר
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
המושבה מגדל
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
יוון- מיקונוס
CAESAR BLUE
CAESAR BLUE
קפריסין – איסקלה
וילה 3 חדרים בסריטאנו
וילה 3 חדרים בסריטאנו
תאילנד – קופנגן
EMERALD VILLAS
EMERALD VILLAS
קפריסין- פמגוסטה
COVE GARDEN VILLAGE
COVE GARDEN VILLAGE
קפריסין – קירניה
East גליל ים
East גליל ים
גליל ים – הרצליה
THALASSA BEACH RESORT
THALASSA BEACH RESORT
קפריסין – באפרה
קרקע חקלאית
קרקע חקלאית
באר יעקב
המשולש החקלאי
המשולש החקלאי
אשדוד
OLIVE HILL
OLIVE HILL
קפריסין – קירניה
WEST PARK
WEST PARK
קפריסין – קירניה
GREEN PARK
GREEN PARK
קפריסין – קירניה
DELUXIA
DELUXIA
קפריסין – קירניה
POINT
POINT
קפריסין – קירניה
AURELIA RESORT
AURELIA RESORT
קפריסין – לרנקה
QCC2
QCC2
קפריסין – לרנקה
קרקע חקלאית להשקעה
קרקע חקלאית להשקעה
פרדס חנה
קרקע חקלאית למכירה
קרקע חקלאית למכירה
בנימינה
פנטהאוז מפואר בלב רמת-גן
פנטהאוז מפואר בלב רמת-גן
בן אליעזר 20
RIVER SIDE LIFE
RIVER SIDE LIFE
צפון קפריסין – איסקלה
4TECH – המרכז של הצפון
4TECH – המרכז של הצפון
מחצבת נשר, חיפה
4TECH- ההשקעה הכדאית בישראל!
4TECH- ההשקעה הכדאית בישראל!
לב חיפה, מרכז הצפון
ההרחבה החדשה
ההרחבה החדשה
אליכין
שביל התפוזים
שביל התפוזים
הוד השרון
בבלי הירוקה
בבלי הירוקה
תל אביב
וילה ליד חוף מדהים
וילה ליד חוף מדהים
יוון- אטיקה (Attica)
משרד להשכרה ב- GLOBAL TOWERS
משרד להשכרה ב- GLOBAL TOWERS
יצחק רבין 1, פתח תקווה

מידע שימושי למשקיעים

מידע מקצועי למשקיעים

השאירו פרטים ומומחה נדלן יחזור אליכם עם הצעות משתלמות!